Uzasadnienie
Gmina M. T. żądała eksmisji E. W. z lokalu mieszkalnego położonego w T. przy ulicy (...). Podniosła, że wynajęła sporne mieszkanie synowi pozwanej, który jednak rozwiązał najem i się z niego wyprowadził. Pomimo tego pozwana nie mieszkania powódce, wytoczyła sprawę o ustalenie najmu i ją przegrała.
Pozwana wniosła o oddalenie powództwa, ponieważ po pierwsze, była przekonana, że po rozwiązaniu najmu przez syna przejmie lokal, po drugie jest biedna, po trzecie, poczyniła na lokal nakłady w wysokości 25.000zł i korzysta z prawa zatrzymania, po czwarte, żądanie jest sprzeczne z zasadami współżycia społecznego i po piąte wreszcie, powództwo jest przedwczesne, ponieważ wystąpiła do powódki o wynajęcie lokalu z zasobu komunalnego (k. 36 i n.).
Sąd ustalił i zważył, co następuje
1. Stan faktyczny w zakresie niezbędnym dla rozstrzygnięcia był bezsporny wobec czego Sąd ustalił go na podstawie zgodnych oświadczeń stron i art. 230 k.p.c. W szczególności nie rodziło kontrowersji, że powódka wynajęła synowi pozwanej sporne mieszkanie, że pozwana zajmował je wraz z synem i, że syn lokal opuścił i umowę wypowiedział. Jasne było też, że pozwana w toku procesu zarejestrowała się jako bezrobotna (k. 85) oraz, że utrzymuje się z pomocy syna (k. 90v).
Tylko dla porządku Sąd zaznacza, że zeznania pozwanej były wiarygodne, ponieważ nie zachodziły żadne podstawy do ich kwestionowania; nie uczyniła tego też strona powodowa.
- 2. Rozstrzygniecie było oczywiste.
Zakończenie najmu powoduje bowiem wygaśniecie umów podnajmu i użyczenia (art. 668 § 2 k.c.). Wypowiedzenie powódce umowy najmu spornego mieszkania przez syna pozwanej spowodowało więc także rozwiązanie stosunku, na podstawie którego korzystała z niego pozwana. Jej nadzieje i wadliwe przekonanie o możliwości „przejęcia” mieszkania nie miały natomiast znaczenia.
Z chwilą rozwiązania najmu przez syna pozwana utraciła zatem tytuł, który mogła przeciwstawić żądaniu powódki (art. 675 § 1 k.c.).
- 3. Pozwana nie miała przy tym innych skutecznych argumentów.
Podnoszony przez nią zarzut zatrzymania trafiał bowiem w próżnię. Przepis art. 461 § 2 k.c. wprost wyklucza przecież stosowanie go w przypadku rzeczy oddanych w najem. Oczywiste jest przy tym, że wyłączenie, o którym mowa dotyczy zarówno najemcy, jak i osób, które tytuł do władania rzeczą czerpały od niego. Dla wynajmującego stanowią drugą stronę umowy, a omawiane unormowanie ma celu ochronę jego praw. Nieracjonalne byłoby zresztą pozbawienie najemcy prawa zatrzymania i upoważnienie do korzystania z niego osoby, którym oddał on wynajętą rzecz w podnajem czy użyczenie; ustawodawca jest natomiast racjonalny.
W rezultacie zbędne było prowadzenie postępowania dowodowego w tym kierunku, ponieważ skutkować musiało niepotrzebnymi kosztami i marnowaniem czasu; Sąd oddalił więc wnioski dowodowe pozwanej (art. 217 § 3 k.p.c.).
Także dalsze racje eksponowane przez pozwanego nie były trafne.
Fakt, że pozwana jest biedna niczego nie zmienia a w szczególności nie rodzi tytułu do zajmowania lokalu po wygaśnięciu użyczenia.
Powództwo nie było też przedwczesne, ponieważ wniosek o wynajęcie lokalu nie jest wiążący dla powódki a nawet zawarcie nowej umowy najmu nie zwolni pozwanej z konieczności wydania dotychczas zajmowanego mieszkania.
Pozwana maiłaby słuszność tylko w razie wynajęcia jej spornego lokalu. Takie fakt nie miał jednak miejsca do chwili zamknięcia rozprawy.
Wreszcie, odwołanie się do klauzuli generalnej zasad współżycia społecznego nie było uzasadnione.
Nie wdając się w teoretyczne rozważania na temat wykładni art. 5 k.c. wystarczające jest stwierdzenie, że klauzula generalna zasad współżycia społecznego pozwala na łagodzenie rygoryzmu prawnego polegające na odmowie przyznania ochrony słusznym roszczeniom w sytuacji, w której nie jest to sprawiedliwe w świetle akceptowanych powszechnie norm społecznych.
Tego typu względy nie wchodzą jednak w rachubę w sprawie.
Otóż, de lege lata, eksmisja nie oznacza pozbawienia dachu nad głową lecz, co do zasady, konieczność przeniesienia się do innego lokalu. Fakt ustalenia pozwanej prawa do lokalu socjalnego, o czym będzie mowa poniżej, wyklucza zaś naruszenie jakichkolwiek praw pozwanej, co czyni rozważania na temat nadużycia prawa przez stronę powodową bezprzedmiotowymi.
- 4. W tym miejscu należało zastanowić się nad kwestią lokalu socjalnego.
Zgodnie z art. 14 ust. 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001r. o ochronie praw lokatorów mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (tekst j. Dz. U. z 2014r., poz. 150 ze zm., powoływanej dalej jako ustawa o ochronie praw lokatorów) w wyroku eksmisyjnym sąd orzeka o uprawnieniu lokatora do otrzymania lokalu socjalnego, biorąc pod uwagę, w myśl art. 14 ust. 3 ustawy o ochronie praw lokatorów, dotychczasowy sposób korzystania przez nich z mieszkania i ich szczególną sytuację materialną; lokatorem jest natomiast na gruncie powołanej ustawy osoba, która korzysta z lokalu na podstawie tytułu prawnego innego niż własność (art. 2 ust. 1 pkt. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów).
Pozwana miała status lokatora, ponieważ była matką najemcą, której oddał on lokal do współkorzystania a następnie wyłącznego korzystania. Takie zachowanie mieści się w granicach uprawnień najemcy (art. 688 zd. 2) wobec czego nie można twierdzić, że pozwana korzystała z lokalu bez tytułu prawnego.
Sąd nie może zaś orzec o braku prawa do lokalu socjalnego zarejestrowanych bezrobotnych, jeżeli eksmisja ma nastąpić z mieszkania należącego do gminy, chyba że mają gdzie mieszkać (art. 14 ust. 4 i 6 ustawy o ochronie praw lokatorów). Powód nie przeprowadził zaś dowodu, że pozwana może zamieszkać w innym miejscu wobec czego rozstrzygniecie było oczywiste.
- 5. Na podstawie art. 14 ust. 6 ustawy o ochronie praw lokatorów Sąd wstrzymał wykonanie wyroku do czasu złożenia pozwanej oferty najmu lokalu socjalnego.
- 6. O kosztach Sąd orzekł w myśl art. 98 § 1 i 3 w związku z art. 99 k.p.c.
Z.