Uzasadnienie
Powód, który jest zarządcą nieruchomości położonej w K. przy ul. R. nr 12, należącej do Gminy Miasta K., wystąpił o eksmisję pozwanych z lokalu zajmowanego w tym domu z powodu niepłacenia przez nich czynszu.
Wyrokiem z dnia 20 czerwca 2002 r. Sąd Rejonowy w Krakowie uchylił wydany wcześniej wyrok zaoczny i oddalił powództwo, przyjmując, że w świetle art. 25 ust. 3 w związku z art. 23 ust. 1 pkt 7-8 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (jedn. tekst: Dz.U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543 ze zm. – dalej: "u.g.n.") powód, jako zarządca, nie ma legitymacji do wytoczenia powództwa windykacyjnego.
Rozpoznając apelację powoda kwestionującą ten pogląd prawny, Sąd Okręgowy powziął wątpliwości co do jego trafności, formułując je w przestawionym do rozstrzygnięcia Sądowi Najwyższemu zagadnieniu prawnym. W uzasadnieniu podkreślił, że dodatkowe trudności interpretacyjne wynikają z faktu, iż umowa o zarząd została zawarta przed wejściem w życie ustawy o gospodarce nieruchomościami, czyli w okresie obowiązywania art. 64 ustawy z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali i dodatkach mieszkaniowych (jedn. tekst: Dz.U. z 1998 r. Nr 120, poz. 787 ze zm. – dalej: "u.naj.lok."), który przewidywał wprost legitymację czynną zarządcy budynku do wystąpienia z pozwem o opróżnienie lokalu przez byłego najemcę.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje
Ustawa o gospodarce nieruchomościami stanowi w art. 25 ust. 1, że gminnym zasobem nieruchomości gospodaruje zarząd gminy. W art. 25 ust 2 w związku z art. 23 ust. 2 ustawy zdefiniowane zostały najważniejsze czynności, składające się na to gospodarowanie. Stosownie do art. 25 ust. 3, wykonywanie tych czynności, z wyłączeniem wymienionych w art. 23 ust. 1 pkt 7 i 8, może być powierzone zarządcom nieruchomości. Przewidziane w pkt 8 wyłączenie uprawnienia zarządcy dotyczy podejmowania czynności w postępowaniu sądowym w sprawach o własność lub inne prawa rzeczowe na nieruchomości, o roszczenia ze stosunku najmu lub dzierżawy, o stwierdzenie nabycia spadku, o zasiedzenie oraz o wpis w księdze wieczystej lub o założenie księgi wieczystej. Kategoryczność tego wyłączenia sprawia, że omawiany przepis nie pozwala występować zarządcy m.in. o wydanie przedmiotu najmu, i to zarówno we własnym imieniu (zastępstwo pośrednie), jak i w imieniu właściciela – gminy (zastępstwo bezpośrednie).
Nie zmienia tego stanu rzeczy okoliczność, że umowa zarządu została zawarta przed wejściem w życie ustawy o gospodarce nieruchomościami.
Wprawdzie obowiązujący wówczas art. 64 u.naj.lok. dawał zarządcy uprawnienie do wytoczenia powództwa o zwrot przedmiotu najmu, lecz został on uchylony z chwilą wejścia w życie ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. Nr 71, poz. 733), tj. z dniem 10 lipca 2001 r., co spowodowało utratę przez zarządcę tego uprawnienia procesowego (zasada bezpośredniego działania ustawy procesowej).
Wbrew stanowisku strony powodowej, stwierdzić należy, że umowa o zarząd nie może stwarzać samoistnej podstawy do występowania z powództwem o wydanie nieruchomości przez zarządcę. Niniejsza sprawa została rozpoczęta po wejściu w życie ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, gdyby więc nawet zawarta wcześniej umowa o zarząd przewidywała takie uprawnienie zarządcy, ustawa pozbawiała stronę powodową tego uprawnienia mocą powołanych przepisów art. 23 ust. 1 pkt 8 w związku z art. 25 ust. 3.
Błędne jest także zapatrywanie powoda, że na podstawie art. 185 ust. 3 ustawy w umowie zarządu można w dalszym ciągu zastrzec upoważnienie zarządcy do występowania z roszczeniem o zwrot przedmiotu najmu na drodze sądowej. Treść takiej umowy pozostawałaby w sprzeczności z art. 25 ust. 3 u.g.n., co czyniłoby takie postanowienie umowne nieważnym (art. 58 § 1 k.c.). Prowadzi to do wniosku, że w obecnym stanie prawnym zarządca nieruchomości należącej do zasobu gminnego nie może występować z powództwem o wydanie przedmiotu najmu zarówno we własnym imieniu, jak i w charakterze pełnomocnika właściciela.
Tego uprawnienia procesowego zarządca pozbawiony został przez ustawę z dnia 1 marca 1996 r. o zmianie Kodeksu postępowania cywilnego, rozporządzeń Prezydenta Rzeczypospolitej – Prawo upadłościowe i Prawo o postępowaniu układowym, Kodeksu postępowania administracyjnego, ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr 43, poz. 189), która dokonała wykreślenia zarządcy z przewidzianego w art. 87 § 1 k.p.c. kręgu osób mogących być pełnomocnikiem strony w postępowaniu cywilnym.
Można mieć wprawdzie wątpliwości, czy stan taki odpowiada zasadom pragmatyzmu w zarządzaniu zasobem gminnym, zwłaszcza w dużych aglomeracjach miejskich, ale regulacja tej kwestii należy do kompetencji ustawodawcy.
Uzasadnia to udzielenie odpowiedzi sformułowanej w sentencji uchwały (art. 390 § 1 k.p.c.).