Uzasadnienie
Decyzją wydaną z upoważnienia Wojewody Ł-kiego z dnia 12lipca 1990 r. nr SL.III-8178/501/90/T utrzymano w mocy decyzje pierwszej instancji o zezwoleniu na wzajemną zamianę lokali, to jest lokalu nr 2 w domu nr 39 przy ul. K. i lokalu nr 35 w domu nr 57 przy ul. P. w Ł. oraz o przydziale pierwszego z tych lokali Cecylii i Waldemarowi małżonkom Z., drugiego zaś - Helenie Z. Lokal przydzielony 4-osobowej rodzinie Z. składa się z 2 pokoi i kuchni o powierzchni użytkowej 78 m2, w tym mieszkalnej 44 m2, położony jest w budynku wielorodzinnym stanowiącym własność Zofii Ż. Lokal przydzielony Helenie Z. /jedna osoba/ składa się także z 2 pokoi i kuchni, jednakże jego powierzchnia użytkowa wynosi 37,57 m2, w tym mieszkalna 28,4 m2.
Decyzje o zamianie kwestionowała Zofia Ż., uznając, że zamiana narusza jej prawa wynikające z własności domu nr 39 przy ul. K. w Ł. Organ odwoławczy nie podzielił jej stanowiska, stwierdzając, że stosownie do art. 58 ust. 6 ustawy z dnia 10 kwietnia 1974 r. - Prawo lokalowe /Dz.U. 1987 nr 30 poz. 165 ze zm./ zgoda właściciela domu na zamianę lokalu zajmowanego przez najemcę jest wymagana tylko w wypadku zamiany lokalu w domu jednorodzinnym oraz lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość. W tym wypadku żadna z wymienionych sytuacji nie występuje, gdyż dom będący własnością odwołującej się jest domem wielomieszkaniowym. Nie nastąpiło też naruszenie uprawnień właściciela, wynikających z art. 33 ust. 3 prawa lokalowego, gdyż przy zamianie lokalu nie zachodzi opróżnienie lokalu w rozumieniu powołanego przepisu ustawy. Organ odwoławczy powołał się w tym zakresie na orzecznictwo Sądu Najwyższego oraz Naczelnego Sądu Administracyjnego.
Decyzję organu odwoławczego zaskarżył pełnomocnik Zofii Ż. do Naczelnego Sądu Administracyjnego, zarzucając jej naruszenie prawa materialnego, to jest art. 33 ust. 3 oraz art. 58 ust. 6, art. 59 ust. 1 i 3, a także art. 60 ust. 1 prawa lokalowego, ponieważ przyjęto, że granice odmowy wyrażenia zgody na zamianę określone są wyłącznie przepisem art. 59 ust. 3 prawa lokalowego. Taka interpretacja przepisów narusza zdaniem pełnomocnika skarżącej - prawo określone przepisem art. 33 ust. 3, gdyż przy zamianie następuje prawne i faktyczne opróżnienie lokalu, wygasa bowiem stosunek najmu z najemcą dotychczasowym i nawiązuje się z nowym najemcą.
W odpowiedzi na skargę wniesiono o jej oddalenie, stwierdzając ponownie, że przy zamianie lokalu nie następuje utrata prawa do lokalu, lecz jego przeniesienie na inną osobę, co wynika z art. 60 ust. 1 prawa lokalowego, a w konsekwencji nie ma też stanu "opróżnienia" mimo faktycznej zmiany najemców.
Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje
Ocena zgodności z prawem zaskarżonej decyzji sprowadza się w istocie do odpowiedzi na pytanie, czy wyrażenie przez organ administracji zgody na zamianę lokalu zajmowanego przez najemcę w domu wielomieszkaniowym jest uzależnione od zgody na zamianę właściciela takiego domu oraz czy w razie braku zgody właściciela domu zachodzi naruszenie jego uprawnień określonych w art. 33 prawa lokalowego. Na każde z tych pytań należy udzielić odpowiedzi przeczącej.
Przepisy ustawy z dnia 10 kwietnia 1974 r. - Prawo lokalowe /Dz.U. 1987 nr 30 poz. 165 ze zm./ - mimo daleko idącego poszerzenia uprawnień właścicieli domów wielomieszkaniowych w stosunku do stanu prawnego obowiązującego do dnia 1 marca 1983 r. - utrzymują, nadal wyraźne zróżnicowanie sytuacji prawnej właścicieli takich domów w stosunku do właścicieli domów jednorodzinnych lub lokali stanowiących odrębne nieruchomości. Przepisy tej ustawy określają też wyraźnie, w jakich wypadkach wymagana jest opinia bądź zgoda wynajmującego /na przykład art. 9 ust. 2, art. 41 ust. l, art. 42 ust. 1/, nie różnicując w tych wypadkach, czy chodzi o właściciela domu wielomieszkaniowego, czy domu jednorodzinnego /lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość/. Natomiast w kwestii zamiany lokali zajmowanych przez najemców na podstawie decyzji administracyjnych art. 58 ust. 6 prawa lokalowego odnosi obowiązek uzyskania zgody tylko do zamiany lokali w domu jednorodzinnym lub zamiany lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość.
Nie może więc budzić wątpliwości, że brak zgody właściciela innego domu /lokalu/ niż wymieniony w art. 58 ust. 6 tej ustawy na zamianę lokalu zajmowanego przez najemcę nie wpływa na decyzję organu, o którym mowa w art. 60 ust. 1 prawa lokalowego, w sprawie zamiany lokali mieszkalnych. Zgoda zaś tego organu na jej dokonanie, będąca jednocześnie przydziałem lokalu uzyskanego w wyniku zamiany, nie stanowi naruszenia uprawnień właściciela domu wielomieszkaniowego, wynikających z art. 33 ust. 2 i 3 prawa lokalowego. W tym zakresie Sąd w pełni podziela stanowisko organu odwoławczego, iż przy zamianie lokalu w trybie przepisów prawa lokalowego nie zachodzi opróżnienie lokalu w rozumieniu powołanych przepisów tej ustawy. Do opróżnienia lokalu w znaczeniu tych przepisów dochodzi wówczas, gdy najemca opuścił go, wyrażając w ten sposób wolę rozwiązania stosunku najmu, nie pozostawiając w nim osób bliskich wspólnie z nim zamieszkałych oraz nie przenosząc, za zgodą właściwego organu, swoich praw do lokalu na inna osobę /p. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 29 listopada 1986 r. III ARN 30/86/. Skoro zaś w rozpoznawanej sprawie nie nastąpiło opróżnienie lokalu nr 2 w domu nr 39 przy ul. K. w Ł. w podanym wyżej znaczeniu, to należało uznać za chybiony zarzut skargi dotyczący naruszenia art. 33 ust. 3 prawa lokalowego.
Ponieważ zaskarżonej decyzji nie można skutecznie zarzucić sprzeczności z prawem, Sąd na podstawie art. 207 par. 5 Kpa orzekł o oddaleniu skargi jako nieuzasadnionej.