Uzasadnienie
Decyzją z dnia 9 maja 1984 r. nr OP.XX.0171/8/84 Prezydent Miasta Ż. nakazał Krzysztofowi O. i Jadwidze K. przeprowadzenie remontu lokalu nr 4 w domu nr 40 przy ul. K. w Ż. polegającego na wymianie podłogi oraz trzonu kuchennego, w terminie do dnia 15 lipca 1985 r. Jako podstawę prawną tej decyzji Prezydent Miasta Ż. powołał art. 10 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 10 kwietnia 1974 r. - Prawo lokalowe /Dz.U. 1983 nr 11 poz. 55/ oraz par. 24 instrukcji stanowiącej załącznik do zarządzenia nr 4 Ministra Administracji, Gospodarki Terenowej i Ochrony Środowiska z dnia 2 lutego 1979 r. /Dz.Urz. MAGTiOŚ nr 1 poz. 2/, błędnie podając, iż chodzi o zarządzenie Ministra Gospodarki Terenowej i Ochrony Środowiska z dnia 2 marca 1979 r. Uzasadnienie tej decyzji zawiera jedynie stwierdzenie, że do Urzędu Miejskiego w Ż. wpływają od najemców zamieszkujących w domu nr 40, przy ul. K. skargi dotyczące złego stanu technicznego budynku, a w szczególności lokalu nr 4, co stwierdzono w czasie wizji w dniu 9 marca 1984 r.
Od decyzji tej odwołał się Krzysztof O., podając, że dom nr 40 przy ul. K. w Ż. był własnością jego dziadków, to jest Stanisława i Klementyny małżonków O. Dotychczas jednak nie przeprowadzono postępowania spadkowego, a administracja domu zajmowała się do końca 1983 r. Jadwiga K., będąca także domniemaną spadkobierczynią części tego domu. Obecnie zrezygnowała ona z administrowania częścią domu uznawaną za należącą do Krzysztofa O. oraz jego matki Anny O., on zaś administracji tej sprawować nie może, gdyż zamieszkuje w znacznej odległości od Ż. Podał także, iż według posiadanych przez niego informacji do zniszczenia lokalu nr 4 w omawianym domu doprowadziła Marianna G., która jest jego najemcą, a zatem ona powinna ponieść koszty jego naprawy. Gdyby jednak wykonanie remontu tego lokalu miało nastąpić na koszt wynajmującego, to uważa, iż mogłoby to nastąpić jedynie ze środków państwowych, które byłyby zabezpieczone hipotecznie na nieruchomości. Ze środków własnych bowiem nie jest on w stanie pokryć kosztu nakazanego remontu.
Po rozpatrzeniu odwołania Dyrektor Wydziału Gospodarki Komunalnej i Mieszkaniowej Urzędu Wojewódzkiego w Skierniewicach decyzją z dnia 30 czerwca 1984 r. nr GMB. VIII-G-8148/9/84 utrzymał w mocy decyzję organu pierwszej instancji. Jako podstawę prawną decyzji organu odwoławczego powołano jedynie art. 138 par. 1 pkt 1 Kpa, w jej uzasadnieniu zaś Krzysztofa O. określono jako współwłaściciela omawianego domu, nie wskazując okoliczności /dokumentów/, które pozwalałyby na takie określenie. W odniesieniu zaś do nałożonego obowiązku przeprowadzenia remontu w lokalu nr 4 powołano się na zły stan techniczny oraz obowiązki wynajmującego wynikające z art. 10 ust. 1 i 2 prawa lokalowego.
Decyzję organu II instancji Krzysztof O. zaskarżył do Naczelnego Sądu Administracyjnego, wnosząc o jej uchylenie. W skardze ponownie podał, że nieruchomość nr 40 przy ul. K. w Ż. była własnością jego dziadków, po których nie przeprowadzono postępowania spadkowego. Wobec tego brak jest podstaw prawnych do uznania go za jej właściciela, a w konsekwencji - jak stwierdził - decyzje dotyczące przeprowadzenia remontu nie mogą nakładać na niego żadnych obowiązków.
W odpowiedzi na skargę powołano się na ugodę zawartą w dniu 8 kwietnia 1983 r. przed Sądem Rejonowym w Ż. i wydane przez ten Sąd postanowienie o umorzeniu postępowania o zniesienie współwłasności omawianej nieruchomości. Na tej podstawie uznano, że skarżący jest współwłaścicielem budynku mieszkalnego nr 4 przy ul. K., a wobec nieustalenia w zawartej ugodzie zasad sprawowania zarządu tym domem zasadne było obciążenie obowiązkiem przeprowadzenia remontu zarówno skarżącego, jak i Jadwigę K., będącą także współwłaścicielką domu.
Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje
Stosownie do przepisów art. 10 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 10 kwietnia 1974 r. - Prawo lokalowe /Dz.U. 1983 nr 11 poz. 55/, powołanych jako podstawa prawna decyzji wydanych w tej sprawie, wynajmujący jest obowiązany między innymi do utrzymywania wynajętego lokalu w stanie przydatnym do użytku wynikającego umowy /art. 662 par. 1 Kc/. Nie oznacza to jednak, że w wypadku niewywiązywania się z tego obowiązku przez wynajmującego organem uprawnionym do nakazania jego wykonania jest organ administracji państwowej. Stosunek najmu jest stosunkiem cywilnoprawnym nawet wówczas, gdy wynika z decyzji o przydziale lokalu, wobec czego organ administracji może wydawać decyzje tylko w sprawach dla niego zastrzeżonych /art. 55 prawa lokalowego/. Żaden zaś z przepisów prawa lokalowego lub aktów prawnych wydanych na jego podstawie nie przewiduje wydawania decyzji administracyjnych w sprawach określonych w art. 10 ust. 1 i 2. Oznacza to, że dochodzenie roszczeń w tym zakresie przez najemcę jest możliwe tylko w drodze postępowania cywilnego przed sądem powszechnym. Tak więc już z tego powodu wydane decyzje organów obu instancji, nakładające na Krzysztofa O. i Jadwigę K. obowiązek przeprowadzenia wymiany podłogi i trzonu kuchennego w lokalu nr 4 w domu nr 40 przy ul. K. w Ż., którego najemcą jest Marianna G., należało uznać za wydane bez podstawy prawnej.
Odrębną kwestią jest podnoszona w odwołaniu, a następnie w skardze do sądu administracyjnego. Sprawa dotycząca tytułu własności nieruchomości, o której mowa, skoro - jak podaje Krzysztof O. - nie zostało przeprowadzone postępowanie spadkowe po nieżyjących właścicielach. Tej kwestii nie przesądza jednoznacznie ugoda zawarta w dniu 8 kwietnia 1983 r. przed Sądem Rejonowym w Ż., powoływana w odpowiedzi na skargę. Jej rozważanie staje się w tym postępowaniu zbędne, skoro organy administracji państwowej nie są właściwe do orzekania o wykonaniu obowiązków z art. 10 ust. 1 i 2 prawa lokalowego ciążących na wynajmującym. Tego stwierdzenia nie zmienia fakt, że organom administracji państwowej przysługują uprawnienia wynikające z ustawy z dnia 22 kwietnia 1959 r. o remontach i odbudowie oraz wykańczaniu budowy i nadbudowie budynków /Dz.U. 1968 nr 36 poz. 249 ze zm./. Przedmiot bowiem decyzji wydanych w tej sprawie nie pozostaje w związku z przepisami powołanej ustawy. Nie pozostaje on również w związku z przepisami ustawy z dnia 24 października 1974 r. - Prawo budowlane /Dz.U. nr 38 poz. 229 ze zm./ i dlatego też przepisy wymienionych ustaw nie mogą stanowić uzasadnienia prawnego decyzji organów pierwszej i drugiej instancji wydanych w sprawie remontu lokalu nr 4 w domu nr 40 przy ul. K. w Ż. Na marginesie należy wspomnieć, że powołanie w decyzji organu pierwszej instancji, jako jej prawnej podstawy - obok art. 10 ust. 1 i 2 prawa lokalowego - przepisu par. 24 instrukcji stanowiącej załącznik do zarządzenia nr 4 Ministra Administracji, Gospodarki Terenowej i Ochrony Środowiska z dnia 2 lutego 1979 r. /Dz.Urz. MAGTiOŚ nr 1 poz. 2/, jest oczywistym nieporozumieniem. Wymieniona instrukcja nie jest aktem prawnym powszechnie obowiązującym, lecz jedynie wytyczną działania jednostek resortowych, i nie może być podstawą wydawania decyzji administracyjnych.
Skoro więc decyzje organów obu instancji, wydane w rozpoznawanej sprawie, nie mają podstawy prawnej, to w myśl art. 207 par. 1 i 3 w związku z art. 156 par. 1 pkt 2 Kpa należało stwierdzić ich nieważność.
O kosztach postępowania orzeczono zgodnie z art. 208 Kpa.