Wyrok WSA w Warszawie z 7 stycznia 2005 r., I SA 2008/03

Sąd

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie

Rozpoznanie

na rozprawie w dniu 7 stycznia 2005 r.

Sprawa

sprawy ze skargi E. S. na decyzję Prezesa Urzędu Mieszkalnictwa I Rozwoju Miast z dnia [...] lipca 2003 r. nr [...] w przedmiocie odmowy nadania licencji zawodowej w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami oddala skargę.

Skład

Przewodniczący Sędzia NSA Joanna Banasiewicz Sędziowie WSA Małgorzata Boniecka-Płaczkowska WSA Krystyna Kleiber (spr.)
Jolanta Zagrzejewska protokolant

Uzasadnienie

I SA 2008/03

Prezes Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast po rozpoznaniu wniosku E. S. o ponowne rozstrzygnięcie sprawy, decyzją z dnia [...] lipca 2003 r. nr [...] utrzymał w mocy decyzję własną z dnia [...] grudnia 2002 r. nr [...] o odmowie nadania E. S. licencji zawodowej w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami.

W uzasadnieniu obu decyzji Prezes Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast wyjaśnił.

E. S. wnioskiem z [...] sierpnia 2000 r. wystąpił o nadanie licencji zawodowej w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Podstawą był art. 232 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2000 r. Nr 46 poz. 543 ze zm.), przewidujący możliwość zwolnienia wnioskodawcy z obowiązku ukończenia kursu kwalifikacyjnego i odbycia praktyki zawodowej oraz złożenia egzaminu.

W dniu [...] maja 2002r. Państwowa Komisja Kwalifikacyjna przeprowadziła postępowanie kwalifikacyjne, które zakończyło się wynikiem negatywnym wobec nie udokumentowania przez zainteresowanego wykonywania działalności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami przez okres dłuższy niż pięć lat, przed dniem 1 stycznia 1998 r.

W tej sytuacji Prezes Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast wydał decyzję Nr [...] z dnia [...] grudnia 2002 r., którą orzekł o odmowie nadania Panu E. S. licencji zawodowej w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami.

Pismem z dnia [...] grudnia 2002 r. Pan E. S. wystąpił o ponowne rozpatrzenie sprawy.

W kolejnym postępowaniu kwalifikacyjnym, z dnia [...] kwietnia 2003 r. Państwowa Komisja Kwalifikacyjna w oparciu o dokumenty złożone przy wniosku stwierdziła, że Wnioskodawca nie dostarczył dokumentów bezpośrednio potwierdzających prowadzenie działalności w obrocie nieruchomościami, co stwierdzono w pkt 9f, 9g, 9h, 9i protokółu z postępowania kwalifikacyjnego, w części "Badanie złożonych dokumentów", a nadto ze sporządzonego przez wnioskodawcę sprawozdania z praktyki zawodowej z dnia [...] kwietnia 2000 r.

E. S. podał, że od [...] marca 1991 r. jest zatrudniony na stanowisku Prezesa Zarządu Spółdzielni Mieszkaniowej Lokatorsko Własnościowej w R. W piśmie Spółdzielni z dnia [...] września 2000 r. potwierdzającym praktykę zawodową E. S. jako pośrednika w obrocie nieruchomościami podano, że wykonywał on następujące czynności: przyjmował oferty zamiany mieszkań o różnym statusie własnościowym; inicjował proces zamiany mieszkań o dużych powierzchniach należących do spółdzielców, którzy nie regulowali opłat eksploatacyjnych; prowadził osobiście nabór podmiotów zainteresowanych budową dużych powierzchni użytkowych; zainicjował budowę mieszkań ze środków własnych od 1992 r., był pomysłodawcą i twórcą w 1992 r. uchwały rady nadzorczej o pośrednictwie mieszkań przez Spółdzielnię, prowadził osobiście negocjację zakupu terenów budowlanych; zawierał umowy kupna terenów budowlanych oraz sprzedawał tereny zbędne.

Zgodnie z treścią zakresu czynności E. S. jako Prezesa Zarządu Spółdzielni, odpowiadał on za kierowanie całokształtem spraw organizacyjnych i gospodarczych Spółdzielni, w tym organizacyjno-samorządowych, finansowo-gospodarczych, członkowsko-mieszkaniowych, kadrowych i inwestycyjnych.

W umowach zlecenia z lat 1996, 1997 i 1998 dotyczących sprzedaży i wynajmu lokali z zasobów spółdzielni pojawia się nazwa "Biuro [...] " przy Spółdzielni Mieszkaniowej Lokatorsko Własnościowej, ale wnioskodawca nie przedstawił żadnych dokumentów uprawniających Spółdzielnię do takich działań.

Przedstawione dane nie uprawniały do nadania E. S. licencji zawodowej w zakresie pośrednictwa nieruchomościami.

E. S. zaskarżył decyzję do Naczelnego Sądu Administracyjnego, wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją, wydanej przez Prezesa Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast jako organu pierwszej instancji.

Zdaniem skarżącego w decyzjach został naruszony przepis art. 232 ust.1 pkt 3 i 180 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2000 r. Nr 46 poz. 543).

Prezes Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast wnosił o oddalenie skargi.

Zgodnie z art. 97 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Przepisy wprowadzające ustawę - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153, póz. 1271 ze zm.) sprawy, w których skargi zostały wniesione do Naczelnego Sądu Administracyjnego przed dniem 1 stycznia 2004 r. i postępowanie nie zostało zakończone, podlegają rozpoznaniu przez właściwe wojewódzkie sądy administracyjne na podstawie przepisów ustawy - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. W związku z powyższym niniejsza skarga podlega rozpoznaniu przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył co następuje:

Na wstępie należy stwierdzić, że sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, co wynika z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. Nr 153 póz. 1269), wobec czego sprawa niniejsza została zbadana, niezależnie od zarzutów skargi, w płaszczyźnie legalności wydanych decyzji.

W ocenie Sądu postępowanie administracyjne prowadzone przez Prezesa Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast nie naruszyło przepisów stosowanej procedury i praw strony zaś wydane decyzje prawidłowo zastosowały przepisy cytowanej ustawy o gospodarce nieruchomościami do ustalonego stanu faktycznego.

Zgodnie z art. 232 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. osoby które w dniu wejścia jej w życie wykonywały usługi pośrednictwa w obrocie nieruchomościami przez okres dłuższy niż 5 lat ubiegając się o licencję mogły być zwolnione z obowiązku ukończenia kursu kwalifikacyjnego, odbycia praktyki zawodowej oraz złożenia egzaminu.

Przepis art. 180 tej ustawy w dacie wydania decyzji posiadał w zakresie istotnym dla tej sprawy następujące brzmienie.

"Art. 180.

1. Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami polega na zawodowym wykonywaniu czynności zmierzających do zawarcia umów:

1. nabycia lub zbycia praw do nieruchomości,
2. nabycia lub zbycia własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego lub prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. najmu lub dzierżawy nieruchomości.

2. Pośrednik wykonuje czynności, o których mowa w ust. 1, osobiście lub przy pomocy innych osób działających pod jego nadzorem, ponosząc za ich czynności odpowiedzialność zawodową określoną w ustawie."

A więc pośrednik to napewno osoba fizyczna będąca przedsiębiorcą w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 19 listopada 1999 r. Prawo działalności gospodarczej (Dz.U. Nr 101 poz. 1178), ale może to być osoba prawna zajmująca się statutowo tym typem usług, w której strukturze organizacyjnej istnieje stanowisko osoby, posiadającej licencję zawodową i pełniącej funkcje nadzorczo-kierownicze.

Należy zgodzić się z zaskarżoną decyzją, że E.S. nie spełnia wymogów ustawowych, gdyż

• nie prowadził jednoosobowej bądź w spółce cywilnej działalności gospodarczej polegającej na usługach pośrednictwa w zakresie obrotu nieruchomościami,
• w zakresie jego zadań jako prezesa zarządu Spółdzielni nie przewidziano czynności pośrednika tak w formie świadczenia ich osobiście jak i przy pomocy określonego zespołu pracowników,
• Spółdzielnia nie zajmowała się statutowo pośrednictwem w obrocie nieruchomościami, gdyż jej celem była budowa mieszkań dla jej członków tak typu własnościowego jak i lokatorskiego, w budynkach wielorodzinnych i jednorodzinnych.

Oceniając w ten sposób przebieg pracy zawodowej E. S. – organ administracji publicznej nie przekroczył granic uznania administracyjnego przyjmując, że nie pełnił czynności pośrednictwa osobiście ani też za pomocą innych osób w Spółdzielni, gdyż takie czynności osoby prawnej musiały by być potwierdzone statusem spółki i zakresem czynności skarżącego jako prezesa.

Z tych względów na zasadzie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153 poz. 1270) skargę jako nieuzasadnioną należało oddalić.