Uzasadnienie
Ostateczną decyzją nr GKK.II.8124/21/84 z dnia 14 maja 1984 r., wydaną z upoważnienia Wojewody Radomskiego na podstawie art. 10 ust. 2 ustawy z dnia 10 kwietnia 1974 r. - Prawo lokalowe /Dz.U. 1983 nr 11 poz. 55/, i art. 3 ustawy z dnia 22 kwietnia 1959 r. o remontach i odbudowie oraz o wykańczaniu budowy i nadbudowie budynków /Dz.U. 1968 nr 36 poz. 249/, utrzymano w mocy decyzję wydaną z upoważnienia Prezydenta Miasta R. z dnia 27 lutego 1984 r., mocą której orzeczono:
1/ wykonać remont domu i obróbki blacharskiej posesji przy ul. nr 12,.
2/ zabezpieczyć strop w bramie od ul. W., 3/ usprawnić instalację elektryczną w lokalu nr 5 w wyżej oznaczonym budynku, 4/ wymienić okna w lokalu nr 2 w tym budynku, a jeżeli wilgoć w tym lokalu nie ustąpi po remoncie dachu - należy zabezpieczyć ściany w pokojach przed dalszą dewastacją. prace te należało wykonać w terminie do dnia 30 czerwca 1984 r. w ramach obowiązków administrowania wskazaną nieruchomością.
Z uzasadnienia ostatecznej decyzji Wojewody Radomskiego wynika, iż remont budynku ma na celu zabezpieczenie go przed dekapitalizacją. Nieruchomość jest zlokalizowana w kompleksie zabytkowych budynków przewidzianych do odrestaurowania, dlatego w decyzji chodzi o odrębne naprawy. jak stwierdzono podczas wizji lokalnej, główną przyczyną zalewania lokali jest zły stan obróbek blacharskich oraz zanieczyszczona rynna. Zabezpieczenie stropu w bramie od ul. W. spoczywa na administratorze posesji, a obecny stan zagraża bezpieczeństwu publicznemu. Wyeksploatowana instalacja elektryczna powinna być wymieniona w całym budynku, ponieważ stwarza zagrożenie pożarowe.
Z protokołu wizji lokalnej z dnia 22 lutego 1984 r. na nieruchomości nr 12 przy ul. R. wynika, iż administrator posesji - Franciszek P. - zobowiązał się tylko do wykonania remontu dachu w oficynie i obróbki blacharskiej w ramach przyznanej mu pożyczki w wysokości 140 tys. zł.
Skargę do Naczelnego Sądu Administracyjnego na decyzję ostateczną wniósł Franciszek P., wskazując, że nie ustosunkowano się w niej do okoliczności przezeń podanych co do wymiany okien w lokalu nr 2, iż okna są zaparowane na skutek opalania lokalu gazem przez lokatora poza licznikiem; lokator powinien jedynie okna wymalować farbą olejną, a nie czynił tego od 20 lat. Ponadto nie jest prawidłowe pouczenie, iż administrator ma dochodzić roszczeń od lokatora P. na drodze sądowej w odniesieniu do pkt 2 decyzji /zabezpieczenia stropu w bramie od ul. W./, ponieważ niekwestionowaną przyczyną tego stanu jest złe użytkowanie lokalu zamieszkałego przez P. Lokator ten zajął lokal mieszkalny samowolnie, nie została z nim zawarta umowa najmu, od 5 lat nie opłaca czynszu i w postępowaniu cywilnym toczy się sprawa o eksmisję i zapłatę czynszu. Zdaniem skarżącego, nie jest prawidłowe ustalenie komisji co do usprawnienia instalacji elektrycznej /pkt 3 decyzji/. Komisja uznała, że wpływ na złą jakość tej instalacji ma zainstalowanie w sąsiednim lokalu łazienki na tej ścianie, gdy w rzeczywistości możliwość awarii jest związana zapewne z korzystaniem przez lokatora z niesprawnego sprzętu, bądź przeciążenia linii nadmiernym poborem energii. naprawa sprzętu i zabezpieczenie instalacji jest obowiązkiem lokatora stosownie do par. 2 rozporządzenia Ministra Administracji, Gospodarki Terenowej i Ochrony Środowisk z dnia 23 lutego 1983 r. w sprawie określenia obowiązków najemcy w zakresie wykonywania drobnych napraw i odnawiania lokali /Dz.U. nr 11 poz. 56/. W sprawie remontu dachu i obróbki blacharskiej /pkt 1 decyzji/ administrator jedynie oświadczył, że celowe byłoby dokonanie remontu dachu /bez wykonania remontów w lokalach/, a jego zobowiązanie się do wykonania remontu dachu było warunkowe, uzależnione od zdobycia materiałów i wykonawcy robót w ramach udzielonego kredytu. Skarga zawierała wniosek o uchylenie decyzji organów administracji państwowej I i II instancji jako wydanych bez żadnych podstaw prawnych.
W odpowiedzi na skargę wniesiono o jej oddalenie, podtrzymując argumentację zawartą w zaskarżonej decyzji i dodając, iż remonty kapitalne i zabezpieczające budynków mieszkalnych należą do administratora, o czym mówi art. 10 prawa lokalowego.
Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje
Zaskarżona decyzja oraz utrzymana nią w mocy decyzja organu administracji I instancji zostały wydane z rażącym naruszeniem przepisów ustawy z dnia 22 kwietnia 1959 r. o remontach i odbudowie oraz o wykańczaniu budowy i nadbudowie budynków /Dz.U. 1968 nr 36 poz. 249/ oraz przepisów rozporządzenia Ministra Gospodarki Komunalnej z dnia 25 czerwca 1959 r. w sprawie trybu postępowania w przypadkach wykonywania remontów oraz odbudowy budynków mieszkalnych przez właściciela domu /Dz.U. nr 67 poz. 230 ze zm./.
Z art. 2 powołanej ustawy wynika, że ma ona zastosowanie w przypadku przeprowadzenia określonych robót budowlanych w budynkach, a zatem nie w lokalach budynku. w niniejszej sprawie remont budynku nr 12 przy ul. R. dotyczy dachu i obróbki blacharskiej /pkt 1 decyzji/ oraz zabezpieczenia stropu w bramie od ul. W. /pkt 2 decyzji/, co wchodzi w zakres remontów zabezpieczających, określonych między innymi w art. 2 powołanej ustawy. Jednakże przepisy tej ustawy nie stwarzają podstawy prawnej do nałożenia na właściciela lub zarządcę budynku obowiązku wykonania remontu. Stosownie bowiem do art. 3 ust. 2 tej ustawy zarządca /właściciel/ może w terminie 14 dni od dnia doręczenia mu zawiadomienia o rodzaju i rozmiarze planowanych robót oświadczyć, że wykona roboty we własnym zakresie. W takim wypadku organ gospodarki mieszkaniowej wyznaczy zarządcy 8właścicielowi/ odpowiedni, technicznie uzasadniony termin rozpoczęcia i zakończenia robót.
Z protokołu oględzin budynku z dnia 22 lutego 1984 r. wynika, że zarządca nieruchomości, F. P., zobowiązał się, tylko wykonać remont dachu w oficynie i obróbkę blacharską w ramach pożyczki przydzielonej przez MZRBM w wys. 140 tys. zł, ale i to zobowiązanie kwestionuje on w skardze, podnosząc, iż oświadczenie takie złożył "pod warunkiem że zdobędzie materiały i wykonawcę robót".
W świetle powyższego wyznaczenie zarządcy terminu wykonania robót /bez wskazania przy tym terminu ich rozpoczęcia/ jest co najmniej wątpliwe w odniesieniu do remontu dachu i obróbki blacharskiej, jeśli przyjąć, iż oświadczenie woli miało charakter warunkowy. W każdym razie jednak wyznaczenie terminu - w kontekście powołanego wyżej art. 3 ust. 2 omawianej ustawy - jest pozbawione podstaw prawnych w zakresie robót dotyczących zabezpieczenia stropu w bramach, ponieważ zarządca nie złożył oświadczenia o podjęciu się wykonania tego rodzaju robót.
Artykuł 3 ust. 3 powołanej ustawy stanowi, iż wykonanie robót ze środków państwowych może nastąpić wówczas, gdy zarządca /właściciel/ nie rozpocznie lub nie zakończy robót w wyznaczonym terminie lub prowadzi roboty w sposób sprzeczny z zasadami techniki budowlanej lub w sposób opieszały, wykluczający zakończenie robót w wyznaczonym terminie. Decyzja wydana w tej sprawie przez organ gospodarki mieszkaniowej jest natychmiast wykonalna. W tych warunkach stwierdzić należy, iż wyznaczenie właścicielowi /zarządcy/ nieruchomości przez organ gospodarki mieszkaniowej terminu rozpoczęcia i zakończenia robót zabezpieczających budynek następuje wyłącznie w sytuacji, gdy właściciel /zarządca/ złoży niewątpliwe oświadczenie woli wykonania takich robót, w przeciwnym razie wykonanie ich nastąpi ze środków państwowych z hipotecznym zabezpieczeniem wierzytelności z tego tytułu na nieruchomości.
Nie można nie zauważyć, iż w zaskarżonej decyzji stwierdza się, iż niezabezpieczenie stropu w bramie ma zagrażać "bezpieczeństwu publicznemu". Jeżeli odpowiada to rzeczywistemu stanowi rzeczy, należało rozważyć wydanie decyzji zapewniającej usunięcie stwierdzonego stanu w trybie art. 46 prawa budowlanego.
W odniesieniu do napraw w lokalach określonych w pkt 3 i 4 decyzji, to regulacja prawna w tym względzie zawarta jest w rozporządzeniu Ministra Administracji, Gospodarki Terenowej i Ochrony Środowiska z dnia 23 lutego 1983 r. w sprawie określenia obowiązków najemcy w zakresie wykonywania drobnych napraw i odnawiania lokali /Dz.Urz. nr 11 poz. 56/, w art. 10 prawa lokalowego oraz w przepisach kodeksu cywilnego, a roszczenia z tego tytułu mogą być przedmiotem sporu przed właściwym sądem powszechnym.
Z tych wszystkich powodów, mając na względzie, że decyzje organów obu instancji w niniejszej sprawie rażąco naruszyły prawo, Naczelny Sąd Administracyjny - stosownie do art. 207 par. 1 i 3 w związku z art. 156 par. 1 pkt 2 Kpa - stwierdził ich nieważność.
Orzeczenie o kosztach postępowania zostało wydane na podstawie art. 208 Kpa.