Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańskuz 17 sierpnia 2022 r., sygn. akt I SA/Gd 557/22

Uzasadnienie

Zaskarżonym postanowieniem z dnia 7 kwietnia 2022 r. Dyrektor Izby Administracji Skarbowej w Gdańsku utrzymał w mocy postanowienie Naczelnika Urzędu Skarbowego w Starogardzie Gdańskim z dnia 5 stycznia 2022 r. uznające za nieuzasadnione zarzuty M. P. do opisu i oszacowania wartości nieruchomości, położonej w B., obręb [...], działki nr [...] i [...], dla której Sąd Rejonowy w Starogardzie Gdańskim prowadzi księgę wieczystą nr [...].

Podstawą powyższego rozstrzygnięcia był następujący stan faktyczny:

Naczelnik Urzędu Skarbowego w Starogardzie Gdańskim - będący jednocześnie wierzycielem i organem egzekucyjnym - prowadzi wobec M. P. (dalej: "skarżąca") postępowanie egzekucyjne w oparciu m.in. o tytuły wykonawcze: 2218-SEW.2623.2016 z dnia 6 grudnia 2016 r., obejmujący nieuregulowany podatek od towarów i usług za luty 2015 r. w wysokości należności głównej 4 456,00 zł; 2218-SEW.723.1551.2018 z dnia 21 sierpnia 2018 r., obejmujący nieuregulowany podatek dochodowy w wysokości 19% pobierany od dochodów z pozarolniczej działalności gospodarczej za 2012 r. w wysokości należności głównej 260 478,00 zł; nr 2218-SEW.723.1432.2019 z dnia 14 czerwca 2019 r., obejmujący nieuregulowany podatek dochodowy od osób fizycznych za 2017 r. w wysokości należności głównej 19,00 zł; nr 2218-SEW.723.1433.2019 z dnia 14 czerwca 2019 r., obejmujący nieuregulowany podatek dochodowy od osób fizycznych za 2018 r. w wysokości należności głównej 2 081,00 zł.

W celu wyegzekwowania należności objętych ww. tytułami wykonawczymi, Naczelnik Urzędu Skarbowego w Starogardzie Gdańskim sporządził m.in.:

1. - zawiadomienie nr 2218-EA.511.718659.2016.4 z dnia 8 grudnia 2016 r. o zajęciu wierzytelności z rachunku bankowego i wkładu oszczędnościowego w Banku Z. S.A.;
2. - zawiadomienie nr 2218-SEE.711.768791.2018.1.4 z dnia 3 września 2018 r. o zajęciu wierzytelności z rachunku bankowego i wkładu oszczędnościowego w Banku Z. S.A.;
3. - zawiadomienie nr 2218-SEE.711.5914249.2019.1.4 z dnia 17 czerwca 2019 r. o zajęciu wierzytelności z rachunku bankowego i wkładu oszczędnościowego w S. S.A.

Pismem z dnia 11 grudnia 2019 r. Naczelnik Urzędu Skarbowego w Starogardzie Gdańskim, poprzez wezwanie do zapłaty kwoty 532 334,75 zł (w tym 318 754,40 zł należności głównej) dokonał zajęcia należącej do strony nieruchomości położonej w B., obręb [...], działki nr [...] i [...], dla której Sąd Rejonowy w Starogardzie Gdańskim prowadzi księgę wieczystą nr [...]

Jednocześnie w dniu 11 grudnia 2019 r. organ egzekucyjny wystąpił do Sądu Rejonowego w Starogardzie Gdańskim o dokonanie wpisu w księdze wieczystej nr [...] o wszczęciu egzekucji z ww. nieruchomości.

Postanowieniem z dnia 19 maja 2021 r. Naczelnik Urzędu Skarbowego w Starogardzie Gdańskim w oparciu o art. 110d § 1 ustawy z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (Dz. U. z 2022 r. poz. 479 ze zm.), w skrócie u.p.e.a., połączył postępowania egzekucyjne.

Postanowieniem z dnia 21 maja 2021 r. organ egzekucyjny wyznaczył rzeczoznawcę majątkowego – J. Ś. do dokonania oszacowania m.in. wartości nieruchomości o nr KW [...].

W dniu 26 czerwca 2021 r. rzeczoznawca majątkowy sporządził operat szacunkowy, określając wartość nieruchomości na kwotę 143.500,00 zł.

W dniu 25 października 2021 r. organ egzekucyjny sporządził protokół opisu i oszacowania nieruchomości objętej księgą wieczystą nr [...]. Protokół doręczono skarżącej w dniu 27 października 2021 r. W tym samym dniu doręczono operat szacunkowy.

Pismem z dnia 28 października 2021 r. skarżąca wniosła zarzuty do opisu i oszacowania ww. nieruchomości, zarzucając rzeczoznawcy majątkowemu zaniżenie ceny nieruchomości, poprzez oparcie się przy wyliczeniach o transakcje z lat 2019-2021, podczas gdy cena oszacowania powinna zostać określona na podstawie średniej ceny uzyskanej w transakcjach kupna-sprzedaży tylko w pierwszym półroczu 2021 r., kiedy to ceny podobnych nieruchomości w rejonie kształtowały się w granicach 9,50 zł - 21,30 zł za m2.

W ocenie skarżącej, niedoszacowanie wartości nieruchomości objętej księgą wieczystą nr [...], wynikało również z nieuwzględnienia wartości znajdujących się na niej: ogrodzenia i części budynku obory. W związku z powyższym wniesiono o skorygowanie przeprowadzonej wyceny działek, przy uwzględnieniu cen z pierwszego półrocza 2021 r. oraz wycenę znajdujących się na nich: ogrodzenia i budynku gospodarczego.

Postanowieniem z dnia 5 stycznia 2022 r., Naczelnik Urzędu Skarbowego w Starogardzie Gdańskim uznał wniesione zarzuty do opisu i oszacowania nieruchomości o nr KW [...], za niezasadne.

Na powyższe postanowienie skarżąca wniosła w dniu 17 stycznia 2022 r. zażalenie, podtrzymując zarzut zaniżenia wartości nieruchomości.

Uzasadniając utrzymanie w mocy postanowienia organu I instancji, Dyrektor Izby Administracji Skarbowej wskazał, że protokół opisu i oszacowania wartości nieruchomości położonej w B. o nr KW [...], sporządzony przez Naczelnika Urzędu Skarbowego w Starogardzie Gdańskim 25 października 2021 r., jest prawidłowy pod względem formalnym. Nie dopatrzył się również nieprawidłowości w zakresie określenia w nim wartości nieruchomości.

Organ odwoławczy wskazał, że opis i oszacowanie wartości nieruchomości sporządzane jest w oparciu o ustalenia dokonane przy sporządzaniu operatu szacunkowego. Operat szacunkowy natomiast, jest opinią autorską rzeczoznawcy majątkowego o wartości nieruchomości. Ocena operatu szacunkowego zbliżona jest do oceny dowodu z opinii biegłego, o której mowa w art. 84 § 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeksu postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2021 r. poz. 735 ze zm., dalej: "k.p.a."), pełni bowiem podobną rolę. Z kolei z przepisów art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. wynika, że organ administracji musi ocenić dowód (w tym również operat szacunkowy) po jego przedłożeniu i w razie powzięcia jakichkolwiek wątpliwości co do jego prawidłowości lub zgłoszenia zastrzeżeń przez stronę postępowania, podjąć działania zmierzające do usunięcia tych wątpliwości. Jedynym ograniczeniem w wyborze tych działań jest zakaz zastąpienia dowodu z operatu szacunkowego w zakresie ustalenia wartości nieruchomości innym dowodem.

Obowiązkiem organu jest zatem dokonanie oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym: czy został sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, czy nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. O kwestiach merytorycznych operatu decyduje natomiast rzeczoznawca. Organ rozpoznający sprawę nie posiada bowiem wiadomości specjalnych, którymi dysponuje biegły. Dlatego też organ może ocenić operat szacunkowy jako dowód w sprawie mając na uwadze przepisy prawa oraz to, czy treść operatu jest logiczna i kompletna, a także czy sporządzona wycena została należycie uzasadniona.

Analiza merytorycznej zawartości operatu szacunkowego sporządzonego 26 czerwca 2021 r., stanowiącego podstawę ustaleń protokołu opisu i oszacowania wartości nieruchomości o nr [...], zdaniem Dyrektora Izby Administracji Skarbowej, prowadzi do wniosku, iż został on sporządzony zgodnie z wymogami wynikającymi z przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2021 r. poz. 1899 ze zm., dalej: "u.g.n.") oraz § 55 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2021 r. poz. 555 ze zm., dalej: "rozporządzenie").

W operacie tym, uwzględniając uwarunkowania prawne, merytoryczne i formalne, rzeczoznawca określił - w następstwie pełnego procesu wyceny, obejmującego wszelkie czynności szacunkowe konieczne do właściwego określenia wartości nieruchomości - wartość rynkową nieruchomości położonej w B., obręb B., działki nr [...] i [...], dla której Sąd Rejonowy w Starogardzie Gdańskim prowadzi księgę wieczystą nr [...], na łączną kwotę 143 500,00 zł (69 000,00 zł - działka nr [...] i 74 500,00 zł - działka nr [...]).

W ocenie Dyrektora Izby Administracji Skarbowej, operat zawiera szczegółowe przedstawienie obliczeń oraz wynik wyceny wraz z uzasadnieniem, jak i informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego, co w konsekwencji potwierdza, iż został on sporządzony w sposób umożliwiający dokonanie - przy zastosowanym przez rzeczoznawcę podejściu do wyceny - analizy logiczności i poprawności wniosków w nim zawartych. Operat został sporządzony i podpisany przez J. Ś. - osobę uprawnioną, wpisaną na listę rzeczoznawców majątkowych (nr wpisu 72).

Odnosząc się do zarzutu zaniżenia wartości nieruchomości, wskazano, że wycenę nieruchomości o numerze KW [...] oparto na analizie poziomu cen rynkowych niezabudowanych nieruchomości rolnych na terenie Gminy Skarszewy uzyskanych w okresie 24 miesięcy poprzedzających datę wyceny. Okres dwóch lat od daty, na którą określa się wartość wycenianej nieruchomości jest zgodny z zasadami zawartymi w Nocie Interpretacyjnej wydanej przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych (dostępnej na stronie internetowej Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych) i jest to standardowy okres analizy zawieranych transakcji, będących podstawą do określenia szacunkowej wartości nieruchomości.

Ponadto analiza przeprowadzona przez rzeczoznawcę majątkowego w niniejszej sprawie, wykazała, że ceny nieruchomości gruntowych rolnych uzyskanych w transakcjach kupna-sprzedaży na obszarze Gminy Skarszewy w 2021 roku wahały się w granicach: 2,85 zł/m2 -18,06 zł/m2, bez widocznego trendu wzrostu cen, względem lat 2019-2020. Tym samym, za niezasadny uznano zarzut określenia wartości nieruchomości w oparciu o nieaktualne ceny kupna-sprzedaży, uzyskane w analogicznych transakcjach.

Odnosząc się do rozbieżności cen podawanych przez rzeczoznawcę z uzyskiwanych w transakcjach kupna-sprzedaży niezabudowanych nieruchomości rolnych w Gminie Skarszewy, organ zauważył, że zakres cen podanych w operacie szacunkowym: 3,45 zł - 17,02 zł odnosi się do transakcji zawartych na terenie Gminy w okresie: lipiec 2019 r. - kwiecień 2021 r., natomiast zakres cen podanych w postanowieniu: 2,85 zł - 18,06 zł w okresie: styczeń 2021 r. - sierpień 2021 r. Rzeczoznawca bowiem, po wniesieniu przez stronę zarzutów, dokonał na wezwanie organu egzekucyjnego analizy cen uzyskiwanych w całym 2021 roku, aby ustalić m.in. czy występuje na rynku lokalnym trend wzrostowy w zakresie cen niezabudowanych nieruchomości rolnych. Trendu takiego nie stwierdzono.

Za niezasadny, według organu II instancji, należało również uznać zarzut nieuwzględnienia w operacie szacunkowym wartości znajdujących się na niej ogrodzenia i części budynku obory. Z operatu szacunkowego wynika bowiem, że zarówno fakt częściowego ogrodzenia nieruchomości, jak i posadowienia na nim części budynku został przez rzeczoznawcę odnotowany i podlegał analizie przy określaniu wartości nieruchomości, przy czym z ustaleń rzeczoznawcy majątkowego wynikało, że ogrodzenie znajduje się jedynie na zachodniej granicy działek, zostało wzniesione przez właścicieli sąsiedniej nieruchomości zabudowanej fermą drobiu i nie stanowi składnika majątkowego działek nr [...] i [...].

Z kolei, oceniając budynek znajdujący się częściowo na badanej nieruchomości - rzeczoznawca majątkowy stwierdził, że jego wielkość, stan, jak i położenie powodują, że nie przedstawia on jakiejkolwiek wartości rynkowej. Z tego też powodu wartości ww. elementów nie zostały oszacowane, a sama nieruchomość została wyceniona jako nieruchomość niezabudowana. Ponadto ocena, czy dany element nieruchomości przedstawia jakąkolwiek wartość rynkową, czy też nie, wymaga posiadania przez oceniającego wiadomości specjalnych, a takimi właśnie dysponuje osoba wpisana na listę rzeczoznawców majątkowych.

Podsumowując, organ II instancji stwierdził, że Naczelnik Urzędu Skarbowego w Starogardzie Gdańskim prawidłowo uznał zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości położonej w B. o numerze księgi wieczystej [...] za niezasadne. Organ nie dopatrzył się nieprawidłowości zarówno w protokole opisu i oszacowania z dnia 25 października 2021 r., jak i w poprzedzającym go operacie szacunkowym z dnia 26 czerwca 2021 r.

W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku skarżąca nie podzieliła poglądu organów co do rozstrzygnięcia zgłoszonych zarzutów dotyczących opisu i oszacowania ww. nieruchomości. Po pierwsze, w operacie szacunkowym rzeczoznawca wskazuje, że na działkach nr [...] i [...] znajduje się ogrodzenie i budynek gospodarczy o pow. 75,5 m2, którego nie uwzględnia w powyższej wycenie - tłumacząc tym, że jest niewykorzystany gospodarczo i że nie podlega wycenie. Zdaniem skarżącej, przy wycenie bierze się pod wzgląd wszystko, co znajduje się na danej nieruchomości, tym bardziej, że w opisie operatu jest to zaznaczone.

Po drugie, skarżąca nie zgadza się z przyjętą wyceną gruntu za 1m2, gdyż rzeczoznawca opierał się na transakcjach z lat 2019, 2020 i 2021 r., gdzie jest przyjęta powszechnie opinia, że takie transakcje są często zaniżane w celu uniknięcia wysokich opłat podatkowych, ceny gruntów powinny się opierać na cenach Agencji Rynku Skarbu Państwa, a więc ceny nie są adekwatne co do wartości.

Po trzecie, na wyżej wymienionych działkach nr [...] i [...] znajdują się dwa zbiorniki wodne połączone rowem melioracyjnym, które także nie zostały uwzględnione przy wycenie. Po czwarte, przepisy na które powołuje się Dyrektor Izby Administracji Skarbowej nie są przystosowane do aktualnej sytuacji gospodarczej w Polsce, gdyż nie są uwzględnione aktualnie ceny wolnorynkowe i panująca inflacja, dlatego tak przygotowana wycena tylko sprzyja różnym handlarzom i oszustom.

W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wnosząc o jej oddalanie, podtrzymał dotychczasowe stanowisko w sprawie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku zważył, co następuje

Skarga nie zasługuje na uwzględnienie, albowiem zaskarżone postanowienie odpowiada prawu.

Przede wszystkim organ odwoławczy trafnie podkreślił, że protokół z opisu i oszacowania przedmiotowej nieruchomości zawiera wszystkie elementy wskazane w art. 110 r ustawy z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (Dz. U. z 2022 r. poz. 479 ze zm.), a zatem jest prawidłowy zarówno pod względem formalnym jak i w zakresie określenia w nim wartości nieruchomości. Opis i oszacowanie wartości nieruchomości sporządzone zostało w oparciu o operat szacunkowy, który jest opinią autorską rzeczoznawcy majątkowego o wartości nieruchomości. Jak trafnie podkreślono w zaskarżonym postanowieniu, ocena operatu szacunkowego zbliżona jest do oceny dowodu z opinii biegłego, o której mowa w art. 84 § 1 k.p.a., pełni bowiem podobną rolę.

Z kolei z przepisów art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. wynika, że organ administracji musi ocenić dowód (w tym również operat szacunkowy) po jego przedłożeniu i w razie powzięcia jakichkolwiek wątpliwości co do jego prawidłowości lub zgłoszenia zastrzeżeń przez stronę postępowania, podjąć działania zmierzające do usunięcia tych wątpliwości. Jedynym ograniczeniem w wyborze tych działań jest zakaz zastąpienia dowodu z operatu szacunkowego w zakresie ustalenia wartości nieruchomości innym dowodem. Obowiązkiem organu jest zatem dokonanie oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym: czy został sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, czy nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. O kwestiach merytorycznych operatu decyduje natomiast rzeczoznawca. Organ rozpoznający sprawę nie posiada bowiem wiadomości specjalnych, którymi dysponuje biegły.

Dlatego też organ może ocenić operat szacunkowy jako dowód w sprawie mając na uwadze przepisy prawa oraz to, czy treść operatu jest logiczna i kompletna, a także czy sporządzona wycena została należycie uzasadniona, na co trafnie zwraca uwagę Dyrektor Izby Administracji Skarbowej.

Zgodnie z art. 156 ust. 1 u.g.n. rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego. Natomiast stosownie do art. 159 u.g.n., Rada Ministrów była zobowiązana do określenia, w drodze rozporządzenia, rodzajów metod i technik wyceny nieruchomości, sposobów określania wartości nieruchomości, wartości nakładów i szkód na nieruchomości oraz sposobu sporządzania, formy i treści operatu szacunkowego, uwzględniając:

1. 1) sposoby określania wartości nieruchomości przy zastosowaniu poszczególnych podejść, metod i technik wyceny;
2. 2) sposoby określania wartości nieruchomości dla różnych celów;
3. 3) sposoby określania wartości nieruchomości jako przedmiotu różnych praw;
4. 4) sposoby określania wartości nieruchomości w zależności od ich rodzaju i przeznaczenia;
5. 5) rodzaje nakładów na nieruchomości;
6. 6) dane, jakie powinien zawierać operat szacunkowy, oraz sposób potwierdzania jego aktualności;
7. 7) uwarunkowania określania wartości rynkowej nieruchomości w podejściu mieszanym.

Na podstawie wyżej powołanego przepisu, 21 września 2004 r. Rada Ministrów wydała rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Zgodnie z § 55 ust. 2 rozporządzenia, operat szacunkowy zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego.

W operacie szacunkowym przedstawia się sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym:

1. 1) określenie przedmiotu i zakresu wyceny;
2. 2) określenie celu wyceny;
3. 3) podstawę formalną wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości;
4. 4) ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości;
5. 5) opis stanu nieruchomości;
6. 6) wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości;
7. 7) analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny;
8. 8) wskazanie rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania;
9. 9) przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem (§ 56 ust. 1 rozporządzenia).

Kwotę wartości nieruchomości wyraża się w pełnych złotych. Kwotę wartości nieruchomości można wyrazić w zaokrągleniu do tysięcy złotych, jeżeli nie zniekształca to wyniku wyceny (§ 56 ust. 2 rozporządzenia). W operacie szacunkowym zamieszcza się także stosowne klauzule wskazujące na szczególne okoliczności dotyczące wyceny nieruchomości (§ 56 ust. 3). Do operatu szacunkowego dołącza się istotne dokumenty wykorzystane przy jego sporządzaniu (§ 56 ust. 4). Operat szacunkowy zawiera podpis rzeczoznawcy majątkowego, który go sporządził, oraz naniesione w formie nadruku lub pieczątki imię i nazwisko oraz numer uprawnień zawodowych w zakresie szacowania nieruchomości, a także datę jego sporządzenia (§ 57 ust. 1). Potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego, który sporządził operat, następuje poprzez dołączenie do operatu szacunkowego klauzuli, w której rzeczoznawca oświadcza o aktualności operatu. Rzeczoznawca majątkowy podpisuje klauzulę w sposób, o którym mowa w § 57 ust. 1.

Zdaniem Sądu, analiza merytorycznej zawartości operatu szacunkowego sporządzonego w dniu 26 czerwca 2021 r., stanowiącego podstawę ustaleń protokołu opisu i oszacowania wartości nieruchomości nr KW [...], prowadzi do wniosku, iż został on sporządzony zgodnie z wymogami wynikającymi z przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

W operacie tym, uwzględniając uwarunkowania prawne, merytoryczne i formalne, rzeczoznawca określił - w następstwie pełnego procesu wyceny, obejmującego wszelkie czynności szacunkowe konieczne do właściwego określenia wartości nieruchomości - wartość rynkową nieruchomości położonej w B., obręb B., działki nr [...] i [...], dla której Sąd Rejonowy w Starogardzie Gdańskim prowadzi księgę wieczystą nr [...], na łączną kwotę 143 500,00 zł (69 000,00 zł - działka nr [...] i 74 500,00 zł - działka nr [...]).

W ocenie Sądu, operat zawiera szczegółowe przedstawienie obliczeń oraz wynik wyceny wraz z uzasadnieniem, jak też zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego, co w konsekwencji potwierdza, iż został on sporządzony w sposób umożliwiający dokonanie - przy zastosowanym przez rzeczoznawcę podejściu do wyceny - analizy logiczności i poprawności wniosków w nim zawartych. Operat został sporządzony i podpisany przez J. Ś. - osobę uprawnioną, wpisaną na listę rzeczoznawców majątkowych (nr wpisu 72).

Odnosząc się do zarzutu zaniżenia wartości nieruchomości, podzielić należało ocenę wyrażoną w zaskarżonym postanowieniu, że wycenę nieruchomości o numerze [...] oparto na analizie poziomu cen rynkowych niezabudowanych nieruchomości rolnych na terenie Gminy Skarszewy uzyskanych w okresie 24 miesięcy poprzedzających datę wyceny. Okres dwóch lat od daty, na którą określa się wartość wycenianej nieruchomości jest zgodny z zasadami zawartymi w Nocie Interpretacyjnej wydanej przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych (dostępnej na stronie internetowej Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych) i jest to standardowy okres analizy zawieranych transakcji, będących podstawą do określenia szacunkowej wartości nieruchomości.

Ponadto analiza przeprowadzona przez rzeczoznawcę majątkowego w niniejszej sprawie, wykazała, że ceny nieruchomości gruntowych rolnych uzyskanych w transakcjach kupna-sprzedaży na obszarze Gminy Skarszewy w 2021 roku wahały się w granicach: 2,85 zł/m2 -18,06 zł/m2, bez widocznego trendu wzrostu cen, względem lat 2019-2020. Tym samym, za niezasadny należało uznać podnoszony zarzut określenia wartości nieruchomości w oparciu o nieaktualne ceny kupna-sprzedaży, uzyskane w analogicznych transakcjach.

Odnosząc się do podnoszonych rozbieżności cen podawanych przez rzeczoznawcę z uzyskiwanych w transakcjach kupna-sprzedaży niezabudowanych nieruchomości rolnych w Gminie Skarszewy, zauważyć należy, że zakres cen podanych w operacie szacunkowym: 3,45 zł - 17,02 zł odnosi się do transakcji zawartych na terenie Gminy w okresie: lipiec 2019 r. - kwiecień 2021 r., natomiast zakres cen podanych w postanowieniu: 2,85 zł - 18,06 zł w okresie: styczeń 2021 r. - sierpień 2021 r. Rzeczoznawca, po wniesieniu zarzutów, dokonał bowiem na wezwanie organu egzekucyjnego analizy cen uzyskiwanych w całym 2021 roku, aby ustalić m.in. czy występuje na rynku lokalnym trend wzrostowy w zakresie cen niezabudowanych nieruchomości rolnych. Trendu takiego nie stwierdzono.

W ocenie Sądu, za niezasadny należało również uznać zarzut nieuwzględnienia w operacie szacunkowym wartości znajdujących się na niej: ogrodzenia i części budynku obory. Z operatu szacunkowego wynika bowiem, że zarówno fakt częściowego ogrodzenia nieruchomości, jak i posadowienia na nim części budynku został przez rzeczoznawcę odnotowany i podlegał analizie przy określaniu wartości nieruchomości, przy czym z ustaleń rzeczoznawcy majątkowego wynikało, że ogrodzenie znajduje się jedynie na zachodniej granicy działek, zostało wzniesione przez właścicieli sąsiedniej nieruchomości zabudowanej fermą drobiu i nie stanowi składnika majątkowego działek nr [...] i [...].

Z kolei, oceniając budynek znajdujący się częściowo na badanej nieruchomości - rzeczoznawca majątkowy stwierdził, że jego wielkość, stan, jak i położenie powodują, że nie przedstawia on jakiejkolwiek wartości rynkowej. Z tego też powodu wartości ww. elementów nie zostały oszacowane, a sama nieruchomość została wyceniona jako nieruchomość niezabudowana. Przy czym ocena, czy dany element nieruchomości przedstawia jakąkolwiek wartość rynkową, czy też nie, wymaga posiadania przez oceniającego wiadomości specjalnych, a takimi właśnie dysponuje osoba wpisana na listę rzeczoznawców majątkowych.

Podsumowując, organ II instancji prawidłowo uznał wniesione pismem z 28 października 2021 r. zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości położonej w B., o numerze księgi wieczystej [...] za niezasadne. Sąd również nie dopatrzył się nieprawidłowości zarówno w protokole opisu i oszacowania z dnia 25 października 2021 r., jak i w poprzedzającym go operacie szacunkowym z dnia 26 czerwca 2021 r.

Z tych przyczyn na mocy art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. 2022 poz. 329 ze zm.) Sąd oddalił skargę.