Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańskuz 17 sierpnia 2022 r., sygn. akt I SA/Gd 558/22

Uzasadnienie

Zaskarżonym postanowieniem z dnia 7 kwietnia 2022 r. Dyrektor Izby Administracji Skarbowej w Gdańsku utrzymał w mocy postanowienie Naczelnika Urzędu Skarbowego w Starogardzie Gdańskim z dnia 4 stycznia 2022 r. uznające za nieuzasadnione zarzuty M. P. do opisu i oszacowania wartości nieruchomości.

Podstawą powyższego rozstrzygnięcia był następujący stan faktyczny:

Naczelnik Urzędu Skarbowego w Starogardzie Gdańskim - będący jednocześnie wierzycielem i organem egzekucyjnym - prowadzi wobec M. P. (dalej: "skarżąca") postępowanie egzekucyjne w oparciu m.in. o tytuły wykonawcze: 2218-SEW.2623.2016 z dnia 6 grudnia 2016 r., obejmujący nieuregulowany podatek od towarów i usług za luty 2015 r. w wysokości należności głównej 4 456,00 zł; 2218-SEW.723.1551.2018 z dnia 21 sierpnia 2018 r., obejmujący nieuregulowany podatek dochodowy w wysokości 19% pobierany od dochodów z pozarolniczej działalności gospodarczej za 2012 r. w wysokości należności głównej 260 478,00 zł; nr 2218-SEW.723.1432.2019 z dnia 14 czerwca 2019 r., obejmujący nieuregulowany podatek dochodowy od osób fizycznych za 2017 r. w wysokości należności głównej 19,00 zł; nr 2218-SEW.723.1433.2019 z dnia 14 czerwca 2019 r., obejmujący nieuregulowany podatek dochodowy od osób fizycznych za 2018 r. w wysokości należności głównej 2 081,00 zł.

W celu wyegzekwowania należności objętych ww. tytułami wykonawczymi, Naczelnik Urzędu Skarbowego w Starogardzie Gdańskim sporządził m.in.:

1. - zawiadomienie nr 2218-EA.511.718659.2016.4 z dnia 8 grudnia 2016 r. o zajęciu wierzytelności z rachunku bankowego i wkładu oszczędnościowego w Banku Z. S.A.;
2. - zawiadomienie nr 2218-SEE.711.768791.2018.1.4 z dnia 3 września 2018 r. o zajęciu wierzytelności z rachunku bankowego i wkładu oszczędnościowego w Banku Z. S.A.;
3. - zawiadomienie nr 2218-SEE.711.5914249.2019.1.4 z dnia 17 czerwca 2019 r. o zajęciu wierzytelności z rachunku bankowego i wkładu oszczędnościowego w S. S.A.

Pismem z dnia 11 grudnia 2019 r. Naczelnik Urzędu Skarbowego w Starogardzie Gdańskim, poprzez wezwanie do zapłaty kwoty 532 334,75 zł (w tym 318 754,40 zł należności głównej) dokonał zajęcia należącej do nieruchomości - lokalu mieszkalnego w Starogardzie Gdańskim, przy ul. [...] wraz z udziałem we współwłasności nieruchomości KW nr [...], dla której Sąd Rejonowy w Starogardzie Gdańskim prowadzi księgę wieczystą nr [...].

Jednocześnie w dniu 11 grudnia 2019 r. organ egzekucyjny wystąpił do Sądu Rejonowego w Starogardzie Gdańskim o dokonanie wpisu w księdze wieczystej nr [...] o wszczęciu egzekucji z ww. nieruchomości.

Postanowieniem z dnia 19 maja 2021 r. Naczelnik Urzędu Skarbowego w Starogardzie Gdańskim w oparciu o art. 110d § 1 ustawy z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (Dz. U. z 2022 r. poz. 479 ze zm.), w skrócie u.p.e.a., połączył postępowania egzekucyjne.

Postanowieniem z dnia 21 maja 2021 r. organ egzekucyjny wyznaczył rzeczoznawcę majątkowego do dokonania oszacowania m.in. wartości nieruchomości o nr KW [...].

Rzeczoznawca majątkowy sporządził w dniu 28 czerwca 2021 r. operat szacunkowy, określając wartość nieruchomości na kwotę 266 500,00 zł.

W dniu 22 października 2021 r. organ egzekucyjny sporządził protokół opisu i oszacowania nieruchomości objętej księgą wieczystą nr [...]. Protokół doręczono skarżącej w dniu 26 października 2021 r., natomiast operat szacunkowy 27 października 2021 r.

Pismem z dnia 26 października 2021 r. strona wniosła zarzuty do opisu i oszacowania ww. nieruchomości, zarzucając rzeczoznawcy majątkowemu zaniżenie ceny nieruchomości, poprzez oparcie się przy wyliczeniach o transakcje z lat 2019-2021, podczas gdy według strony skarżącej, cena oszacowania powinna zostać określona na podstawie średniej ceny uzyskanej w transakcjach kupna-sprzedaży tylko w pierwszym półroczu 2021 r., kiedy to ceny podobnych nieruchomości w Starogardzie Gdańskim kształtowały się w granicach 4 200 zł - 7 800 zł za m2. W ocenie skarżącej, niedoszacowanie wartości nieruchomości wynikało również z nieuwzględnienia wartości przynależnej do lokalu piwnicy, atrakcyjnego położenia nieruchomości oraz przeprowadzenia w lokalu kapitalnego remontu. W związku z powyższym wniesiono o skorygowanie przeprowadzonej wyceny nieruchomości, przy uwzględnieniu cen z pierwszego półrocza 2021 r. oraz panującej inflacji.

W wyniku wniesionych zarzutów, rzeczoznawca majątkowy w dniu 3 grudnia 2021 r. dokonał aktualizacji operatu szacunkowego z dnia 28 czerwca 2021 r., uwzględniając przy wycenie wartości lokalu mieszkalnego, oszacowaną wartość pomieszczenia przynależnego do lokalu (piwnicy) na kwotę 3 732,11 zł. Tym samym rzeczoznawca dokonał aktualizacji szacowanej ceny całej nieruchomości, określając ją na kwotę 279 200,00 zł.

Postanowieniem z dnia 4 stycznia 2022 r. Naczelnik Urzędu Skarbowego w Starogardzie Gdańskim: 1. uznał wniesiony przez zarzut do opisu i oszacowania nieruchomości o nr [...] nieuwzględnienia w operacie szacunkowym wartości pomieszczenia przynależnego (piwnicy) o powierzchni 7,55 m2;

1. 2. określił nową wartość nieruchomości na kwotę 279 200,00 zł; 3.uznał pozostałe zarzuty za niezasadne.

Na powyższe postanowienie skarżąca wniosła zażalenie, podtrzymując zarzut zaniżenia wartości nieruchomości.

Uzasadniając utrzymanie w mocy postanowienia organu I instancji, Dyrektor Izby Administracji Skarbowej wskazał, że protokół opisu i oszacowania wartości nieruchomości o nr [...], sporządzony przez Naczelnika Urzędu Skarbowego w Starogardzie Gdańskim 22 października 2021 r., jest prawidłowy pod względem formalnym. Również wartość nieruchomości, po uwzględnieniu zarzutu niedoszacowania nieruchomości o wartość pomieszczenia przynależnego, została określona prawidłowo. Nie dopatrzono się przy tym nieprawidłowości w zakresie określenia w nim wartości nieruchomości.

Organ odwoławczy wskazał, że opis i oszacowanie wartości nieruchomości sporządzane jest w oparciu o ustalenia dokonane przy sporządzaniu operatu szacunkowego. Operat szacunkowy natomiast, jest opinią autorską rzeczoznawcy majątkowego o wartości nieruchomości. Ocena operatu szacunkowego zbliżona jest do oceny dowodu z opinii biegłego, o której mowa w art. 84 § 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2021 r. poz. 735 ze zm., dalej: "k.p.a."), pełni bowiem podobną rolę. Z kolei z przepisów art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. wynika, że organ administracji musi ocenić dowód (w tym również operat szacunkowy) po jego przedłożeniu i w razie powzięcia jakichkolwiek wątpliwości co do jego prawidłowości lub zgłoszenia zastrzeżeń przez stronę postępowania, podjąć działania zmierzające do usunięcia tych wątpliwości. Jedynym ograniczeniem w wyborze tych działań jest zakaz zastąpienia dowodu z operatu szacunkowego w zakresie ustalenia wartości nieruchomości innym dowodem.

Obowiązkiem organu jest zatem dokonanie oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym: czy został sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, czy nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. O kwestiach merytorycznych operatu decyduje natomiast rzeczoznawca. Organ rozpoznający sprawę nie posiada bowiem wiadomości specjalnych, którymi dysponuje biegły. Dlatego też organ może ocenić operat szacunkowy jako dowód w sprawie mając na uwadze przepisy prawa oraz to, czy treść operatu jest logiczna i kompletna, a także czy sporządzona wycena została należycie uzasadniona.

Oceniając merytoryczną zawartość operatu szacunkowego sporządzonego 28 czerwca 2021 r., łącznie z jego aktualizacją z dnia 3 grudnia 2021 r., organ II instancji stwierdził, że został on sporządzony zgodnie z wymogami wynikającymi z przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2021 r. poz. 1899 ze zm., dalej: "u.g.n.") oraz § 55 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2021 r. poz. 555 ze zm., dalej: "rozporządzenie"). W operacie tym, uwzględniając uwarunkowania prawne, merytoryczne i formalne, rzeczoznawca określił - w następstwie procesu wyceny, obejmującego czynności szacunkowe konieczne do właściwego określenia wartości nieruchomości - wartość rynkową lokalu mieszkalnego położonego w Starogardzie Gdańskim, przy ul. [...] wraz udziałem w częściach wspólnych nieruchomości o nr KW [...] na kwotę 266.500,00 zł, a następnie w aktualizacji operatu szacunkowego - przy uwzględnieniu wartości przynależnej do lokalu piwnicy - na łączną kwotę 279 200,00 zł.

W ocenie Dyrektora Izby Administracji Skarbowej, operat szacunkowy (oceniany łącznie z jego aktualizacją z dnia 3 grudnia 2021 r.) zawiera szczegółowe przedstawienie obliczeń oraz wynik wyceny wraz z uzasadnieniem, informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego, co w konsekwencji potwierdza, iż został on sporządzony w sposób umożliwiający dokonanie - przy zastosowanym przez rzeczoznawcę podejściu do wyceny - analizy logiczności i poprawności wniosków w nim zawartych. Operat został sporządzony i podpisany przez J. Ś. - osobę uprawnioną, wpisaną na listę rzeczoznawców majątkowych (nr wpisu 72).

Odnosząc się do zarzutu zaniżenia wartości nieruchomości, poprzez oparcie się przy szacunku na cenach uzyskiwanych z transakcji w latach 2019-2021 r., organ odwoławczy wskazał, że wycenę nieruchomości o numerze KW [...] oparto na analizie poziomu cen rynkowych lokali mieszkalnych w Starogardzie Gdańskim o średnich i dużych powierzchniach, uzyskanych w okresie 24 miesięcy poprzedzających datę wyceny. Organ zauważył, że okres dwóch lat od daty, na którą określa się wartość wycenianej nieruchomości jest zgodny z zasadami zawartymi w Nocie Interpretacyjnej wydanej przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych (dostępnej na stronie internetowej Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych) i jest to standardowy okres analizy zawieranych transakcji, będących podstawą do określenia szacunkowej wartości nieruchomości.

Ponadto analiza przeprowadzona przez rzeczoznawcę majątkowego w niniejszej sprawie, wykazała, że ceny na rynku wtórnym w Starogardzie Gdańskim dużych nieruchomości lokalowych o powierzchni powyżej 60 m2 od końca 2019 roku do listopada 2021 r. kształtowały się w granicach 1337,82 zł - 5 553,91 zł bez widocznego trendu wzrostu cen, względem lat 2019-2020.

Tym samym, za niezasadny uznano zarzut określenia wartości nieruchomości w oparciu o nieaktualne ceny kupna-sprzedaży, uzyskanych w analogicznych transakcjach.

Za niezasadny, według organu II instancji, należało również uznać zarzut nieuwzględnienia w operacie szacunkowym położenia badanej nieruchomości w atrakcyjnej części miasta oraz przeprowadzenia w mieszkaniu remontu. Z operatu szacunkowego sporządzonego 28 czerwca 2021 r. wynika bowiem, że przy wycenie wartości nieruchomości rzeczoznawca majątkowy uwzględnił fakt jej położenia w centrum miasta oraz standard wykończenia, oceniając cechy "położenie" oraz "standard, balkon" jako "dobre", a wartość współczynników dotyczących tych cech określając w odpowiednio wysokim przedziale wartości współczynników korygujących dla tych cech (odpowiednio: "położenie" 0,085 dla zakresu 0,050 - 0,102 i "standard, balkon": 0,307 dla zakresu 0,182 - 0,369).

Ponadto w operacie wskazano, że remont mieszkania został przeprowadzony w 2012 r. i na dzień sporządzenia operatu odnotowano już niewielkie usterki remontowe (pękniętą terakotę w kuchni, pęknięcia połączeń płyt stropowych ze ścianami). Niemniej, rzeczoznawca określił stan lokalu jako "dobrze utrzymany". Z operatu wynika ponadto, że na ocenę wartości lokalu miał również wpływ brak balkonu oraz ograniczona możliwość parkowania samochodów na części wspólnej nieruchomości.

Podsumowując, organ II instancji stwierdził, że Naczelnik Urzędu Skarbowego w Starogardzie Gdańskim prawidłowo ocenił zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości położonej w Starogardzie Gdańskim, przy ul. [...], o numerze księgi wieczystej [...]. Organ odwoławczy nie dopatrzył się nieprawidłowości zarówno w protokole opisu i oszacowania z dnia 22 października 2021 r., jak i poprzedzającym go operacie szacunkowym z dnia 28 czerwca 2021 r., zaktualizowanym w dniu 3 grudnia 2021 r.

W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku skarżąca nie podzieliła stanowiska organów, że opis i oszacowanie nieruchomości jest sporządzone w oparciu o opinię autorską rzeczoznawcy majątkowego i nie budzi zastrzeżeń. Rzeczoznawca ten wycenił powyższą nieruchomość - mieszkanie o powierzchni 74,82m2 na wartość 279 000,00 zł, co daje 3792 zł za 1m2; wycenę oparł na danych systemu "WALOR" z ostatnich trzech lat, tj. 2019, 2020 i 2021, co także miało znaczący wpływ na średnią cenę 1m2. Zdaniem skarżącej, należało uwzględnić cenę z pierwszego półrocza 2021 r. z uwagi na inflację i wzrost wartości nieruchomości. Zwrócono uwagę na ceny lokali nie objętych powyższym systemem, które – w odniesieniu do lokali o podobnym standardzie kształtują się w cenach od 4200 zł do nawet 6800 zł za 1m2 i to są ceny z pierwszego półrocza 2021 r. Jednocześnie wskazano, że mieszkanie jest po remoncie kapitalnym, a jego położenie jest również atrakcyjne, o czym wspomniał w opinii rzeczoznawca, gdyż znajduje się w samym centrum miasta.

Dlatego, według skarżącej, sprzedaż nieruchomości za ww. cenę to narażenie na straty zobowiązanej jak i Skarbu Państwa. Wobec tego wniesiono o przeszacowanie operatu szacunkowego według aktualnych cen, gdyż przyjęta cena służy tylko różnym spekulantom i handlarzom nieruchomości.

W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wnosząc o jej oddalanie, podtrzymał dotychczasowe stanowisko w sprawie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku zważył co następuje

Skarga nie zasługuje na uwzględnienie, albowiem zaskarżone postanowienie odpowiada prawu.

Przede wszystkim organ odwoławczy trafnie podkreślił, że protokół z opisu i oszacowania przedmiotowej nieruchomości zawiera wszystkie elementy wskazane w art. 110 r. ustawy z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (Dz. U. z 2022 r. poz. 479 ze zm.), a zatem jest prawidłowy zarówno pod względem formalnym jak i w zakresie określenia w nim wartości nieruchomości. Opis i oszacowanie wartości nieruchomości sporządzone zostało w oparciu o operat szacunkowy, który jest opinią autorską rzeczoznawcy majątkowego o wartości nieruchomości. Jak trafnie podkreślono w zaskarżonym postanowieniu, ocena operatu szacunkowego zbliżona jest do oceny dowodu z opinii biegłego, o której mowa w art. 84 § 1 k.p.a., pełni bowiem podobną rolę.

Z kolei z przepisów art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. wynika, że organ administracji musi ocenić dowód (w tym również operat szacunkowy) po jego przedłożeniu i w razie powzięcia jakichkolwiek wątpliwości co do jego prawidłowości lub zgłoszenia zastrzeżeń przez stronę postępowania, podjąć działania zmierzające do usunięcia tych wątpliwości. Jedynym ograniczeniem w wyborze tych działań jest zakaz zastąpienia dowodu z operatu szacunkowego w zakresie ustalenia wartości nieruchomości innym dowodem. Obowiązkiem organu jest zatem dokonanie oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym: czy został sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, czy nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. O kwestiach merytorycznych operatu decyduje natomiast rzeczoznawca. Organ rozpoznający sprawę nie posiada bowiem wiadomości specjalnych, którymi dysponuje biegły.

Dlatego też organ może ocenić operat szacunkowy jako dowód w sprawie mając na uwadze przepisy prawa oraz to, czy treść operatu jest logiczna i kompletna, a także czy sporządzona wycena została należycie uzasadniona, na co trafnie zwraca uwagę Dyrektor Izby Administracji Skarbowej.

Zgodnie z art. 156 ust. 1 u.g.n. rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego. Natomiast stosownie do art. 159 u.g.n., Rada Ministrów była zobowiązana do określenia, w drodze rozporządzenia, rodzajów metod i technik wyceny nieruchomości, sposobów określania wartości nieruchomości, wartości nakładów i szkód na nieruchomości oraz sposobu sporządzania, formy i treści operatu szacunkowego, uwzględniając:

1. 1) sposoby określania wartości nieruchomości przy zastosowaniu poszczególnych podejść, metod i technik wyceny;
2. 2) sposoby określania wartości nieruchomości dla różnych celów;
3. 3) sposoby określania wartości nieruchomości jako przedmiotu różnych praw;
4. 4) sposoby określania wartości nieruchomości w zależności od ich rodzaju i przeznaczenia;
5. 5) rodzaje nakładów na nieruchomości;
6. 6) dane, jakie powinien zawierać operat szacunkowy, oraz sposób potwierdzania jego aktualności;
7. 7) uwarunkowania określania wartości rynkowej nieruchomości w podejściu mieszanym.

Na podstawie wyżej powołanego przepisu, 21 września 2004 r. Rada Ministrów wydała rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Zgodnie z § 55 ust. 2 rozporządzenia, operat szacunkowy zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego.

W operacie szacunkowym przedstawia się sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym:

1. 1) określenie przedmiotu i zakresu wyceny;
2. 2) określenie celu wyceny;
3. 3) podstawę formalną wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości;
4. 4) ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości;
5. 5) opis stanu nieruchomości;
6. 6) wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości;
7. 7) analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny;
8. 8) wskazanie rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania;
9. 9) przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem (§ 56 ust. 1 rozporządzenia).

Kwotę wartości nieruchomości wyraża się w pełnych złotych. Kwotę wartości nieruchomości można wyrazić w zaokrągleniu do tysięcy złotych, jeżeli nie zniekształca to wyniku wyceny (§ 56 ust. 2 rozporządzenia). W operacie szacunkowym zamieszcza się także stosowne klauzule wskazujące na szczególne okoliczności dotyczące wyceny nieruchomości (§ 56 ust. 3). Do operatu szacunkowego dołącza się istotne dokumenty wykorzystane przy jego sporządzaniu (§ 56 ust. 4). Operat szacunkowy zawiera podpis rzeczoznawcy majątkowego, który go sporządził, oraz naniesione w formie nadruku lub pieczątki imię i nazwisko oraz numer uprawnień zawodowych w zakresie szacowania nieruchomości, a także datę jego sporządzenia (§ 57 ust. 1). Potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego, który sporządził operat, następuje poprzez dołączenie do operatu szacunkowego klauzuli, w której rzeczoznawca oświadcza o aktualności operatu. Rzeczoznawca majątkowy podpisuje klauzulę w sposób, o którym mowa w § 57 ust. 1.

Zdaniem Sądu, oceniając merytoryczną zawartość operatu szacunkowego sporządzonego 28 czerwca 2021 r., łącznie z jego aktualizacją z dnia 3 grudnia 2021 r., stwierdzić należy, że został on sporządzony zgodnie z wymogami wynikającymi z przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. W operacie tym, uwzględniając uwarunkowania prawne, merytoryczne i formalne, rzeczoznawca określił - w następstwie procesu wyceny, obejmującego czynności szacunkowe konieczne do właściwego określenia wartości nieruchomości - wartość rynkową lokalu mieszkalnego położonego w Starogardzie Gdańskim, przy ul. [...] wraz udziałem w częściach wspólnych nieruchomości o nr [...] na kwotę 266.500,00 zł, a następnie w aktualizacji operatu szacunkowego - przy uwzględnieniu wartości przynależnej do lokalu piwnicy - na łączną kwotę 279 200,00 zł.

Podzielic należy stanowisko wyrażone w zaskarżonym postanowieniu, że operat szacunkowy (oceniany łącznie z jego aktualizacją z dnia 3 grudnia 2021 r.) zawiera szczegółowe przedstawienie obliczeń oraz wynik wyceny wraz z uzasadnieniem, informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego, co w konsekwencji potwierdza, iż został on sporządzony w sposób umożliwiający dokonanie - przy zastosowanym przez rzeczoznawcę podejściu do wyceny - analizy logiczności i poprawności wniosków w nim zawartych. Operat został sporządzony i podpisany przez J. Ś.- osobę uprawnioną, wpisaną na listę rzeczoznawców majątkowych (nr wpisu 72).

Odnosząc się do zarzutu zaniżenia wartości nieruchomości, poprzez oparcie się przy szacunku na cenach uzyskiwanych z transakcji w latach 2019-2021 r., organ odwoławczy zasadnie wskazał, że wycenę nieruchomości o numerze KW [...] oparto na analizie poziomu cen rynkowych lokali mieszkalnych w Starogardzie Gdańskim o średnich i dużych powierzchniach, uzyskanych w okresie 24 miesięcy poprzedzających datę wyceny. Przy czym okres dwóch lat od daty, na którą określa się wartość wycenianej nieruchomości jest zgodny z zasadami zawartymi w Nocie Interpretacyjnej wydanej przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych (dostępnej na stronie internetowej Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych) i jest to standardowy okres analizy zawieranych transakcji, będących podstawą do określenia szacunkowej wartości nieruchomości.

Ponadto, analiza przeprowadzona przez rzeczoznawcę majątkowego w niniejszej sprawie wykazała, że ceny na rynku wtórnym w Starogardzie Gdańskim dużych nieruchomości lokalowych o powierzchni powyżej 60 m2 od końca 2019 roku do listopada 2021 r. kształtowały się w granicach 1337,82 zł - 5 553,91 zł bez widocznego trendu wzrostu cen, względem lat 2019-2020.

Tym samym, za niezasadny należało uznać zarzut określenia wartości nieruchomości w oparciu o nieaktualne ceny kupna-sprzedaży, uzyskane w analogicznych transakcjach.

Za niezasadny, w ocenie Sądu, należało również uznać zarzut nieuwzględnienia w operacie szacunkowym położenia badanej nieruchomości w atrakcyjnej części miasta oraz przeprowadzenia w mieszkaniu remontu. Z operatu szacunkowego sporządzonego w dniu 28 czerwca 2021 r. wynika bowiem, że przy wycenie wartości nieruchomości rzeczoznawca majątkowy uwzględnił fakt jej położenia w centrum miasta oraz standard wykończenia, oceniając cechy "położenie" oraz "standard, balkon" jako "dobre", a wartość współczynników dotyczących tych cech określając w odpowiednio wysokim przedziale wartości współczynników korygujących dla tych cech (odpowiednio: "położenie" 0,085 dla zakresu 0,050 - 0,102 i "standard, balkon": 0,307 dla zakresu 0,182 - 0,369).

Ponadto w operacie wskazano, że remont mieszkania został przeprowadzony w 2012 r. i na dzień sporządzenia operatu odnotowano już niewielkie usterki remontowe (pękniętą terakotę w kuchni, pęknięcia połączeń płyt stropowych ze ścianami). Niemniej, rzeczoznawca określił stan lokalu jako "dobrze utrzymany". Z operatu wynika ponadto, że na ocenę wartości lokalu miał również wpływ brak balkonu oraz ograniczona możliwość parkowania samochodów na części wspólnej nieruchomości.

Podsumowując, organ II instancji prawidłowo ocenił zarzuty do opisu i oszacowania wartości przedmiotowej nieruchomości. Również Sąd nie dopatrzył się nieprawidłowości zarówno w protokole opisu i oszacowania z dnia 22 października 2021 r., jak i poprzedzającym go operacie szacunkowym z dnia 28 czerwca 2021 r., zaktualizowanym w dniu 3 grudnia 2021 r. Operat szacunkowy został sporządzony na podstawie prawidłowo wskazanych przepisów prawa i sam fakt, że skarżąca jest niezadowolona z jego wniosków końcowych nie uzasadniania wyeliminowania zaskarżonego postanowienia z obrotu prawnego.

Z tych przyczyn na mocy art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. 2022 poz. 329 ze zm.) Sąd oddalił skargę.