Uzasadnienie
Sygn. I SA/KR 2235/03
Decyzją z[...] sierpnia 2003 r. skierowaną do A. J. i A. B. Urząd skarbowy określił wysokość zobowiązania podatkowego w opłacie skarbowej z tytułu umowy sprzedaży nieruchomości położonej w N.w kwocie 2013, 50 zł przyjmując za podstawę opodatkowania wartość rynkową nieruchomości w kwocie 40.270 zł wskazaną przez biegłego w tym celu przez organ powołanego.
Od decyzji odwołał się nabywca nieruchomości A. B. zarzucając, między innymi, że nie uczestniczył w czynnościach biegłego, gdyż zawiadomienie o przeprowadzeniu tego dowodu otrzymał po dokonanych już czynnościach przez biegłego.
Wnoszący obecnie skargę A. J. Jako sprzedający nieruchomość, nie złożył odwołania.
Dyrektor Izby Skarbowej utrzymał w mocy decyzję organu I instancji.
Bezsporne było, że strony przedmiotowej czynności w dniu [...] sierpnia 2000 roku w akcie notarialnym podały, że wartość nabywanego przez A. B. lokalu mieszkalnego o pow. 57,89 m kw. położonego w N. wraz z udziałem w działce wynosi 20.000 zł.
Koszty nabycia miały być pokryte przez nabywcę. Urząd Skarbowy zakwestionował tą wartość jako odbiegającą od wartości rynkowej, która w myśl art. 10 ust. 1 pkt 1 lit. c ustawy z dnia 31 stycznia 1989 roku o opłacie skarbowej / DZ. U. Nr 4, poz. 23 z zm./ stanowiła podstawę do obliczenia opłaty skarbowej.
Wezwano strony do podwyższenia wartości.
Nabywca nieruchomości nie wypowiedział się co do propozycji organu w zakresie określenia wyższej wartości, zaś skarżący nie zajął stanowiska, odmówił też złożenia zeznań.
W toku dalszego postępowania skarżący pisemnie wyjaśnił,że niska cena zbytej nieruchomości spowodowana była faktem zamieszkania w tym lokalu lokatorów, którzy nie płacili czynszu i trudnościami w ich eksmisji. Otrzymana kwota stanowiła jedynie zwrot pieniędzy włożonych w kupno lokalu i na pokrycie zaległości czynszowych.
Powołany przez organ I instancji biegły po oględzinach lokalu podał jego wartość rynkową i ta kwota wynosząca 40. 270 zł stanowiła podstawę do określenia zobowiązania podatkowego.
Organ odwoławczy podniósł, że podatnicy nie wypowiedzieli się co do zebranego materiału dowodowego a zwłaszcza do opinii biegłego.
Decyzja Dyrektora Izby Skarbowej z dnia [...] października 2003 r. Nr [...] została zaskarżona przez A.J. do-Naczelnego Sądu Administracyjnego.
Skarżący podtrzymuje dotychczasową argumentację uzasadniającą sprzedaż nieruchomości za cenę wskazaną w akcie notarialnym.
Podkreśla też,że mimo orzeczonej przez sąd eksmisji lokatorów, egzekucja wyroku była przez komornika sądowego faktycznie nie wykonywana, stąd też zmuszony został sprzedać nieruchomość za kwotę 20.000 zł oferowaną przez A. B., gdyż poza nim nie było innych osób zainteresowanych nabyciem.
Otrzymana kwota pokryła jedynie koszty włożone w kupno lokalu i pokryła zaległości czynszowe.
Skarga zmierza do uchylenia decyzji.
Dyrektor Izby Skarbowej wnosił o oddalenie skargi powołując się na stanowisko zajmowane w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji, podnosząc nadto że zachowano procedurę jaką nakłada powołana wyżej ustawa o opłacie skarbowej, w sytuacji zakwestionowania przez organ wartości transakcji kupna-sprzedaży.
Jeśli chodzi o wydanie decyzji w stosunku do obu stron umowy, co było dodatkowo podnoszone w skardze, powołuje się na przepis art. 5 ust. 1 w/w ustawy, który mówi o solidarnej odpowiedzialności stron czynności. Zobowiązanie jednej ze stron w akcie notarialnym do pokrycia kosztów związanych z nabyciem prawa, nie zwalnia z solidarnej odpowiedzialności drugiej strony.
Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył co następuje: Skarga zasługuje na uwzględnienie.
Jak wynika z akt sprawy, w tym z odpowiedzi na skargę, organy nie kwestionują okoliczności, iż tylko jeden nabywca A. B.zainteresowany był kupnem lokalu za cenę 20. 000 zł Jednakowoż zdaniem Izby Skarbowej dla celów określenia należnej opłaty skarbowej od zawartej czynności cywilnoprawnej nie jest ważne to, za jaką kwotę udało się komuś sprzedać lub kupić nieruchomość, lecz to, jaka jest faktyczna jej wartość rynkowa w dniu powstania obowiązku podatkowego.
Zgodnie bowiem z art. 10 ust. 1 pkt 1 lit. "c" ustawy z dnia 31 stycznia 1989 r. o opłacie skarbowej / DZ. U. Nr 4, poz. 23 z późn. zm./ podstawę obliczenia opłaty skarbowej przy umowie sprzedaży stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.
Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnej określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w danej miejscowości w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem stanu i stopnia zużycia oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności bez odliczenia przejętych przez nabywcę długów i ciężarów / art. 10 ust. 2 powołanej ustawy/.
Ponieważ zdaniem organu odwoławczego,strony mimo wezwania nie określiły wartości nieruchomości odpowiadającej wartości rynkowej, urząd skarbowy prawidłowo dokonał jej ustalenia w oparciu o ust. 3 art. 10 cyt. ustawy, z uwzględnieniem opinii biegłego.
Organy kierowały się więc wprawdzie procedurą wskazaną w powyższym przepisie ustawy o opłacie skarbowej, lecz zdaniem sądu orzekającego w niniejszej sprawie, bezkrytycznie przyjęły wartość rynkową nieruchomości wskazaną przez biegłego.
W ocenie sądu istotne bowiem było w niniejszej sprawie dla określenia wartości rynkowej to, że sprzedawany lokal mieszkalny de facto zajmowany był przez lokatorów, których eksmisji mimo wyroku sądowego z bliżej nieznanych przyczyn, komornik nie wykonywał.
Zatem lokal był zajęty, co mogło Jak wskazuje już samo doświadczenie życiowe,wpłynąć na jego wartość rynkową.
Lektura opinii biegłego powołanego w niniejszej sprawie pozwala na stwierdzenie, iż kwestia ta nie była rozważana pod kątem wpływu powyższego faktu na rzeczywistą wartość rynkową nieruchomości.
Z tych względów stwierdzić należy, że organy nie wyjaśniły wszystkich istotnych okoliczności niezbędnych dla prawidłowego rozstrzygnięcia sprawy, związanych wartością rynkową zbytej nieruchomości, naruszając tym samym przede wszystkim przepis art. 122 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa /DZ. U. Nr 137, poz. 926 ze zm./ i ustalając w konsekwencji błędnie stan faktyczny.
Dlatego Wojewódzki Sąd Administracyjny uwzględnił wniesioną skargę na podstawie art. 145 par. 1 pkt 1 a i c ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi / DZ. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm./ w zw. z art. 97 par. 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Przepisy wprowadzające ustawę- prawo o ustroju sądów administracyjnych i ustawę-Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi / DZ. U. Nr 153, poz. 1271 ze zm./
O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 200 pierwszej z ustaw wyżej powołanych.