Uzasadnienie
Na podstawie aktu notarialnego z dnia 18 lipca 1997 r. Pan Andrzej S. nabył od S.A. "Ch." w Ł. działkę gruntu, położoną w Ł. przy ul. Z. 104. Strony umowy określiły wartość działki na kwotę 1.345.000 zł. Z treści umowy wynikało, że zakupiono działkę w celu budowy stacji paliwowej. Organ podatkowy działając na mocy art. 10 ust. 3 ustawy z dnia 31 stycznia 1989 r. o opłacie skarbowej dokonał wstępnej oceny wartości gruntu i stwierdził, że nie odpowiada ona jej wartości rynkowej. Powyższe spowodowało ustalenie wartości przedmiotu umowy przez Pierwszy Urząd Skarbowy Ł.-B. po podwyższeniu wartości nieruchomości do kwoty zł 2.295.000. Urząd opierał się na danych dotyczących transakcji tego samego typu działek gruntu z uwzględnieniem jej przeznaczenia, lokalizacji i uzbrojenia.
Następnie aktem notarialnym z dnia 9 września 1997 r. Andrzej S. sprzedał, zakupioną uprzednio od "Ch." S.A., nieruchomość za kwotę 2.295.000 zł, również z przeznaczeniem na budowę stacji paliw.
W związku z powyższym Pierwszy Urząd Skarbowy Ł.-B. nie uznał uwag złożonych do projektu wymiaru przez strony umowy za zasadne i decyzją z dnia 10 lutego 1998 r. określił wysokość opłaty skarbowej od wartości zł 2.295.000 według stawki 5 procent tj. zł 114.750. Od decyzji Urzędu skarżący złożył odwołanie wnosząc o uchylenie decyzji w całości kwestionując zasadność ustalonej wartości nieruchomości.
Decyzją z dnia 22 czerwca 1998 r. Izba Skarbowa w Ł. utrzymała w mocy decyzję organu pierwszej instancji.
W skardze do Naczelnego Sądu Administracyjnego skarżący zarzucił organom podatkowym naruszenie art. 10 ustawy o opłacie skarbowej. Zdaniem skarżącego organy podatkowe zaniedbały obowiązek ustalenia ceny rynkowej nieruchomości i nie odwołały się do opinii biegłych. Podniósł również, że w trakcie 6 miesięcy od zbycia praw do nieruchomości zaistniały okoliczności, które wpłynęły na atrakcyjność działki i zwiększyły jej cenę. Pojawili się na rynku inwestorzy zagraniczni, a badania geologiczne gruntu ujawniły możliwość lokalizacji na tym gruncie nowych inwestycji.
W odpowiedzi na skargę Izba Skarbowa w Ł. wniosła o jej oddalenie. W uzasadnieniu stwierdzono, że strony zawierając umowę kupna - sprzedaży nieruchomości położonej w Ł., przy ul. Z. 104 zapoznane zostały z treścią art. 10 ustawy o opłacie skarbowej zgodnie z zapisem par. 15 aktu notarialnego z dnia 18 lipca 1997 r. Zdaniem Izby, prawidłowym było więc postępowanie organu I instancji, którego celem było ustalenie wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości na dzień zawarcia transakcji. W czasie prowadzonego postępowania wyjaśniającego Urząd Skarbowy był w posiadaniu informacji dotyczących transakcji sprzedaży przedmiotowej nieruchomości dokonanej w dniu 9 września 1997 r. - akt notarialny Rep. (...) przez nabywcę - tj. Andrzeja S. Krótki upływ czasu pomiędzy kolejnymi transakcjami, jednakowe przeznaczenie działki, atrakcyjność lokalizacji działki w centrum dzielnicy Ł.-B., przy ulicy o bardzo dużym ruchu samochodowym - spowodowały, iż Urząd posiłkując się wartością określoną w umowie z dnia 9 września 1997 r. podwyższył wartość na kwotę zł 2.300.000, a po odjęciu wartości budynku zł 5.000, od którego odprowadzony został podatek VAT - na zł 2.295.000.
Zdaniem organu odwoławczego, z uwagi na fakt, iż wygląd i stan nieruchomości był nieadekwatny do stanu na dzień 18 lipca 1997 r. powołanie biegłych rzeczoznawców do wyceny nieruchomości było bezcelowe.
Izba Skarbowa stwierdziła, po przeprowadzeniu analizy akt oraz po dokonaniu analizy transakcji przeprowadzonych na terenie Ł. dotyczących działek przeznaczonych na budowę stacji paliw, że zastosowana cena gruntu nie jest wygórowana, lecz jedynie średnia jaka jest osiągana w obrocie tego rodzaju gruntami.
Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje
Skarga jest zasadna.
Zgodnie z artykułem 10 ust. 1 ustawy z dnia 31 stycznia 1989 r. o opłacie skarbowej /Dz.U. nr 4 poz. 23 ze zm./ mającym zastosowanie w rozpatrywanej sprawie "podstawę obliczenia opłaty skarbowej od czynności cywilnoprawnych (...) stanowi: 1. przy umowie sprzedaży: c/ (...) - wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego; według ust. 2 ww. przepisu "wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnej określa się na podstawie cen stosowanych w danej miejscowości w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich stanu i stopnia zużycia (...) z dnia dokonania tej czynności (...)". Zgodnie zaś z ust. 3 ustawy, jeżeli wartość określona przez strony nie odpowiada, według oceny organu podatkowego, jej wartości rynkowej, organ ten wezwie strony do określenia wartości, jej podwyższenia lub obniżenia (...) podając jednocześnie wartość rynkową według własnej, wstępnej oceny. W razie nieokreślenia wartości lub podania wartości nie odpowiadającej wartości rynkowej, organ podatkowy dokona jej ustalenia z uwzględnieniem opinii biegłych.
Powołany wyżej przepis wyraźnie określa procedurę ustalania wartości przedmiotu czynności cywilnoprawnej dla obliczenia opłaty skarbowej przy umowie sprzedaży. Do ustalenia tej procedury wystarczająca jest wykładnia językowa. Tymczasem mimo podania przez strony umowy wartości nieruchomości nie odpowiadającej, zdaniem organów podatkowych, wartości rynkowej, nie wezwały one strony do podwyższenia wartości nieruchomości. Co więcej uznały swoją wstępną ocenę wartości nieruchomości za wiążącą mimo, że nie odwołały się w tej mierze do opinii biegłych. Organy podatkowe posługując się wykładnią celowościową uznały, że jest to zbędne ze względu na okoliczności ponownej sprzedaży nieruchomości przez jej nabywcę.
Przepis art. 10 ust. 3 ustawy z dnia 31 stycznia 1989 r. o opłacie skarbowej /Dz.U. nr 4 poz. 23 ze zm./ nie zawiera zezwolenia na rezygnację z opinii biegłych ze względu na cechy szczególne sprawy. Fakt, że w następnej umowie sprzedano nieruchomość po znacznie wyższej cenie, nie rodzi sam w sobie pewności, że pierwotnie działkę sprzedano poniżej ceny rynkowej. Nie można wykluczyć sytuacji, że sprzedaż po wyższej cenie nie była uzasadniona tylko względami gospodarczymi. Tymczasem art. 10 ust. 2 powołanej ustawy o opłacie skarbowej wymaga ustalenia podstawy obliczenia tej opłaty w oparciu o cenę rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnej, na podstawie cen stosowanych w danej miejscowości w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich stanu i stopnia zużycia. Dlatego zawsze w razie nieokreślenia wartości lub podania przez strony czynności cywilnoprawnej nie odpowiadającej wartości rynkowej, swoją ocenę wartości muszą potraktować i jako wstępną wartości.
Zawsze również w przypadku podania przez strony umowy wartości nieruchomości nie odpowiadającej, zdaniem organów podatkowych, wartości rynkowej, organ podatkowy ma obowiązek jej ustalenia z uwzględnieniem opinii biegłych. Na podstawie wykładni celowościowej tego przepisu, organy podatkowe nie mogą się uznać za zwolnione z tego obowiązku, gdyż z punktu widzenia językowego powołany przepis nie budzi żadnych wątpliwości.
Z tych względów Naczelny Sąd Administracyjny na podstawie art. 22 ust. 1 pkt 1 i ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 11 maja 1995 r. o Naczelnym Sądzie Administracyjnym /Dz.U. nr 74 poz. 368 ze zm./ orzekł jak w sentencji. O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 55 ustawy z dnia 11 maja 1995 r. o Naczelnym Sądzie Administracyjnym.