Uzasadnienie
Zaskarżonym postanowieniem z 14 kwietnia 2023 r. Dyrektor Izby Administracji Skarbowej w Łodzi (dalej: DIAS) utrzymał w mocy postanowienie Naczelnika Urzędu Skarbowego w Opocznie w zakresie zarzutów złożonych przez M. M. (dalej: skarżąca) do opisu i oszacowania wartości nieruchomości.
Z przedstawionego przez organ odwoławczy stanu faktycznego sprawy wynika, że Naczelnik Urzędu Skarbowego w Opocznie prowadzi wobec M. F. postępowanie egzekucyjne, w toku którego zajął nieruchomości położone w miejscowości J. oraz K., gmina O. Organ wskazał, iż z działu II księgi wieczystej nr [...] wynika, iż na podstawie umowy sprzedaży zawartej 6 lutego 2015 r. (akt notarialny Repertorium A nr[...]) skarżąca jest właścicielem przedmiotowej nieruchomości. Jednakże wyrokiem z [...]., sygn. akt [...] Sąd Okręgowy w P. Wydział I Cywilny uznał za bezskuteczną ww. umowę sprzedaży nieruchomości w stosunku do Skarbu Państwa reprezentowanego przez m.in. Naczelnika Urzędu Skarbowego w Opocznie w celu ochrony wierzytelności wynikających z ostatecznej decyzji Dyrektora Urzędu Kontroli Skarbowej w Łodzi z 30 grudnia 2016 r. nr UKS1092/ W2P3/42/138/14/93/025. Wyrokiem z 3 marca 2020 r., sygn. akt [...], Sąd Apelacyjny w Ł. oddalił apelację skarżącej od powyższego wyroku.
Pismem z 4 października 2022 r. Naczelnik Urzędu Skarbowego w Opocznie zlecił rzeczoznawcy majątkowemu dokonanie oszacowania wartości zajętej nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy sporządził 5 grudnia 2022 r. operat szacunkowy nieruchomości rolnej zabudowanej, położonej w miejscowości J. oraz K., gmina O., oznaczonej jako działki o numerach: [...], [...], [...], [...], [...],[...], [...], [...], [...],[...]o obszarze 1,36 ha, objętej księgą wieczystą nr [...] i łączną wartość poszczególnych działek oszacował na kwotę 522.500,- zł.
Protokołem z 16 grudnia 2022 r. organ egzekucyjny zakończył opis i oszacowanie wartości zajętej nieruchomości. Protokół doręczono pełnomocnikowi skarżącej 22 grudnia 2022 r. oraz zobowiązanemu w dniu 3 stycznia 2023 r. (w trybie art. 44 ustawy Kodeks postępowania administracyjnego).
Pismem z 29 grudnia 2022 r. skarżąca złożyła zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości, podnosząc, że nie został jej doręczony operat szacunkowy stanowiący podstawę opisu i oszacowania nieruchomości. Tym samym uniemożliwiono skarżącej weryfikację podstaw i założeń przyjętych przez rzeczoznawcę oraz metod wyceny. Ponadto zarzucono, że w protokole opisu i oszacowania nie zostało wskazane, czy rzeczoznawca dokonał pomiarów i inwentaryzacji budynków i pomieszczeń. Pełnomocnik podkreślił również, że wartość całej nieruchomości jest znacznie zaniżona, szczególną uwagę zwrócono na wycenę zabudowanej działki siedliskowej nr [...], wycenionej na 494.800 zł, a cała nieruchomość winna być realnie oceniona na co najmniej 700.000 zł.
Pismem z 30 stycznia 2023 r. organ egzekucyjny wystąpił do rzeczoznawcy majątkowego o zajęcie stanowiska w sprawie zgłoszonych zarzutów, który w odpowiedzi (pismo z dnia 6 lutego 2023 r.) podtrzymał w całości ustalenia zawarte w operacie szacunkowym z 5 grudnia 2022 r. Rzeczoznawca podkreślił, że do wyceny nieruchomości należy przyjmować ceny rynkowe z podobnych gruntów rolnych powiatu [...], nie można porównywać cen gruntów rolnych w pobliżu dużych miast, np. Piotrkowa Trybunalskiego, Sieradza, Skierniewic, czy Łodzi, do cen w okolicach Opoczna.
W związku z tym Naczelnik Urzędu Skarbowego w Opocznie postanowieniem z 28 lutego 2023 r. uznał za nieuzasadnione zarzuty wniesione do opisu i oszacowania wartości zajętej nieruchomości i to rozstrzygnięcie utrzymał w mocy zaskarżonym postanowieniem Dyrektor Izby Administracji Skarbowej w Łodzi.
DIAS wskazał, iż o terminie opisu i oszacowania nieruchomości organ egzekucyjny zawiadomił znanych mu uczestników postępowania. Przez publiczne obwieszczenie wezwał także uczestników, o których nie miał wiadomości oraz inne osoby, aby zgłosiły swoje prawa do zajętej nieruchomości i jej przynależności, najpóźniej przed ukończeniem opisu i oszacowania. Pismem z 27 października 2022 r. Naczelnik Urzędu Skarbowego w Opocznie poinformował pełnomocnika skarżącej, że opis i oszacowanie wartości nieruchomości rozpocznie się 14 listopada 2022 r., a zakończy 16 grudnia 2022 r. Organ egzekucyjny zastosował się w tym zakresie do wymogów i terminu, o których mowa w art. 110o ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (Dz.U. z 2022 r., poz. 2000 – dalej: "u.p.e.a.").
Organ odwoławczy uznał, że ww. operat szacunkowy spełnia wymagania formalne przewidziane przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, gdyż: (1) oszacowania dokonała osoba do tego uprawniona, tj. rzeczoznawca majątkowy; (2) uprawniony rzeczoznawca wskazał, według jakich metod i technik dokonał wyceny nieruchomości, przy czym zastosował podejście porównawcze zawierające informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości oraz sposób dokonania wyceny nieruchomości. W operacie szacunkowym rzeczoznawca majątkowy uwzględnił obowiązujące uwarunkowania prawne, merytoryczne i formalne oraz dokonał pełnego procesu wyceny.
Ponadto wskazał zastosowaną metodę wyceny, przeprowadził analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie wyceny, określił założenia przyjęte do wyceny oraz wybór nieruchomości porównywalnych. Ustalił łączną wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości jako sumę wartości rynkowej użytków rolnych, użytków leśnych oraz zabudowy mieszkaniowej z przynależną działką gruntową. Wartość rynkowa użytków rolnych określona została za pomocą metody cenowo-porównawczej w podejściu porównawczym, techniką porównań parami. Rzeczoznawca wskazał podobne 4 transakcje na terenie gminy O., zawarte w formie aktu notarialnego, o porównywalnych cechach nieruchomości (bonitacji gleby, powierzchni, położeniu, sąsiedztwie, kształcie działki). Wartość rynkową użytków rolnych rzeczoznawca określił na 28.500 zł. Z kolei wartość rynkowa użytków leśnych określona została metodą porównawczą, techniką analizy statystycznej rynku.
Na podstawie 14 transakcji nieruchomości leśnych z powiatu opoczyńskiego rzeczoznawca ustalił wartość rynkową użytków leśnych na 3.900 zł. Wartość rynkowa zabudowy mieszkaniowej z przynależną częścią działki gruntowej określona została metodą cenowo-porównawczą w podejściu porównawczym, techniką porównań parami. Do porównania rzeczoznawca wybrał budynki mieszkalne, jednorodzinne, o zbliżonym wieku i średnim stanie technicznym, położone w powiecie opoczyńskim, głównie na terenach zabudowy mieszkalnej i zagrodowej, z działkami zabudowanymi i zagospodarowanymi łącznie z ogrodzeniem i uzbrojonymi w podobne media, z transakcji z ostatnich 2 lat. Na podstawie 3 wybranych transakcji wartość rynkową budynku mieszkalnego, wraz z gruntem i zagospodarowaniem, rzeczoznawca ustalił na 490.100 zł.
W ocenie DIAS Treść operatu nie budzi wątpliwości, co do spójności, logiczności, zupełności, czy pominięcia istotnych elementów dla ustalenia wartości nieruchomości. Przy sporządzeniu operatu nie doszło do naruszenia prawa, operat nie zawiera również błędów, które dyskwalifikują jego wartości dowodowe.
Organ odwoławczy podkreślił także, iż w prowadzonym wobec M. F. postępowaniu egzekucyjnym skarżąca jest uczestnikiem postępowania w zakresie egzekucji z nieruchomości. Stosownie do obowiązujących przepisów prawa, Naczelnik Urzędu Skarbowego w Opocznie pismem z 27 października 2022 r. poinformował pełnomocnika skarżącej, że opis i oszacowanie wartości nieruchomości rozpocznie się 14 listopada 2022 r., a zakończy 16 grudnia 2022 r. Natomiast protokół z opisu i oszacowania nieruchomości został doręczony pełnomocnikowi skarżącej 22 grudnia 2022 r. Ponadto organ egzekucyjny zawiadomił pełnomocnika o terminie ukończenia opisu i oszacowania wartości zajętej nieruchomości i skarżąca mogła się zapoznać z operatem podczas sporządzania protokołu z opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Jednakże ani skarżąca, ani jej pełnomocnik, nie byli obecni przy jego sporządzaniu.
W skardze złożonej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi pełnomocnik M. M. wniósł o uchylenie w całości ww. postanowienia DIAS oraz zasądzenie zwrotu kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.
Zaskarżonemu postanowieniu zarzucono naruszenie:
- - art. 110s § 1 u.p.e.a. poprzez jego niewłaściwe zastosowanie, a w konsekwencji uznanie, iż organ egzekucyjny może dokonać jedynie oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, w sytuacji gdy z normy tej w żaden sposób nie można wywodzić, iż organ wykorzystujący tego rodzaju dowód jest zwolniony z obowiązku jego oceny, jak każdego innego dowodu, jak również nie konstytuuje domniemania o jego niepodważalnej mocy wiążącej;
- - art. 80 i 7 Kodeksu postępowania administracyjnego (K.p.a.), tj. naruszenie zasady swobodnej oceny dowodów, zasady prawdy obiektywnej oraz zasady uwzględniania interesu społecznego i słusznego interesu obywateli, poprzez przyjęcie stanowiska, że organ egzekucyjny nie jest uprawniony do kwestionowania wyjaśnień rzeczoznawcy, podczas gdy ciąży na nim obowiązek oceny mocy dowodowej zarówno operatu szacunkowego, jak i wyjaśnień biegłego;
- - art. 77 § 1 K.p.a. poprzez zaniechanie wyczerpującego rozpatrzenia całego materiału dowodowego, a co za tym idzie wydanie postanowienia niemal tożsamego z postanowieniem organu I instancji i nieuzasadnione przyjęcie, że skoro operat szacunkowy sporządzony został przez osobę uprawnioną i nie posiada żadnych braków formalnych - nie ma przeciwwskazań do tego aby nie stanowił on podstawy dalszego prowadzenia postępowania egzekucyjnego oraz sprzedaży nieruchomości za cenę w nim określoną;
- - art. 138 § 1 pkt 1 K.p.a. poprzez niezasadne utrzymanie w mocy zaskarżonego postanowienia organu I instancji, a w konsekwencji utrzymanie w mocy, jako podstawy przeprowadzenia licytacji i sprzedaży nieruchomości, operatu określającego zaniżoną wartość nieruchomości;
- - art. 8 K.p.a., tj. naruszenie zasady zaufania do władzy publicznej poprzez niedoręczenie skarżącej operatu szacunkowego stanowiącego podstawę dokonania opisu i oszacowania nieruchomości, a tym samym pozbawienie skarżącej możliwości obrony swoich praw w ramach przedmiotowego postępowania, co niezaprzeczalnie jej przysługuje z uwagi na fakt, iż jest ona właścicielką przedmiotowej nieruchomości.
W odpowiedzi na skargę Dyrektor Izby Administracji Skarbowej w Łodzi wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko zaprezentowane w uzasadnieniu zaskarżonego postanowienia.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi uznał wniesioną skargę za niezasadną.
W ocenie Sądu skarżąca błędnie wywodzi, że organ egzekucyjny jest zobowiązany do doręczania uczestnikom postępowania egzekucyjnego operatu oszacowania wartości zajętej nieruchomości. Żaden przepis ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. o postepowaniu egzekucyjnym w administracji nie nakłada na organ egzekucyjny takiego obowiązku. Do opisu i oszacowania wartości nieruchomości mogą być wnoszone zarzuty przez wszystkich uczestników postępowania egzekucyjnego w terminie 14 dni od dnia ukończenia opisu i oszacowania wartości nieruchomości (art. 110u § 1 u.p.e.a.).
Zatem organ egzekucyjny jest zobowiązany do poinformowania uczestników postępowania egzekucyjnego o ukończeniu opisu i oszacowania nieruchomości, a wcześniej o terminie dokonania tego opisu i oszacowania (art. 110o § 1 u.p.e.a.). Operat szacunkowy zajętej nieruchomości przygotowywany jest dla organu egzekucyjnego, gdyż to ten podmiot wyznacza rzeczoznawcę majątkowego do dokonania tej czynności (art. 110 § 1 u.p.e.a.). Strona (dłużnik), jak i uczestnik postępowania, ma prawo się z nim zapoznać na każdym etapie postepowania egzekucyjnego, gdyż postępowanie takie jest jawne, a organ administracji publicznej obowiązany jest zapewnić stronom czynny udział w każdym stadium postępowania (art. 10 § 1 K.p.a.).
Analiza akt administracyjnych niniejszej sprawy potwierdza wywiązanie się Naczelnika Urzędu Skarbowego w Opocznie z obowiązków dotyczących egzekucji z nieruchomości, w szczególności w zakresie zawiadomienia o terminie opisu i oszacowaniu zajętej nieruchomości (pismo z 27 października 2022 r. doręczone w tym samym dniu pełnomocnikowi skarżącej) oraz sporządzenia protokołu z opisu i oszacowania nieruchomości, który został doręczony pełnomocnikowi skarżącej 22 grudnia 2022 r.
Z tych względów niezasadnym okazał się zarzut naruszenia art. 8 K.p.a. (zasady zaufania do władzy publicznej), poprzez niedoręczenie skarżącej operatu szacunkowego stanowiącego podstawę dokonania opisu i oszacowania nieruchomości. Skarżąca złożyła zarzuty do opisu i oszacowania wartości przedmiotowych nieruchomości, a zatem nie została pozbawiona możliwości obrony swoich praw w ramach przedmiotowego postępowania.
Sąd zgadza się z pełnomocnikiem skarżącej, że operat szacunkowy wartości nieruchomości podlega ocenie organu egzekucyjnego, tak jak każdy inny dowód na podstawie art. 80 K.p.a. w związku z art. 75 § 1 K.p.a. Należy jednak zaznaczyć, że organ egzekucyjny nie może samodzielnie zmienić danych rzeczoznawcy majątkowego (w tym obliczeń wartości nieruchomości), gdyż są to wiadomości specjalne, które merytorycznie wiążą organ prowadzący postępowanie.
Sąd w tym składzie orzekającym w pełni podziela argumentację przedstawioną w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Opolu z dnia 8 czerwca 2022 r. o sygn. akt I SA/Op 83/22 (LEX nr 3371013), w którym stwierdzono, że to autor operatu, a nie organy administracji, w oparciu o posiadane w tym zakresie wiadomości specjalne, dokonuje wyboru podejścia i metody selekcji nieruchomości i wybiera te, które stanowią następnie przedmiot jego badań. Pozycja rzeczoznawcy majątkowego jest zbliżona do statusu osoby zaufania publicznego. Zarówno przepisy prawa, jak również standardy zawodowe oraz kodeks etyki nakładają na rzeczoznawcę majątkowego przy dokonywaniu wyceny nieruchomości obowiązek wykorzystania posiadanej wiedzy specjalistycznej i reguł doświadczenia, a nadto wymagają dołożenia należytej staranności. Jak stanowi art. 150 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2023 r. poz. 344 – dalej: "u.g.n.") wynikiem wyceny nieruchomości jest określenie jej wartości rynkowej.
Ustalenie tej wartości jest wypadkową złożonego procesu szacowania przeprowadzanego przez rzeczoznawcę majątkowego. Wycena ta wymaga wyselekcjonowania według określonych kryteriów pewnej bazy porównawczej, która jest punktem wyjścia dla dalszych wyliczeń wartości rynkowej danej nieruchomości. Wycena nie polega na przyjęciu cen maksymalnych, lecz na ustaleniu wartości rynkowej nieruchomości w rozumieniu art. 151 ust. 1 u.g.n., a więc ceny realnie możliwej do uzyskania w normalnych warunkach obrotu nieruchomościami. Zgodnie z definicją "nieruchomości podobnej" zawartą w art. 4 pkt 16 u.g.n., ilekroć w ustawie jest mowa o nieruchomości podobnej - należy przez to rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość.
Należy przy tym podkreślić, że żaden przepis prawa, a w szczególności art. 4 pkt 16 u.g.n., nie stanowi, że nieruchomością podobną może być wyłącznie nieruchomość o takich samych parametrach, co nieruchomość wyceniana. Co więcej - na to, że pomiędzy nieruchomościami podobnymi mogą występować różnice wskazuje wyraźnie art. 153 ust. 1 u.g.n., który mówi o "cechach różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej". Takie cechy powinny być uwzględnione przy dokonaniu korekty cen. Różnice między nieruchomością wycenianą, a nieruchomościami, które zostały uznane za podobne, mogą wynikać np. z ograniczonej liczby transakcji na danym rynku lokalnym w odniesieniu do pewnej kategorii nieruchomości. Dlatego też sporządzenie operatu w postępowaniu egzekucyjnym powierza się tylko osobie, której potwierdzone kwalifikacje specjalistyczne pozwalają przyjąć, że osoba ta dokona oszacowania w sposób jak najbliższy rzeczywistej wartości.
Wykorzystując posiadaną wiedzę i doświadczenie dobierze do porównania takie nieruchomości, które faktycznie są podobne do nieruchomości badanej i jednocześnie, ich cenę skoryguje w taki sposób, by zniwelować wpływ na ich wartość cech odmiennych od nieruchomości badanej. Podkreślić należy, że organy administracji nie mogą wkraczać w sferę wiadomości specjalnych, którymi dysponuje biegły rzeczoznawca, gdyż naruszyłyby wtedy art. 154 ust. 1 u.g.n. Zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej jest dopuszczalne, ale wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych wypadkach, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzeniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe. Organ egzekucyjny, nie posiadając odpowiedniej wiedzy fachowej na temat szacowania wartości nieruchomości, nie może więc dokonywać rozważań dotyczących prawidłowości doboru nieruchomości do porównania, ustaleń dotyczących wag cech różnicujących wartość działek, czy wyboru cech różnicujących wartość nieruchomości. Zagadnienia te, jako że są objęte wiedzą specjalistyczną, nie mogą być kwestionowane.
Dyrektor Izby Administracji Skarbowej w Łodzi prawidłowo zatem uznał, że skoro przedmiotowy operat szacunkowy nie zawiera błędów prawnych i faktycznych istotnych dla ustalenia wartości zajętej nieruchomości, to jest dokumentem o wartości dowodowej. Samo subiektywne przekonanie dłużnika lub uczestnika postępowania egzekucyjnego, że wartość szacunkowa zajętej nieruchomości powinna być wyższa, nie oznacza, że operat szacunkowy został błędnie sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego. W niniejszej sprawie pełnomocnik skarżącej nie wskazał na żadne błędy w dokonaniu wyliczeń wartości rynkowej spornych nieruchomości. A przypomnieć należy, że wartość rynkową nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej (art. 151 ust. 1 u.g.n.).
Z tych względów Sądu uznał niezasadność zarzutów skargi i na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2023 r. poz. 259) oddalił skargę.
dch