Uzasadnienie
C. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w K. (dalej jako: "strona", "skarżąca", "spółka") wniosła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie skargę na postanowienie Dyrektora Izby Skarbowej w Olsztynie z 5 maja 2023 r. w przedmiocie wygaśnięcia skutków przybicia oraz utraty wadium.
Z przedłożonych Sądowi wraz ze skargą akt administracyjnych wynikał następujący stan sprawy:
W toku postępowania egzekucyjnego prowadzonego wobec zobowiązanego P. P. Naczelnik Urzędu Skarbowego w Olsztynie dokonał zajęcia nieruchomości obejmującej działki o numerach ewidencyjnych [...] o łącznej powierzchni 14.543 m², stanowiącej funkcjonalną całość, zabudowanej budynkami o łącznej powierzchni zabudowy 1.287 m² i łącznej powierzchni użytkowej 1.183,67 m², położonej w miejscowości B., dla której Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr [...]. W dniu 15 marca 2022 r. dokonano opisu i oszacowania wartości nieruchomości, określając wartość nieruchomości na kwotę 1.080.000 zł, a następnie obwieszczeniem z 9 września 2022 r. wyznaczono termin pierwszej licytacji nieruchomości na 16 listopada 2022 r. Licytanci wpłacili wadium w kwocie 108.000 zł i złożyli oświadczenia, że nie są osobami wyłączonymi z licytacji. Najwyższą cenę zaoferowała "C." Sp. z o.o., tj. kwotę 2.470.000 zł. W trakcie licytacji nie złożono skarg na naruszenie przepisów o przeprowadzeniu licytacji.
Postanowieniem z 12 grudnia 2022 r. organ egzekucyjny udzielił przybicia na rzecz "C." Sp. z o.o. Postanowienie o przybiciu, wraz z kopią protokołu z licytacji, zostało doręczone spółce 27 grudnia 2022 r., zaś zobowiązanemu 29 grudnia 2022 r.
Pismem z 3 stycznia 2023 r. spółka wniosła zażalenie na postanowienie o przybiciu. Zażalenie na postanowienie o przybiciu złożył także zobowiązany. Dyrektor Izby Administracji Skarbowej w Olsztynie rozpatrzył ww. zażalenia jednym postanowieniem z 16 stycznia 2023 r., którym utrzymał w mocy postanowienie o przybiciu.
Pismem z 22 lutego 2023 r. Naczelnik Urzędu Skarbowego w Olsztynie wezwał spółkę do złożenia ceny nabycia nieruchomości nabytej z potrąceniem wpłaconego wadium, tj. kwoty 2.453.009,62 zł, w terminie 14 dni od dnia otrzymania wezwania. W treści wezwania pouczono nabywcę, że jeżeli nie wykona w terminie warunków licytacyjnych co do zapłaty ceny nabycia, wygasną skutki przybicia. Wskazano, że na wniosek nabywcy organ może wyznaczyć dłuższy termin uiszczenia ceny nabycia. Wezwanie to spółka odebrała 28 lutego 2023 r.
W wyznaczonym terminie cena nabycia nie została uiszczona, jak również spółka nie złożyła wniosku o wydłużenie terminu do uiszczenia ceny nabycia.
Postanowieniem z 22 marca 2023 r. Naczelnik Urzędu Skarbowego w Olsztynie stwierdził wygaśnięcie skutków przybicia udzielonego spółce oraz utratę wadium w wysokości 108.000 zł.
W zażaleniu na powyższe postanowienie spółka wniosła o jego zmianę oraz o zwrot wadium, ewentualnie o uchylenie postanowienia i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia organowi pierwszej instancji. Zarzuciła naruszenie art. 111b § 1 ustawy z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (tekst jedn.: Dz. U. z 2022 r. poz. 479 ze zm.), dalej jako: "u.p.e.a.", poprzez błędną wykładnię i nieprawidłowe stwierdzenie utraty wadium, z uwagi na to, że nie wykonała w terminie warunków licytacji bez swojej winy. Powołując postanowienie Sądu Najwyższego z 22 września 1966 r., sygn. akt III CR 199/66, dotyczące rękojmi z art. 969 § 1 i 2 Kodeksu postępowania cywilnego, strona podniosła, że gdyby wiedziała o tym, że nie ma możliwości swobodnego zagospodarowania całej nieruchomości, nie wpłaciłaby wadium i nie przystąpiłaby do licytacji. W jej ocenie, niewykonanie warunków licytacyjnych wynikało z braków, jakimi był dotknięty operat szacunkowy oraz protokół opisu i oszacowania wartości nieruchomości, w którym nie zawarto informacji na temat znajdujących się na działce o nr [...] pozostałości budynku objętych ochroną konserwatorską. Jak podniosła, pozostałości te były szczelnie zasłonięte drewnianą konstrukcją, co potwierdza materiał fotograficzny.
W związku z powyższym spółka wniosła o przesłanie wypisu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego do Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków celem ustalenia, czy prowadzenie prac budowlanych, obejmujących pozostałości budynku na działce nr [...], polegających w szczególności na jego rozbiórce, wymaga uzgodnienia nabywcy nieruchomości z Wojewódzkim Konserwatorem Zabytków lub innym organem ochrony konserwatorskiej. Ponadto przedłożyła oświadczenie zobowiązanego z 30 marca 2023 r., z którego wynika, że nie wiedział on, że pozostałości budynku są pod ochroną konserwatorską i nie informował o tym fakcie przedstawicieli spółki.
Utrzymując w mocy postanowienie organu pierwszej instancji, Dyrektor Izby Administracji Skarbowej w Olsztynie wskazał, że stosownie do art. 111b § 1-3 oraz art. 111s u.p.e.a. wygaśnięcie skutków przybicia oraz utrata wadium są dwiema podstawowymi sankcjami związanymi z niewykonaniem przez nabywcę warunków licytacyjnych co do zapłaty ceny. Wskazano, że licytant został wezwany do złożenia do depozytu ceny nabycia wylicytowanej nieruchomości z potrąceniem wpłaconego wadium w terminie 14 dni od otrzymania wezwania. W wyznaczonym terminie nie uiścił ceny nabycia ani nie złożył wniosku o wydłużenie terminu uiszczenia ceny nabycia. W związku z brakiem spełnienia warunków licytacyjnych co do zapłaty ceny nabycia, organ egzekucyjnie zasadnie orzekł o wygaśnięciu skutków przybicia udzielonego spółce oraz o utracie wadium w kwocie 108.000 zł.
W kwestii zarzutów zażalenia organ nadzoru stwierdził, że podstawą materialnoprawną postanowienia w przedmiocie wygaśnięcia skutków przybicia i utraty wadium były przepisy art. 111s oraz art. 111b § 1 u.p.e.a., a zatem podstawą zażalenia na ww. postanowienie może być tylko naruszenie przepisów dotyczących wygaśnięcia skutków przybicia i utraty wadium. W trybie tym nie można kwestionować wcześniejszych faz egzekucji z nieruchomości. Spółka stała się uczestnikiem postępowania egzekucji z nieruchomości dopiero na etapie licytacji i przybicia, a zatem podnoszone przez nią okoliczności niedotyczące wygaśnięcia skutków przybicia oraz utraty wadium, a obejmujące zarzuty co do opisu i oszacowania wartości nieruchomości, wykraczają poza przedmiot sprawy.
W konsekwencji zarzut dotyczący niewykonania warunków licytacyjnych z powodu braków, jakimi - w ocenie spółki - był dotknięty sporządzony operat szacunkowy oraz protokół opisu i oszacowania wartości nieruchomości, nie ma wpływu na ocenę postanowienia organu pierwszej instancji. Z tego samego powodu bez znaczenia pozostawała też treść oświadczenia właściciela nieruchomości - zobowiązanego. Jak wskazał organ, kwestia fundamentów budynku pozostającego pod ochroną konserwatorską podnoszona była już przez spółkę w zażaleniu na postanowienie o przybiciu. Argumenty te podlegały merytorycznej ocenie organów obu instancji i nie było podstaw do ponownej analizy tej samej kwestii w niniejszym postępowaniu.
Zdaniem organu, poza zakres postępowania w sprawie wykraczało także żądanie spółki, dotyczące przesłania wypisu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego do Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków. To w interesie przyszłego nabywcy licytowanej nieruchomości leży ustalenie wszystkich okoliczności faktycznych i prawnych nieruchomości jeszcze przed przystąpieniem do licytacji. W ocenie organu, brak uiszczenia ceny nabycia był świadomą decyzją spółki, trudno więc mówić o braku jej zawinienia.
W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie spółka, reprezentowana przez adwokata, wniosła o uchylenie zaskarżonego postanowienia w całości oraz o zasądzenie zwrotu kosztów postępowania sądowego. Zarzuciła naruszenie przepisów postępowania, a mianowicie:
- 1) art. 111 b § 1 u.p.e.a. poprzez błędną wykładnię i w konsekwencji nieprawidłowe stwierdzenie utraty wadium, pomimo że nabywca nie wykonał warunków licytacyjnych nie ze swojej winy, albowiem w treści operatu szacunkowego oraz protokołu opisu i oszacowania, których nie mógł zaskarżyć, nie było informacji o konieczności uzyskania zgody konserwatora zabytków na prowadzenie prac budowlanych na licytowanej nieruchomości, o czym dowiedział się już po licytacji,
- 2) art. 7, art. 8, art. 77 § 1 i art. 80 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jedn.: Dz. U. z 2022 r. poz. 2000 ze zm.), dalej: "k.p.a.", poprzez brak należytego ustalenia i oceny wszystkich istotnych dla sprawy okoliczności, w szczególności konieczności uzgadniania prac prowadzonych na licytowanej nieruchomości z konserwatorem zabytków.
W uzasadnieniu skargi strona zgodziła się ze stanowiskiem organu w kwestii stwierdzenia wygaśnięcia skutków przybicia, natomiast zakwestionowała stwierdzenie utraty wadium. W jej ocenie, przepis art. 111b § 1 u.p.e.a., stanowiący o tym, że "nabywca, który nie wykonał w terminie warunków licytacyjnych co do zapłaty ceny traci wadium", nie ma charakteru absolutnego, co potwierdza orzecznictwo Sądu Najwyższego dotyczące analogicznej do wadium instytucji rękojmi (postanowienie SN z 22 września 1966 r., sygn. akt III CR 199/66, Lex nr 6041). Zdaniem strony, w sprawie jest bezsporne, że Rada Miejska w B. uchwałą Nr [...] z dnia [...] w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenów zabudowy usługowej i produkcyjnej położonych przy ulicy M. w obrębie B., gmina B., ustaliła ochronę konserwatorską dla budynku znajdującego się na działce o nr [...] obręb B., Gmina B. wraz z otoczeniem zgodnie z oznaczeniami na rysunku planu.
Przedmiotowy budynek przeznaczono do bezwzględnego zachowania w obecnej formie (bryła, materiał wykończeniowy, kształt dachu i jego pokrycie, stolarka okienna i drzwiowa), a wszelkie prace należy uzgadniać z Wojewódzkim Konserwatorem Zabytków w O. Powyższa informacja nie została ujęta ani w operacie szacunkowym, ani w treści protokołu opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Przyznając organowi rację, że nieprawidłowości te winny być skarżone na odpowiednim etapie postępowania, strona podniosła, że nie była wówczas jeszcze uczestnikiem postępowania egzekucyjnego. Nie mogła również kwestionować tych braków na etapie zażalenia na postanowienie o przybiciu, albowiem zgodnie z art. 111n § 1 u.p.e.a. podstawę odmowy przybicia mogło być jedynie naruszenie przepisów postępowania w toku licytacji, a nie wada operatu szacunkowego czy opisu i oszacowania nieruchomości.
Powyższe zaś powodowało, że przystępując do licytacji nieruchomości, nabywca nie miał pełnej wiedzy na temat możliwości jej przyszłego zagospodarowania, co ma istotne znaczenie pod kątem możliwości np. pozyskania inwestora. Nie powinno zatem budzić wątpliwości, że niewykonanie przez nabywcę warunków licytacyjnych nie było przez niego zawinione, albowiem wynikało z braków, jakimi dotknięty był operat szacunkowy oraz protokół opisu i oszacowania. Nie ma przy tym znaczenia, że strona od kilku lat korzystała z nieruchomości. Jak wynika bowiem z dołączonych do zażalenia zdjęć oraz oświadczenia właściciela nieruchomości, pozostałości objęte ochroną konserwatorską były szczelnie zasłonięte drewnianą konstrukcją.
Ponadto właściciel nieruchomości, jak również rzeczoznawca majątkowy sporządzający operat szacunkowy, nie wiedzieli, że pozostałości budynku są pod ochroną konserwatorską. W celu usunięcia wątpliwości, czy pozostałości budynku w dalszym ciągu podlegają ochronie konserwatorskiej, strona wniosła o przesłanie wypisu z miejscowego planu zagospodarowania do Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków, lecz organ zupełnie zignorował ten wniosek. Pełnomocnik strony 23 maja 2023 r. zapoznał się z aktami sprawy, w których brak było jakichkolwiek informacji o korespondencji prowadzonej przez organy z konserwatorem zabytków, czy nawet sporządzającym operat szacunkowy rzeczoznawcą majątkowym, co jest o tyle dziwne, że organ pierwszej instancji w uzasadnieniu postanowienia powołał się na jego stanowisko.
Odnosząc się zaś do wskazanej przez organ uchwały SN z 20 listopada 2009 r., sygn. III CZP 88/09, strona podniosła, że razi ona nadmiernym rygoryzmem i nie uwzględnia wszystkich możliwych powodów nieuiszczenia ceny przez nabywcę nieruchomości. W uzasadnieniu ww. uchwały SN wskazał, że "zasady słuszności, które sprzeciwiają się poniesieniu przez nabywcę negatywnych konsekwencji niezawinionego przez niego uchybienia obowiązkowi zapłaty ceny w dostateczny sposób realizują prawo wystąpienia o przywrócenie terminu". Jednak, w ocenie strony, hipotetyczne złożenie przez nią wniosku o przywrócenie terminu do spełnienia warunków licytacyjnych nie usunęłoby negatywnych skutków wynikających z treści miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ograniczających możliwość zabudowania licytowanej nieruchomości, których ujawnienie stało się przyczyną niewykonania przez stronę zapłaty ceny.
W odpowiedzi na skargę Dyrektor Izby Administracji Skarbowej w Olsztynie wniósł o jej oddalenie i podtrzymał dotychczasowe stanowisko w sprawie. Dodatkowo podniósł, że spółka od 4 listopada 2019 r. wynajmuje od zobowiązanego nieruchomość będącą przedmiotem sprzedaży egzekucyjnej z przeznaczeniem na prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie uprawy [...], a zatem powinna być świadoma uwarunkowań planowanej inwestycji. Z akt sprawy (treść wniosku zobowiązanego z 17 października 2022 r. o zgodę na sprzedaż zajętej nieruchomości), wynika, że spółka w ostatnich latach (w okresie najmu) podjęła zaawansowane działania oraz inwestycje w przedmiotową nieruchomość. Spółka, mając kontakt z właścicielem nieruchomości, powinna była dochować należytej staranności przed przystąpieniem do licytacji nieruchomości. Z akt sprawy nie wynika przy tym, aby osoba reprezentująca spółkę w okresie wyznaczonym w obwieszczeniu o licytacji, tj. 1-15 listopada 2022 r., przeglądała chociażby protokół z opisu i oszacowania oraz operat szacunkowy nieruchomości.
Podniesiono również, że pismem z 24 maja 2021 r. spółka wystapiła z prośbą o wyrażenie zgody na zakup zajętej nieruchomości. W dniu 1 września 2021 r. Naczelnik Urzędu Skarbowego w Olsztynie, na wniosek zobowiązanego, wyraził zgodę na wykreślenie dwóch hipotek przymusowych obciążających nieruchomość, pod warunkiem: sprzedaży nieruchomości za cenę nie niższą niż 1.080.000 zł netto, przedłożenia aktu notarialnego potwierdzającego cenę sprzedaży oraz wpłaty do 30 listopada 2021 r. uzyskanej kwoty na mikrorachunek bankowy zobowiązanego. Aktem notarialnym z 17 września 2021 r., Rep. A nr [...], spółka nabyła nieruchomość od zobowiązanego za kwotę 1.328.400 zł (w tym cena netto 1.080.000 zł, VAT 248.400 zł).
Następnie wnioskiem z 12 listopada 2021 r. zwróciła się do organu o wydłużenie o sześć miesięcy terminu zapłaty kwoty za nieruchomość. Pismem z 26 listopada 2021 r. Naczelnik Urzędu Skarbowego w Olsztynie odmówił spółce wydłużenia terminu ww. wpłaty, wobec czego aktem notarialnym z 26 stycznia 2022 r., Rep. A nr [...], umowa sprzedaży nieruchomości została rozwiązana, a spółka przeniosła na rzecz zobowiązanego własność nieruchomości. Powyższe okoliczności wskazują, że stan faktyczny i prawny zajętej nieruchomości był, a przynajmniej powinien być, spółce znany.
Organ odwoławczy wskazał również, że w operacie szacunkowym znajduje się kopia mapy ewidencyjnej z 10 sierpnia 2021 r., udostępniona przez Starostwo Powiatowe w O., poświadczająca zgodność kopii z treścią państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, według której na działce nr [...] naniesiony jest tylko jeden budynek przemysłowy, nie ma natomiast budynku objętego ochroną konserwatora zabytków (pozostałości budynku). Również z wyjaśnień rzeczoznawcy majątkowego – M. K. w piśmie z 6 lutego 2023 r. wynikało, co potwierdza informacja z Wojewódzkiego Urzędu Ochrony Zabytków w O. (rejestr zabytków nieruchomych), że na sprzedawanej nieruchomości nie ma elementów objętych ochroną konserwatorską.
Ponadto rzeczoznawca wskazał, że zarządzeniem nr [...] Burmistrza B. z [...] w sprawie wykreślenia obiektów z Gminnej Ewidencji Zabytków Miasta i Gminy B. zostały wykreślone w miejscowości B. stanowiska archeologiczne (obszar [...], nr stan w miejscowości [...], nr stan. na obszarze [...]). Rzeczoznawca wyjaśnił, że skoro pozostałości po fundamentach nie ma, a potwierdza to mapa ewidencyjna, to nie podlegają one wycenie oraz nie mają wpływu na ustaloną wartość nieruchomości.
W piśmie procesowym z 9 sierpnia 2023 r. pełnomocnik skarżącej wniósł na podstawie art. 106 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn.: Dz. U. z 2023 r., poz. 259 ze zm., dalej: "p.p.s.a.") o przeprowadzenie dowodu uzupełniającego z dokumentu, tj. z pisma Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków z 7 sierpnia 2023 r. na potwierdzenie faktu konieczności uzyskania zgody konserwatora zabytków na prowadzenie prac budowlanych na licytowanej nieruchomości.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie zważył, co następuje
Sprawa została rozpoznana na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym stosownie do art. 119 pkt 3 p.p.s.a.
Przedmiotem zaskarżenia w rozpoznawanej sprawie jest postanowienie Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w Olsztynie w przedmiocie wygaśnięcia skutków przybicia oraz utraty wadium. W uzasadnieniu wniesionej skargi strona jednoznacznie wskazała, że nie kwestionuje rozstrzygnięcia organu nadzoru w zakresie stwierdzenia wygaśnięcia skutków przybicia, a jedynie w części dotyczącej utraty wniesionego wadium w kwocie 108.000 zł. W związku z tak określonym przedmiotem zaskarżenia Sąd uznał, że interes prawny w niniejszej sprawie przysługiwał skarżącej spółce jako licytantowi, który uiścił kwotę spornego wadium.
Przechodząc do merytorycznej oceny zaskarżonego rozstrzygnięcia, należy w pierwszej kolejności odwołać się do brzmienia przepisów prawa materialnego. Stosownie do art. 111 § 1 i § 2 pkt 1 u.p.e.a. wadium wynosi jedną dziesiątą części oszacowanej wartości nieruchomości. Wadium składa m.in. przystępujący do licytacji. Stosownie do art. 111a zd. 1 u.p.e.a. wadium złożone przez licytanta, któremu udzielono przybicia, zatrzymuje się. Natomiast zgodnie z art. 111s u.p.e.a., jeżeli nabywca nie wykonał w terminie warunków licytacyjnych co do zapłaty ceny, wygasają skutki przybicia. Uiszczoną część ceny zwraca się. Następstwa te organ egzekucyjny stwierdza postanowieniem, na które przysługuje zażalenie.
Ponadto zgodnie z art. 111b § 1 i 3 u.p.e.a., nabywca, który nie wykonał w terminie warunków licytacyjnych co do zapłaty ceny, traci wadium, przy czym z wadium utraconego przez nabywcę lub od niego ściągniętego pokrywa się koszty egzekucji związane ze sprzedażą.
Wymienione w powyższych przepisach u.p.e.a. skutki, tj. wygaśnięcie skutków przybicia oraz utrata wadium, następują zarówno wtedy, gdy nabywca nie zapłaci ceny w ogóle, jak i wtedy, gdy wpłaci ją tylko w części lub po terminie. Skutki niewykonania przez nabywcę warunków licytacyjnych następują z mocy samego prawa, muszą jednak być stwierdzone w formie postanowienia, na które przysługuje zażalenie. Utrata wadium jest w stosunku do nabywcy jedyną sankcją majątkową za niewypełnienie warunków licytacyjnych. Wadium stanowi w chwili jego wniesienia kaucję zabezpieczającą uiszczenie ceny nabycia, wnoszoną przez uczestników licytacji, jako ekonomiczny bodziec skłaniający licytanta, który zaofiarował najwyższą cenę i uzyskał przybicie, do zapłaty tej ceny w odpowiednim terminie. W przypadku uchylenia się uczestnika licytacji od zapłaty ceny wywołania staje się ono zryczałtowaną formą odszkodowania za niewykonanie obowiązku zapłaty ceny.
Utrata wadium nie zależy w żadnym stopniu od powstania i rozmiarów szkody. Organ egzekucyjny czy zobowiązany nie mogą występować z roszczeniami odszkodowawczymi, jeśli powstały na skutek zachowania licytanta uszczerbek przewyższa kwotę wadium. Nabywcy nie można zmusić do zapłacenia ceny nabycia. Kwotę utraconego przez nabywcę wadium przeznacza się na pokrycie kosztów związanych ze sprzedażą. Na koszty egzekucji związane ze sprzedażą składają się koszty obwieszczenia o ponownej licytacji oraz koszty jej przeprowadzenia, jeżeli zażąda tego wierzyciel (por. W. Grześkiewicz [w:] Ustawa o postępowaniu egzekucyjnym w administracji. Komentarz, wyd. II, red. D. R. Kijowski, Warszawa 2015, art. 111b).
Jak już wyżej wskazano, utrata wadium stanowi wyłączną sankcję majątkową dla nabywcy nieruchomości, który nie ponosi odpowiedzialności odszkodowawczej wobec wierzyciela czy organu egzekucyjnego. Poza konsekwencjami przewidzianymi w 111b u.p.e.a. dotyka go tylko zakaz uczestnictwa w ponownej licytacji (art. 111d § 1 pkt 5 u.p.e.a.). W istocie utrata wadium stanowi rodzaj kary pieniężnej, nakładanej na licytanta za jego nierzetelność, powodującą udaremnienie skutków licytacji, i w efekcie niedopuszczającą do uzyskania ceny wylicytowanej.
Sąd Najwyższy w powołanym przez stronę w uzasadnieniu skargi postanowieniu z 22 września 1966 r., sygn. akt III CR 199/66 (Lex nr 6041), odnośnie do utraty rękojmi przewidzianej w art. 969 § 1 k.p.c., a zatem instrumentu prawnego analogicznego do uregulowanej w art. 111b u.p.e.a. utraty wadium, stwierdził, że "ściągnięcie rękojmi przewidzianej w art. 969 § 2 k.p.c., ma charakter ustawowej kary za niespełnienie warunków licytacyjnych. Dlatego nie w każdym wypadku niewykonania warunków licytacyjnych przez nabywcę następuje utrata rękojmi lub prawo do jej ściągnięcia. Jeżeli niewykonanie warunków jest następstwem okoliczności, za które nabywca nie ponosi odpowiedzialności, nałożenie kary byłoby sprzeczne z założeniami przepisu art. 969 k.p.c.".
Zauważenia jednak wymaga, że powyższe stanowisko nie zostało podzielone w późniejszych orzeczeniach Sądu Najwyższego. Zgodnie z uchwałą Sądu Najwyższego z 20 listopada 2009 r., sygn. akt III CZP 88/09 (OSNC 2010/7-8/100), przewidziana w art. 969 § 1 k.p.c. utrata rękojmi następuje z mocy prawa, a postanowienie stwierdzające jej utratę ma charakter deklaratoryjny. Jednakże sam deklaratoryjny charakter postanowienia nie wyklucza jeszcze możliwości uzależnienia stwierdzanych skutków od zawinionego działania nabywcy, wobec czego Sąd Najwyższy przeanalizował całość przepisów odnoszących się do realizacji obowiązków przez nabywcę, na którego rzecz udzielono przybicia. Wskazał m.in., że nabywca może wystąpić o oznaczenie dłuższego terminu do uiszczenia ceny, a ponadto, że ustawodawca przewidział szczególny sposób naprawienia nieprawidłowego wykonania warunków licytacyjnych, ukierunkowany na ustabilizowanie sytuacji powstałej w wyniku przysądzenia własności.
Obowiązek terminowej zapłaty wylicytowanej ceny został ujęty w sposób pozwalający w normalnych warunkach terminowo wywiązać się z niego rzetelnemu, realnie oceniającemu swoje możliwości majątkowe nabywcy. Do regulacji ochronnych, z których skorzystać może nabywca, zaliczono m.in. możliwość wystąpienia o przywrócenie uchybionego terminu do zapłaty ceny, która pozwala na przeprowadzenie oceny przyczyn niedotrzymania terminu w kategoriach ich zawinienia przez nabywcę.
Przenosząc uwagi poczynione przez SN w uchwale o sygn. III CZP 88/09 na grunt przepisów u.p.e.a. oraz stan niniejszej sprawy, należy wskazać, że utrata wadium połączona z wygaśnięciem skutków przybicia jako sankcja za niewykonanie w terminie obowiązku zapłaty ceny przez nabywcę, uniezależniona od przyczyny, która do uchybienia doprowadziła, nie jest nadmiernie rygorystyczna. Wadium stanowi rodzaj sumy gwarancyjnej ulegającej przepadkowi w wypadku unicestwienia wyniku licytacji z przyczyn leżących po stronie nabywcy. Z tej sumy pokrywane są m.in. koszty sprzedaży, które powstają po raz wtóry, wobec upadku skutków poprzedniej licytacji. Zasady słuszności, które sprzeciwiają się poniesieniu przez nabywcę negatywnych konsekwencji niezawinionego przez niego uchybienia obowiązkowi zapłaty ceny, w dostateczny sposób realizują prawo wystąpienia o przywrócenie terminu. Skutkiem przywrócenia terminu jest możliwość uiszczenia ceny z jego zachowaniem, co zapobiega wszystkim konsekwencjom wynikającym z przepisów u.p.e.a., a zatem nie tylko utracie wadium, ale także wygaśnięciu skutków przybicia. W tej sytuacji nie dochodzi zatem do zerwania więzi pomiędzy obydwoma skutkami niewywiązania się z warunków licytacyjnych przez nabywcę.
Z powyższego wynika zatem, że nie jest możliwe zerwanie więzi pomiędzy dwoma powiązanymi ze sobą skutkami niewywiązania się z warunków licytacyjnych przez nabywcę. Oba skutki, tj. wygaśnięcie skutków przybicia oraz utrata wadium, choć unormowane w różnych jednostkach redakcyjnych u.p.e.a., następują z mocy samego prawa i pozostają ze sobą w ścisłym związku. Nie jest zatem możliwe usankcjonowanie sytuacji, do której dąży strona skarżąca w niniejszej sprawie, tj. do stwierdzenia wygaśnięcia skutków przybicia bez jednoczesnego orzeczenia o utracie wadium przez nabywcę. Jak wynika z powyższej uchwały SN, uwzględnienie braku negatywnych konsekwencji niezawinionego przez nabywcę uchybienia obowiązkowi zapłaty ceny dotyczy wyłącznie tych sytuacji, w których nie dochodzi jednocześnie do wygaśnięcia skutków przybicia.
W związku z tym uznać należy, że możliwość powołania się przez nabywcę na niezawinione przez niego niewywiązanie się z warunków licytacyjnych dotyczy jedynie tych sytuacji, w których nie kwestionuje on jednocześnie skutków przybicia.
Z odmienną zaś sytuacją mamy do czynienia w niniejszej sprawie, w której strona skarżąca zakwestionowała najpierw postanowienie w przedmiocie przybicia, a aktualnie - postanowienie w przedmiocie wygaśnięcia skutków przybicia oraz utraty wadium, lecz wyłącznie w części dotyczącej utraty wadium. Uwzględniając argumentację strony skarżącej, należy wskazać, że w istocie strona skarżąca w dalszym ciągu poddaje w wątpliwość skuteczność czynności przybicia, skoro wskazuje ona, że przystąpiła do licytacji nieruchomości, nie mając wiedzy o tym, że nie ma możliwości swobodnego zagospodarowania całej nieruchomości, z uwagi na braki, jakimi był dotknięty operat szacunkowy oraz protokół opisu i oszacowania wartości nieruchomości, w których nie zawarto informacji o ograniczeniach związanych z ochroną konserwatorską pozostałości budynku na działce o nr [...].
Zdaniem Sądu, o ile powyższa argumentacja mogła stanowić podstawę zażalenia na postanowienie organu egzekucyjnego w przedmiocie przybicia, to na aktualnym etapie postępowania, nie ma ona znaczenia prawnego dla oceny skutków niewywiązania się z warunków licytacyjnych przez nabywcę w postaci wygaśnięcia skutków przybicia oraz utraty wadium. Jak trafnie ocenił organ odwoławczy, w niniejszej sprawie brak uiszczenia ceny nabycia był konsekwencją świadomej decyzji strony skarżącej, a zatem trudno mówić o braku jej zawinienia w niewywiązaniu się z warunków licytacyjnych. Argumentacja dotycząca objęcia ochroną konserwatorską pozostałości budynku na działce nr [...] wykracza poza przedmiot niniejszej sprawy, w związku z czym bez znaczenia dla jej rozstrzygnięcia pozostawały dowody przedłożone przez spółkę wraz z zażaleniem, takie jak oświadczenie zobowiązanego z 30 marca 2023 r. czy dokumentacja fotograficzna.
Wbrew twierdzeniom skargi, organ odwoławczy nie był też zobowiązany do przeprowadzenia wnioskowanego przez stronę dowodu o przesłanie wypisu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego do Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków w O. celem ustalenia, czy prowadzenie prac budowlanych obejmujących pozostałości budynku na działce nr [...], polegających w szczególności na jego rozbiórce, wymaga uzgodnienia nabywcy nieruchomości z Wojewódzkim Konserwatorem Zabytków lub innym organem ochrony konserwatorskiej. Okoliczności faktyczne, na które strona zgłosiła wnioski dowodowe, pozostawały poza przedmiotem rozpoznawanej sprawy. Z powyższych względów Sąd nie znalazł też podstaw do uwzględnienia wniosku strony złożonego na podstawie art. 106 § 3 p.p.s.a. o przeprowadzenie dowodu uzupełniającego z dokumentu, tj. z pisma Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków z 7 sierpnia 2023 r. na potwierdzenie faktu konieczności uzyskania zgody konserwatora zabytków na prowadzenie prac budowlanych na licytowanej nieruchomości.
Wskazania natomiast wymaga, że zgodnie z art. 112g u.p.e.a. nabywca nie może żądać unieważnienia nabycia ani zmniejszenia ceny z powodu wad nieruchomości lub przedmiotów razem z nią nabytych. Powyższy przepis wyłącza dopuszczalność stosowania przepisów prawa cywilnego o rękojmi za wady rzeczy sprzedanej oraz o wadach oświadczenia woli (P. M. Przybysz [w:] Postępowanie egzekucyjne w administracji. Komentarz, LEX/el. 2023, art. 112g). Nabycie w trybie egzekucji jest nabyciem pierwotnym i nie stosuje się do niego przepisów prawa cywilnego o wadach czynności prawnej, rękojmi za wady i gwarancji jakości (W. Grześkiewicz [w:] Ustawa o postępowaniu egzekucyjnym w administracji. Komentarz, wyd. II, red. D. R. Kijowski, Warszawa 2015, art. 112g). W związku z tym nie ma też znaczenia, czy nabywca znał wady nieruchomości, czy ich nie znał. To w jego interesie jest zapoznanie się ze stanem faktycznym i prawnym nieruchomości.
Niezależnie od zajętego powyżej stanowiska, Sąd nie znalazł podstaw do przychylenia się do argumentacji strony skarżącej, że okolicznością przez nią niezawinioną był jej brak wiedzy w zakresie stanu prawnego i faktycznego licytowanej nieruchomości. Strona w tym zakresie powołuje się na brak informacji w protokole z opisu i oszacowania oraz w operacie szacunkowym o objęciu ochroną konserwatorską pozostałości budynku na działce nr [...], a zatem próbuje odpowiedzialnością za swój stan wiedzy co do stanu nieruchomości obciążyć organ egzekucyjny, choć z przedłożonych wraz ze skargą akt sprawy nie wynika, by przed przystąpieniem do licytacji zapoznała się z treścią ww. dokumentów. Oceniając w tym zakresie stanowisko strony, nie można również pominąć okoliczności faktycznych wynikających z przedłożonych Sądowi akt administracyjnych, w świetle których strona od 4 listopada 2019 r. wynajmuje od zobowiązanego nieruchomość będącą przedmiotem sprzedaży egzekucyjnej z przeznaczeniem na prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie uprawy [...].
Z okoliczności tych wynika m.in., że strona podjęła inwestycję na przedmiotowej nieruchomości (treść wniosku zobowiązanego z 17 października 2022 r. o zgodę na sprzedaż zajętej nieruchomości), a zatem ze zdziwieniem należy odnotować argument strony, że przystępując do licytacji, nie miała ona pełnej wiedzy na temat możliwości przyszłego zagospodarowania nieruchomości, m.in. pod kątem pozyskania inwestora.
Ponadto zaznaczenia wymaga, że w toku postępowania egzekucyjnego złożono wniosek o wyrażenie przez organ egzekucyjny zgody na zakup przez spółkę zajętej nieruchomości. Po uzyskaniu zgody organu w związku z wnioskiem zobowiązanego, spółka nabyła 17 września 2021 r. przedmiotową nieruchomość od zobowiązanego za kwotę 1.328.400 zł (akt notarialny Rep. A nr [...]) pod warunkiem wpłaty do 30 listopada 2021 r. ww. kwoty na mikrorachunek bankowy zobowiązanego. Umowa ta została 26 stycznia 2022 r. rozwiązana w związku z brakiem zapłaty ceny nabycia, a spółka przeniosła na rzecz zobowiązanego własność nieruchomości (akt notarialny Rep. A nr [...]). Z treści aktu notarialnego z 17 września 2021 r. (Rep. A nr [...]) wynika przy tym, że stając do umowy sprzedaży nieruchomości, zbywca przedłożył m.in. wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenów zabudowy usługowej i produkcyjnej położonych przy ul. M. w obrębie B., Gmina B., wydany z upoważnienia Burmistrza B. w dniu 7 września 2021 r., nr [...], z treści którego wynika, że zgodnie z uchwałą nr [...] z dnia [...] działki nr [...], obręb B., Gmina B., mają przeznaczenie UP.01 – tereny zabudowy usługowej i produkcyjnej.
Powyższe wskazuje, że w dniu przystąpienia do umowy sprzedaży nieruchomości (17 września 2021 r.) spółka miała świadomość treści miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, na który powołała się później w zażaleniu na postanowienie o przybiciu jako okoliczność jej nieznaną w chwili przystąpienia do licytacji. Zatem, wbrew twierdzeniom skargi, stan faktyczny i prawny nieruchomości był spółce znany przed przystąpieniem do licytacji.
Jednocześnie wskazania wymaga, że według dołączonej do operatu szacunkowego nieruchomości mapy ewidencyjnej z 10 sierpnia 2021 r., poświadczającej zgodność kopii z treścią państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, na działce nr [...] naniesiony jest tylko jeden budynek przemysłowy, nie ma natomiast budynku objętego ochroną konserwatora zabytków (pozostałości budynku). Analogicznie zobowiązany do umowy sprzedaży nieruchomości na rzecz spółki z 17 września 2021 r. oświadczył, że działka nr [...] jest zabudowana wyłącznie budynkiem mieszkalnym (halą produkcyjną).
Ponadto z wyjaśnień rzeczoznawcy majątkowego – M. K. w piśmie z 6 lutego 2023 r. wynikało, że zarządzeniem nr [...] Burmistrza B. z 15 czerwca 2016 r. w sprawie wykreślenia obiektów z Gminnej Ewidencji Zabytków Miasta i Gminy B., zostały wykreślone w miejscowości B. stanowiska archeologiczne. Zdaniem rzeczoznawcy, skoro pozostałości po fundamentach nie ma, co potwierdza mapa ewidencyjna, to nie podlegają one wycenie oraz nie mają wpływu na ustaloną wartość nieruchomości. Jednakże, w ocenie Sądu, nawet przy założeniu rozbieżności w treści wskazanych wyżej aktów i dokumentów, nie ulega wątpliwości, że stan faktyczny i prawny nieruchomości był, wbrew twierdzeniom strony, znany jej doskonale.
Z powyższych powodów Sąd nie znalazł podstaw do uwzględnienia zarzutu naruszenia przepisu prawa materialnego, tj. art. 111b § 1 u.p.e.a. Niezasadne okazały się również zarzuty naruszenia przepisów prawa procesowego dotyczące art. 7, art. 8, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. W treści zaskarżonego postanowienia przedstawiono uzasadnienie faktyczne i prawne adekwatne do zastosowanych przepisów prawa i wynikających z nich przesłanek, w szczególności organ dokonał oceny wszystkich istotnych dla sprawy okoliczności faktycznych i odniósł się do argumentacji zażalenia. W odniesieniu do zarzutu braku w aktach sprawy na dzień przeglądania akt przez pełnomocnika strony, tj. 23 maja 2023 r., korespondencji prowadzonej z konserwatorem zabytków czy rzeczoznawcą majątkowym wyjaśnić należy, że z przedłożonych Sądowi akt sprawy wynika, że na fakt prowadzenia rozmów telefonicznych z pracownikami Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków w O., z których wynikało, że w wojewódzkiej ewidencji zabytków, gminnej ewidencji zabytków oraz w rejestrze zabytków nie został ujawniony obiekt na działce nr [...], powołał się Naczelnik Urzędu Skarbowego w Olsztynie w piśmie 20 stycznia 2022 r. przekazującym organowi odwoławczemu uzupełnienie zażalenia na postanowienie w przedmiocie przybicia.
Również pismo rzeczoznawcy majątkowego z 6 lutego 2023 r. zostało włączone do materiału dowodowego sprawy z zażalenia strony na postanowienie o przybiciu. Materiały te zostały włączone do akt sprawy niniejszej, podobnie jak wszystkie inne dowody gromadzone w postępowaniu egzekucyjnym od chwili przystąpienia spółki do tego postępowania jako uczestnika egzekucji z nieruchomości.
Mając powyższe na uwadze, Sąd oddalił skargę na podstawie art. 151 ustawy – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.