Uzasadnienie
Przedmiotem skargi wniesionej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Opolu przez K. K. (zwanego dalej jako: strona, skarżący, podatnik) jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Opolu (dalej jako: SKO lub Kolegium) z 23 lipca 2020 r., którą Kolegium na podstawie art. 233 § 1 pkt 1 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r. poz. 570 z późn. zm.) - dalej jako - "O.p.", utrzymało w mocy decyzję Burmistrza Ozimka z 28 lutego 2020 r. ustalającą skarżącemu oraz J. K. wysokość zobowiązania w podatku od nieruchomości za 2016 r. w kwocie 12.913 zł.
Rozstrzygnięcie powyższe zapadło na tle następującego stanu faktycznego:
Burmistrz Ozimka, decyzją z 3 maja 2017 r. ustalił stronie oraz J. K. podatek od nieruchomości na 2016 r. w kwocie 12.913 zł. Do opodatkowania, za okres 12 miesięcy, przyjął: budynki związane z prowadzoną działalnością gospodarczą o powierzchni 461,25 m2, budynki pozostałe o powierzchni 32,84 m2, grunty związane z działalnością gospodarczą o powierzchni 1.984,00 m2, grunty pozostałe o powierzchni 63,00 m2, budowle o wartości 55.175,00 zł.
Jak wynikało z treści uzasadnienia, podatnik wraz z J. K. aktem notarialnym rep. A nr [...], sporządzonym 28 grudnia 2015 r. stali się współwłaścicielami zabudowanej nieruchomości gruntowej położonej w [...] przy ul. [...]. Postanowienie o dokonaniu zmiany danych ewidencji gruntów i budynków, skierowane przez Starostwo Powiatowe w [...] 15 stycznia 2016 r., doręczone zostało Burmistrzowi Ozimka 21 stycznia 2016 r., natomiast odpowiednio w dniach: 26 września 2016 r. – K. K. i 3 października 2016 r. J. K. Wysokość podatku została ustalona wg stawek wynikających z § 1 uchwały Rady Miejskiej w Ozimku nr XIII/64/15 z dnia 12 września 2015 r. w sprawie określenia wysokości stawek podatku od nieruchomości, ogłoszonej w Dzienniku Urzędowym Województwa Opolskiego z 2015 r. (poz. 2028, poz. 2357, poz. 2946).
We wniesionym od decyzji Burmistrza Ozimka odwołaniu podatnik, podnosząc zarzut naruszenia prawa materialnego tj. art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych w związku z art. 1a ust. 1 pkt 3 tej ustawy oraz § 1 pkt 1a i § 1 pkt 2b ww. uchwały Rady Miejskiej w Ozimku nr XIII/64/15, jak i prawa procesowego, wniósł o uchylenie w całości tej decyzji i przekazania sprawy organowi I instancji do ponownego rozpatrzenia. Argumentując wskazał, że jako współwłaściciel 2/3 przedmiotowej nieruchomości nigdy nie wyrażał zgody na zawarcie jakichkolwiek umów, zarówno ze Spółką "A" Sp. z o.o., jak i nieznanym mu J. J. Podatnik nie posiadał wiedzy o wykorzystywaniu przedmiotowej nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej, a z ww. podmiotami nie zawierał w tym względzie żadnych umów cywilnoprawnych. Zdaniem strony nieakceptowane przez właściciela i wręcz bezprawne zajmowanie nieruchomości na cele gospodarcze przez podmiot nie będący właścicielem danej nieruchomości nie może wywoływać obowiązku opodatkowania nieruchomości najwyższą stawką podatkową.
Decyzją z dnia 31 października 2017 r., Samorządowe Kolegium Odwoławcze utrzymało zaskarżoną decyzję w mocy.
Odnosząc się do meritum sporu organ odwoławczy, przytaczając przepisy stanowiące materialnoprawną podstawę rozstrzygnięcia, w tym: art. 1a ust. 1 pkt 3 i 4, art. 2 ust. 1 pkt 1-3, art. 4 ust. 1-3, art. 5 ust. 1 pkt 1a i pkt 2b ustawy z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych w brzmieniu obowiązującym w 2011 r. - dalej wskazywanej jako "u.p.o.l." wskazał, że w stanie faktycznym niniejszej sprawy istotna jest ocena, czy przedmioty opodatkowania były "związane z prowadzeniem działalności gospodarczej". Zdaniem Kolegium, aby uznać grunty, budynki i budowle za związane z prowadzeniem działalności gospodarczej, wystarczy ustalić, że pozostają w posiadaniu przedsiębiorcy lub innego podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą z wyjątkiem budynków mieszkalnych oraz gruntów związanych z tymi budynkami. Oznacza to, że ustawodawca nie zawarł wymogu, by przedsiębiorcą był podatnik. Organ wyjaśnił równocześnie, że podatnikiem jest również posiadacz samoistny (art. 3 ust. 1 pkt 2 u.p.o.l.), co jednak bezsprzecznie nie ma znaczenia w sprawie.
SKO wskazało dalej na bezsporny fakt nabycia przez podatnika i J. K. zabudowanej nieruchomości gruntowej, położonej w [...] przy ul. [...], działka nr a arkusz mapy [...] o powierzchni 2047 m2, oznaczonej w ewidencji gruntów i budynków jako tereny zabudowane "Bi". Podkreślono, iż na działce tej znajdują się cztery budynki o łącznej powierzchni zabudowy 564 m2. Ponieważ podatnicy, pomimo wezwania przez organ I instancji, nie złożyli deklaracji w sprawie podatku od nieruchomości, postanowieniem z 5 września 2016 r. organ I instancji wszczął postępowanie podatkowe w sprawie ustalenia wysokości zobowiązania w podatku od nieruchomości za rok 2016. W jego trakcie przeprowadzono oględziny przedmiotowej nieruchomości (w dniach: 12 października 2016 r. i 4 stycznia 2017 r.). Ustalono, że działalność gospodarcza nie jest prowadzona jedynie w pomieszczeniu dawnego [...] i należącego do niego zaplecza, jak również na części gruntów przed "[...]" stanowiących jego parking.
Pozostałe pomieszczenia i grunty w przedmiotowej nieruchomości zostały zakwalifikowane do budynków i gruntów albo bezpośrednio zajętych, albo związanych z prowadzoną działalnością gospodarczą przez J. J. W tym celu dokonano pomiaru powierzchni użytkowej wszystkich budynków, a także gruntów nie związanych z prowadzoną działalnością gospodarczą. Ustalono, że powierzchnia użytkowa pomieszczeń zajętych bezpośrednio na prowadzenie działalności gospodarczej wynosi 420,55 m2 o wysokości wewnętrznej 2,20 m, natomiast pomieszczeń związanych z prowadzoną działalnością gospodarczą o wysokości wewnętrznej powyżej 2,20 m wynosi 40,70 m2.
Ponadto, 8 listopada 2016 r. przesłuchano w charakterze świadka J. J., korzystającego z przedmiotowej nieruchomości na podstawie umowy najmu zawartej z "A" Sp. z o.o. [...] - [...], ul. [...] z 20 stycznia 2015 r. oraz powołano biegłego celem ustalenia wartości budowli związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej na ww. gruncie (operat szacunkowy z 28 lutego 2017 r.). Dodatkowo w aktach sprawy znajdowały się: wypis z księgi wieczystej nr [...], wypis z rejestru gruntów i kartoteki budynków oraz informacja z Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej Rzeczypospolitej Polskiej.
Organ odwoławczy uznał, że przeprowadzone postępowanie podatkowe potwierdziło, iż na terenie przedmiotowej nieruchomości od 2005 r. prowadzona była przez J. J. działalność gospodarcza (tj. na podstawie umowy najmu zawartej z "A" Spółka z o.o. w 2015 r., a wcześniej z państwem K.) oraz, że współwłaściciele przedmiotowej nieruchomości nie prowadzili działalności gospodarczej. Kolegium zgodziło się ze stanowiskiem Burmistrza Ozimka, że przedmiotowa nieruchomość była posiadana przez osobę działającą w charakterze przedsiębiorcy, a jej cechy niewątpliwie wskazywały, że mogła być wykorzystywana w prowadzonej działalności gospodarczej. Potwierdziły to przeprowadzone dowody z oględzin, przesłuchania świadka i opinii biegłego. Oceny tej, zdaniem Kolegium nie zmienia fakt, iż skarżący jako współwłaściciel nie prowadził działalności gospodarczej, albowiem ustawodawca dla zastosowania stawek z art. 5 ust. 1 pkt 1a i pkt 2b u.p.o.l. nie wymaga by to podatnik był przedsiębiorcą.
Wskazano, że w art. 1a ust. 1 pkt 3 u.p.o.l., ustawodawca odwołuje się do posiadania w znaczeniu cywilnoprawnym. Natomiast przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Kolegium zwróciło uwagę, że cechy powyższe zawiera umowa z 20 stycznia 2015 r. W takim wypadku należało najemcę uznać za posiadacza nieruchomości. Nie ulega wątpliwości, że w sprawie nastąpiło przekazanie nieruchomości na cele handlowe, przedmiotowa nieruchomość spełniała ku temu przesłanki i tak też ostatecznie ją wykorzystywano. W rezultacie uznano, że wystarczającym warunkiem jest konieczność wykorzystywania danej nieruchomości, choćby w sposób pośredni, dla celów przedsiębiorstwa.
W konsekwencji prawidłowo do opodatkowania przyjęto grunty, budynki oraz wartość budowli ustalone w wyniku postępowania podatkowego, a następnie zastosowano stawki podatku od nieruchomości ustalone na podstawie § 1 uchwały Rady Miejskiej w Ozimku nr XIII/64/l 5 z dnia 21 września 2015 r. w sprawie określenia wysokości stawek podatku od nieruchomości.
W tym stanie rzeczy Kolegium uznało, że zaskarżona decyzja odpowiada prawu, zaś ustalenie wysokości zobowiązania nastąpiło prawidłowo, według stawek podatku od nieruchomości określonych Uchwałą Rady Miejskiej w Ozimku z dnia 21 września 2015 r., która dla budynków związanych z działalnością gospodarczą wyniosła 21,50 zł za m2 (461,25 m2 x 21,50 zł = 9.916,88 zł), budynków pozostałych wyniosła 5,50 zł za m2 (32,84 m2 x 5,50 zł = 180,62 zł), gruntów związanych z działalnością gospodarczą wyniosła 0,85 zł m2 (1984,00 m2 x 0,85 zł =1.686,40 zł), gruntów pozostałych wyniosła 0,40 zł za m2 (63,00 m2 x 0,40 zł = 25,20 zł), a dla budowli stawka podatku wyniosła 2% (55.175,00 zł x 2% = 1.103,50 zł)
Wobec tego podatek od nieruchomości za 2016 r. wynosi 12.913,00 zł i został prawidłowo ustalony przez organ I instancji.
Odnosząc się natomiast do zarzutów naruszenia przepisów postępowania, w tym art. 121 i 122 O.p., Kolegium wskazało, że działanie organu I instancji było prawidłowe, a brak wezwania podatnika o przedłożenie umowy, na podstawie której "A" Spółka z o.o. weszła w posiadanie nieruchomości był bezzasadny. Podkreślono, że podatnik posiadał wiedzę o treści wezwania z 10 listopada 2016 r. skierowanego do Spółki, albowiem otrzymał je do wiadomości. Ponadto w oświadczeniu z 27 kwietnia 2016r. skarżący poinformował organ I instancji, że nie posiada wiedzy na temat przedmiotowej nieruchomości, wskazując iż tego rodzaju informacje posiada J. K. - współwłaściciel.
Zdaniem Kolegium ustalenia organu I instancji pozwoliły stwierdzić, że fakt wykonywania działalności gospodarczej na terenie przedmiotowej nieruchomości miał miejsce przed rokiem 2016 i trwa nadal. Tym samym brak było podstaw do poszukiwania wcześniejszych umów cywilnoprawnych.
Końcowo Kolegium podkreśliło, że podatnik, powiadomiony prawidłowo, nie zapoznał się ze zgromadzonym przez organy obu instancji materiałem dowodowym, jak również nie przedłożył żadnych dowodów przeczących ustaleniom organu I instancji.
Nie godząc się z wydaną decyzją podatnik wniósł skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Opolu domagając się uchylenia zaskarżonej decyzji i przekazania sprawy do ponownego rozpoznania organowi I instancji, a także wydanie orzeczenia zgodnie ze stanowiskiem podatnika.
Skarżący ponowił już uprzednio podnoszone w odwołaniu zarzuty naruszenia przepisów postępowania, a to art. 122 O.p., poprzez niepodejmowanie przez organ podatkowy działań mających na celu dokładne wyjaśnienie stanu faktycznego sprawy oraz naruszenia prawa materialnego tj. art. 5 ust. 1 w związku z art. 1a ust. 1 pkt 3 u.p.o.l. oraz § 1 pkt 1a i § 1 pkt 2b Uchwały Rady Miejskiej w Ozimku nr XIII/64/15 z dnia 21 września 2015 r. w sprawie określenia wysokości stawek podatku od nieruchomości, poprzez ich niewłaściwe zastosowanie przy ustalaniu podatku od nieruchomości wg stawek właściwych dla nieruchomości związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej.
Uzasadniając stawiane zarzuty skarżący ponownie wskazał, że zarówno on sam jak i drugi ze współwłaścicieli nieruchomości nie prowadzą działalności gospodarczej, nigdy też nie wyrażał zgody na zawarcie jakichkolwiek umów cywilnoprawnych pozwalających na dysponowanie jego nieruchomością. Zarzucił, że organy uznały, iż dla zastosowania art. 5 ust. 1 pkt 1a i pkt 2b u.p.o.l. wystarczające jest ustalenie, że nieruchomość pozostaje w faktycznym władztwie podmiotu taką działalność gospodarczą prowadzącego. Natomiast całkowicie pomięto fakt, w jaki sposób aktualny użytkownik nieruchomości wszedł w posiadanie nieruchomości i czy wykonywanie przez niego władztwa nad nieruchomością ma i miało w 2016 r. charakter legalny.
Skarżący powtórzył, że nigdy nie zawierał jakichkolwiek umów najmu czy to ze spółką "A", czy też nieznanym mu J. J. Zaznaczył, iż nigdy nie pobierał czy to od spółki "A" sp. z o.o. z/s w [...], czy też od J. J. jakiegokolwiek czynszu najmu lub dzierżawy. Ponadto nie wiedział o wykorzystywaniu nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej. Dodał, że J. K. nigdy nie poinformowała go o wynajęciu budynków posadowionych na nieruchomości, czy też wydzierżawieniu gruntu, sama nie dysponując w tym zakresie udzielonym jej przez skarżącego upoważnieniem, a ponadto ze zgromadzonego materiału dowodowego nie wynika by wyżej wymieniona, jako drugi współwłaściciel nieruchomości, w ogóle kiedykolwiek wyrażała zgodę na użytkowanie nieruchomości przez podmiot prowadzący na niej działalność gospodarczą.
Skarżący podniósł, że korzystanie przez J. J. z przedmiotowej nieruchomości jest swoistą samowolą. Zarzucił także, że przeprowadzone przez organ podatkowy postępowanie dowodowe nie było wystarczające do podjęcia rozstrzygnięcia w sprawie skoro w celu ustalenia cywilnoprawnego charakteru dysponowania nieruchomością przez "A" sp. z o.o. powołano się na wykorzystanie nieruchomości na cele prowadzenia działalności gospodarczej w bliżej nieskonkretyzowanym okresie poprzedzającym rok 2016.
W wyniku rozpoznania wniesionej skargi Wojewódzki Sąd Administracyjny w Opolu wyrokiem z 14 listopada 2018 r. sygn. akt I SA/Op 139/18 uchylił zaskarżaną decyzję. W uzasadnieniu wskazał, że istota zaistniałego w niniejszej sprawie sporu sprowadza się zasadniczo do ustalenia kto jest podatnikiem podatku od nieruchomości położonej w [...] przy ul. [...] za 2016 r. W ocenie Sądu, zgromadzony materiał dowodowy nie pozwalał na przyjęcie takiej oceny, jaka została wyrażona w treści zaskarżonej decyzji. W istocie organy nie dokonały bowiem w sprawie ustaleń koniecznych dla jej prawidłowego rozstrzygnięcia, a w szczególności nie wyjaśniły okoliczności podnoszonych przez stronę postępowania, że istotne dla rozstrzygnięcia jest poczynienie niezbędnych ustaleń kto jest podatnikiem podatku od nieruchomości położonej w [...], dla których to konieczne jest ustalenie czy przedmiot opodatkowania pozostaje w posiadaniu samoistnym podmiotu innego niż właściciel, bądź też czy w przypadku współwłasności jeden ze współwłaścicieli ma zamiar władania jak właściciel całą nieruchomością z wyzuciem z własności innych współwłaścicieli.
Sąd zważył, że nie ulega wątpliwości, że obowiązek samoistnego posiadacza wyprzedza obowiązek właściciela nieruchomości. Zgodnie bowiem z art. 3 ust. 1 pkt 1 i ust. 3 u.p.o.l. jeżeli samoistny posiadacz nie jest właścicielem, to na nim, a nie na właścicielu nieruchomości, ciąży obowiązek podatkowy. Możliwa jest także sytuacja posiadania samoistnego nieruchomości przez jednego ze współwłaścicieli z zamiarem władania jak właściciel całą nieruchomością z wyzuciem własności innych współwłaścicieli.
Tym samym w ponownym postępowaniu istotnym w sprawie winno być ustalenie, czy przedmiot opodatkowania pozostaje w posiadaniu samoistnym podmiotu innego niż właściciel, bądź też czy w przypadku współwłasności jeden ze współwłaścicieli ma zamiar władania jak właściciel całą nieruchomością z wyzuciem z własności innych współwłaścicieli. Zatem w ramach ponownego rozpoznania sprawy organy podatkowe winny w oparciu o przepisy prawa procesowego, m.in.: art. 122, art. 123 § 1, art. 180 § 1, art. 187 § 1, art. 191, art. 192 i art. 200 § 1 O.p., podjąć w jego toku wszelkie niezbędne działania w celu dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego, zapewnienie stronom czynnego udziału w każdym stadium postępowania, dopuszczenia jako dowodu wszystkiego, co może przyczynić się do wyjaśnienia sprawy, a nie jest sprzeczne z prawem, rozpatrzenia całego materiału dowodowego i dokonania na tej podstawie oceny, czy dana okoliczność została udowodniona, z uwzględnieniem, że okoliczność faktyczna może być uznana za udowodnioną, jeżeli strona miała możliwość wypowiedzenia się co do przeprowadzonych dowodów.
Dopiero po tak przeprowadzonym postępowaniu organ winien wydać decyzję w której, zgodnie z art. 210 § 4 O.p. - obok uzasadnienia prawnego, zawierającego wyjaśnienie podstawy prawnej decyzji, powinien przedstawić uzasadnienie faktyczne i wskazać w nim fakty, które uznał za udowodnione, dowody, którym dał wiarę, oraz przyczyny, dla których innym dowodom odmówił wiarygodności. Zdaniem Sądu organy podatkowe na obecnym etapie rozpatrzenia sprawy nie sprostały tym wymogom, gdyż nie dokonały ustaleń koniecznych do jej prawidłowego rozstrzygnięcia.
Organy ustaliły, że K. K. i J. K. na mocy umowy zawartej w formie aktu notarialnego z 28.12.2015 r., repertorium A nr [...] stali się współwłaścicielami zabudowanej nieruchomości gruntowej, położonej w [...] przy ul. [...], działka nr a arkusz mapy [...] o powierzchni 2047 m2, oznaczonej w ewidencji gruntów i budynków jako tereny zabudowane "Bi". Bezsporną okolicznością było, że współwłaściciele nie prowadzili działalności gospodarczej. Natomiast na terenie nieruchomości prowadzona jest od 2005 roku przez J. J. działalność gospodarcza na podstawie umowy najmu zawartej z "A" Spółka z o.o. w dniu 20.01.2015 r., a wcześniej z "państwem K.". Skoro zatem nieruchomość była w posiadaniu przedsiębiorcy, a ustawodawca dla zastosowania stawek z art. 5 ust. 1 pkt 1a i pkt 2b u.p.o.l. nie wymaga by to podatnik był przedsiębiorcą, organy uznały grunty, budynki i budowle za związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.
Jednocześnie organ w zaskarżonej decyzji podkreślił, że: "(...) podatnikiem jest również posiadacz samoistny (art. 3 ust. 1 pkt 2 u.p.o.l.), co jednak, bezsprzecznie, nie ma znaczenia w sprawie (...)".
Organ nie wyjaśnił jednak, dlaczego w sprawie nie może mieć miejsca posiadanie samoistne. Można przypuszczać, że wywodzi to z faktu, że nieruchomość jest w posiadaniu przedsiębiorcy na podstawie umowy najmu, a więc nie budzi wątpliwości, że jest to posiadanie zależne. Nie może jednak umknąć uwadze okoliczność, że zgodnie z art. 337 k.c. posiadacz samoistny nie traci posiadania przez to, że oddaje drugiemu rzecz w posiadanie zależne. W świetle powyższego nie można pominąć okoliczności, że umowa najmu nieruchomości została zawarta z przedsiębiorcą przez Spółkę "A" w styczniu 2015 r. Stroną tej umowy nie był zatem skarżący czy J. K., którzy - jak ustalił organ - nabyli prawo własności nieruchomości na podstawie umowy zawartej w formie aktu notarialnego sporządzonym 28 grudnia 2015 r. Co istotne w toku postępowania przed organami, a następnie w skardze skarżący konsekwentnie utrzymywał, że posiadanie nieruchomości przez J. J. stanowi "samowolę", ponieważ skarżący nie wie o tej umowie, nigdy takiej umowy nie zawarł, nie pobiera żadnych pożytków związanych z powyższą umową.
Nigdy też nie wyrażał zgody na zawarcie takiej umowy przez J. K. (a w jego ocenie materiał dowodowy nie wskazuje na takie działanie współwłaściciela nieruchomości). Organy tej istotnej okoliczności nie wyjaśniły, nie poczyniły ustaleń, które pozwoliłby na uznanie, czy wskazana wyżej Spółka z o.o. nie jest posiadaczem samoistnym nieruchomości albo czy może drugi z współwłaścicieli nieruchomości nie działał z zamiarem władania jak właściciel całą nieruchomością z wyzuciem z własności skarżącego.
W tej sytuacji, według Sadu, obowiązkiem organów było przeprowadzenie postępowania dowodowego na powołaną wyżej okoliczność, w szczególności ustalenie legitymacji Spółki z o.o. "A" do zawarcia umowy najmu. Jednokrotne, bezskuteczne wezwanie Spółki "A" w postępowaniu podatkowym do wyjaśnienia na podstawie jakiej umowy Spółka ta weszła w posiadanie nieruchomości położonej w [...], oceniono jako niewystarczające do wyjaśnienia tej zasadniczej kwestii koniecznej dla prawidłowego ustalenia stanu faktycznego sprawy. Zatem materiał dowodowy znajdujący się w aktach sprawy nie pozwalał jeszcze na jednoznaczne rozstrzygnięcie, że w sprawie w istocie nie wystąpił przypadek posiadania samoistnego nieruchomości (przesłuchania stron z zastosowaniem właściwych procedur, odebranie wyjaśnień stron ewentualnie świadków np. na okoliczność przekazywania kwot z tytułu najmu, czy też analizy treści umowy, która nie została załączona w poczet materiału dowodnego zebranego w sprawie, na podstawie której podatnik stał się właścicielem nieruchomości).
Z materiału dowodowego winno wynikać także, czy współwłaścicielka nieruchomości nie podejmowała działań lub zachowań charakterystycznych dla posiadacza samoistnego w zakresie wkraczającym w sferę uprawnień skarżącego. Czy nie działała ona z zamiarem wyzucia skarżącego z jego praw do nieruchomości. Czy też współwłaściciele korzystali z nieruchomości, respektując wzajemne prawa. W tej sytuacji, w ocenie Sądu, organy przedwcześnie uznały, że w niniejszej sprawie obowiązek podatkowy od nieruchomości ciąży solidarnie na wszystkich współwłaścicielach.
Uwzględniając powyższy wyrok Sądu i zwarte w nim wskazania co do potrzeby uzupełnienia materiału dowodowego, Kolegium decyzją z 12 kwietnia 2019 r. uchyliło w całości decyzję Burmistrza Ozimka z 2 maja 2017 r. i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia.
W wyniku ponownego rozpatrzenia sprawy, Burmistrz Ozimka, decyzją z 28 lutego 2020 r. nr [...], ustalił solidarnie K. K. oraz J. K. wysokość zobowiązania podatkowego w podatku od nieruchomości za okres od 1 stycznia 2016 r. do 31 grudnia 2016 r. w kwocie 12.913,00 zł. W uzasadnieniu, organ I instancji wskazał, że stosownie do zaleceń Kolegium oraz WSA w Opolu przeprowadzono w sprawie uzupełniające postępowanie dowodowe, w ramach którego dokonano przesłuchania w charakterze strony K. K. (protokół przesłuchania z 18 września 2019 r.) oraz w charakterze świadka G. K. - prokurenta A Sp. z o. o. z siedzibą w [...] i brata podatnika (protokół przesłuchania z 10 stycznia 2020 r.).
Ponadto pozyskano pisemne wyjaśnienia od drugiego współwłaściciela przedmiotowej nieruchomości J. K. (pismo z 19 listopada 2019 r.) oraz informacje od Naczelnika [...] Urzędu Skarbowego w [...] dotyczące czynności dokonywanych przez spółkę A w związku z najmem nieruchomości położonej w [...] przy ul. [...] (pismo z dnia 8 października 2019 r.). Na podstawie analizy zgromadzonych w sprawie dowodów, organ I instancji stwierdził, iż brak jest podstaw do uznania, iż A spółka z o.o. w [...] była posiadaczem samoistnym ww. nieruchomości, jak również do uznania, że drugi ze współwłaścicieli tej nieruchomości, tj. J. K. działała z zamiarem władania jak właściciel całą nieruchomością z wyzuciem prawa własności K. K. Jednocześnie, mając na uwadze całokształt okoliczności faktycznych sprawy, organ I instancji stwierdził, iż brak jest podstaw do przyjęcia tezy o braku władztwa nad tą nieruchomością przez K. K., stąd też Burmistrz Ozimka wykluczył, aby przedmiotowa nieruchomość znajdowała się w samoistnym posiadaniu innych osób niż jej współwłaściciele, a więc to ich solidarnie obciążał w roku 2016 obowiązek podatkowy w podatku od nieruchomości.
Nie zgadzając się z tą decyzją K. K. w złożonym odwołaniu, domagając się jej uchylenia i przekazania sprawy organowi I instancji celem ustalenia wymiaru obciążającego go podatku od nieruchomości w prawidłowy sposób, ponowił uprzednio podnoszone zarzuty naruszenia prawa materialnego tj. art. 5 ust. 1 u.p.o.l. w związku z art. 1a ust. 1 pkt 3 tej ustawy oraz § 1 pkt 1a i § 1 pkt 2b ww. uchwały Rady Miejskiej w Ozimku nr XIII/64/15, jak i prawa procesowego: art.121 i 122 O.p.
W uzasadnieniu odwołania podniósł, że zarówno on jaki i drugi współwłaściciel nieruchomości nie prowadzą działalności gospodarczej. Nigdy też nie wyrażał zgody na zawarcie jakichkolwiek umów, czy to ze Spółką A Sp. z o.o. z siedzibą w [...], czy też z innymi podmiotami funkcjonującymi na tej nieruchomości. Nie udzielił też pełnomocnictwa J. K. do zawierania takich umów w jego imieniu oraz podał, że nigdy nie otrzymał od spółki A jakiegokolwiek czynszu najmu. Nadto według niego, przy braku faktycznych dowodów, wyłączając zeznania G. K. oraz J. K. co do rzekomego udzielenia im przez niego pełnomocnictwa, nie można oprzeć się wrażeniu, że złożone w toku postępowania oświadczenia J. K. miały na celu ograniczenie jej odpowiedzialności podatkowej.
Z kolei powołując się na treść zeznań G. K. podatnik zauważył, że wskazują one, że ww. jako przedstawiciel ustawowy J. K. czuł się jako podmiot uprawniony do rozporządzania nieruchomością bez potrzeb liczenia się z uprawnieniami właścicielskimi drugiego współwłaściciela, z którym co najmniej od 2007 r. pozostawał w konflikcie. Brak zatem faktycznego dowodu potwierdzającego udzielenie przez niego spornego pełnomocnictwa nie powinien pozostawiać jakichkolwiek wątpliwości, co do tego, iż niemożliwe było dysponowanie, czy to przez spółkę A, czy też przez dalszych najemców całą nieruchomością, a tym samym korzystanie z nieruchomości przez któregokolwiek z nich i to w celu prowadzenia działalności gospodarczej było i nadal jest całkowicie nieuprawnione. Zdaniem odwołującego, z uzasadnienia zaskarżonej decyzji wynika, iż organ I instancji oparł się wyłącznie na zeznaniach jednej ze stron, deprecjonując całkowicie jego zeznania.
Zaniechano przy tym m.in. konfrontacji pomiędzy stronami postępowania oraz pomiędzy nim a jego bratem G. K., a także zrezygnowano z wezwania go do przedłożenia dokumentów potwierdzających jego zeznania.
Wskazana na wstępie decyzją z 23 lipca 2020 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze utrzymało zaskarżoną decyzję w mocy.
Odnosząc się do meritum sporu organ odwoławczy, przytaczając przepisy stanowiące materialnoprawną podstawę rozstrzygnięcia, w tym: art. 1 a ust.1 pkt 3 i 4, art. 2 ust. 1 pkt 1-3, art. 4 ust. 1-3, art. 5 ust. 1 pkt 1a i pkt 2b u.p.o.l., wskazał, że w stanie faktycznym niniejszej sprawy nadal sporna pozostała kwestia ustalenia po pierwsze podmiotu, na którym ciąży obowiązek podatkowy w spornym 2016r., a w dalszej kolejności dokonanie oceny, czy przedmioty opodatkowania były "związane z prowadzeniem działalności gospodarczej".
Dalej kolegium zauważyło, że zgodnie z art. 3 ust. 3 u.p.o.l., jeżeli przedmiot opodatkowania znajduje się w posiadaniu samoistnym, obowiązek podatkowy w zakresie podatku od nieruchomości ciąży na posiadaczu samoistnym. Z uwagi na podstawową kwestię sporną w przedmiotowej sprawie istotna jest zatem treść art. 3 ust. 4 u.p.o.l, który stanowi, że jeżeli nieruchomość lub obiekt budowlany stanowi współwłasność lub znajduje się w posiadaniu dwóch lub więcej podmiotów, to stanowi odrębny przedmiot opodatkowania, a obowiązek podatkowy od nieruchomości lub obiektu budowlanego ciąży solidarnie na wszystkich współwłaścicielach lub posiadaczach, z zastrzeżeniem ust. 4a-6.
Z powyższych regulacji prawnych wynika zatem, że obowiązek samoistnego posiadacza wyprzedza obowiązek właściciela czy użytkownika wieczystego nieruchomości. Możliwa jest także sytuacja posiadania samoistnego nieruchomości przez jednego ze współwłaścicieli z zamiarem władania jak właściciel całą nieruchomością, z wyzuciem własności innych współwłaścicieli.
W ocenie Kolegium, okoliczności faktyczne nie dają podstawy do przyjęcia, że drugi ze współwłaścicieli przedmiotowej nieruchomości tj. J. K. podjęła działania czy zachowania charakterystyczne dla posiadacza samoistnego w zakresie wkraczającym w sferę uprawnień drugiego ze współwłaścicieli, ani też aby nieruchomość ta znajdowała się w posiadaniu wskazanej przez podatnika Spółki z o.o. A z siedzibą w [...].
W trakcie postępowania podatkowego, organ I instancji przeprowadził 12 października 2016r. i 4 stycznia 2017 r. oględziny przedmiotowej nieruchomości (protokoły w aktach sprawy), przesłuchał 8 listopada 2016 r. w charakterze świadka J. J., korzystającego z przedmiotowej nieruchomości na podstawie umowy najmu zawartej 20 stycznia 2015r. (w aktach sprawy) oraz powołał biegłego celem ustalenia wartości budowli związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej na gruncie położonym w [...], przy ul. [...] (operat szacunkowy z 28.02.2017r. w aktach sprawy).
Ponadto w aktach sprawy znajdują się: wypis z księgi wieczystej nr [...], wypis z rejestru gruntów i kartoteki budynków oraz informacje z Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej. Postępowanie podatkowe wykazało, że na terenie przedmiotowej nieruchomości prowadzona jest od 2005r. przez J. J. działalność gospodarcza na podstawie umowy najmu zawartej pierwotnie z Państwem K., a następnie od 2015r. kontynuowanej na podstawie umowy najmu zawartej z A Spółka z o.o. z siedzibą w [...] w 2015 r.,
Jednocześnie z ustaleń dokonanych przez organ I instancji w toku ponownie prowadzonego postępowania w sprawie wynika, iż spółka A była w 2016 r. - a więc w okresie właściwym dla przedmiotowej sprawy - najemcą przedmiotowej nieruchomości na podstawie umowy najmu zawartej z jednym ze współwłaścicieli (tj. J. K.), za wiedzą i zgodą drugiego współwłaściciela, tj. K. K. Na tę okoliczność wskazują zawarte w aktach sprawy wyjaśnienia J. K. (pismo z 19 listopada 2019r.) oraz prokurenta spółki A, G. K. (brata podatnika i ojca J. K.), który w trakcie przesłuchania z 10 stycznia 2020 r. (protokół przesłuchania w aktach sprawy), potwierdził zawarcie umowy najmu z J. K. oraz zeznał, iż posiadała ona również ustne pełnomocnictwo K. K. do dysponowania ww. nieruchomością. W opozycji do tych wyjaśnień stoi K. K., co wynika z wyjaśnień przedstawionych przez niego podczas przesłuchania z 18 września 2019 r. (protokół przesłuchania w aktach sprawy) oraz argumentacji podnoszonej obecnie w odwołaniu, zgodnie z którą nie wie, kto rozporządza przedmiotową nieruchomością, oraz że nie wyraził zgody na zawarcie umowy najmu ze spółką A, jak i nie udzielił pełnomocnictwa drugiemu ze współwłaścicieli do jej zawarcia.
Kolegium, poddając analizie całokształt okoliczności faktycznych sprawy, wynikający ze zgromadzonych w sprawie dowodów, za prawidłowe uznało stanowisko organu I instancji, iż brak jest podstaw do uznania, za stanowiskiem odwołania, że spółka A była samoistnym posiadaczem przedmiotowej nieruchomości. Spółka ta w 2016 r. była najemcą przedmiotowych gruntów na podstawie umowy najmu zawartej z jednym ze współwłaścicieli nieruchomości, tj. J. K. Co przy tym istotne, jak dalej zauważyło Kolegium, a co wynika z zeznań zarówno J. K., G. K. (prokurenta spółki A) oraz samego podatnika, najemca (A Sp. z o.o. w [...]) nie pozbawił żadnego ze współwłaścicieli możliwości wstępu na teren przedmiotowej nieruchomości. Z wyjaśnień przedstawionych przez G. K. wynika również że ww. spółka nie poczuwała się do bycia posiadaczem samoistnym nieruchomości, gdyż nie korzystała z niej i nie władała nią jak własną.
Wiarygodność tych wyjaśnień - zdaniem Kolegium - potwierdzają dodatkowo informacje wynikające z innych dowodów zawartych w aktach sprawy min. pismo Naczelnika [...] Urzędu Skarbowego z 8 października 2019 r. z którego wynika, iż spółka A nie złożyła deklaracji podatkowej, do jakiej - w sytuacji posiadania samoistnego - byłaby zobowiązana na podstawie art. 6 ust. 9 w zw. z art. 3 ust. 3 u.p.o.l. Spółka ta - na co zwrócił uwagę organ I instancji w zaskarżonej decyzji - nie wykazuje również kosztów uzyskania przychodu z tytułu najmu nieruchomości, jak również w zeznaniu CIT-8 za 2016 r. nie zadeklarowała przychodu z tytułu dalszego najmu tej nieruchomości na podstawie umowy zawartej z firmą B z/s [...], ul. [...] (pismo Naczelnika [...] Urzędu Skarbowego z 8 października 2019 r.).
W opinii organu, przedstawione powyżej okoliczności, odniesione do powołanych wyżej przepisów oraz ich wykładni - przeciwnie do stanowiska odwołania - nie pozwalają na przyjęcie, iż A spółka z o.o. wypełniała znamiona posiadacza samoistnego, albowiem z okoliczności tych nie wynika wola władania tą nieruchomością tak jak właściciel. Natomiast w świetle przedstawionych powyżej definicji, ww. spółkę należy uznać za posiadacza zależnego przedmiotowych gruntów, który dysponował nimi na podstawie umowy najmu zawartej z jednym ze współwłaścicieli.
Mając jednakże na uwadze stanowisko prezentowane przez podatnika, iż objęcie władztwa nad przedmiotową nieruchomością przez spółkę A odbyło się bez jego wiedzy i zgody, Kolegium zważyło, iż zgodnie ze stanowiskiem przedstawionym w orzecznictwie sądowym, zawarcie umowy najmu jest czynnością, która może być uznana za czynność nieprzekraczającą zwykłego zarządu, a co za tym idzie do jej zawarcia nie jest wymagane uzyskanie zgody wszystkich współwłaścicieli nieruchomości. Bez względu na powyższe stwierdzenie, Kolegium dodatkowo zauważyło, że jak wynika z twierdzeń samego podatnika zawartych w odwołaniu, chociaż zaprzecza on udzieleniu jakiegokolwiek pełnomocnictwa J. K. upoważniającego ją do zawarcia za jego zgodą umowy najmu ze spółką A, to jednocześnie nie kwestionuje okoliczności, która wynika z zeznań zarówno G. K., jak i J. K., że w latach 2013-2014 wspólnie z bratem dokonał ustaleń w zakresie sposobu bieżącego zarządzania nieruchomościami w ten sposób, że nieruchomościami położonymi we [...], [...] i [...] miał zajmować się podatnik, a tymi w [...] i [...] – G. K. jako pełnomocnik córki. Z powyższego wynika zatem, iż nie musiał on znać szczegółów zarządzania przedmiotową nieruchomością, a tym samym wiedzieć, w czyim posiadaniu znajduje się nieruchomość.
Zdaniem Kolegium, w świetle okoliczności faktycznych sprawy i zgromadzonych w sprawie dowodów nie można również uznać stanowiska odwołania, iż drugi ze współwłaścicieli, tj. J. K. działała z zamiarem władania jak właściciel całą przedmiotową nieruchomością z wyzuciem z własności podatnika. Istotna jest tutaj przede wszystkim okoliczność - pomijając trudną do zweryfikowania z uwagi na udzielenie sprzecznych w tym zakresie wyjaśnień poszczególnych zainteresowanych osób kwestię udzielenia J. K. ustnego pełnomocnictwa do zawarcia umowy najmu tej nieruchomości, że - co nie było sporne - podatnik nie został pozbawiony prawa wstępu na tę nieruchomość, ani przez najemcę (A Sp. z o.o. w [...]) ani drugiego ze współwłaścicieli. Z ustalonych w przedmiotowej sprawie okoliczności nie wynika także, aby J. K. działała z zamiarem pozbawienia podatnika własności nieruchomości położonej w [...] i aby w jakikolwiek sposób zamanifestowała swoją wolę władania także jego udziałem jak samoistny posiadacz.
Za równie istotną, a jednocześnie przesądzającą o tym, iż podatnik nie utracił swojego władztwa nad nieruchomością, co uniemożliwiałoby dysponowanie nią jak właściciel, Kolegium uznało okoliczność, iż współwłaściciele tej nieruchomości ostatecznie doszli do porozumienia w kwestii własności i na dzień wydania zaskarżonego rozstrzygnięcia organu I instancji nie są już jej właścicielami.
Na marginesie Kolegium dodatkowo zauważyło, iż prawidłowość rozstrzygnięcia zajętego w zaskarżonej decyzji co do braku pozbawienia podatnika władztwa nad przedmiotową nieruchomością potwierdza również sprzeczność jego stanowiska zawartego w odwołaniu - gdzie z jednej strony kwestionuje on ustaloną stawkę podatku dla tej nieruchomości i wnosi o jej ustalenie, jak dla nieruchomości na której nie jest prowadzona działalność gospodarcza - a z drugiej zaś strony podważa zasadność obciążenia go podatkiem z uwagi na to, iż jak podnosi - nie był osobą władającą przedmiotową nieruchomością. Również we wcześniejszych pismach procesowych składanych przez niego w niniejszej sprawie (m.in. w odwołaniu od decyzji poprzedzającej decyzję organu I instancji) nigdy nie kwestionował on przysługującego mu prawa własności do tej nieruchomości.
W dalszej kolejności Kolegium odniosło się do ponoszonego w odwołaniu zarzutu naruszenia art. 5 ust. 1 w zw. z art. 1a ust. 1 pkt 3 u.p.o.l oraz w zw. z § 1 pkt 1a i § 1 pkt 2b ww. Uchwały Rady Miejskiej w Ozimku nr XIII/64/15 z dnia 21 września 2015r., poprzez ustalenie podatku od nieruchomości za 2016 r. w wysokości, jak przy prowadzeniu działalności gospodarczej. Według Kolegium, postępowanie przeprowadzone w przedmiotowej sprawie przez organ I instancji w sposób bezsporny wykazało, iż na terenie przedmiotowej nieruchomości prowadzona jest od 2005 r. przez J. J. działalność gospodarcza na podstawie umowy najmu zawartej z A Spółka z o.o. w 2015 r., a wcześniej z Państwem K., oraz że - co nie jest spornym - oboje współwłaściciele przedmiotowej nieruchomości nie prowadzili w jej ramach własnej działalności gospodarczej.
Zgodnie z art. 1a ust. 1 pkt 3 i 4 u.p.o.l grunty, budynki i budowle związane z prowadzeniem działalności gospodarczej, to grunty, budynki i budowle będące w posiadaniu przedsiębiorcy lub innego podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą, z zastrzeżeniem ust. 2a; a działalność gospodarcza, to działalność, o której mowa w ustawie z dnia 6 marca 2018 r. - Prawo przedsiębiorców (Dz. U. poz. 646, 1479, 1629, 1633 i 2212).
Kolegium zgodziło się ze stanowiskiem Burmistrza Ozimka, że przedmiotowa nieruchomość była posiadana przez osobę działającą w charakterze przedsiębiorcy, a jej cechy niewątpliwie wskazywały, że mogła być wykorzystywana w prowadzonej działalności gospodarczej. Potwierdziły to przeprowadzone dowody z oględzin, przesłuchania świadka i opinii biegłego. Oceny tej, zdaniem Kolegium, nie zmienia fakt, iż sam podatnik, jako współwłaściciel nie prowadził działalności gospodarczej, albowiem ustawodawca dla zastosowania stawek z art. 5 ust. 1 pkt 1a i pkt 2b u.p.o.l. nie wymaga by to podatnik był przedsiębiorcą. Wskazano, że w art. 1a ust. 1 pkt 3 u.p.o.l., ustawodawca odwołuje się do posiadania w znaczeniu cywilnoprawnym.
Natomiast przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Kolegium zwróciło uwagę, że cechy powyższe zawiera umowa z 20 stycznia 2015 r. W takim wypadku należało najemcę uznać za posiadacza nieruchomości. Nie ulega wątpliwości, że w sprawie nastąpiło przekazanie nieruchomości na cele handlowe, przedmiotowa nieruchomość spełniała ku temu przesłanki i tak też ostatecznie ją wykorzystywano. W rezultacie, wystarczającym warunkiem jest konieczność wykorzystywania danej nieruchomości, choćby w sposób pośredni, dla celów przedsiębiorstwa.
W konsekwencji prawidłowo do opodatkowania przyjęto grunty, budynki oraz wartość budowli ustalone w wyniku postępowania podatkowego, a następnie zastosowano stawki podatku od nieruchomości ustalone na podstawie § 1 uchwały Rady Miejskiej w Ozimku nr XIII/64/l 5 z dnia 21 września 2015 r. w sprawie określenia wysokości stawek podatku od nieruchomości.
W tym stanie rzeczy Kolegium uznało, że zaskarżona decyzja odpowiada prawu, zaś ustalenie wysokości zobowiązania nastąpiło prawidłowo, według stawek podatku od nieruchomości określonych Uchwałą Rady Miejskiej w Ozimku z dnia 21 września 2015 r. która dla budynków związanych z działalnością gospodarczą wyniosła 21,50 zł za m2 (461,25 m2 x 21,50 zł = 9.916,88 zł), budynków pozostałych wyniosła 5,50 zł za m2 (32,84 m2 x 5,50 zł = 180,62 zł), gruntów związanych z działalnością gospodarczą wyniosła 0,85 zł m2 (1984,00 m2 x 0,85 zł =1.686,40 zł), gruntów pozostałych wyniosła 0,40 zł za m2 (63,00 m2 x 0,40 zł = 25,20 zł), a dla budowli stawka podatku wyniosła 2% (55175,00 zł x 2% = 1.103,50 zł). Wobec tego podatek od nieruchomości za 2016 r. wynosi 12.913,00 zł i został prawidłowo ustalony przez organ I instancji.
Nie godząc się z wydaną decyzją podatnik, działając poprzez ustanowionego w sprawie pełnomocnika, wniósł skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Opolu domagając się uchylenia zaskarżonej decyzji i przekazania sprawy do ponownego rozpoznania, celem ustalenia wymiaru podatku od nieruchomości w prawidłowy sposób, a więc nieuwzględniający gospodarczego charakteru nieruchomości oraz zasądzenie od organu na rzecz skarżącego kosztów postępowania przed sądem administracyjnym.
W skardze ponownie podniesiono zarzuty naruszenia prawa materialnego tj. art. 5 ust. 1 w zw. z art. 1a ust. 1 pkt 3 u.p.o.l. oraz § 1 pkt 1a i § 1 pkt 2b Uchwały Rady Miejskiej w Ozimku nr XIII/64/15 z dnia 21 września 2015 r. w sprawie określenia wysokości stawek podatku od nieruchomości, poprzez ich niewłaściwe zastosowanie przy ustalaniu podatku od nieruchomości wg stawek właściwych dla nieruchomości związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej, w sytuacji gdy skarżący faktycznie był wyzuty z władztwa nad nieruchomością, nie miał wiedzy o dokonanej przez współwłaściciela zmianie przeznaczenia tej nieruchomości na działalność gospodarczą i co za tym idzie - nigdy nie wyrażał zgody na podjęcie przez współwłaściciela czynności przekraczających zwykły zarząd w postaci zawarcia umowy najmu ze spółką A i innymi podmiotami, a także art. 3 ust. 1 pt. 2 u.p.o.l poprzez obciążenie go podatkiem od nieruchomości, pomimo iż nie był pomiotem faktycznie władającym przedmiotową nieruchomością, a jedynym posiadaczem samoistnym była czy to reprezentowana przez G. K. J. K., czy też reprezentowana przez G. K. spółka A. Wskazano również na naruszenie przepisów postępowania, a to art. 122 O.p., poprzez niepodejmowanie przez organ podatkowy działań mających na celu dokładne wyjaśnienie stanu faktycznego sprawy, w szczególności ustalenia w sposób niebudzący wątpliwości w zakresie udzielenia J. K. ustnego pełnomocnictwa do zawarcia umowy najmu czy to ze spółką A sp. z o.o. z/s w [...], czy też z J. J. w sytuacji, gdy przez cały przebieg postępowania skarżący konsekwentnie zaprzeczał jego udzieleniu, co w konsekwencji doprowadziło do naruszenia art. 121 O.p. poprzez nieprzeprowadzenie postępowania w sposób budzący zaufanie do organów podatkowych.
Końcowo wskazano na naruszenie art. 199 k.c. w związku z art. 206 k.c. poprzez błędną ich wykładnię wyrażającą się w przyjęciu, iż wynajęcie/wydzierżawienie nieruchomości i to połączone ze zmianą jej przeznaczenia stanowi czynność zwykłego zarządu, do której to współwłaścicielka J. K. była uprawniona bez konieczności wyrażania zgody drugiego współwłaściciela.
Uzasadniając stawiane zarzuty skarżący ponownie argumentował, że zarówno on sam, jak i drugi ze współwłaścicieli nieruchomości, nie prowadzą działalności gospodarczej, nigdy też nie wyrażał zgody na zawarcie jakichkolwiek umów cywilnoprawnych pozwalających na dysponowanie jego nieruchomością. Dotyczy to zarówno wykorzystywania w tym zakresie przedmiotowej nieruchomości przez samą J. K. - drugiego współwłaściciela, jak też i przez pomiot trzeci na skutek jej wynajęcia/wydzierżawienia. Nigdy bowiem nie udzielał on zgody/pełnomocnictwa drugiemu współwłaścicielowi na wynajęcie tej nieruchomości. Do udzielenia stosownego pełnomocnictwa nie doszło ani na piśmie, ani też ustnie.
Co więcej sam skarżący, jako współwłaściciel objętej niniejszym postępowaniem nieruchomości dysponujący udziałem w wysokości aż 2/3, nigdy nie wyrażał zgody na zawarcie jakichkolwiek umów najmu czy to ze spółką " A" sp. z o.o. z/s w [...], czy też nieznanym mu J. J. Okoliczność ta nie może pozostawać bez znaczenia przy ocenie zasadności wydanej przez Burmistrza Ozimka decyzji podatkowej.
Uznając za nieistotną tę podnoszoną przez skarżącego już od 2017r. okoliczność, organy podatkowe powołały się na zeznania współwłaścicielki J. K. oraz jej ojca G. K., którzy twierdzili o rzekomej wiedzy skarżącego odnośnie wynajęcia budynków posadowionych na spornej nieruchomości. Całkowicie pominięto fakt, że wyżej wymienieni nigdy nie poinformowali o tym fakcie skarżącego, nigdy nie wypłacili należnych mu - stosownie do dyspozycji art. 206 k.c. - pożytków, a także - co równie istotne - nigdy nie dysponowali jakimkolwiek upoważnieniem do podejmowania tego rodzaju działań. Próbując wyjaśnić podjęte przez siebie działania J. K. powołała się na rzekomo udzielone jej upoważnienie ustne, to jednak tak złożonym zeznaniom nie można przypisywać istotnej mocy dowodowej.
Nie można bowiem tracić z pola widzenia regulacji zawartych w art. 63 § 1 k.c. Co więcej zgodnie z art. 199 k.c. do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Wobec braku takiej zgody, współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli. Trudno przyjmować, w ślad za przyjętą przez SKO w Opolu wykładnią przytoczonego przepisu, by działanie współwłaściciela posiadającego jedynie udział w 1/3 spornej nieruchomości wypełniało dyspozycję tego, jakże istotnego, przepisu. Kodeks cywilny nie precyzuje, jakie czynności przekraczają zakres zwykłego zarządu, nie definiuje również czynności przekraczających zwykły zarząd. W uzasadnieniu uchwały z 25 marca 1994 r. III CZP 182/93 Sąd Najwyższy stwierdził, że do zakresu zwykłego zarządu należą czynności prawne związane z bieżącą, zwykłą eksploatacją rzeczy i utrzymaniem jej w stanie niepogorszonym.
Ten bezdyskusyjny zakres zwykłego zarządu był już w przeszłości i jest coraz wyraźniej obecnie uznawany za zbyt ograniczony. Poszerza się go więc o takie czynności, jak zbywanie ruchomości, jeśli nie miały szczególnego znaczenia lub przeznaczenia, nabywanie ruchomości i nieruchomości oraz innych praw rzeczowych, jeśli w związku z tym nie dochodzi do uszczuplenia majątku wspólnego oraz zawieranie umów ubezpieczenia, kontraktacji i kredytowych, jeśli pozostają w związku z prowadzoną przez małżonków działalnością gospodarczą (tak Sąd Najwyższy w uzasadnieniu uchwały z 25 marca 1994 r., III CZP 182/93). Nie oznacza to jednak, że wynajęcie nieruchomości na potrzeby działalności gospodarczej stanowi - tak jak to próbuje wywieść organ I i II instancji - czynności zwykłego zarządu.
W ocenie skarżącego, takie działanie J. K. winno być kwalifikowane jako przekraczające zwykły zarząd. Czynnościami wykraczającymi poza załatwianie bieżących spraw związanych z rzeczą i utrzymywanie jej w stanie niepogorszonym, wymagających zgody wszystkich współwłaścicieli, należy przede wszystkim uznać wszelkie czynności dotyczące rozporządzanie rzeczą wspólną, prowadzące do zmiany jej przeznaczenia, istotną zmianę samej rzeczy.
W realiach niniejszej sprawy nie może więc budzić jakichkolwiek wątpliwości, iż bez wyraźnej - udowodnionej w toku postępowania - zgody skarżącego, J. K. nie mogła zmienić przeznaczenia nieruchomości na cele prowadzenia działalności gospodarczej i co z tym związane wynajęcia podmiotowi tę działalność prowadzącemu spornej nieruchomości. Pomijając powyższe, nieakceptowalne prawnie zawłaszczanie przez mniejszościowego współwłaściciela spornej nieruchomości, organy podatkowe nie tylko obarczyły podatkiem od nieruchomości również skarżącego, ale też ustaliły ten podatek na nieakceptowalnym zawyżonym poziomie. Jak wynika z pisemnego uzasadnienia zaskarżonej decyzji, organ podatkowy nie podjął wszystkich czynności procesowych zmierzających do prawidłowego ustalenia stanu faktycznego pozwalającego na prawidłowe ustalenie obciążającego skarżącego wymiaru podatku. Otóż ustalając, iż prowadzący na nieruchomości działalność gospodarczą J. J. wszedł w posiadanie nieruchomości na podstawie umowy zawartej ze spółką A sp. z o.o. z/s w [...], nie zaś z właścicielami nieruchomości uprawnionymi do dysponowania nią.
W celu wyjaśnienia, czy przekazanie mu przedmiotowej nieruchomości nastąpiło zgodnie z dyspozycją właścicieli nieruchomości, a co z tym związane, czy wiedzieli o użytkowaniu przez wyżej wymienionego z nieruchomości, nie zwrócono się do współwłaścicieli nieruchomości, w tym do skarżącego, próbując nawiązać kontakt z samą spółką A. Opieranie się przez organ przy analizowaniu powyższego zagadnienia wyłączenie na zeznaniach J. i G. K. trudno uznać za realizowanie nałożonego nań obowiązku wyrażonego w art. 122 O.p. postulującego dążenie do ustalenia prawdy obiektywnej.
W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Opolu podtrzymało swoje dotychczasowe stanowisko, wnosząc o jej oddalenie.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Opolu zważył, co następuje
Skarga podlega oddaleniu.
Stosownie do treści art. 145 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.) - dalej jako: [ppsa], uwzględnienie przez sąd administracyjny skargi i uchylenie zaskarżonej decyzji bądź postanowienia w całości lub w części następuje wtedy, gdy sąd stwierdzi: a) naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, b) naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, c) inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy.
Przedmiotem skargi jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Opolu, ustalająca skarżącemu oraz J. K., jako współwłaścicielom zabudowanej nieruchomości gruntowej położonej w [...] przy ul. [...] wysokość zobowiązania w podatku od nieruchomości za 2016 r. w kwocie 12.913 zł, według stawek właściwych dla nieruchomości związanych z działalnością gospodarczą, określonych Uchwałą Rady Miejskiej w Ozimku z dnia 21 września 2015 r.
Z tą decyzją nie zgodził się jeden z jej współwłaścicieli - skarżący K. K. - kwestionując istnienie po jego stronie obowiązku podatkowego, gdyż jako współwłaściciel 2/3 przedmiotowej nieruchomości nigdy nie wyrażał zgody na zawarcie jakichkolwiek umów, zarówno ze Spółką "A" Sp. z o.o., jak i nieznanym mu J. J. Nadto, skoro żaden ze współwłaścicieli nieruchomości nie prowadził działalności gospodarczej, a także skarżący nigdy nie zawierał jakichkolwiek umów cywilnoprawnych z przedsiębiorcą prowadzącym taką działalność, brak było podstaw do opodatkowania spornej nieruchomości, jako wykorzystywanej do prowadzenia działalności gospodarczej.
Odnosząc się do dotychczasowej argumentacji skarżącego, sprowadzającej się do twierdzenia, że w odniesieniu do spornego roku podatkowego nie ciążył na nim obowiązek podatkowy, z uwagi na fakt posiadania samoistnego nieruchomości przez jednego ze współwłaścicieli – J. K. - z zamiarem władania jak właściciel całą nieruchomością z wyzuciem jego własności, ewentualnie na "A" Sp. z o.o., jako jej samoistnym posiadaczu, niezbędnym stało się ponowne zrekonstruowanie przez Sąd, w oparciu o znajdujące się w aktach sprawy dowody, prawidłowego stanu prawnego spornej nieruchomości.
Jak bowiem błędnie wskazano w zaskarżonej decyzji, ani podatnik, ani J. K. nie stali się na podstawie aktu notarialnego rep. A nr [...], sporządzonym 28 grudnia 2015 r. współwłaścicielami zabudowanej nieruchomości gruntowej położonej w [...] przy ul. [...].
Jak wynika z danych zawartych w Wykazie Zmian w Rejestrze Gruntów w związku z aktu notarialnym z 28 grudnia 2015 r. rep. A nr [...] doszło nie tyle do nabycia spornej nieruchomości przez K. K. i J. K., ale do zmiany wysokości dotychczasowego udziału K. K. wynoszącego 1/3 do wysokości 2/3 w związku z zawartą przez niego w imieniu własnym i K. R. darowizny jej dotychczasowego udziału w nieruchomości, wynoszącego 1/3. Taki też charakter tej umowy potwierdza stosowny wpis w księdze wieczystej omawianej nieruchomości. Dopiero zatem 28 grudnia 2015r. w wyniku tej umowy darowizny, doszło do zmiany wcześniejszego stanu prawnego omawianej nieruchomości, której współwłaścicielami do tego momentu byli w częściach równych po 1/3 K. K., J. K. i K. R. Uwaga ta jest o tyle istotna w niniejszej sprawie, iż sam skarżący oraz jego pełnomocnik w argumentacji skargi kwestionującej skuteczność umowy pomiędzy J. K. reprezentowaną przez jej ojca G. K. dotyczącą najmu nieruchomości położonej w [...] przy ul. [...]. na rzecz A" Sp. z o.o. [...], a następnie dalszej umowy najmu z 20 stycznia 2015r. zawartej przez J. J. prowadzącego działalność gospodarczą pod nazwą B z siedzibą w [...] z "A" Sp. z o.o. [...] - wywodzili, że obie te umowy zostały zawarte bez wiedzy skarżącego jako większościowego udziałowca we współwłasności tej nieruchomości. Tymczasem z urzędowej dokumentacji wynika, że w momencie zawierania tych umów skarżący, tak jak pozostali współwłaściciele, dysponował wówczas tym samym udziałem wynoszącym 1/3.
Drugą okoliczność, na którą Sąd zwrócił uwagę jest konsekwentne twierdzenie skarżącego, jakoby dysponując udziałem w wysokości aż 2/3, nigdy nie wyrażał zgody na zawarcie jakichkolwiek umów najmu, czy to ze spółką " A" sp. z o.o. z/s w [...], czy też nieznanym mu J. J., a także wskazywał na samowolną zmianę przeznaczenia nieruchomości w wyniku zawartych umów najmu.
Oceniając te twierdzenia skarżącego Sąd zwraca uwagę, że pozostają one w sprzeczności z pozostałymi zebranymi w sprawie dowodami. W tym miejscu niezbędnym staje się odwołanie do zeznań J. J. oraz G. K. Z zeznań pierwszego z nich wynika, że najmuje on sporną nieruchomość nieprzerwanie już od 2005r., początkowo na podstawie umów zawieranych z syndykiem i komornikiem, a następnie z Państwem K. (nie pamiętał imion), a od 2015r kontynuował najem w oparciu o umowę z 20 stycznia 2015 zawartą z "A" Sp. z o.o. [...]. Trudno zatem w tej sytuacji dać wiarę skarżącemu, że przez cały ten okres nie posiadał wiedzy, że omawiana nieruchomość nie jest wykorzystywana do bieżącego prowadzenia działalności przez firmę B i że osoba tego najemcy była mu całkowicie nieznana. Tym bardziej, że jak zeznał G. K. (brat skarżącego), za życia matki brat zarządzał wszystkimi nieruchomościami na terenie Polski. Po śmierci mamy, która zmarła w 2010 r., na podstawie popisanej umowy pomiędzy mamą S. K., a bratem K. K., mój brat samodzielnie przez kilka lat dysponował obiektem w [...] i brał pożytki w tym czasie.
Następnie po wygaśnięciu umowy użyczenia, tj. około 2013-2014 r. dokonaliśmy wspólnie z bratem podziału sposobu bieżącego zarządzania nieruchomościami i ustaliliśmy, że tymi we [...], [...], [...] będzie zajmował się mój brat K., a tymi w [...] i w [...] ja, jako pełnomocnik córki". Wprawdzie skarżący kwestionuje, iż doszło do takowych ustaleń co do sposobu zarządzania poszczególnymi nieruchomościami, jednakże Sąd zwraca uwagę na tą cześć wypowiedzi świadka, w której wskazuje on na udział skarżącego we wcześniejszym zarządzaniu nieruchomością, tj. w czasie gdy jej najemcą był już J. J. Trudno też pominąć, że skarżący, stając się współwłaścicielem tej nieruchomości po śmierci S. K. (w odpisie księgi wieczystej nieruchomości ujawnione jest postanowienie Sądu Rejonowego [...] o stwierdzeniu nabycia spadku z 18.01.2011r. sygn. akt [...]), a także dokonując jako pełnomocnik K. R. na swoją rzecz darowizny jej udziału na podstawie aktu notarialnego z 28 grudnia 2015 r. rep.
A nr [...] - winien posiadać wiedzę co do aktualnego stanu nieruchomości. Z całą pewnością wiedzę taką posiadł już w momencie wszczęcia 5 września 2016r. z urzędu postępowania w sprawie ustalenia wysokości zobowiązania w podatku od nieruchomości za 2016r., czyli wtedy, gdy jego udział we współwłasności nieruchomości wynosił 2/3.
Co istotne, wówczas nie podjął ze swojej strony żadnych działań prawnych (a w każdym razie nie są one wskazywane), zmierzających do ochrony swojej własności, pomimo tego, że jak wskazuje w skardze jego pełnomocnik, zgodnie z art. 199 k.c. do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli. Brak jest również informacji o jakichkolwiek działaniach prawnych ze strony skarżącego, zmierzających do podważenia ważności obu umów najmu, pomimo tego, że jak wielokrotnie podkreślał, miały one być niezgodne z prawem i naruszające jego prawo własności.
Całkowicie przy tym niezrozumiały jest podnoszony wobec J. K. zarzut, jakoby dokonała ona samowolnej zmiany przeznaczenia nieruchomości na działalność gospodarczą. Jak wynika z poczynionych w sprawie ustaleń faktycznych, nieruchomość ta jest zabudowana obiektami o charakterze magazynowo-warsztatowym, co potwierdzono w trakcie przeprowadzonych oględzin przedmiotowej nieruchomości 12 października 2016 r. i 4 stycznia 2017 r., a także arkusz mapy [...] dotyczący działki nr a, o powierzchni 2047 m2, oznaczonej w ewidencji gruntów i budynków jako tereny zabudowane "Bi", na której znajdują się cztery budynki o łącznej powierzchni zabudowy 564 m2.
Z wyjaśnień J. J. wynikało ponadto, że wykorzystuje sporną nieruchomość do działalności gospodarczej już od 2005r, a wcześniej zarządzał nią syndyk. Trudno zatem mówić o dokonaniu przez J. K. jakiejkolwiek zmiany dotychczasowego charakteru spornej nieruchomości na działalność gospodarczą, skoro takie było jej przeznaczenie jeszcze przed objęciem jej we współwłasność przez skarżącego. To pierwotne przeznaczenie nieruchomości na działalność gospodarczą było też kontynuowane w 2016r.
Z ustaleń organów podatkowych, co w sprawie nie było spornym, wynikało również, że skarżący nie miał w żadnym stopniu ograniczonego prawa do swobodnego wstępu na nieruchomość, a także, że nie utracił nad nią władztwa prawnego, skoro ostatecznie doszło do jej zbycia.
W oparciu zatem o zebrane w sprawie dowody, a także ich analizę przeprowadzoną zgodnie z dyspozycja art. 191 O.p. organy prawidłowo stwierdziły, iż w realiach niniejszej sprawy nie można mówić o samoistnym posiadaniu nieruchomości przez podmiot zależny jakim była Spółka "A", a w dalszej kolejności przez kolejnego jej najemcę - B. Posiadaczem samoistnym rzeczy jest bowiem ten, kto nią włada jak właściciel, wyrażając tym samym wolę wykonywania w stosunku do niej prawa własności.
Z przyjętej przez ustawodawcę definicji posiadacza samoistnego rzeczy (jest nim ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel) można wyprowadzić wniosek, że dla przyjęcia samoistności posiadania konieczne jest wykonywanie przez posiadacza czynności faktycznych, wskazujących na samodzielny, rzeczywisty i niezależny od woli innej osoby stan władztwa. Wszystkie dyspozycje posiadacza powinny zatem swą treścią odpowiadać dyspozycjom właściciela. Powołany przepis wymaga zatem, aby w takim przypadku podmiot korzystający z nieruchomości był posiadaczem samoistnym w rozumieniu art. 336 k.c. czyli faktycznie władał rzeczą jak właściciel, a więc używał jej, pobierał pożytki, dysponował rzeczą jak właściciel. Oznacza to brak potrzeby liczenia się z uprawnieniami właścicielskimi innej osoby (postanowienia Sądu Najwyższego z 29 września 2005 r., III CK 332/05, publ. Lex 255625; z 29 września 2004 r. II CK 550/03, publ.
Lex 182090; z 18 września 2003 r. I CK 74/02, publ. Lex 141416; z 7 kwietnia 1994 r., III CRN 18/94, publ. Lex 137701; uchwała Sądu Najwyższego z 21 września 1993 r., III CZP 72/93, publ. OSNC 1994, Nr 3, poz. 49).
Z kolei posiadaczem zależnym jest ten, kto włada rzeczą w zakresie innego prawa niż prawo własności, na przykład użytkowania (art. 252 k.c.), zastawu (art. 306 k.c.), najmu (art. 659 k.c.), dzierżawy (art. 693 k.c.). Nie rości więc on sobie do rzeczy prawa własności, lecz zachowuje się tak jak uprawniony z innego prawa, z którym łączy się określone władztwo nad rzeczą (zob. wyrok NSA z 29.06.2018 r., sygn. akt II FSK 1918/16, CBOIS).
Postępowanie nie wykazało więc, aby - jak wywodzi skarżący - doszło do wyzucia go z posiadania nieruchomości przez drugiego z jej współwłaścicieli –J. K., a tym samym objęcie przez nią władztwa nad całością nieruchomości jak właściciel, a tylko w takiej sytuacji podstawą opodatkowania podatkiem od nieruchomości mogą być równocześnie przepisy art. 3 ust. 1 pkt 2 i ust. 3 u.p.o.l. Wówczas opodatkowaniu podlegają tylko ci spośród współwłaścicieli, którzy posiadają nieruchomość bez respektowania uprawnień innych współwłaścicieli. Zagadnienie ewentualnego władania nieruchomością przez jednego ze współwłaścicieli z wolą wykonywania tego władztwa dla siebie z wyłączeniem innych współwłaścicieli, gdzie pozostali właściciele nie są posiadaczami samoistnymi, bo albo zostali wyzuci z posiadania, albo sami z posiadania zrezygnowali - było przedmiotem licznych wypowiedzi Sądu Najwyższego oraz Naczelnego Sądu Administracyjnego.
W orzecznictwie podkreśla się, że do cech posiadania samoistnego zalicza się istnienie fizycznego elementu władania rzeczą (corpus possessionis) oraz psychicznego elementu (animus) rozumianego jako zamiar władania rzeczą dla siebie. Brak jednego z tych elementów wyklucza możliwość uznania, że mamy do czynienia z posiadaniem samoistnym. Zaś o możliwości korzystania z rzeczy można mówić wówczas, gdy właściciel może używać rzeczy, pobierać z niej pożytki, przekształcać ją, a nawet zniszczyć. Posiadacz może przejściowo nie wykonywać władztwa nad rzeczą i nie traci przez to posiadania, ale nie ma mowy o posiadaniu w przypadku, gdy władanie napotyka skuteczny opór innych osób, prowadzący do trwałej utraty władztwa nad rzeczą (por. postanowienie SN z 30 września 2010 r., I CSK 586/09; wyrok SA w Szczecinie z 11 marca 2015 r., I ACa 458/14 i powołane tam orzecznictwo; publ. Lex/el).
Zgodnie też z utrwalonym w tym względzie orzecznictwem Sądu Najwyższego surowe wymagania wobec współwłaściciela zmieniającego zakres posiadania samoistnego są uzasadnione koniecznością zapewnienia bezpieczeństwa stosunków prawnych i ochrony własności, zwłaszcza, że powołanie się przez współwłaściciela na zmianę woli, czyli elementu subiektywnego mogłoby zbyt łatwo prowadzić do utraty prawa pozostałych współwłaścicieli (por. postanowienia Sądu Najwyższego z 20 października 1997 r., sygn. akt II CKN 408/97, OSNC 1998, Nr 4, poz. 61, z 17 stycznia 2007r., sygn. akt II CSK 416/06, z 7 stycznia 2009 r., sygn. akt II CSK 405/08, nie publ., z 2 marca 2012 r., sygn. akt II CSK 249/11, nie publ.). Wynikające z art. 206 k.c. uprawnienie współwłaściciela do współposiadania rzeczy wspólnej jest konsekwencją przyjętej w art. 195 k.c. koncepcji prawa współwłasności jako prawa własności przysługującego niepodzielnie kilku osobom.
Prawo to cechuje jedność przedmiotu własności, wielość podmiotów i niepodzielność samego prawa. Oznacza to, że z faktu posiadania rzeczy przez współwłaściciela wynika jedynie, iż korzysta on z tej rzeczy zgodnie z przysługującym mu prawem.
Samo zatem niewykonywanie prawa posiadania przez innych współwłaścicieli nie uprawnia jeszcze do wniosku, że współwłaściciel posiadający przejmuje rzecz w samoistne posiadanie w zakresie ich uprawnień. Posiadanie właścicielskie całej rzeczy przez współwłaściciela wyłącznie dla siebie i z wolą odsunięcia od realizacji praw do tej rzeczy innych współwłaścicieli wymaga, aby współwłaściciel np. żądający zasiedzenia udziału innego współwłaściciela, udowodnił, że zmienił (rozszerzył) zakres swego posiadania ponad realizację uprawnienia przewidzianego w art. 206 k.c. i ją uzewnętrznił wobec współwłaściciela (zob. postanowienie Sądu Najwyższego z 10 lutego 2006 r., sygn. akt I CSK 55/15, nie publ.).
W orzecznictwie zwraca się równocześnie uwagę, że zamanifestowanie w stosunku do innego współwłaściciela zmiany charakteru posiadania wynikającego z podziału nieruchomości do wspólnego korzystania na posiadanie właścicielskie powinno przejawiać się poprzez dokonanie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu, przy braku skutecznej reakcji prawnej przez drugiego ze współwłaściciela (por. postanowienie Sądu Najwyższego z 24 maja 2017 r. sygn. akt III CSK 144/16, publ. SIP LEX nr 2312012).
Na ten istotny element braku jakiejkolwiek reakcji ze strony skarżącego na ewentualne naruszenie jego prawa własności, Sąd szczegółowo wskazał już na wstępnym etapie czynionych w sprawie rozważań. Jedyną de facto reakcją skarżącego na mające mieć miejsce naruszenie jego uprawnień właścicielskich przez drugiego ze współwłaścicieli, było kwestionowanie jego statusu podatnika, w sytuacji gdy doszło do wszczęcia postępowania podatkowego i obciążenia go solidarnie obowiązkiem podatkowym.
Niewykonywanie prawa posiadania przez innych współwłaścicieli nie uprawnia jeszcze do wniosku, że współwłaściciel posiadający przejmuje rzecz w samoistne posiadanie w zakresie ich uprawnień. W tym zakresie Sąd podziela pogląd wyrażony w wyroku NSA z 26 czerwca 2007 r., II FSK 1748/06, że zgodnie z art. 3 ust. 4 u.p.o.l., w sytuacji, gdy nieruchomość stanowi współwłasność, to obowiązek podatkowy ciąży na wszystkich współwłaścicielach solidarnie. Oznacza to między innymi, że wzajemne relacje współwłaścicieli oraz spory co do zakresu posiadania nieruchomości wspólnej (korzystania z niej), pozostają bez znaczenia z punktu widzenia ponoszenia ciężarów w podatku od nieruchomości (płacenia podatku). Sama też okoliczność, że skarżący jako współwłaściciel nieruchomości z niej nie korzysta i nie pobiera pożytków jest nieistotna dla rozstrzygnięcia sprawy w przedmiocie podatku od nieruchomości. Można jedynie w tym miejscu zwrócić uwagę, że według twierdzeń skarżącego, także drugi ze współwłaścicieli nieruchomości miał nie pobierać pożytków, gdyż nie był mu płacony czynsz najmu.
Jeżeli zatem faktycznie miała miejsce taka sytuacja, to należałoby rozważyć podjecie ewentualnych działań prawnych na drodze postępowania sądowego o zapłatę wobec najemcy nieruchomości. Natomiast, gdyby należności te były jednak regulowane, jednakże na rzecz jedynie jednego ze współwłaścicieli, to wówczas kwestia ta należałaby do rozstrzygnięcia na gruncie podziału przychodów uzyskanych ze wspólnej nieruchomości.
Oba te zagadnienia pozostają jednak poza zakresem kompetencji organów podatkowych i nie mają znaczenia dla końcowego uregulowania kwestii odpowiedzialności współwłaścicieli za solidarne ponoszenie ciężaru podatkowego w podatku od nieruchomości. Sąd zwraca w tym miejscu dodatkowo uwagę, że przewidziana odpowiedzialność podatkowa współwłaścicieli nieruchomości wspólnej ma charakter solidarny. Zgodnie bowiem z art. 3 ust. 4 u.p.o.l. jeżeli nieruchomość lub obiekt budowlany stanowi współwłasność lub znajduje się w posiadaniu dwóch lub więcej podmiotów, to za wyjątkiem lokali, których własność została wyodrębniona, nieruchomość taka lub obiekt budowlany stanowi odrębny przedmiot opodatkowania, a obowiązek podatkowy od tego przedmiotu ciąży solidarnie na wszystkich jego współwłaścicielach lub posiadaczach.
Solidarny charakter tego zobowiązania wyklucza możliwość rozdzielenia go na poszczególnych podatników, z zastosowaniem zróżnicowanych, z uwagi na właściwości podmiotowe poszczególnych podatników, stawek opodatkowania. Wobec tego, obciążające wszystkich współwłaścicieli zobowiązanie, ustalić należy od będącego przedmiotem współwłasności przedmiotu opodatkowania, z zastosowaniem jednej właściwej z uwagi na przedmiot opodatkowania, stawki podatkowej.
Ustanowienie solidarnego obowiązku zapłaty podatku oznacza, że każdy ze współwłaścicieli jest obowiązany do uiszczenia całej kwoty należności podatkowej, a zapłata dokonana przez jednego bądź kilku ze współwłaścicieli zwalnia pozostałych z obowiązku zapłaty (por. art. 91 Ordynacji podatkowej i art. 366 § 1 Kodeksu cywilnego oraz L. Etel, Podatek od nieruchomości, rolny, leśny., Wyd. Prawn. C.H.Beck Warszawa 2005, str. 185). Charakter odpowiedzialności jest w danym przypadku uniezależniony od stosunków wewnętrznych między współwłaścicielami, sposobu korzystania z nieruchomości oraz wielkości przypadających współwłaścicielom udziałów. Możliwe są oczywiście roszczenia regresowe pomiędzy dłużnikami solidarnymi, jednakże to zagadnienie wykracza poza zakres niniejszej sprawy i nie należy do kompetencji zarówno organów podatkowych jak i sądu administracyjnego.
Końcowo Sąd zauważa, że podatek od nieruchomości jest podatkiem majątkowym, nakładanym na podatnika nie z tytułu osiągania określonych przychodów a z tytułu samego posiadania gruntu, budynku czy też budowli. Określone w art. 5 ust 1 ustawy podatkowej stawki tego podatku, zostały zróżnicowanie w oparciu o kryteria przedmiotowe. O zastosowaniu danej stawki podatku, decyduje zatem wyłącznie charakter opodatkowanej nieruchomości, nie zaś przesłanki podmiotowe odnoszące się do osoby podatnika. Skoro zatem w niniejszej sprawie bezspornie ustalono, że w omawianym roku podatkowym sporna nieruchomość była wykorzystywania do prowadzenia działalności gospodarczej, to organy podatkowe prawidłowo dokonały jej opodatkowania według właściwych dla tej działalności stawek podatkowych wynikających z uchwały Rady Miejskiej w Ozimku nr XIII/64/15 z dnia 21 września 2015 r. w sprawie określenia wysokości stawek podatku od nieruchomości.
Odnosząc się z kolei do podniesionych w skądże zarzutów naruszenia przepisów postępowania podatkowego, w tym ogólnych jego zasad wyrażonych w art. 121 i 122 O.p., mając na uwadze, że przeprowadzone w sprawie postępowanie dowodowe w istocie objęło swoim zakresem wszystkie istotne dla końcowego rozstrzygnięcia, elementy stanu faktycznego, w ocenie Sądu nie doszło do wskazywanego naruszenia prawa. Zebrany dotychczas materiał dowodowy pozwalał organom na zrekonstruowanie prawidłowego stanu faktycznego, pozwalającego na jego dalszą subsumcję w zakresie mających zastosowanie w niniejszej sprawie odpowiednich uregulowań ustawy o podatkach i opłatach lokalnych.
W tym stanie rzeczy, ponieważ podniesione w skardze zarzuty okazały się niezasadne, Sąd na podstawie art. 151 p.p.s.a. oddalił skargę.