Uzasadnienie
Wójt Gminy N. nad W. wydanym na skutek rozpoznania wniosku D. C. (dalej zwanego również skarżącym) postanowieniem z [...] października 2021 r., nr [...] negatywnie zaopiniował wstępny projekt podziału działki położonej w obrębie ewidencyjnym nr [...] N. nad W. nr [...].
Rozstrzygnięcie zapadło na wniosek D. C. z [...] września 2021 r. o wydanie postanowienia opiniującego wstępny projekt podziału nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] położonej w obrębie N. nad W.. Jako cel podziału wskazano wydzielenie działek dla budowy budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej, dla których wydano decyzję o warunkach zabudowy z [...] maja 2021 r., nr [...] oraz decyzję o warunkach zabudowy z [...] marca 2019 r., nr [...] zmienioną decyzją z [...] grudnia 2020 r., nr [...] Skarżący wskazał, że w oparciu o ww. decyzje o warunkach zabudowy planuje dokonać podziału nieruchomości łącznie na 5 działek, przy czym jedna z nich stanowić będzie nadal jego własność i na niej właśnie zostanie zrealizowany dostęp do drogi publicznej poprzez ustanowienie odpowiednich służebności.
W ocenie Wójta proponowany podział nieruchomości spowodowałby naruszenie warunków zabudowy określonych w decyzji z [...] marca 2019 r., nr [...] wydanej dla inwestycji polegającej na budowie czterech budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej, wnioskowanej do realizacji na terenie działki nr [...], [...], [...] położonej w miejscowości N. nad W.. Zaistniała niezgodność dotyczy ustalonych w niej parametrów planowanej inwestycji, tj.:
- – terenu na którym realizowana jest inwestycja, a w skład którego wchodzą łącznie działki nr [...], [...], [...] - a nie jak inwestor wskazał we wniosku o podział jedynie działka nr [...],
- – minimalnej powierzchni biologicznie czynnej wynoszącej 50% powierzchni terenu inwestycji, w którego skład wchodzą łącznie działki nr [...], [...], [...] - a która przy ograniczeniu jedynie do działki nr [...] - jak inwestor wskazał we wniosku o podział, jest niezgodna z zapisami decyzji o warunkach zabudowy i nie zostanie spełniona,
- – rodzaju planowanej inwestycji wskazanego w przywołanej decyzji o warunkach zabudowy, tj. cel w postaci budowy czterech budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej, jest rozbieżny z wnioskiem o podział nieruchomości, dla której inwestor zamierza uzyskać podział jedynie dla dwóch budynków w zabudowie bliźniaczej,
- - planowany podział działki nr [...] w zaproponowany sposób spowoduje możliwość budowy czterech budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej, co stoi w sprzeczności z decyzją o warunkach zabudowy z dnia [...] maja 2021 r., nr [...] która dopuszczała możliwość budowy na całej działce jedynie dwóch budynków.
W ocenie organu pierwszej instancji wskazanie we wstępnym projekcie podziałowym zakresu przestrzennego realizowanego przedsięwzięcia jedynie dla jednej z działek - działki nr [...], wskazanie do wydzielenia w oparciu o decyzję o warunkach zabudowy jedynie części rodzaju inwestycji - dwa budynki mieszkalne w zabudowie bliźniaczej, jak i niespełnienie warunku określającego minimalną powierzchnię biologicznie czynną dla całego obszaru objętego inwestycją wskazaną w warunkach zabudowy, stanowi podstawę do negatywnego zaopiniowania projektu podziałowego.
Skarżący uzyskał dwie decyzje o warunkach zabudowy dla częściowo pokrywającego się terenu. Zgodnie z utrwalonym orzecznictwem koniecznym jest uznanie, decyzja późniejsza dotyczy innej inwestycji (a nie uzupełnienie pierwszej). Podmiot, któremu bowiem wydano decyzję o warunkach zabudowy dla danego terenu, ma prawo ponownie ubiegać się o wydanie tego rodzaju decyzji w odniesieniu do tego samego terenu, z tym zastrzeżeniem, że wniosek dotyczyć będzie innej inwestycji. W związku z powyższym uznać należy, iż warunki zabudowy wydane w 2021 r. nie stanowią uzupełnienia pierwszej decyzji o warunkach zabudowy wydanej dla tego terenu, lecz stanowią nową inwestycję, co skutkuje faktem, iż dokonanie podziału we wnioskowany sposób nie znajduje uzasadnienia.
Pismem z [...] października 2021 r. skarżący wniósł zażalenie na postanowienie organu pierwszej instancji. Wniesiono o zmianę zaskarżonego postanowienia poprzez pozytywne zaopiniowanie proponowanego podziału. Względnie zaś wniesiono o uchylenie w całości zaskarżonego postanowienia i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania, przeprowadzenie dowodu z załączonych dokumentów oraz zasądzenie kosztów postępowania według norm przepisanych.
Samorządowe Kolegium Odwoławcze postanowieniem z 03 stycznia 2022 r., nr [...] utrzymało w mocy wymienione na wstępie postanowienie organu pierwszej instancji.
W uzasadnieniu wyjaśniono, że w decyzji o warunkach zabudowy określono w sposób dokładny wymagania dotyczące nowej zabudowy dotyczące działki nr [...] o uzgodnienie podziału której wystąpił skarżący. Linia zabudowy ustalona została jako obowiązująca i nieprzekraczalna w odległości 15 m od granicy działki z drogą gminną. Maksymalny wskaźnik powierzchni zabudowy określony został na 15,4 % powierzchni działki. Proponowany przez wnioskodawcę podział nieruchomości polegający na wydzieleniu nowych działek gruntu spowodowałby naruszenie warunków zabudowy określonych w decyzjach, w odniesieniu do ustalonych w nich parametrów planowanej inwestycji. Ustalenia dotyczące możliwości zagospodarowania terenu określone w decyzji o warunkach zabudowy są odnoszone do każdej z planowanych działek, mających powstać w wyniku podziału, a nie do całego zamierzenia inwestycyjnego uwzględniającego działkę podlegającą podziałowi. Nie można w związku z tym przyjmować, że wymagania dotyczące nowej zabudowy obowiązujące dla tej działki, przestaną obowiązywać dla którejkolwiek z działek utworzonych w wyniku jej podziału.
Pismem z [...] lutego 2022 r. skarżący złożył skargę na postanowienie SKO w P.. Wniesiono o uchylenie zaskarżonego postanowienia wraz z poprzedzającym je postanowieniem organu pierwszej instancji, zasądzenie kosztów postępowania na rzecz skarżącego oraz o przeprowadzenie wskazanych w petitum skargi dowodów z dokumentów.
Zaskarżonej decyzji zarzucono:
- I) naruszenie prawa materialnego, tj. niewłaściwe zastosowanie art. 94 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1899 z późn. zm. – dalej w skrócie: "u.g.n.") polegające na błędnym przyjęciu, że zaproponowany przez skarżącego wstępny projekt planu wydzielenia działek [...], [...] jest sprzeczny z ustaleniami decyzji o warunkach zabudowy z [...] marca 2019 r., nr [...], w przypadku kiedy jest zgodny z decyzją o warunkach zabudowy z [...] maja 2021 r., nr [...];
- II) naruszenie przepisów postępowania poprzez niewłaściwe zastosowanie art. 76 § 1 w zw. z art. 77 § 1, art. 80, art. 138 § 1 oraz art. 7 i art. 12 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz. U z 2021 r. poz. 735 ze zm. – dalej w skrócie: "k.p.a.") w zw. z art. 94 u.g.n. w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy.
W odpowiedzi na skargę SKO w P. podtrzymało swoje dotychczasowe stanowisko w sprawie, wnosząc o oddalenie skargi.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył, co następuje
Skarga okazała się bezzasadna.
Materialnoprawną podstawę zapadłych w sprawie postanowień stanowił art. 94 ust. 1 u.g.n. Zgodnie z tym przepisem w przypadku braku planu miejscowego - jeżeli nieruchomość jest położona na obszarze nieobjętym obowiązkiem sporządzenia tego planu - podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli: nie jest sprzeczny z przepisami odrębnymi, albo (pkt 1) jest zgodny z warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (pkt 2). Zgodnie z art. 93 ust. 4 powołanego aktu, zgodność proponowanego podziału nieruchomości z ustaleniami planu miejscowego, z wyjątkiem podziałów, o których mowa w art. 95, opiniuje wójt, burmistrz albo prezydent miasta. W przypadku podziału nieruchomości położonej na obszarze, dla którego brak jest planu miejscowego, opinia dotyczy spełnienia warunków, o których mowa w art. 94 ust.
- 1. Jak stanowi zaś art. 94 ust. 5 u.g.n., opinię, o której mowa w ust. 4, wyraża się w formie postanowienia, na które przysługuje zażalenie.
W sytuacji wydania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu obowiązkiem organu opiniującego wstępny projekt podziału nieruchomości jest zbadanie jego zgodności z ostateczną decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Badanie pod kątem niesprzeczności z przepisami odrębnymi byłoby uzasadnione, gdyby nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy. Użyty bowiem w art. 94 ust. 1 spójnik "albo" jest spójnikiem rozłącznym, co oznacza, że jeżeli została wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu to nie znajduje zastosowania art. 94 ust. 1 pkt 1 [tak: wyrok WSA w Warszawie z 10 listopada 2011 r., I SA/Wa 779/11].
Wyjaśnić również należy, że zgodnie z art. 63 ust. 1 ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 503) w odniesieniu do tego samego terenu decyzję o warunkach zabudowy można wydać więcej niż jednemu wnioskodawcy, doręczając odpis decyzji do wiadomości pozostałym wnioskodawcom i właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu nieruchomości. W rezultacie nieruchomość dzielona może być objęta więcej niż jedną decyzją o warunkach zabudowy i to wydaną nie tylko na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, ale także na wniosek innej osoby.
W ocenie Sądu o spełnieniu warunku, o którym mowa w art. 94 ust. 1 pkt 2 u.g.n. można mówić jedynie w sytuacji, gdy proponowany projekt podziału nieruchomości jest w całości zgodny z co najmniej jedną z decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu wydanych względem nieruchomości, której dotyczy wniosek o podział. Sytuacja tego rodzaju nie miała w sprawie miejsca.
Objętej wnioskiem o podział działki nr [...] dotyczą dwie decyzje o warunkach zabudowy. Wójt Gminy N. nad W. decyzją z [...] marca 2019 r., nr [...] (zmienioną decyzją z [...] grudnia 2020 r., nr [...]) ustalił na wniosek skarżącego dla działek nr [...], [...], [...] warunki zabudowy na potrzeby budowy czterech budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej. Z kolei decyzją tego samego organu z [...] maja 2021 r., nr [...] ustalono na wniosek skarżącego dla działki nr [...] warunki zabudowy na potrzeby budowy dwóch budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej.
W realiach niniejszej sprawy z niekwestionowanych okoliczności stanu faktycznego wynika, że skarżący występując z wnioskiem o podział, zamierzał dokonać podziału jedynie działki nr [...] na potrzeby budowy dwóch budynków w zabudowie bliźniaczej. Skarżący, wnosząc o podział wskazanej działki, zaznaczył, że ma on na celu wydzielenie działek nr [...] i [...] w oparciu o decyzję o warunkach zabudowy z [...] maja 2021 r., nr [...] oraz działek nr [...] i [...] w oparciu o decyzję [...] marca 2019 r., nr [...] (zmienioną decyzją z [...] grudnia 2020 r., nr [...]). W tym kontekście należy powtórnie zaznaczyć, że o spełnieniu warunku, o którym mowa w art. 94 ust. 1 pkt 2 u.g.n. można mówić jedynie w sytuacji, gdy proponowany projekt podziału nieruchomości jest w całości zgodny z co najmniej jedną z decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu wydanych względem nieruchomości, której dotyczy wniosek o podział.
Sytuacja, w której planowany podział jest jedynie częściowo zgodny z jedną bądź większą ilością decyzji o warunkach zabudowy obejmujących obszar objęty wnioskiem o podział, nie daje podstaw do zaaprobowania wniosku. W tego rodzaju sytuacji planowany podział nie jest bowiem w całości zgodny z żadną z decyzji ustalających warunki zabudowy i zagospodarowania terenu.
Trafnie w tym kontekście spostrzeżono, że zaproponowany sposób podziału daje możliwość budowy czterech budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej. W konsekwencji nie sposób przyjąć, aby zaproponowany podział był zgodny z decyzją Wójta Gminy N. nad W. z [...] maja 2021 r., nr [...] w przedmiocie inwestycji polegającej na budowie jedynie dwóch budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej.
Zaproponowany przez skarżącego podział nieruchomości nie był również zgodny z decyzją Wójta Gminy N. nad W. z [...] marca 2019 r., nr [...] (zmienioną decyzją z [...] grudnia 2020 r., nr [...]). Wskazana decyzja dotyczyła co prawda inwestycji polegającej na budowie czterech budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej, jednak warunki zabudowy określone wskazaną decyzją ustalono jednak łącznie w odniesieniu do obszaru składającego się z działek nr [...], [...], [...] nie zaś jedynie w odniesieniu do wskazanej ostatnio działki. Organ pierwszej instancji trafnie zwrócił również uwagę na niespełnienie warunku wielkości minimalnej powierzchni biologicznie czynnej wynoszącej 50% powierzchni terenu inwestycji w przypadku, gdy zamierzona przez skarżącego inwestycja zrealizowana zostałaby wyłącznie na działce nr [...].
Podkreślić również należy, że planowany przez skarżącego podział nieruchomości nie jest zgodny z nieprzekraczalnymi liniami zabudowy wynikającymi z decyzji o warunkach zabudowy z [...] marca 2019 r., nr [...] zmienioną decyzją z [...] grudnia 2020 r., nr [...] Planowana do wydzielenia działka nr [...] znajduje się bowiem poza liniami zabudowy wynikającymi ze wskazanej decyzji z [...] marca 2019 r.
Wbrew twierdzeniom skargi w sprawie przeprowadzono postępowanie wyjaśniające uzasadniające wydanie zapadłych postanowień. W szczególności w aktach sprawy zgromadzono decyzje o warunkach zabudowy odnoszące się do działki objętej wnioskiem o podział.
Mając powyższe na uwadze na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 329 z późn. zm.) należało orzec jak w sentencji.