Uzasadnienie
Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. postanowieniem z dnia [...] maja 2015 r., nr [...] utrzymało w mocy postanowienie Prezydenta Miasta W. z dnia [...] kwietnia 2015 r., nr [...].
Zaskarżone orzeczenie zostało wydane w następującym stanie faktycznym i prawnym sprawy.
H. S. wystąpiła o wydanie postanowienia opiniującego wstępny projekt podziału nieruchomości, oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...], z obrębu [...].
Prezydent Miasta W. postanowieniem z dnia [...] kwietnia 2015 r., nr [...] r., działając na podstawie art. 93 ust.1, 4 i 5 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2014 r., poz. 518 ze zm.), negatywnie zaopiniował podział nieruchomości, uregulowanej w księdze wieczystej nr [...], oznaczonej w ewidencji gruntów, jako działka ewidencyjna nr [...], w obrębie [...], położonej przy ul. [...] na terenie Dzielnicy [...]., w sposób przedstawiony na wstępnym projekcie podziału, stanowiącym załącznik graficzny postanowienia.
W uzasadnieniu organ stwierdził, że wskazana uprzednio działka ewidencyjna znajduje się terenie objętym ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego [...] stanowiącego treść Uchwały Rady W. z dnia [...] grudnia 2007 r., nr [...].
Zgodnie z powołanym planem miejscowym:
- - projektowana działka nr [...], z obrębu [...] położona jest na terenach zabudowy rezydencjonalnej, oznaczonych na rysunku planu symbolem [...]. Na tej działce część terenu przeznaczono dla realizacji stacji [...];
- - działka ewidencyjna nr [...] z obrębu [...] oraz przeznaczona na przyłączenie do niej projektowana działka nr [...], znajdują się na terenach zabudowy rezydencjonalnej, oznaczonych na rysunku planu symbolem [...].
Podział działki ewidencyjnej nr [...], z obrębu [...] usytuowanej na obszarze zabudowy rezydencjonalnej musi prowadzić do wydzielenia działki budowlanej albo działki planowanej do przyłączenia do działki istniejącej, wspólnie tworzących działkę budowlaną.
W myśl art. 2 pkt 12 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2015, poz. 199), poprzez "działkę budowlaną" należy rozumieć nieruchomość gruntową lub działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych, wynikające z odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego.
Zgodnie z § 13 ust. 3 powołanego planu miejscowego realizacja zabudowy możliwa jest wyłącznie na terenach wyposażonych we wszystkie urządzenia infrastruktury technicznej oraz posiadających możliwość dojazdu innymi ulicami urządzonymi, niż ulica [...] ([...]).
Planowana do podziału działka ewidencyjna nr [...], z obrębu [...] znajduje się poza zasięgiem istniejącej infrastruktury technicznej. Ponadto, na wskazanym terenie do chwili obecnej nie został zrealizowany wyznaczony planem miejscowym układ drogowo - uliczny, umożliwiający obsługę komunikacyjną urządzonymi drogami, innymi niż ulica [...]. Wobec powyższego należy uznać, że realizacja zabudowy na projektowanych działkach nr [...] nie jest możliwa, a w konsekwencji projektowane działki nie wpisują się w ustawową definicję działki budowlanej.
Ponadto z uwagi na fakt, że dzielona nieruchomość znajduje się na terenie dla którego plan miejscowy przewiduje obsługę komunikacyjną urządzonymi drogami, innymi niż ulica [...] - projektowane do wydzielenia działki nie posiadają; dostępu do drogi publicznej, w rozumieniu ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych.
Natomiast zgodnie z art. 93 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami podział nieruchomości nie jest dopuszczalny, jeżeli projektowane do wydzielenia działki nie mają dostępu do drogi publicznej.
Na powyższe postanowienie zażalenie wniosła H. S., kwestionując rozstrzygnięcie organu I instancji i podnosząc, że wydzielenie działki [...] ma na celu jej przyłączenie do działki sąsiedniej o nr [...] i utworzenie działki o normatywach przewidzianych w miejscowym planie zagospodarowania.
Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. postanowieniem z dnia [...] maja 2015 r., nr [...] utrzymało w mocy postanowienie Prezydenta W. z dnia [...] kwietnia 2015 r., nr [...] uzasadniając, że zgodność z ustaleniami planu dotyczy zarówno przeznaczenia terenu, jak i możliwości zagospodarowania wydzielonych działek gruntu. Oznacza to, że przy opiniowaniu projektu podziału organ obowiązany jest uwzględnić przeznaczenie terenu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego i ocenić, czy projekt podziału realizuje to przeznaczenie, a także czy służy temu przeznaczeniu. Dopuszczalny jest tylko taki podział nieruchomości, który gwarantuje, że działki gruntu powstałe w jego wyniku będą mogły być zagospodarowane, zgodnie z celem przewidzianym dla tych gruntów w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.
Zgodnie z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego [...]", zatwierdzonego uchwałą Rady Miasta W. z dnia [...] grudnia 2007 r., nr [...], przedmiotowa działka znajduje się na terenie oznaczonym na rysunku planu symbolem [...] - tereny zabudowy rezydencjalnej. Stosownie do § 6 ww. planu, na terenach zabudowy rezydencjalnej, oznaczonych na rysunku planu symbolem [...], obowiązują następujące zasady zagospodarowania:
- 1) dopuszcza się jedynie realizację zabudowy jednorodzinnej w formie budynków wolnostojących lub bliźniaczych.
- 2) nieprzekraczalna wysokość zabudowy wynosi [...]m od poziomu gruntu rodzimego do kalenicy dachu.
- 3) minimum 80% powierzchni działki budowlanej musi być biologicznie czynne i umożliwiać bezpośrednie przesiąkanie wód opadowych do podziemnych warstw wodonośnych.
- 4) dopuszcza się realizację usług wbudowanych w budynki mieszkalne - ale jedynie takich, których uciążliwości nie wykraczają poza wnętrze budynku,
- 5) zakaz realizacji funkcji, które wywoływałyby potrzebę stałej obsługi samochodami ciężarowymi,
- 6) wielkość działki budowlanej wynosić musi nie mniej niż 1500m2 dla budynku wolnostojącego i segmentu budynku bliźniaczego,
- 7) nakaz realizacji budynków gospodarczych i garaży w sposób zblokowany z budynkiem mieszkalnym.
Natomiast zgodnie z § 13 pkt 3 ww. planu, realizacja zabudowy możliwa jest wyłącznie na terenach wyposażonych we wszystkie urządzenia infrastruktury technicznej oraz posiadających możliwość dojazdu innymi ulicami urządzonymi niż ul. [...] (35KPR), o ile inne ustalenia planu nie stanowią inaczej.
Po dokonaniu analizy zapisów planu i porównaniu ich z przedłożonym wstępnym projektem podziału, Kolegium uznało, że projektowany podział działki nr [...] nie spełnia warunku określonego w ww. § 13 pkt 3 ww. planu. Projektowane do wydzielenia działki nr [...] (przeznaczona do przyłączenia do działki nr [...]) i nr [...] nie znajdują się na terenach wyposażonych we wszystkie urządzenia infrastruktury technicznej oraz nie posiadają możliwości dojazdu innymi ulicami urządzonymi niż ul. [...] - a w związku z tym nie będą mogły być zagospodarowane, zgodnie z ich przeznaczeniem w planie. Projektowany podział działki nr [...] nie jest zgodny z ustaleniami obowiązującego planu miejscowego.
Na powyższe postanowienie z dnia [...] maja 2015 r. skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie wniosła H. S., zaskarżając je z powodu niezgodności z prawem oraz uzasadniając, że przedmiotowy podział ma na celu wydzielenie części działki [...] i przyłączenie jej do działki sąsiedniej o nr [...]. Po połączeniu powstanie działka o normatywach przewidzianych w miejscowym planie zagospodarowania.
Odpowiadając na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. wniosło o oddalenie skargi, bowiem zarzuty zawarte w skardze stanowią polemikę z ustaleniami zawartymi w uzasadnieniu zaskarżonego postanowienia.
Uzupełniając skargę w dniu 14 października 2015 r. (data prezentaty) skarżąca zarzuciła:
- 1. naruszenie art. 93 ust. 1 i 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, polegające na błędnym przyjęciu, że projekt podziału jest niezgodny z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego;
- 2. naruszenie art. 93 ust. 3 powołanej ustawy, polegające na błędnym przyjęciu, że projektowane do wydzielenia działki gruntu nie posiadają dostępu do drogi publicznej;
- 3. naruszenie § 13 pkt 3 MPZP [...], polegające na błędnym przyjęciu, że znajduje on zastosowanie w niniejszej sprawie;
- 4. naruszenie art. 7, 77 § 1 i 80 k.p.a., poprzez zaniechanie wszechstronnej analizy sprawy i oparcie rozstrzygnięcia na niekompletnym i niepełnym materiale dowodowym;
- 5. naruszenie art. 7, 8, 11, 107 § 3 k.p.a., poprzez sformułowanie uzasadnienia w sposób nieprzekonujący i lakoniczny, niebudzący zaufania strony do organu.
Skarżąca wniosła o uwzględnienie skargi ze względu na błędne uznanie przez organy administracji, że projektowany podział narusza ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego [...] oraz o uchylenie zapadłych w sprawie postanowień.
Wystąpiła także z wnioskiem o przeprowadzenie, na podstawie art. 106 § 3 ppsa, dowodu uzupełniającego z załączonych do niniejszego pisma warunków przyłączenia na okoliczność możliwości włączenia projektowanych do wydzielenia działek w sieć infrastruktury technicznej.
Uzasadnił, że projektowane działki [...] oraz [...] posiadają - poprzez dz. ew. nr [...], stanowiącą własność skarżącej - dostęp do ul. [...], będącej drogą gminną. Tym samym spełniają przesłanki z art. 93 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Wskazana ulica jest drogą utwardzoną i zapewniającą całoroczną obsługę komunikacyjną nieruchomości wzdłuż niej położonych. Ponadto planowana do podziału działka nie znajduje się poza zasięgiem istniejącej infrastruktury technicznej, czego dowodem są przedłożone w załączeniu warunki przyłączenia do sieci gazowej oraz energetycznej.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje.
Skarga zasługuje w ocenie Sądu na uwzględnienie.
Zaskarżone postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. oraz postanowienie organu I instancji negatywnie opiniujące możliwość dokonania podziału przedmiotowej nieruchomości nie odpowiadają prawu.
Zgodnie z art. 93 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.), zwanej dalej u.g.n., podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami planu miejscowego. W razie braku tego planu stosuje się art.
94. Zgodność z ustaleniami planu w myśl ust. 1 dotyczy zarówno przeznaczenia terenu, jak i możliwości zagospodarowania wydzielonych działek gruntu (ust. 2). Natomiast z ustępu 4 ww. przepisu wynika, że zgodność proponowanego podziału nieruchomości z ustaleniami planu miejscowego, z wyjątkiem podziałów, o których mowa w art. 95, opiniuje wójt, burmistrz albo prezydent miasta.
Badając zgodność zaproponowanego podziału nieruchomości w sposób przedstawiony we wstępnym projekcie, organ obowiązany był stwierdzić, czy przedstawiony przez wnioskodawcę projekt służy realizacji przeznaczenia terenu w planie zagospodarowania przestrzennego oraz, czy stwarza możliwość zagospodarowania w przyszłości wydzielonej działki gruntu w sposób zgodny z przeznaczeniem terenu (G.Bieniek [w:] G.Bieniek, S.Rudnicki, Nieruchomości. Problematyka prawna, wyd. 6, Warszawa 2011, str. 502).
W sprawie jest bezsporne, że działka, której dotyczy wniosek o podział, leży na obszarze dla którego obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego [...], zatwierdzony uchwałą nr [...] Rady W. z dnia [...] grudnia 2007 r. Zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, wskazana działka znajduje się na terenie oznaczonym na rysunku planu symbolem [...] przeznaczonym pod zabudowę rezydencjonalną.
Odmowne stanowisko organów obydwu instancji uzasadnione zostało stwierdzeniem, że proponowany przez Wnioskodawczynię podział jest niezgodny z § 13 pkt 3 planu miejscowego, który stanowi, że realizacja zabudowy na wskazanym terenie uzależniona jest od istnienia na nim wszystkich urządzeń infrastruktury technicznej oraz posiadania możliwości dojazdu innymi ulicami urządzonymi niż ul. [...], o ile inne ustalenia planu nie stanowią inaczej.
Według oceny dokonanej przez Prezydenta oraz Samorządowe Kolegium Odwoławcze projektowane działki nie mają dostępu ani do infrastruktury technicznej ani też do drogi publicznej.
W ocenie Sądu organy przeprowadziły postępowanie w niniejszej sprawie z naruszeniem art. 7, 8, 77 § 1, 80 i 107§ 1 k.p.a., a zaprezentowane przez nie stanowisko nie zasługuje na aprobatę.
W pierwszej kolejności podkreślenia wymaga, że do akt sprawy nie zostały dołączone podstawowe materiały w postaci dokumentacji planistycznej wraz z opisem, dotyczące spornej nieruchomości. Również nieopisany pozostał dokument zawierający projekt podziału działki nr [...] w zakresie naniesienia na nim wyodrębnionych działek, które miałyby powstać w wyniku podziału, przebiegu urządzeń infrastruktury, ani też ulic [...], których przebieg jest istotny z punktu widzenia rozpoznania sprawy.
Niezależnie od powyższego zaznaczyć należy, że Sąd nie podziela poglądu Skarżącej, że § 13 pkt 3 planu miejscowego, który uzależnia realizację zabudowy od dostępu do urządzeń infrastruktury technicznej oraz możliwości dojazdu do działek innymi ulicami urządzonymi niż ul. [...], jest irrelewantny dla potrzeb rozpoznania jej wniosku. Organ opiniujący podział zobowiązany jest bowiem treścią art. 94 ust.1 i 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, który nakazuje mu analizować zgłoszony wniosek zarówno pod kątem jego zgodności z ustaleniami planu jak i możliwości zagospodarowania wydzielonych działek gruntu w zgodzie z tym planem.
Dokonując oceny stanu faktycznego sprawy organy powinny jednakże wziąć pod uwagę także fakt, że projektowane w ramach podziału działki nr [...] i [...] mają otwarty dostęp do drogi gminnej - ul. [...], poprzez stanowiącą własność H. S. działkę oznaczoną nr [...]. Z jej kształtu i przebiegu zdaje się w sposób niewątpliwy wynikać, że została ona w planie przeznaczona na urządzenie drogi gminnej ul. [...]. Z twierdzeń Skarżącej wynika, że ul. [...] jest drogą utwardzoną, która zapewnia całoroczną obsługę komunikacyjną dla budynków mieszkalnych pod nr [...]. Okoliczność, że miasto W. dotychczas nie uregulowało kwestii formalnych związanych z nabyciem działki [...] oraz, że nie została ona w sposób ostateczny urządzona nie może determinować oceny, że projektowane działki [...] oraz [...] nie mają dostępu do drogi publicznej.
Okoliczności te zostały w rozważaniach organów obu instancji całkowicie pominięte.
Za gołosłowne uznać także należy, zawarte w uzasadnieniach zaskarżonych decyzji twierdzenia, że planowana do podziału działka znajduje się poza zasięgiem istniejącej na tym terenie infrastruktury technicznej. Nie zostały w tym przedmiocie poczynione przez organy administracji żadne ustalenia, zwłaszcza w kontekście przedłożonych przez Skarżącą warunków przyłączenia działki [...] do sieci energetycznej i gazowej oraz widocznego na projekcie podziału urządzenia wodociągowego usytuowanego w obrębie ulicy.
W konsekwencji uznać należy, że w toku rozpoznania sprawy naruszone zostały przepisy art. 7,8, 77 § 1, 80, 107 § 3 k.p.a. które to naruszenie mogło mieć wpływ na wynik sprawy.
Ponownie rozpoznając sprawę, organy przeprowadzą postępowanie z uwzględnieniem stanowiska zaprezentowanego w uzasadnieniu wyroku
Mając powyższe na uwadze, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.) orzekł jak w sentencji.