Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawiez 17 lutego 2021 r., sygn. akt I SA/Wa 1368/20

Uzasadnienie

Minister Rozwoju decyzją z dnia [...] kwietnia 2020 r., nr [...] po rozpatrzeniu odwołania A. G. i A. G. utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...] stycznia 2020 r., nr [...].

Nieruchomość położona w obrębie ewidencyjnym [...], gminie [...], oznaczonej jako działki nr [...] o pow. [...] ha i nr [...] o pow. [...] ha, decyzją Wojewody [...] z dnia [...] marca 2017 r., Nr [...] o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, została przeznaczona pod budowę drogi S-6 na odcinku węzeł "[...]" /bez węzła/ - początek obwodnicy [...] i [...]. Decyzja ta stała się ostateczna w dniu [...] kwietnia 2017 r.

Decyzją z dnia [...] czerwca 2017 r., nr [...] Wojewoda [...] orzekł o ustaleniu odszkodowania w wysokości [...] zł na rzecz A. G. i A. G. z tytułu przejęcia z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa prawa własności nieruchomości, położonej w obrębie ewidencyjnym [...], gminie [...], oznaczonej jako działki nr [...] o pow. [...] ha i nr [...] o pow. [...] ha, przeznaczonej pod budowę drogi S-6 na odcinku węzeł "[...]" /bez węzła/ - początek obwodnicy [...] i [...] oraz o zobowiązaniu Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o odszkodowaniu stanie się ostateczna.

Od powyższej decyzji odwołanie wnieśli A. G. i A.G..

Decyzją z dnia [...] grudnia 2018 r., [...] Minister Inwestycji i Rozwoju uchylił w całości ww. decyzję Wojewody [...] z dnia [...] czerwca 2017 r., nr [...] i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji.

Decyzją z dnia [...] stycznia 2020 r., nr [...], Wojewoda [...] orzekł o ustaleniu odszkodowania w wysokości [...] zł na rzecz A. G. i A. G. z tytułu przejęcia z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa prawda własności nieruchomości, położonej w obrębie ewidencyjnym [...], gminie [...], oznaczonej jako działki nr [...] o pow. [...] ha i nr [...] o pow. [...] ha, przeznaczonej pod budowę drogi S-6 na odcinku węzeł "[...]" /bez węzła/ - początek obwodnicy [...] i [...], o niepowiększeniu ustalonego odszkodowania o 5% wartości nieruchomości, w związku z niespełnieniem warunków określonych w art. 18 ust. 1e ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych jak również zobowiązał Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o odszkodowaniu stanie się ostateczna.

Odwołanie od powyższej decyzji złożyli A. G. i A.G. zarzucając organowi I instancji naruszenie art. 7 k.p.a. w zw. z art. 77 § 1 k.p.a., poprzez nie podjęcie przez organ wszelkich koniecznych działań w celu wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy, a także brak załatwienia sprawy z uwzględnieniem słusznego interesu skarżących, w tym brak uwzględnienia słusznych zarzutów skarżących do sporządzonego przez biegłego operatu szacunkowego, a nadto brak rzetelnej oceny zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego i tym samym znaczne zaniżenie wartości przejętej nieruchomości. Podniesiono również naruszenie art. 8 § 1 k.p.a. poprzez nieprzyczynienie się przez organ do starannego i zgodnego z przepisami prawa prowadzenia postępowania mającego zagwarantować równość wobec prawa oraz podważenie zasady dotyczącej pogłębiania zaufania obywatela do organów państwa poprzez chociażby brak bezpośredniego ustosunkowania się przez organ do zarzutów i wniosków przedstawionych pijzez stronę, w szczególności w piśmie z dnia [...] lipca 2019 r. i bezkrytyczne przyjęcie twierdzeń przedstawionych przez biegłego G. K. w sporządzonym operacie szacunkowym.

W uzasadnieniu odwołania strony wskazały, że powstała po podziale nieruchomość będąca we władaniu dotychczasowych właścicieli straciła swoje znaczenie gospodarcze oraz funkcjonalne, czego organ I instancji nie uwzględnił w zaskarżonej decyzji. Ponadto zakwestionowano prawidłowość sporządzonego na potrzeby niniejszego postępowania operatu szacunkowego z dnia [...] czerwca 2019 r. autorstwa G. K. W szczególności podniesiono brak wskazania przez biegłego podstaw obniżenia wartości nieruchomości przyjętej do szacowania oraz nie wskazania dokładnego położenia nieruchomości porównawczych, jak również podniesiono kwestię nieprawidłowego przyjęcia przez biegłego cen nieruchomości sprzed kilku lat.

W świetle powyższych zarzutów wniesiono o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji.

Minister Rozwoju decyzją z dnia [...] kwietnia 2020 r., nr [...] po rozpatrzeniu odwołania A. G. i A. G. utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...] stycznia 2020 r., nr [...]. W uzasadnieniu podkreślono, że w niniejszej sprawie podstawę dla ustalenia wysokości odszkodowania za przejęcie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa prawa własności nieruchomości położonej w obrębie ewidencyjnym [...], gminie [...], oznaczonej jako działki nr [...] o pow. [...] ha i nr [...] o pow. [...] ha, stanowi operat szacunkowy sporządzony na zlecenie Wojewody [...] w dniu [...] czerwca 2019 r. przez rzeczoznawcę majątkowego G. K..

Minister wskazał, że opisując stan przedmiotowej nieruchomości biegły ustalił, że szacowane działki położone są we wsi [...], gminie [...] w sąsiedztwie zabudowy mieszkaniowej i gruntów niezabudowanych. Według stanu na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, wyceniana nieruchomość położona jest na obszarze na którym nie obowiązują ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego działki, z których wydzielono przedmiot wyceny przeznaczone są pod zabezpieczenie rezerwy przestrzennej dla drogi ruchu szybkiego [...] oraz pod tereny rolne. Autor opracowania ustalił ponadto, że dla nieruchomości wydana została decyzja o warunkach zabudowy z dnia [...] lutego 2013 r. dla budowy budynku mieszkalnego jednorodzinnego z garażem wraz z przyłączami.

W niniejszej sprawie rzeczoznawca zbadał kształtowanie się cen transakcyjnych gruntów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową, jak również pod tereny dróg publicznych. Obszar badania rynku nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową obejmował lokalny rynek obejmujący gminę [...], obręb [...], natomiast w przypadku nieruchomości niezabudowanych przeznaczonych pod drogi publiczne analiza obejmowała rynek regionalny obejmujący województwo [...].

Dokonana na potrzeby wyceny szacowanych działek analiza rynku nieruchomości niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową w okresie od października 2018 r. do dnia wyceny wykazała, że za podobne grunty ceny transakcyjne za 1 m zawierały się w przedziale od 33,54 zł/m2 do 90,91 zł/m2, natomiast poziom cen nieruchomości drogowych zarejestrowanych w okresie od stycznia 2017 r. do daty wyceny kształtował się na poziomie od 17,18 zł/m2 do 56,12 zł/m2.

Biorąc pod uwagę przeprowadzoną analizę, rzeczoznawca ustalił, że przeznaczenie szacowanej nieruchomości zgodne z celem wywłaszczenia nie powoduje zwiększenia jej wartości, w związku z czym wartość rynkową wycenianych działek określił zgodnie z art. 134 ust 3 u.g.n., w zw. z § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.), dalej rozporządzenie, tj. według cen transakcji mieszkaniowych.

Rzeczoznawca majątkowy, wyceniając grunt, zastosował podejście porównawcze, metodę porównywania parami.

Podkreślono, że na podstawie szczegółowej analizy transakcji sprzedaży gruntów mieszkaniowych, wybrano do ostatecznej bazy porównawczej zbiór trzech transakcji nieruchomościami najbardziej podobnymi do przedmiotu wyceny.

Na podstawie analizy zachowań rynku wyróżniono cechy rynkowe nieruchomości i ich wagi mające wpływ na wartość wycenianych działek. Przyjęto następujące cechy: lokalizacja (waga 40%), sąsiedztwo (waga 40%), droga dojazdowa (waga 30%). Następnie biegły skorygował zaistniałe różnice w przyjętych cechach rynkowych nieruchomości porównawczych odpowiednimi poprawkami kwotowymi. Powyższe pozwoliło biegłemu określić wartość 1 m2 gruntu na kwotę 73,81 zł/m2, a więc wartość prawa własności nieruchomości dla działki nr [...] wyniosła [...] zł, natomiast dla działki nr [...] wyniosła [...] zł.

Łącznie zatem wartość wycenianej nieruchomości została określona na kwotę [...] zł.

Minister podkreślił ponadto, że aby dokonać oceny ww. dowodu o wartości nieruchomości należy mieć na uwadze przepisy ustawy ugn i rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207 poz. 2109, ze zm.), dalej: rozporządzenie.

Wskazano, że w świetle § 36 ust. 1 rozporządzenia wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji.

Stosownie do § § 55 ust. 2 rozporządzenia operat szacunkowy powinien zawierać informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego.

Minister rozpatrując zgromadzony w niniejszej sprawie materiał dowodowy, w tym w szczególności operat szacunkowy z dnia [...] czerwca 2019 r., wskazał, że nie zawiera on nieprawidłowości, które uniemożliwiałyby jego wykorzystywanie dla celu ustalenia odszkodowania.

Podkreślono, że rzeczoznawca mając na uwadze przeznaczenie nieruchomości określone w studium oraz w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu zbadał kształtowanie się cen transakcyjnych nieruchomości mieszkaniowych oraz transakcji drogowych, w celu ustalenia który wariant wyceny będzie korzystniejszy dla wywłaszczonego. Przeprowadzona analiza rynku nieruchomości mieszkaniowych oraz drogowych wykazał, że wyższe ceny osiągają nieruchomości mieszkaniowe, zatem zgodnie z ustawową zasadą korzyści prawidłowym jest dokonanie wyceny przedmiotowej nieruchomości zgodnie z § 36 ust. 1 w związku z art. 134 ust. 3 i 4 ugn, tj. według transakcji mieszkaniowych.

W ocenie Ministra, przedłożony w sprawie przez rzeczoznawcę majątkowego G. K. operat szacunkowy z dnia [...] czerwca 2019 r. został prawidłowo oceniony przez organ I instancji w świetle przepisów art. 7, art. 77 § 1, art. 80 oraz art. 81 k.p.a. i mógł stanowić wiarygodną podstawę ustalenia odszkodowania w niniejszej sprawie. Rzeczoznawca w zgodzie z wymogami § 55 i § 56 rozporządzenia umieścił w operacie wszystkie informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości, w tym wskazał podstawy prawne i uwarunkowania dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawił tok swoich obliczeń oraz wynik końcowy. Rzeczoznawca prawidłowo przedstawił sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym nie uchybił dokonanej analizie i charakterystyce rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny. Wskazał dokładnie rodzaj określanej wartości, wyjaśnił wybór podejścia, metody i zastosowanych technik szacowania z uwzględnieniem czynników korygujących.

Operat szacunkowy zawiera zatem dane niezbędne do tego, ażeby ocenić jego rzetelność i adekwatność do okoliczności sprawy. Rzeczoznawca prawidłowo również przeanalizował rynek nieruchomości w celu wyboru nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej niezbędnych do zastosowania podejścia porównawczego i metody porównywania parami. Z tego powodu operat opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu poprawek kwotowych.

Mając na uwadze powyższe uznano, że zaskarżona decyzja organu I instancji jest zgodna z prawem, opiera się na operacie szacunkowym sporządzonym zgodnie z obowiązującymi w tym przedmiocie przepisami, prawidłowo ocenionym przez organ. Tym samym Minister nie znalazł uchybień, które uzasadniałyby uchylenie zaskarżonej decyzji.

Odnosząc się do natomiast do zarzutu odwołania dotyczącego pogorszenia warunków korzystania z nieruchomości powstałej po wydzieleniu, pozostającej we władaniu właścicieli nieruchomości wskazano, że podniesiona kwestia nie może być przedmiotem niniejszego postępowania.

Wspomniano ponadto, że odszkodowanie za wywłaszczenie odnosi się tylko do wywłaszczanej nieruchomości, a więc tego, co zgodnie z decyzją o wywłaszczeniu zostaje odjęte z majątku wywłaszczanego. W przypadku wywłaszczenia części nieruchomości, będzie to ta część nieruchomości. Natomiast w sytuacji kiedy wywłaszczeniem objęta jest część nieruchomości, a pozostała część nie nadaje się do prawidłowego wykorzystywania na dotychczasowe cele, na żądanie właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości, właściwy zarządca drogi jest obowiązany do nabycia, w imieniu i na rzecz Skarbu Państwa albo jednostki samorządu terytorialnego tej części nieruchomości (art. 13 ust. 3 specustawy drogowej). Roszczenie o nabycie pozostałej części nieruchomości uregulowane w powyższym przepisie ma charakter cywilnoprawny. Organ administracji publicznej nie prowadzi w tego typu sprawach postępowania administracyjnego i nie orzeka w formie decyzji administracyjnej.

Skargę na powyższą decyzję Ministra Rozwoju z dnia [...] kwietnia 2020 r. wnieśli A.G. i A. G., zarzucając jej naruszenie:

1. 1. art. 138 k.p.a. poprzez niezasadne utrzymanie w mocy zaskarżonej decyzji pomimo zaistnienia przesłanek do jej uchylenia. Organ w zasadzie bezkrytycznie przyjął twierdzenia organu pierwszej instancji, w tym w zakresie sporządzonego operatu szacunkowego, podczas gdy organ powinien dokonać własnych ustaleń i rzetelnie ocenić prawidłowość działania Wojewody [...], w konsekwencji zatem doszło do niezasadnego zaniżenia wartości wywłaszczonej nieruchomości i przyznaniem skarżącym zaniżonego odszkodowania, które w niniejszej sprawie powinno wynosić co najmniej [...] zł.
2. 2. art. 12 § 1 k.p.a. w zw. z art. 80 k.p.a. poprzez zaniechanie przez organ zachowania wnikliwości przy ocenie działań organu pierwszej instancji i tym samym naruszenie zasady swobodnej oceny dowodów poprzez niewłaściwe przyjęcie, że operat sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego G. K. opiera się na prawidłowych danych i właściwym doborze nieruchomości podobnych, bez należytego uzasadnienia takiego stanowiska, podczas gdy ww. operat szacunkowy nie sposób uznać za rzetelny, dokładny i wiarygodny.
3. 3. art. 7 k.pa. w zw. z art. 77 § 1 k.p.a. poprzez niepodjęcie przez organ wszelkich koniecznych działań w celu wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy, a także brak załatwienia sprawy z uwzględnieniem słusznego interesu skarżacych, w tym brak uwzględnienia słusznych zarzutów skarżących do sporządzonego przez biegłego rzeczoznawcy majątkowego operatu szacunkowego, a nadto brak rzetelnej oceny zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego i tym samym znaczne zaniżenie wartości przejętej nieruchomości, 4.art. 8 § 1 k.p.a. poprzez nie przyczynienie się przez organ do starannego i zgodnego z przepisami prawa prowadzenia postępowania mającego zagwarantować równość wobec prawa oraz podważenie zasady dotyczącej pogłębiania zaufania obywatela do organów państwa poprzez chociażby brak bezpośredniego ustosunkowania się przez organ do zarzutów i wniosków przedstawionych przez stronę, między innymi w piśmie z dnia [...] lipca 2019 roku i bezkrytyczne przyjęcie twierdzeń przedstawionych przez biegłego G. K. w sporządzonym operacie szacunkowym.
4. 5. art. 107 § 1 pkt. 6 i § 3 k.p.a. poprzez brak zgodnego z ustawą uzasadnienia faktycznego i prawnego decyzji, w szczególności pominięcie wniesionych przez stronę zarzutów do operatu szacunkowego sporządzonego przez biegłego rzeczoznawcę G. K., co znacząco utrudniło stronie ocenę jej poprawności, a przez to możliwość zaskarżenia.

W związku z podniesionymi wyżej zarzutami, skarżący wnieśli o uchylenie w całości zaskarżonej decyzji oraz zasądzenia od organu kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego.

W odpowiedzi na skargę Minister Rozwoju wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko przedstawione w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył co następuje;

Skarga jest niezasadna.

Przedmiotem kontroli w niniejszej sprawie jest decyzja Ministra Rozwoju z [...] kwietnia 2020 r. utrzymująca w mocy decyzję Wojewody [...] z [...] stycznia 2020 r., którą ustalono odszkodowanie za przedmiotową nieruchomość, na która składają się działki: nr [...] o powierzchni [...] ha i nr [...] o powierzchni [...] ha w wysokości [...] zł na rzecz A. G. i A. G..

Analiza skargi oraz jej uzasadnienia pozwala stwierdzić, że zarzuty skargi dotyczą prawidłowości operatu szacunkowego stanowiącego podstawę ustalenia odszkodowania, tj. operatu szacunkowego z [...] czerwca 2019 r. autorstwa rzeczoznawcy majątkowego G. K. W ocenie Sądu powyższe zarzuty są bezzasadne.

Zatem odnosząc się do zarzutów związanych z operatem szacunkowym należy wskazać, że materialnoprawną podstawę kontrolowanych w niniejszej sprawie decyzji stanowił art. 18 specustawy oraz stosowane odpowiednio, na mocy odesłania zawartego w art. 12 ust. 4a tej ustawy, przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2018 r. poz. 121 ze zm., dalej jako u.g.n.). Artykuł 18 ust. 1 specustawy stanowi, że wysokość odszkodowania za przejętą nieruchomość ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ pierwszej instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Zgodnie natomiast z art. 130 ust. 2 u.g.n. dla ustalenia wysokości odszkodowania konieczne jest uzyskanie opinii rzeczoznawcy majątkowego określającej wartość nieruchomości. Wartością tą z kolei jest co do zasady wartość rynkowa, a więc najbardziej prawdopodobna cena nieruchomości, możliwa do uzyskania na rynku (art. 134 ust. 1 i art. 151 ust. 1 u.g.n.), przy określaniu której uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami (art. 134 ust. 2 u.g.n.).

Szczegółowe unormowania regulujące sporządzenie wyceny nieruchomości m.in. na potrzeby ustalenia odszkodowania za nieruchomości przejęte (wywłaszczone) pod inwestycje drogowe zawarte zostały w rozporządzeniu w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Zgodnie z § 36 ust. 1 rozporządzenia wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów specustawy drogowej określa się, "przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji". Stosownie do § 36 ust. 2 rozporządzenia w przypadku, gdy dane z lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości są niewystarczające do określenia wartości rynkowej zgodnie z ust. 1, wartość nieruchomości objętej decyzją określa się w podejściu kosztowym.

W ustępie 3 § 36 unormowano tryb ustalania wartości rynkowej nieruchomości w sytuacji, gdy przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości. Zgodnie natomiast z ust. 4 § 36 rozporządzenia "w przypadku, gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio".

W stanowiącym podstawę ustalenia wysokości odszkodowania operacie szacunkowym biegły wskazał, że w dacie wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej działka nr [...] (z której wydzielono działkę nr [...]) nie była objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego ujęta została jako zabezpieczenie rezerwy przestrzennej dla drogi ruchu szybkiego ruchu [...], co do tej działki wydano [...] lutego 2013 r. decyzję o warunkach zabudowy na budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego z garażem wraz z przyłączami.

Natomiast działka o nr [...] (z której wydzielono działkę nr [...]) również nie była objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego ujęta została jako teren rolny. Wydano co do tej działki również [...] lutego 2013 r. decyzję o warunkach zabudowy na budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego z garażem wraz z przyłączami. Opisując stan przedmiotowych działek biegły wskazał, że są one położone w sąsiedztwie zabudowy mieszkaniowej i gruntów niezabudowanych. Biegły w sposób prawidłowy ustalił, że przeznaczenie działek zgodne z celem wywłaszczenia nie powoduje zwiększenia jej wartości, w związku z czym ich wartość określił wg. cen transakcji mieszkaniowych. Taki wniosek poprzedzony został przedstawieniem w operacie szacunkowym analizy rynku nieruchomości niezabudowanych, przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową oraz wskazaniem poziomu cen nieruchomości drogowych, które okazały się być niższe – nieruchomości pod zabudowę mieszkaniową przedział 33,54 zł. – 90,91 zł. za metr kwadratowy, natomiast nieruchomości drogowe przedział 17,18 zł – 56,12 zł. za metr kwadratowy.

Zatem za prawidłowe należało przyjąć zastosowanie § 36 ust. 1 rozporządzenia w celu dokonania wyceny przedmiotowej nieruchomości. Mając bowiem na uwadze treść tego przepisu, przy ustalaniu wartości rynkowej nieruchomości przejętej pod drogę publiczną, w wyniku przeprowadzonej analizy kształtowania się cen transakcyjnych nieruchomości mieszkaniowych i drogowych prawidłowym było zastosowanie zasady korzyści wobec wywłaszczanych.

W niniejszej sprawie biegły ustalił zbiór 12 transakcji sprzedaży prawa własności nieruchomości niezabudowanych, przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową, położonych na terenie gminy [...] obręb [...]. Biegły uwzględnił w szczególności trzy cechy wpływające na zróżnicowanie cen transakcyjnych; lokalizacja (40%), sąsiedztwo (30%), droga dojazdowa (30%). Dla wycenianych działek przyjęto do porównania trzy transakcje najbardziej podobne do wycenianych. Biegły poza operatem złożył do akt sprawy administracyjnej wyjaśnienia oraz poprawiony operat z [...] czerwca 2019 r.

Biegły zastosował podejście porównawcze, metodę porównywania parami, a dokonując analizy cech rynkowych porównywanych nieruchomości, wyodrębnił skalę cech porównawczych, a następnie określił kryteria oceny i odpowiednie współczynniki korygujące. Po uwzględnieniu czynników krygujących, biegły określił wartość rynkową nieruchomości na kwotę [...] zł.

Jeżeli chodzi o dobór w ww. operacie szacunkowym nieruchomości do porównania, to w ocenie Sądu, bezzasadny jest zarzut skargi dotyczący niewłaściwego doboru przez biegłego transakcji nieruchomościami podobnymi. Podkreślić należy, że organy dokonały szczegółowej analizy i oceny załączonego do akt sprawy operatu i złożonych wyjaśnień, które nie miały wpływu na wysokość ustalonego odszkodowania. Skarżący nie złożyli do akt sprawy kontroperatu, a w ocenie Sądu za prawidłowe należało zatem uznać stanowisko organu, że operat prawidłowo sporządzony przez rzeczoznawcę G. K. może stanowić podstawę do ustalenia odszkodowania w tej sprawie.

W konsekwencji, w ocenie Sądu prawidłowo w operacie szacunkowym, w zbiorze stanowiącym podstawę wyceny, ujęto transakcje nieruchomościami przeznaczonymi pod zabudowę mieszkaniową, w lokalizacji i otoczeniu podobnym do położenia i otoczenia wycenianych działek. Zatem nie można zgodzić się z zarzutem skarżących, że biegły w operacie nie uzasadnił przyjęcia takiego, a nie innego materiału porównawczego. Biegły, jak wskazano już wyżej, scharakteryzował nieruchomości podobne, wskazał jakie cechy rynkowe mają wpływ na wartość nieruchomości i poszczególnym cechom przypisał odpowiednie zakresy współczynników korygujących.

Zauważyć przy tym należy, że zgodnie z art. 154 ust. 1 u.g.n. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Rola organu administracji ogranicza się do oceny sporządzonej wyceny wyłącznie pod względem zachowania warunków formalnych. Organ nie może natomiast wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, a zatem nie może zamiast biegłego i wbrew jego opinii przyjąć, że wartość nieruchomości jest inna niż wyliczono w operacie szacunkowym. Organ administracji może natomiast, jest wręcz do tego obowiązany jako jedyny podmiot uprawniony do oceny dowodu, dążyć do wyjaśnienia czy operat nie zawiera błędów lub stwierdzeń nieodpowiadających rzeczywistemu stanowi rzeczy (por. np. wyrok NSA z 23 października 2014 r. sygn. akt I OSK 534/13, CBOSA).

Mając powyższe na uwadze, w ocenie Sądu, w niniejszej sprawie nie sposób doszukać się naruszenia przepisów prawa materialnego, w tym również tych powoływanych przez skarżącą, które skutkowałoby uchyleniem zaskarżonej decyzji, jak i poprzedzającej ją decyzji Wojewody [...] z [...] stycznia 2020 r. W sprawie nie naruszono także przepisów postępowania. Organy obu instancji wnikliwie i wszechstronnie rozpatrzyły bowiem stan faktyczny sprawy (art. 7 i art. 77 § 1 k.p.a.), szczegółowo wyjaśniły motywy, jakimi kierowały się przy jej rozstrzyganiu oraz uzasadniły swoje orzeczenia (art. 107 § 1 i 3 k.p.a.).

Sąd jednocześnie zwraca uwagę, że należy zgodzić się z organami, że ewentualne roszczenie o nabycie pozostałej części nieruchomości, która zdaniem skarżących nie nadaje się do prawidłowego wykorzystania na dotychczasowe cele (art.13 ust.3 specustawy) ma charakter cywilnoprawny i w tym zakresie organy nie mogły orzekać w toku niniejszego postepowania.

Mając powyższe na uwadze, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.), orzekł jak w sentencji.