Uzasadnienie
Minister Inwestycji i Rozwoju, po rozpatrzeniu odwołania D. C. i W. C., decyzją z [...] kwietnia 2019 r. nr [...] utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z [...] maja 2018 r. nr [...] orzekającą, w pkt 1 o ustaleniu odszkodowania w wysokości [...] zł na rzecz D. C. i W. C. z tytułu szkód powstałych na nieruchomości oznaczonej jako działki: nr [...] o pow. [...] ha oraz nr [...] o pow. [...] ha, obręb [...], gmina [...], zapisanej w księdze wieczystej nr [...], prowadzonej przez Sąd Rejonowy w [...] oraz zmniejszenia wartości ww. nieruchomości w wyniku realizacji inwestycji polegającej na budowie napowietrznej linii dwutorowej [...] kV relacji [...], od słupa nr [...] (z wyłączeniem tego słupa) do słupa nr [...], na terenie gmin [...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...], w pkt 2 o zobowiązaniu [...] S.A. do wypłaty ustalonego odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym niniejsza decyzja stanie się ostateczna.
Zaskarżona decyzja została wydana w następującym stanie sprawy.
Nieruchomość położona w obrębie [...], gmina [...], oznaczona jako działki nr [...] o pow. [...] ha i nr [...] o pow. [...] ha decyzją Wojewody [...] nr [...] z [...] czerwca 2009 r. nr [...] została przeznaczona na realizację inwestycji polegającej na budowie napowietrznej linii dwutorowej [...] kV relacji [...] od słupa nr [...] (z wyłączeniem tego słupa) do słupa nr [...], na terenie gmin: [...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...], w ramach przedsięwzięcia EURO 2012.
Mając na względzie ww. decyzję Wojewody [...] Starosta [...] decyzją z [...] marca 2010 r. nr [...] orzekł o ograniczeniu sposobu korzystania z części nieruchomości obejmującej obszar o pow. [...] ha w działce nr [...] i o pow. [...] ha w działce nr [...] przez zezwolenie Przedsiębiorstwu [...] Spółka Akcyjna na zajęcie ww. części nieruchomości w celu realizacji inwestycji celu publicznego poprzez zezwolenie na założenie i przeprowadzenie napowietrznej dwutorowej linii elektroenergetyczne] [...] kV relacji [...], po trasie istniejącej linii [...] kV [...] przeznaczonej do rozbiórki, w tym wybudowanie na nieruchomości słupa linii (słup nr [...]), podwieszenie napowietrznych przewodów linii w przęśle nr [...] - [...] - [...], z wyłączeniem światłowodów, a także funkcjonowanie linii po wybudowaniu.
Decyzją z [...] stycznia 2013 r. nr [...] Wojewoda [...] orzekł o ustaleniu odszkodowania na rzecz D. C. i W. C. w wysokości [...] zł z tytułu szkód powstałych na ww. nieruchomości oraz zmniejszenia jej wartości w wyniku realizacji przedmiotowej inwestycji oraz zobowiązał [...] S.A. do wypłaty odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o ustaleniu odszkodowania stanie się ostateczna.
Od powyższej decyzji odwołanie wnieśli W. C. Polskie [...] Postanowieniem z [...] grudnia 2013 r. nr [...] Minister Infrastruktury i Rozwoju stwierdził uchybienie terminu do złożenia odwołania przez [...] S.A.
Decyzją z [...] grudnia 2013 r. nr [...] Minister Infrastruktury i Rozwoju uchylił decyzję Wojewody [...] z [...] stycznia 2013 r. i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania przez organ I instancji.
Decyzją z [...] października 2014 r. nr [...] Wojewoda [...] orzekł o ustaleniu odszkodowania na rzecz D. C. i W. C. w wysokości [...] zł z tytułu szkód powstałych na nieruchomości oznaczonej jako działki nr [...] o pow. [...] ha i nr [...] o pow. [...] ha oraz zmniejszenia jej wartości w wyniku realizacji przedmiotowej inwestycji, a także zobowiązał [...] S.A. do wypłaty odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o ustaleniu odszkodowania stanie się ostateczna.
Od powyższej decyzji odwołanie wnieśli D. C. i W. C..
Decyzją z [...] października 2017 r. nr [...] Minister Infrastruktury i Budownictwa uchylił decyzję Wojewody [...] z [...] października 2014 r. i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji.
W wyniku ponownie przeprowadzonego postępowania decyzją z [...] maja 2018 r. nr [...] Wojewoda [...] orzekł o ustaleniu odszkodowania w wysokości [...] zł na rzecz D. C. i W. C. z tytułu szkód powstałych na przedmiotowej nieruchomości oraz zmniejszenia wartości ww. nieruchomości w wyniku realizacji przedmiotowej inwestycji, a także zobowiązał [...] S,A. do wypłaty ustalonego odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym niniejsza decyzja stanie się ostateczna.
Od powyższej decyzji odwołanie złożyli D. C. i W. C. wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji i orzeczenie w tym zakresie przez organ odwoławczy bądź uchylenie zaskarżonej decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia organowi l instancji. W odwołaniu wskazali, że nie zgadzają się z dokonaną przez organ l instancji oceną dowodu, jakim jest operat szacunkowy. Zwrócili też uwagę, że ustalone przez Wojewodę [...] odszkodowanie jest niższe w odniesieniu do poprzednio sporządzonego operatu szacunkowego, a różnica pomiędzy pierwszym operatem i ostatnim wynosi [...] zł, zatem istnieje konieczność przeprowadzenia postępowania mającego na celu uzyskanie operatu szacunkowego sporządzonego przez innego rzeczoznawcę, dający odpowiedź na pytanie, który z operatów jest prawidłowy.
Minister Inwestycji i Rozwoju decyzją z [...] kwietnia 2019 r. utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z [...] maja 2018 r. W uzasadnieniu organ wskazał, że podstawę materialnoprawną zaskarżonej decyzji stanowiły przepisy ustawy z dnia 7 września 2007 r. o przygotowaniu finałowego turnieju Mistrzostw Europy w Piłce Nożnej UEFA EURO 2012 (Dz.U. z 2017 r. poz. 1372) - dalej zwanej "specustawą" oraz ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2018 r. poz. 2204 ze zm.),- dalej zwanej "ugn", jak również akty wykonawcze wydane na mocy ww. ustawy.
Zgodnie z art. 25a ust. 1 specustawy, jeżeli z decyzji o pozwoleniu na budowę przedsięwzięcia Euro 2012 wynika obowiązek dokonania przebudowy istniejących urządzeń infrastruktury technicznej wojewoda, na wniosek spółki celowej lub innego właściwego podmiotu, może ograniczyć, w drodze decyzji, sposób korzystania z nieruchomości przez udzielenie zezwolenia na zakładanie i przeprowadzanie na nieruchomości ciągów drenażowych, przewodów i urządzeń służących do przesyłania płynów, pary, gazów i energii elektrycznej oraz urządzeń łączności publicznej i sygnalizacji, a także innych podziemnych, naziemnych lub nadziemnych obiektów i urządzeń niezbędnych do korzystania z tych przewodów i urządzeń, jeżeli właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości nie wyraża na to zgody. Przepisy art. 124 ust. 2-7 oraz art. 124a ugn stosuje się odpowiednio.
Stosownie do art. 124 ust. 1 ugn starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, może ograniczyć, w drodze decyzji, sposób korzystania z nieruchomości przez udzielenie zezwolenia na zakładanie i przeprowadzenie na nieruchomości ciągów drenażowych, przewodów i urządzeń służących do przesyłania lub dystrybucji płynów, paty, gazów i energii elektrycznej oraz urządzeń łączności publicznej i sygnalizacji, a także innych podziemnych, naziemnych lub nadziemnych obiektów i urządzeń niezbędnych do korzystania z tych przewodów i urządzeń, jeżeli właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości nie wyraża na to zgody. Ograniczenie to następuje zgodnie z planem miejscowym, a w przypadku braku planu, zgodnie z decyzją o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego.
Ponadto, zgodnie z art. 124 ust. 4 ugn, na osobie lub jednostce organizacyjnej występującej o zezwolenie ciąży obowiązek przywrócenia nieruchomości do stanu poprzedniego, niezwłocznie po założeniu lub przeprowadzeniu ciągów, przewodów i urządzeń, o których mowa w ust.
- 1. Jeżeli przywrócenie nieruchomości do stanu poprzedniego jest niemożliwe albo powoduje nadmierne trudności lub koszty, stosuje się odpowiednio przepis art. 128 ust.
- 4. Według art. 128 ust. 4 ugn odszkodowanie przysługuje również za szkody powstałe wskutek zdarzeń, o których mowa w art. 120 i 124-126. Odszkodowanie powinno odpowiadać wartości poniesionych szkód. Jeżeli wskutek tych zdarzeń zmniejszy się wartość nieruchomości, odszkodowanie powiększa się o kwotę odpowiadającą temu zmniejszeniu.
Odszkodowanie, o którym mowa w art. 128 ust. 4 ugn, zgodnie zarówno z orzecznictwem sądowym, jak i literaturą, oparte jest na zasadach wynikających z prawa cywilnego. Zastosowanie znajduje tu więc teoria różnicy, zgodnie z którą szkodą jest różnica pomiędzy stanem obecnym, a stanem hipotetycznym, tj. tym, który by istniał gdyby nie zdarzenie będące źródłem szkody oraz zasada pełnego odszkodowania. Niemniej jednak odszkodowanie powinno rekompensować jedynie te szkody, które pozostają w związku przyczynowym ze zdarzeniem je wywołującym.
Stosownie do § 43 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207 poz. 2109, ze zm.) – dalej zwanego "rozporządzeniem" przy określaniu wartości poniesionych szkód na nieruchomości, o których mowa w art. 128 ust. 4 ugn, uwzględnia się w szczególności stan zagospodarowania nieruchomości na dzień wydania decyzji odpowiednio o wywłaszczeniu, ograniczeniu sposobu korzystania albo zezwoleniu na czasowe zajęcie nieruchomości oraz stan zagospodarowania nieruchomości na dzień zakończenia działań uzasadniających wydanie tej decyzji utratę pożytków w okresie od dnia wydania decyzji do dnia zakończenia działań uzasadniających jej wydanie. Zgodnie z § 43 ust. 3 rozporządzenia przy określaniu zmniejszenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 128 ust. 4 ugn, uwzględnia się: 1) zmianę warunków korzystania z nieruchomości;
- 2) zmianę przydatności użytkowej nieruchomości;
- 3) trwałe ograniczenie w sposobie korzystania z nieruchomości;
- 4) skutki spowodowane obowiązkiem udostępnienia nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii ciągów, przewodów i urządzeń, o których mowa w art. 124 ust. 1 ugn.
Ustalenie odszkodowania następuje, zgodnie z art. 130 ust. 2 ugn, po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość powstałych szkód, którą zgodnie z art. 156 ust. 1 ugn stanowi operat szacunkowy.
Minister zauważył, że w niniejszej sprawie podstawę dla ustalenia wysokości odszkodowania z tytułu szkód powstałych na nieruchomości oznaczonej jako działki nr [...] o pow. [...] ha oraz nr [...] o pow. [...] ha, obręb [...], gmina [...] oraz zmniejszenia wartości ww. nieruchomości stanowił operat szacunkowy sporządzony [...] kwietnia 2018 r. przez rzeczoznawcę majątkowego P. L..
Operat szacunkowy jest jednym z dowodów w sprawie i, tak jak każdy inny dowód, podlega ocenie przez organ administracji, stosownie do art. 77 kpa. W szczególności na podstawie art. 80 kpa rozpoznając sprawę organ administracji ma prawo i obowiązek ocenić dowodową wartość złożonego operatu szacunkowego, zbadać, czy przedłożona opinia jest zupełna, logiczna i wiarygodna. Złożony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy winien spełniać nie tylko formalne wymogi takiego dokumentu określone w ugn i przepisach rangi wykonawczej, ale musi też opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanych nieruchomości.
Za daty istotne dla określenia zmniejszenia wartości nieruchomości i szkód tymczasowych biegły przyjął dzień [...] marca 2010 r. (data wydania decyzji o ograniczeniu sposobu korzystania z części nieruchomości) oraz dzień [...] sierpnia 2011 r. (data zakończenia robót budowlanych). Biegły ustalił, że nieruchomość jest położona we wsi [...], w sąsiedztwie terenów rolniczych. W otoczeniu nieruchomości znajduje się fragmentaryczna zabudowa zagrodowa wsi [...],[...] i [...]. Na dzień [...] marca 2010 r. działka nr [...] o pow. [...] m2 sklasyfikowana była jako grunty orne i łąki trwałe, natomiast działka nr [...] o pow. [...] m2 jako grunty orne.
Obszar ograniczonego sposobu korzystania z nieruchomości znajdował się na gruntach ornych i łąkach trwałych. Nieruchomość stanowiła tereny rolnicze - była użytkowana i zagospodarowana rolniczo. Nieruchomość była niezabudowana, bez uzbrojenia w sieci infrastruktury technicznej. Dostęp do nieruchomości odbywał się drogą publiczną gruntową. Przez nieruchomość przebiegała napowietrzna linia elektroenergetyczna [...] kV [...] o szerokości strefy ochronnej 2x35 m. Odległość pomiędzy zewnętrznymi przewodami roboczymi dolnymi wynosiła 17 m, a wysokość zawieszenia przewodów roboczych - od 9 m do 24 m.
Zgodnie ze stanem nieruchomości na dzień [...] sierpnia 2011 r. część nieruchomości, przez którą przebiegała inwestycja, stanowiła tereny użytkowane rolniczo. Linia elektroenergetyczna [...] kV [...] została rozebrana, a w jej miejscu przebiegała napowietrzna dwutorowa linia elektroenergetyczna [...] kV [...] o szerokości linii rozgraniczającej teren inwestycji 2x27 m. Odległość pomiędzy zewnętrznymi przewodami roboczymi dolnymi wynosiła 15 m, a wysokość zawieszenia przewodów roboczych - od 13 m do 27,5 m. Ponadto na działce nr [...] został zlokalizowany słup linii nr [...] o wymiarach 9,60x5,78 m.
Na podstawie zgromadzonej dokumentacji rzeczoznawca majątkowy przyjął, że na nieruchomości poczyniono szkody tymczasowe związane z naruszeniem gleby pracą ciężkiego sprzętu, co spowodowało konieczność rekultywacji pasa czasowego zajęcia i wpłynęło na obniżenie plonowania w tej części nieruchomości. Pas czasowego zajęcia wynosił łącznie [...] ha (w tym [...] ha na działce [...] i [...] ha na działce nr [...]).
Biegły wskazał, że na dzień [...] marca 2010 r. część nieruchomości była objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego dla inwestycji celu publicznego - budowy dwutorowej napowietrznej linii elektroenergetycznej [...] kV [...] zatwierdzonym uchwałą nr [...] Rady Miejskiej w [...] z dnia [...] sierpnia 2008 r. (Dz. U. Wojew. [...]. Nr 171, poz. 2851 z dnia 9 października 2008 r.). Zgodnie z ustaleniami planu miejscowego, w granicach objętych planem, czyli w pasie technologicznym projektowanej linii [...] kV nieruchomość była przeznaczona pod tereny rolne. Pozostała część nieruchomości była objęta Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy [...], zatwierdzonym uchwałą nr [...] Rady Miejskiej w [...] z [...] lutego 2002 r., zgodnie z którym stanowiła grunty orne o mniejszej przydatności dla rolnictwa, las oraz linię elektroenergetyczną [...] kV z pasem technologicznym.
Po przeanalizowaniu czynników, o których mowa w § 43 ust. 3 rozporządzenia, rzeczoznawca majątkowy ustalił, że na skutek realizacji inwestycji: a) nie zmieniły się warunki korzystania z nieruchomości, ponieważ strefa ograniczonego korzystania z części nieruchomości wyznaczona dla nowej linii mieści się w pasie technologicznym poprzednio zlokalizowanej linii elektroenergetycznej [...] kV. Warunki i sposób korzystania z tej części nieruchomości były uwarunkowane postanowieniami planu miejscowego z [...] sierpnia 2008 r. Wprowadzona dla nowej linii reglamentacja (np. w zakresie nasadzeń) dotyczyła także poprzedniej linii, b) nie nastąpiła zmiana przydatności użytkowej nieruchomości bowiem szerokość pasa technologicznego od linii [...] kV, wynikająca z decyzji [...] z [...] marca 2010 r. jest mniejsza niż szerokość związana z poprzednią linią, co w kontekście przeznaczenia przedmiotowej nieruchomości oraz dotychczasowego sposobu jej użytkowania nie powoduje pogorszenia indywidulanych jej cech, mogących mieć wpływ na zmniejszenie jej przydatności użytkowej (rolniczej), c) trwałe ograniczenie w sposobie korzystania z nieruchomości nastąpiło w zakresie lokalizacji słupa energetycznego na działce nr [...], co spowodowało trwale wyłączenie części gruntu z produkcji rolnej.
W związku z wybudowaniem samej linii [...] kV (bez słupów) nie wystąpiła szkoda w tym zakresie bowiem trwale ograniczenie wynikające z przekroczenia dopuszczalnych poziomów hałasu, natężeń pola elektrycznego i magnetycznego (szkoda środowiskowa) istniało wcześniej, d) w zakresie skutków spowodowanych obowiązkiem udostępnienia nieruchomości przedsiębiorstwu przesyłowemu nastąpiło zmniejszenie wartości rynkowej nieruchomości, ponieważ prawo własności nieruchomości zostaje obciążone prawem przedsiębiorstwa przesyłowego do korzystania z tej nieruchomości w obszarze ograniczonego sposobu korzystania.
Do określenia zmniejszenia wartości nieruchomości biegły zastosował model pośredni (parametryczny), zgodnie ze wzorem przedstawionym na str. 13 operatu szacunkowego. Podstawą szacunków tego zmniejszenia jest wartość rynkowa nieruchomości po uwzględnieniu wcześniejszego zmniejszenia wartości nieruchomości z tytułu funkcjonowania napowietrznej elektroenergetycznej linii jednotorowej [...] kV [...]. Do obliczeń biegły przyjął współczynniki obniżenia wartości nieruchomości (na skutek lokalizacji urządzenia w dokumentacji planistycznej na poziomie 0, a na skutek budowy linii elektroenergetycznej [...] kV na poziomie 0,15).
Skutek spowodowany obowiązkiem udostępnienia nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii ciągów, przewodów i urządzeń, o których mowa w art. 124 ust. 1 ugn, oszacowano przy założeniu współczynnika w wysokości 0,175.
Na potrzeby wyceny gruntu rolniczego (bez obciążeń) określono rynek nieruchomości gruntowych, niezabudowanych, przeznaczonych pod rolę, będących przedmiotem prawa własności, o powierzchniach powyżej 1 ha. Badaniem objęto obszar gminy [...]. W okresie od stycznia 2017 r. do kwietnia 2018 r. autor operatu wyłonił 16 transakcji. Ceny transakcyjne w tym segmencie, bez aktualizacji o trend czasowy, kształtowały się w przedziale od 0,42 zł/m2 do 10,94 zł/m2, przy średniej arytmetycznej cenie [...] zł/m2. Do ostatecznej wyceny przyjęto 11 transakcji nieruchomościami podobnymi do przedmiotu wyceny (tab. 2).
Wykorzystując metodę trendu liniowego rzeczoznawca przyjął średni miesięczny wzrost cen nieruchomości na poziomie 0,7% dla okresu od stycznia 2017 r. do kwietnia 2018 r. Wycenę gruntu przeprowadzono w podejściu porównawczym, metodą korygowania ceny średniej. Średnia cena nieruchomości podobnych wyniosła [...] zł/m2, zaś jednostkowa wartość rynkowa nieruchomości wyniosła [...] zł/m2.
Wartość szkody trwałej z tytułu lokalizacji słupa energetycznego nr [...] na działce [...] oszacowano w kwocie [...] zł, uwzględniając wymiary słupa, wartość utraconego dochodu z 1m2 gruntu z koszyka uprawy, koszt dodatkowej pracy sprzętu, średni koszt pracy ciągnika z osprzętem, stopę kapitalizacji i wartość współczynnika dla słupa.
Zmniejszenie wartości nieruchomości zostało określone w kwotach: [...] zł (działka nr [...]) i w [...] zł (działka nr [...]).
Ponadto biegły ustalił, że w związku z budową napowietrzne] elektroenergetycznej linii dwutorowej [...] kV [...] w okresie od [...] marca 2010 r. do [...] sierpnia 2011 r. na terenie o pow. [...] ha: została zniszczona uprawa pszenicy, nie można było prowadzić uprawy w okresie 1 sezonu agrotechnicznego, wystąpiła konieczność rekultywacji w związku z pracą ciężkiego sprzętu, a w okresie porekultywacyjnym obniżone zostało plonowanie terenu.
Wartość zniszczonych upraw została określona na podstawie danych Wielkopolskiego Ośrodka Doradztwa Rolniczego w [...]. Uwzględniając wartość pionu głównego, pionu pobocznego i kosztu pozyskania plonów wartość utraconej uprawy biegły wycenił szkodę na łączną kwotę [...] zł. Wartość szkód powstałych na skutek braku możliwości prowadzenia upraw w okresie prowadzenia robót budowlanych została określona w oparciu o średni dochód z upraw polowych i ogrodniczych, tj. średnią nadwyżkę bezpośrednią na podstawie danych WODR i ŁODR [...] (instytut specjalizujący się w kalkulacji produkcji ogrodniczej). Wyniosła ona łącznie [...] zł.
Szacując koszty rekultywacji gleby, biegły uwzględnił technologię prac rekultywacyjnych, normatywy i ceny pracy sprzętu mechanicznego, ceny składników niezbędnych do wykonania prawidłowej rekultywacji gruntów W oparciu o powyższe dane koszt rekultywacji wycenianej nieruchomości określono w łącznej kwocie [...] zł. Wartość szkód związanych z obniżeniem plonowania w okresie po rekultywacji w pasie zajęcia pod budowę oszacowano w oparciu o średni dochód z upraw polowych i ogrodniczych, okres dochodzenia gruntu do pełnych zdolności produkcyjnych skalkulowany na 5 lat i obniżenie plonów w poszczególnych latach. Wartość tej szkody wyniosła łącznie [...] zł.
Łączną wartość szkód tymczasowych powstałych na nieruchomości biegły określił w kwocie [...] zł (w tym [...] zł w działce nr [...] i w kwocie [...] zł w działce nr [...]).
Natomiast łączna wartość szkód trwałych i tymczasowych powstałych na przedmiotowej nieruchomości w związku z realizacją inwestycji publicznej została oszacowana na kwotę [...] zł.
Tak ustaloną kwotę Wojewoda [...] pomniejszył o wypłaconą już D. C. i W. C. kwotę odszkodowania w wysokości [...] zł, ze względu na zawarte przez skarżących porozumienie z inwestorem dotyczące kwoty odszkodowania za zniszczenia w uprawie pszenicy na obszarze [...] ha (wynikające z protokołu z oględzin nieruchomości spisanego [...] maja 2014 r.).
Przechodząc do oceny sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego P. L. operatu szacunkowego z [...] kwietnia 2018 r. Minister stwierdził, że został on wykonany w sposób prawidłowy, a tym samym mógł stanowić dowód na okoliczność ustalenia wysokości odszkodowania w niniejszej sprawie. Autor operatu szacunkowego zasadnie ustalił stan przedmiotowej nieruchomości na dzień [...] marca 2010 r. oraz stan jej zagospodarowania zarówno na dzień [...] marca 2010 r., jak i na dzień do [...] sierpnia 2011 r., który słusznie uznał za dzień zakończenia prac budowlanych. Biegły prawidłowo określił przeznaczenie rolne nieruchomości podlegającej ograniczeniu, opierając się na planie miejscowym zagospodarowania przestrzennego oraz studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Ponadto rzeczoznawca majątkowy dokonał wyczerpującego opisu stanu zagospodarowania i stanu techniczno- użytkowego nieruchomości, jak również zakresu szkód spowodowanych przedmiotowym ograniczeniem.
Dokonując analizy wpływu czynników zawartych w § 43 ust. 3 rozporządzenia na zmniejszenie wartości przedmiotowej nieruchomości, biegły wyczerpująco wyjaśnił, dlaczego wziął w tym zakresie pod uwagę jedynie skutki spowodowane obowiązkiem udostępnienia nieruchomości w celu wykonania czynności stanowiących przedmiot ograniczenia oraz fakt lokalizacji słupa energetycznego. Określając utratę wartości nieruchomości rzeczoznawca majątkowy uwzględnił podstawowe dane wycenianej nieruchomości i ustalił jednostkową wartość rynkową 1 m2 nieruchomości. W tym celu biegły przeanalizował rynek nieruchomości rolnych i wybrał 11 transakcji najbardziej podobnych do nieruchomości wycenianej. Autor operatu szacunkowego zastosował dopuszczalne prawem podejście oraz metodę wyceny, które w sposób zrozumiały i czytelny zdefiniował. W oparciu o ustaloną wartość rynkową 1 m2 i oszacowaną wartość szkody trwałej z tytułu lokalizacji słupa energetycznego biegły dokonał stosownych wyliczeń i określił kwotę zmniejszenia wartości przedmiotowej nieruchomości w pasie technologicznym o pow. [...] ha w działce nr [...] na [...] zł, zaś w pasie technologicznym o pow. [...] ha w działce nr [...] na [...] zł.
W ocenianym operacie szacunkowym również rzetelnie ustalone i oszacowane zostały szkody tymczasowe powstałe na nieruchomości. Dokonując wyceny tych szkód biegły wyjaśnił, że na jej wysokość składają się: szkoda z tytułu utraconej uprawy pszenicy, szkoda powstała na skutek braku możliwości prowadzenia upraw w okresie prowadzenia robót budowlanych, koszt rekultywacji biologiczno-chemicznej i szkoda z tytułu obniżenia plonowania w okresie po rekultywacji. Rzeczoznawca przedstawił treść poczynionych obliczeń oraz podstawy przyjętych w tym celu danych.
W świetle powyższego przedmiotowy operat szacunkowy jest kompletny i logiczny, spełnia warunki formalne, odpowiada powołanym wyżej przepisom prawa, a przy tym został oparty na prawidłowych i rzetelnych danych stanowiących podstawę oszacowania wartości nieruchomości oraz zawiera wyczerpujące uargumentowanie wynikających z niego wniosków.
Nie znajduje zatem uzasadnienia twierdzenie skarżących, że zachodzi potrzeba sporządzenia nowego operatu szacunkowego przez innego rzeczoznawcę. Tym bardziej, że skarżący nie wskazali jakichkolwiek konkretnych argumentów przemawiających za zakwestionowaniem prawidłowości sporządzonej wyceny i nie przedłożyli przeciwdowodu w postaci kontroperatu.
Minister zauważył, że strona w trybie art. 157 ust. 1 ugn może na każdym etapie postępowania odszkodowawczego zwrócić się do właściwej organizacji rzeczoznawców majątkowych z żądaniem oceny prawidłowości sporządzonego operatu szacunkowego. Tego w niniejszej sprawie nie uczyniono.
Zdaniem organu odwoławczego wyłącznym argumentem do podważenia prawidłowości operatu szacunkowego, nie może być fakt, że wynikająca z niego wartość jest niższa od kwot ustalonych w poprzednich operatach szacunkowych, które po pierwsze nie stanowiły podstawy ustalenia odszkodowania na obecnym etapie postępowania, a po wtóre utraciły swoją ważność, z uwagi na upływ czasu. Nie można również zgodzić się z twierdzeniem skarżącego, że w sytuacji gdy w aktach sprawy znajdują się opinie rzeczoznawców majątkowych prezentujące rozbieżności w ustalonej wartości nieruchomości organ prowadzący postępowanie powinien automatycznie powołać innego biegłego celem wydania nowej opinii lub oceny tych znajdujących się w aktach sprawy. Zarówno organ I instancji, jak i organ odwoławczy weryfikując poprawność ustalenia odszkodowania, poddał wnikliwej analizie operat szacunkowy z [...] kwietnia 2018 r. sporządzony przez P. L..
Wobec stwierdzenia prawidłowości operatu szacunkowego, na podstawie którego ustalono odszkodowanie, w ocenie organu odwoławczego nie zachodziła konieczność zlecenia ponownej opinii o wartości nieruchomości.
Minister zaznaczył, że zgodnie z art. 157 ust. 2 ugn sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego. Biorąc pod uwagę powyższe Minister uznał, że nie byłoby możliwe poddanie przedłożonych operatów szacunkowych ocenie innego rzeczoznawcy majątkowego, co sugerował skarżący. Co więcej, w kwestii różnic w ustalonych poprzednio kwotach odszkodowań za szkody powstałe na przedmiotowej nieruchomości oraz zmniejszenie jej wartości Minister podał, że operat szacunkowy z [...] września 2012 r. został zakwestionowany przez organ odwoławczy, ze względu na zastrzeżenia organu co do ustaleń rzeczoznawcy w zakresie obniżenia wartości nieruchomości i oszacowania szkód tymczasowych.
Od decyzji Ministra Inwestycji i Rozwoju z [...] kwietnia 2019 r. D. C. i W. C. wnieśli skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie. Zaskarżonej decyzji zarzucili w szczególności naruszenie przepisów postępowania: 1) art. 138 § 1 pkt 1 i 2 kpa;
- 2) art. 7, art. 11, art. 77 § 1 i art. 80 kpa. W związku z powyższym wnieśli o: 1) uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji Wojewody [...] z [...] maja 2019 r. obu w całości;
- 2) zasądzenie na rzecz strony skarżącej zwrotu kosztów postępowania, tym zwrotu kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych. W uzasadnieniu wskazali, że operat szacunkowy został sporządzony przez biegłego w sposób nieprawidłowy, niezgodny z obowiązującymi przepisami prawa, które są widoczne w sposobie określania wartości rynkowej nieruchomości. Ich zdaniem operat szacunkowy zawiera oczywiste błędy i nieścisłości. Organ I instancji dokonał niewystarczającej oceny operatu szacunkowego, przyjmując wszystkie poczynione wyliczenia za prawidłowe. W szczególności organ nie dokonał porównania sporządzonych wcześniej operatów szacunkowych, choć wskazywały one wyższe kwoty odszkodowania i to pomimo oczywistego wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego upływem czasu. Zdaniem skarżących budowa napowietrznej linii elektroenergetycznej [...] kV powoduje, że są oni trwale ograniczeni w sposobie korzystania z nieruchomości. Występuje przekroczenie natężenia pola elektromagnetycznego oraz poziomu hałasu. Lokalizacja słupa energetycznego wyłącza z produkcji rolnej określoną powierzchnię gruntu i znacznie utrudnia prace agrotechniczne. Ta uciążliwość winna być zrekompensowana odpowiednią wysokością odszkodowania.
W ocenie skarżących autor operatu nieprawidłowo określił wysokość zmniejszenia wartości nieruchomości oraz nieprawidłowo wycenił skutki spowodowane obowiązkiem udostępnienia nieruchomości w celu dokonywania napraw, czy usuwania awarii. Ustalona wadliwie wartość odszkodowania jest niższa, niż rzeczywista. Jest ona niższa nawet od wysokości odszkodowania ustalonej we wcześniejszych decyzjach wydanych w sprawie w 2013 r. ([...] zł) i 2014 r. ([...] zł). Takie działanie organu narusza art. 11, art. 77, art. 80 i art. 107 kpa.
W odpowiedzi na skargę Minister Inwestycji i Rozwoju wniósł o jej oddalenie i jednocześnie podtrzymał stanowisko prezentowane dotychczas w sprawie.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje.
Skarga nie była uzasadniona.
Istota sporu w niniejszej sprawie sprowadza się do tego, czy sporządzony na potrzeby niniejszej sprawy operat szacunkowy z [...] kwietnia 2018 r. przez rzeczoznawcę majątkowego P. L. miał walor wiarygodnej opinii biegłego w rozumieniu art. 84 § 1 kpa.
Sąd zwraca uwagę, że na etapie ustalania odszkodowania, w trybie art. 124 ust. 1 i art. 128 ust. 4 ugn w zw. z art. 25a ust. 1 specustawy, za skutki ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości oznaczonej jako działki nr [...] i [...], z powodu posadowienia na części tego gruntu napowietrznej linii elektroenergetycznej [...] kV, operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego stanowił podstawę do ustalenia wysokości odszkodowania za poniesione szkody i zmniejszenie się wartości nieruchomości (art. 24f specustawy w zw. z art. 128 ust. 4, art. 130 ust. 2 i art. 156 ust. 1 ugn).
Sąd podziela stanowisko Ministra Inwestycji i Rozwoju, że sporządzony w niniejszej sprawie operat szacunkowy dotyczący działek nr [...] i [...] położonych we wsi [...] stanowił wiarygodny dowód w sprawie i nie narusza wymogów określonych w przepisach prawa.
Nie budzi wątpliwości Sądu to, że w operacie szacunkowym prawidłowo określono cel i przedmiot i zakres wyceny.
Biegły wziął po uwagę stan faktyczny i prawny nieruchomości oraz przeznaczenie na dzień wydania przez organ I instancji decyzji o ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości, w szczególności z uwzględnieniem stanu zagospodarowania nieruchomości na dzień wydania decyzji o ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości oraz na dzień zakończenia działań uzasadniających wydanie tej decyzji (datę zakończenia robót budowlanych – [...] sierpnia 2011 r.), co było zgodne z art. 24f specustawy w zw. z art. 128 ust. 4 ugn oraz § 43 ust. 1 rozporządzenia.
Biegły dokonał oszacowania dwóch elementów składowych wynikających z art. 128 ust. 4 w zw. z art. 124 ust. 1 ugn i art. 25a ust. 1 specustawy, tj. stopnia zmniejszenia się wartości szacowanej nieruchomości oraz szkód powstałych na skutek ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości, biorąc pod uwagę kryteria wynikające z § 43 rozporządzenia.
Biegły wskazał, że nie wystąpiło zmniejszenie wartości nieruchomości na skutek zmiany warunków korzystania z nieruchomości (§ 43 ust. 3 pkt 1 rozporządzenia). Było to wynikiem tego, że strefa ograniczonego korzystania z części nieruchomości wynikająca z posadowienia napowietrznej linii elektroenergetycznej [...] kV nie zmieniła się, ponieważ mieściła się w pasie technologicznym poprzedniej inwestycji. Biegły wskazał, że zmiana warunków i sposób korzystania z nieruchomości była uwarunkowana przede wszystkim ograniczeniami wynikającymi z planu miejscowego z 2008 r., ograniczeniami w normach technicznych oraz przepisach odrębnych. Nowa linia nie spowodowała nowych utrudnień w korzystaniu z nieruchomości, w szczególności w zakresie reglamentacji w sadzeniu drzew.
Zdaniem biegłego nie nastąpiła też zmiana przydatności użytkowej nieruchomości (§ 43 ust. 3 pkt 2 rozporządzenia) w stosunku do wymogów wynikających z planu miejscowego (przeznaczenia nieruchomości) i dotychczasowego (przed decyzją z 2010 r.) sposobu jej użytkowania.
Jeżeli chodzi o trwałe ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości (§ 43 ust. 3 pkt 3 rozporządzenia) biegły wskazał, że zmniejszenie wartości nieruchomości nastąpiło jedynie w zakresie lokalizacji słupa energetycznego kratowego na działce [...], powodującego trwałe wyłączenie części gruntu z produkcji rolnej. Jego zdaniem szkody środowiskowe (przekroczenia norm hałasu, natężeń pól elektrycznych i magnetycznych) są takie same jak przy lokalizacji linii [...] kV.
Według rzeczoznawcy majątkowego nastąpiło też zmniejszenie wartości nieruchomości wskutek nałożenia obowiązku udostępnienia nieruchomości celem wykonania czynności, o których mowa w art. 124 ust. 6 ugn. Decyzja z 2010 r. zobowiązuje bowiem właścicieli nieruchomości do jej udostępnienia na potrzeby konserwacji i usuwania awarii linii elektroenergetycznej.
Mając na uwadze art. 154 ust. 1 ugn biegły wyjaśnił, że określenie zmniejszenia wartości nieruchomości na podstawie czynników rynkowych jest niemożliwe. W tej sytuacji biegły zastosował model pośredni (parametryczny) określenia stopnia zmniejszenia się wartości nieruchomości, biorąc pod uwagę zasady wynikające z utrwalonej praktyki zawodowej, która ma podstawę merytoryczną w Tymczasowej Nocie Interpretacyjnej – Zasady określania szkód spowodowanych budową infrastruktury podziemnej i naziemnej wraz z komentarzem. Biegły wskazał, że podstawą do szacunków zmniejszenia wartości nieruchomości z tytułu budowy linii [...] kV będzie jednostkowa wartość nieruchomości, po uwzględnieniu wcześniejszego zmniejszenia wartości nieruchomości z tytułu funkcjonowania napowietrznej linii [...] kV. Punktem wyjścia dla określenia zmniejszenia wartości nieruchomości w tym przypadku jest wartość rynkowa gruntu pomniejszona o szkodę lokalizacyjną i szkody z tytułu budowy starej linii [...] kV (§ 43 ust. 3 pkt 1-3 rozporządzenia), z wyłączeniem § 43 ust. 3 pkt 4 rozporządzenia i szkody spowodowanej posadowieniem słupa energetycznego, występujące w innym okresie, niż data wydania decyzji Starosty [...].
Określając wartość rynkową szacowanej nieruchomości biegły określił i przeanalizował rynek lokalny nieruchomości (gmina [...], powiat [...]), biorąc pod uwagę transakcje dotyczące 11 nieruchomości podobnych w rozumieniu art. 4 pkt 16 ugn (niezabudowanych, o przeznaczeniu rolniczym o pow. powyżej 1 ha dokonane w okresie od stycznia 2017 r. do kwietnia 2018 r., uwzględniając wzrost cen nieruchomości w badanym okresie na poziomie 0,70%.
Analiza gruntu pozwoliła na wycenę przedmiotowej nieruchomości w podejściu porównawczym metodą korygowania ceny średniej.
Biegły ustalił cechy cenotwórcze występujące na rynku nieruchomości podobnych i wagi tych cech (lokalizacja - 30%, przydatność rolnicza – 60%, powierzchnia – 10%).
Biegły określił wartość rynkową przedmiotowego gruntu bez obciążeń (infrastruktury elektroenergetycznej), co dało cenę [...] zł za 1m2, przy cenie średniej nieruchomości porównawczych [...] za 1m2.
Zmniejszenie wartości przedmiotowej nieruchomości określono na kwotę łączną [...] zł, z uwzględnieniem trwałej szkody z tytułu lokalizacji słupa energetycznego nr [...] ([...] zł).
W dalszej części wyceny biegły dokonał analizy i oceny szkód tymczasowych powstałych na nieruchomości (zniszczona uprawa pszenicy, brak możliwości prowadzenia uprawy w okresie 1 sezonu agrotechnicznego, a także konieczność rekultywacji terenu o pow. [...] m2 i obniżenie plonowania tego terenu), biorąc pod uwagę art. 135 ust. 7 ugn. Szkody tymczasowe oszacowano na kwotę łączną [...] zł.
Wartość zmniejszenia i szkód, o których mowa w art. 128 ust. 4 ugn dała kwotę łączną [...] zł.
Wobec tego, że właściciele nieruchomości zawarli porozumienie co do odszkodowania za zniszczenia w uprawie pszenicy na obszarze [...] ha i że odszkodowanie to zostało im wypłacone (protokół oględzin z [...] maja 2014 r.) organ I instancji ustalił odszkodowanie w kwocie [...] zł.
Zdaniem Sądu przedstawione w operacie szacunkowym określenie wartości rynkowej gruntu oraz wysokości szkód i zmniejszenia się wartości przedmiotowej nieruchomości uwzględniało istotne z punktu wyceny nieruchomości przepisy prawa, w szczególności zawarte w art. 4 pkt 16 i 17, art. 134 ust. 1-2, art. 135 ust. 7, art. 150 ust. 2, art. 151 ust. 1, art. 152, art. 153 ust. 1, art. 154 ust. 1 i 2 ugn oraz § 3 ust. 2, § 4 ust. 1, 2 i 4, § 43 rozporządzenia.
W ocenie Sądu sporządzona na użytek niniejszej sprawy wycena zawiera wszystkie elementy, o których mowa w § 55, § 56 ust. 1, 2, 4 i 5, § 57 ust. 1 rozporządzenia. Opinia o wartości nieruchomości jest wiarygodna, spójna, logiczna, należycie uzasadniona. Wycena ta była aktualna w momencie wydawania zaskarżonej decyzji (art. 156 ust. 3 ugn), a więc mogła służyć jako podstawa do ustalenia odszkodowania.
O sporządzeniu operatu szacunkowego został zawiadomiony pełnomocnik D. i W. C. 8 maja 2018 r., który zapoznał się z operatem szacunkowym (pismo pełnomocnika z 22 maja 2018 r.), lecz nie wniósł do niego merytorycznych zarzutów. Pełnomocnik skarżących, jak i sami skarżący nie byli obecni podczas oględzin nieruchomości dokonanych przez rzeczoznawcę majątkowego [...] marca 2018 r. (Załącznik nr 2 do operatu).
Odnosząc się do zarzutów skargi Sąd uznał je za niezasadne. Zarzuty jakie kierują skarżący przeciwko wycenie z [...] kwietnia 2018 r. koncentrują się na tym, że operat szacunkowy został sporządzony przez biegłego w sposób nieprawidłowy, niezgodny z obowiązującymi przepisami prawa, które są widoczne w sposobie określania wartości rynkowej nieruchomości. Ich zdaniem operat szacunkowy zawiera oczywiste błędy i nieścisłości. Organ I instancji dokonał niewystarczającej oceny operatu szacunkowego, przyjmując wszystkie poczynione wyliczenia za prawidłowe. W szczególności organ nie dokonał porównania sporządzonych wcześniej operatów szacunkowych, choć wskazywały one wyższe kwoty odszkodowania i to pomimo oczywistego wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego upływem czasu. Zdaniem skarżących budowa napowietrznej linii elektroenergetycznej [...] kV powoduje, że są oni trwale ograniczeni w sposobie korzystania z nieruchomości.
Występuje przekroczenie natężenia pola elektromagnetycznego oraz poziomu hałasu. Lokalizacja słupa energetycznego wyłącza z produkcji rolnej określoną powierzchnię gruntu i znacznie utrudnia prace agrotechniczne. Ta uciążliwość winna być zrekompensowana odpowiednią wysokością odszkodowania. Zdaniem skarżących autor operatu nieprawidłowo określił wysokość zmniejszenia wartości nieruchomości oraz nieprawidłowo wycenił skutki spowodowane obowiązkiem udostępnienia nieruchomości w celu dokonywania napraw, czy usuwania awarii. Ustalona wadliwie wartość odszkodowania jest niższa, niż rzeczywista. Jest ona niższa nawet od wysokości odszkodowania ustalonej we wcześniejszych decyzjach wydanych w sprawie w 2013 r. ([...] zł) i 2014 r. ([...] zł). Takie działanie organu narusza art. 11, art. 77, art. 80 i art. 107 kpa.
Zdaniem Sądu skarżący nie formułują konkretnych zarzutów pod adresem operatu szacunkowego z 2018 r. nie wskazują żadnych przepisów prawa będących podstawą sporządzenia wyceny, które – ich zdaniem – zostały naruszone. To uniemożliwia odniesienie się przez Sąd do ogólnikowo podnoszonych uchybień.
Jeżeli chodzi o to, że wysokość odszkodowania jest znacznie niższa, niż w poprzednich operatach szacunkowych Sąd zwraca uwagę, że sporządzone na wcześniejszym etapie postępowania administracyjnego operaty szacunkowe z 2012 r. i 2014 r. utraciły aktualność i wobec tego nie mogły być wykorzystane w niniejszym postępowaniu jako dowody w sprawie.
Odnosząc się do wskazywanej przez skarżących kwestii występowania natężenia pola elektroenergetycznego i poziomu hałasu Sąd zwraca uwagę, że biegły w operacie z 2018 r. odniósł się do tzw. szkody środowiskowej na str. 11 operatu szacunkowego wskazując, że poza lokalizacją słupa elektrycznego, przekroczenie dopuszczalnych natężeń pola elektrycznego i magnetycznego oraz poziomu hałasu nie zmieniło się w stosunku do tego wynikającego z posadowienia dotychczasowej linii elektorenergetycznej [...] kV.
Sąd zwraca uwagę, że rzeczoznawca majątkowy przy określaniu wartości nieruchomości na potrzeby ustalenia odszkodowania za wywłaszczenie uwzględnia fakt posadowienia na gruncie linii elektroenergetycznej w aspekcie wpływu tego elementu kreującego określony stan nieruchomości (art. 4 pkt 17 ugn w zw. z § 43 ust. 2 rozporządzenia) na jej wartość oraz wysokość zmniejszenia wartości nieruchomości, w tym szkody trwałej. Nie leży w jego gestii ocena wpływu emisji elektroenergetycznej generowanej przez urządzenie przesyłowe na środowisko lub życie i zdrowie ludzi.
Zdaniem Sądu w zaskarżonej decyzji Minister Inwestycji i Rozwoju dokonał analizy i oceny operatu szacunkowego będącego podstawą do ustalenia odszkodowania w aspekcie jego zgodności z właściwymi przepisami prawa, jak tego wymaga art. 75 § 1 kpa. Organ odwoławczy zasadnie uznał opinię biegłego za wiarygodny dowód w sprawie. Skarżący nie zdołali podważyć wartości dowodowej operatu szacunkowego z 2018 r. poprzez złożenie przeciwdowodu w postaci negatywnej oceny organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych (art. 157 ust. 1 ugn) lub choćby kontroperatu szacunkowego sporządzonego na własne zlecenie. Wobec tego Sąd uznał podnoszone w skardze zarzuty naruszenia prawa za nieskuteczne.
Biorąc powyższe pod uwagę Sąd na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.) orzekł, jak w sentencji.