Uzasadnienie
Minister Infrastruktury, decyzją z [...] lipca 2011 r. nr [...], utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z [...] listopada 2010 r. nr [...] orzekającą o wywłaszczeniu na rzecz Skarbu Państwa prawa własności nieruchomości położonej w gminie G., obrębie [...], oznaczonej w ewidencji gruntów jako działki nr [...] i [...], przeznaczonej pod budowę autostrady [...] dla odcinka II przebiegającego przez województwo [...] od m. W. do m. G. i ustaleniu odszkodowania na rzecz Agencji [...] w wysokości [...] zł.
Z ustaleń organu wynika, że decyzją z [...] października 2005 r. nr [...] Wojewoda [...] przeznaczył nieruchomość położoną w gminie G., obrębie [...], oznaczoną w ewidencji gruntów jako działki nr [...] o pow. [...] ha i nr [...] o pow. [...] ha pod budowę autostrady [...] dla odcinka II.
Nieruchomość ta stanowiła własność Agencji [...].
Pismem z 13 października 2006 r., uzupełnionym pismem z 7 grudnia 2006 r. Generalny Dyrektor Dróg Krajowych i Autostrad złożył Agencji [...] ofertę nabycia przedmiotowej nieruchomości.
Wnioskiem z 28 lutego 2007 r. Generalny Dyrektor Dróg Krajowych i Autostrad wystąpił do Wojewody [...] o wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego, wskazując na brak zgody właściciela na sprzedaż gruntu.
Pismem z 16 lipca 2007 r. Wojewoda [...] wyznaczył stronom ostateczny termin na zawarcie umowy przeniesienia własności w/w nieruchomości w terminie 30 dni od otrzymania w/w pisma.
Pismem z 21 marca 2008 r. Wojewoda [...], wobec bezskutecznego upływu terminu do zawarcia umowy, zawiadomił strony o wszczęciu postępowania w sprawie wywłaszczenia przedmiotowej nieruchomości.
W dniu 13 lipca 2010 r. w siedzibie [...] Urzędu Wojewódzkiego w W. odbyła się rozprawa wywłaszczeniowo-odszkodowawcza z udziałem rzeczoznawcy majątkowego. Na rozprawę nie stawiła się strona skarżąca, motywując to chorobą jednego z członków zarządu spółki. Prowadzący rozprawę nie uznał nieobecności strony za usprawiedliwioną i stosownie do art. 94 § 1 kpa przeprowadził rozprawę.
Mając na uwadze powyższe organ uznał, iż postępowanie w sprawie wywłaszczenia w/w nieruchomości przeprowadzone zostało prawidłowo. Kwestię sporną stanowi wysokość ustalonego odszkodowania za dokonane wywłaszczenie.
Zgodnie z art. 18 ust. 1 ustawy z 10 kwietnia 2003 r. wysokość odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość ustala się według jej stanu na dzień wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji drogi i według jej wartości rynkowej w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu nieruchomości. Stosownie do treści art. 18 ust. 2 ustawy z 10 kwietnia 2003 r. wartość nieruchomości określają rzeczoznawcy majątkowi, o których mowa w ustawie o gospodarce nieruchomościami.
W niniejszej sprawie podstawę dla ustalenia odszkodowania za dokonane wywłaszczenie stanowił operat szacunkowy sporządzony na zlecenie Wojewody [...] w dniu 12 października 2010 r. przez rzeczoznawcę majątkowego J.K. Rzeczoznawca majątkowy wyceniając grunt, zastosował podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Rzeczoznawca majątkowy dokonał analizy 11 transakcji sprzedaży nieruchomości niezabudowanych, dokonanych w okresie od marca 2008 r. do maja 2009 r., użytkowanych rolniczo i przeznaczonych pod drogi publiczne. Biegły wyjaśnił, iż część transakcji wykracza wprawdzie poza dwuletni okres od daty wyceny, jednak zostały uwzględnione w próbce porównawczej ze względu na fakt, że oddają one poziom cen na rynku lokalnym. Ostatecznie wartość szacowanej nieruchomości ustalono na kwotę [...] zł i w oparciu o tę kwotę Wojewoda [...] ustalił odszkodowanie.
W ocenie organu odwoławczego operat o wartości przedmiotowej nieruchomości został sporządzony zgodnie z obowiązującymi w tej materii przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami i Rzporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r., a odszkodowanie przyznane stronie zostało prawidłowo ustalone przez organ wojewódzki.
Odnosząc się do operatu szacunkowego z 8 sierpnia 2010 r. nadesłanego wraz z odwołaniem strony, organ stwierdził, iż załączony do odwołania operat szacunkowy nie może stanowić podstawy do ustalenia odszkodowania z powodu uwzględnienia w próbce porównawczej transakcji wykraczających poza dopuszczalny dwuletni okres od dnia jego sporządzenia (str. 15 w/w operatu, m.in. transakcje nr 6, nr 7, nr 8, nr 9, nr 12, nr 13, nr 32), zaś autor operatu nie zamieścił stosownego uzasadnienia przy wyborze tego zestawienia transakcji.
Agencja [...] w skardze na decyzję Ministra Infrastruktury zarzuciła zaskarżonej decyzji:
- 1. naruszenie przepisów postępowania administracyjnego, to jest art. 2, 7, 8, 10, 75, 77 § 1, 81, 107 § 3, 138 kpa i art. 118 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami poprzez pozbawienie strony udziału w postępowaniu, naruszenie przepisów postępowania dowodowego, naruszenie zasady wszechstronnego zebrania materiału dowodowego i wszechstronnej oceny materiału dowodowego,
- 2. naruszenie przepisów art. 18 ust. 1 ustawy z 10.04.2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg krajowych, art. art. 151, 152, 153, 154 i 155 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz przepisu § 4 i § 36 Rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego poprzez niewłaściwą wykładnię i niewłaściwe zastosowanie tych przepisów i przyjęcie ustaleń na podstawie operatu szacunkowego zamiennego, sporządzonego niezgodnie z wymienionymi przepisami oraz ustalającym wartość nieruchomości na dzień inny niż dzień wydania decyzji.
Z uwagi na powyższe zarzuty skarżący wniósł o uchylenie w całości zaskarżonej decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Ministrowi Infrastruktury oraz o zasądzenie kosztów postępowania sądowego.
W odpowiedzi na skargę Minister Infrastruktury wniósł o jej oddalenie i podtrzymał stanowisko zawarte w zaskarżonej decyzji.
Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje
Skarga częściowo zasługuje na uwzględnienie, gdyż zaskarżona decyzja jak i poprzedzająca ją decyzja Wojewody [...] w części orzekającej o odszkodowaniu na rzecz skarżącej za wywłaszczoną nieruchomość, naruszają prawo w stopniu uzasadniającym ich uchylenie.
Należy podnieść, że zaskarżona decyzja jak i utrzymana nią w mocy decyzja organu I instancji w części w jakiej rozstrzygają o wywłaszczeniu objętej nimi nieruchomości, stanowiącej poprzednio własność skarżącej są zgodne z prawem. Organy nie naruszyły mających zastosowanie, w tym zakresie przepisów ustawy z 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg krajowych w brzmieniu obowiązującym przed nowelizacją ustawy z 18.10.2006 r. o zmianie ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg krajowych i autostrad oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2006 r. Nr 220, poz. 1601) oraz przepisów ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Nie doszło także do naruszenia przepisów postępowania administracyjnego, a szczególnie dotyczących udziału strony w tym postępowaniu. W postępowaniu przed organem I instancji została wyznaczona rozprawa administracyjna z udziałem rzeczoznawcy majątkowego, o której strony zostały powiadomione prawidłowo.
Rozprawa wyznaczona na 15 czerwca 2010 r. została na wniosek skarżącej spółki odroczona do dnia 13 lipca 2010 r. Na rozprawę w dniu 13 lipca 2010 r. w imieniu skarżącej spółki nikt się nie stawił, mimo prawidłowego powiadomienia. Nie było więc żadnych przeszkód do jej przeprowadzenia. Wprawdzie pismem z 12 lipca 2010 r. skarżąca ponownie wniosła o odroczenie rozprawy ale pismo to zostało podpisane przez osobę, która nie była uprawniona do reprezentowania skarżącej spółki, na co wskazuje odpis z Krajowego Rejestru Sądowego. Złożenie więc przez tę osobę oświadczenia woli co do wniosku o odroczenie rozprawy nie miało żadnego prawnego znaczenia, nie wnikając w to czy powołane powody odroczenia mogły uzasadniać kolejne odroczenie rozprawy.
Należy więc uznać, że w zakresie wywłaszczenia nieruchomości opisanej w decyzji, zaskarżona decyzja jest zgodna z prawem i skarga w tej części podlega oddaleniu.
W rozpoznawanej sprawie organ I instancji ustalił odszkodowanie za wywłaszczoną nieruchomość na podstawie wartości nieruchomości określonej przez rzeczoznawcę majątkowego J.K. w sporządzonym przez niego operacie szacunkowym z 12 października 2010 r. nazwanym "operatem szacunkowym zamiennym". Skarżąca spółka w toku całego postępowania kwestionowała wycenę nieruchomości wskazaną w tym operacie szacunkowym na kwotę [...] zł. Do odwołania załączyła operat szacunkowy sporządzony na jej zlecenie przez rzeczoznawcę majątkowego A.G. w sierpniu 2010 r. W tym operacie wartość wywłaszczonej nieruchomości została wskazana na kwotę [...] zł a więc o [...] zł więcej niż orzeczona w decyzji wysokość odszkodowania.
Zarówno operat sporządzony na zlecenie organu jak i na zlecenie strony stanowią dowody w sprawie i obowiązkiem organu jest dokonanie oceny tych dowodów zgodnie z zasadami wyrażonymi w art. 77 § 1 kpa i art. 80 kpa. Dokonana ocena tych dowodów przez organ odwoławczy pozostaje w sprzeczności z powołanymi zasadami i prowadzi do wniosku, że organ dokonał tej oceny w sposób dowolny a co podważa prawidłowość ustalenia przyjętej przez organy wysokości orzeczonego na rzecz skarżącej odszkodowania.
Standardy wyceny nieruchomości przez rzeczoznawców majątkowych umownie przyjmują, by transakcje porównawcze nie przekraczały swym terminem okresu dwu lat w stosunku do daty wykonania operatu.
W operacie z 12.10.2010 r. rzeczoznawca J. K. przyjął do porównania 11 transakcji, z których trzy – pod poz. Lp.1, 4 i 10 przekraczają umowny okres dwu lat w stosunku do daty wykonania operatu (str. 10 operatu). Rzeczoznawca miał tego świadomość, bo podnosi to w swojej opinii, jednakże z uwagi na zakres zlecenia jakie otrzymał od organu "nie czuł się zobowiązany" jak to stwierdził na str. 10 operatu do wykonania dodatkowego operatu z uwzględnieniem transakcji tylko z terminami, nie przekraczającymi tego okresu dwu lat.
W opinii sporządzonej na zlecenie skarżącej przez rzeczoznawcę A.G., także wśród transakcji przyjętych do porównania znajdują się takie, które przekraczają ów termin dwu lat – wśród 22 transakcji są to transakcje z poz. Lp. 4, 5, 6, 7 w tabeli nr 2 na str. 17 operatu.
Organ odwoławczy uznał, że to, iż w operacie złożonym przez skarżącą spółkę w próbce porównawczej są transakcje wykraczające poza dopuszczalny dwuletni okres od dnia sporządzenia operatu, powoduje, że operat ten nie może stanowić podstawy do ustalenia odszkodowania. Natomiast taka sama nieprawidłowość w operacie sporządzonym na zlecenie organu nie dyskwalifikuje w ocenie organu odwoławczego tego operatu jako podstawy do ustalenia należnego odszkodowania. Przykładanie tak różnej miary do oceny dowodów dotkniętych tą samą nieprawidłowością w zależności od tego kto te dowody przedstawia powoduje, że takiej oceny nie można uznać za obiektywną, rzetelną i budzącą zaufanie. Taka ocena przedmiotowych dowodów przez organ odwoławczy nie prowadzi także do wyjaśnienia czy operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego J.K., przyjęty przez organ do ustalenia odszkodowania, a kwestionowany przez stronę na rzecz, której to odszkodowanie zostało ustalone, mógł stanowić podstawę ustalenia tego odszkodowania, a w konsekwencji nie pozwala na ocenę, czy ustalone w decyzji odszkodowanie odpowiada wartości rynkowej wywłaszczonej nieruchomości.
Z powyższych względów należy uznać, że zaskarżona decyzja zapadła z naruszeniem art. 7, 77 § 1 i art. 80 kpa, zaś decyzje obu instancji naruszają art. 18 ust. 1 ustawy z 10.04.2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg krajowych – oczywiście tylko w częściach orzekających o odszkodowaniu. Uzasadnia to uchylenie decyzji organów obu instancji w tej części celem ponownego wykonania wyceny wartości rynkowej wywłaszczonej nieruchomości i ustalenia wysokości odszkodowania w sposób zgodny z obowiązującymi w tym zakresie przepisami prawa.
Z powyższych względów Sąd na zasadzie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c, art. 152 i art. 151 oraz art. 206 ustawy – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi orzekł jak w sentencji wyroku.