Uzasadnienie
Zaskarżoną decyzją, nr [...] z dnia [...] grudnia 2002 r. Prezes Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast, po rozpoznaniu wniosku J. K. o ponowne rozpatrzenie sprawy zakończonej decyzją Prezesa Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast, nr [...] z dnia [...] lutego 2002 r., utrzymał w mocy swoją decyzję orzekającą o odmowie nadania J. K. licencji zawodowej w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami.
W uzasadnieniu decyzji organ wskazał, że J. K. wystąpił z wnioskiem o nadanie licencji zawodowej w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami na podstawie art. 232 ust 1 pkt. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543 ze zm.).
W dniu [...] listopada 2001 r. Państwowa Komisja Kwalifikacyjna do spraw uprawnień i licencji zawodowych w oparciu o złożone przy wniosku dokumenty, przeprowadziła postępowanie kwalifikacyjne, które zakończyło się wynikiem negatywnym.
Na podstawie negatywnej opinii Państwowej Komisji Kwalifikacyjnej Prezes Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast decyzją nr [...] z dnia [...] lutego 2002 r. orzekł o odmowie nadania J. K. licencji zawodowej w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami.
Pismem z dnia [...] lutego 2002 r., wnioskodawca wystąpił o ponowne rozpatrzenie sprawy. Wskazał na brak oceny poszczególnych dowodów przedstawionych przy wniosku, tj. zaświadczenia o wpisie do ewidencji działalności gospodarczej, opinii notariusza M. A. z dnia [...] października 2001 r., oraz kopii dyplomu z [...] lutego 1986 r.
Pismem z dnia [...] kwietnia 2002 r., J. K. został poinformowany o wyznaczeniu terminu i miejsca postępowania kwalifikacyjnego na [...] i [...] maja i jednocześnie powiadomiony o możliwości uzupełnienia wniosku dowodami prowadzenia działalności w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami przed dniem 1 stycznia 1998 r.
Państwowa Komisja Kwalifikacyjna rozpatrując ponownie wniosek J. K. w postępowaniu kwalifikacyjnym w dniu [...] maja 2002 r., po zbadaniu całego zebranego w sprawie materiału dowodowego stwierdziła, że J. K. nie przedstawił opisu praktyki zawodowej. Występując o ponowne rozpatrzenie wniosku o nadanie licencji zawodowej zainteresowany przedstawił jako dowody w sprawie, kserokopie dokumentów przedłożonych uprzednio, podczas postępowania zakończonego decyzją z [...] lutego 2002 r.
Organ wskazał, że wnioskodawca dowodząc wykonywania czynności pośrednictwa w okresie ponad pięciu lat przed dniem 1 stycznia 1998 r., przedłożył zaświadczenie Prezydenta Miasta K. o wpisie do ewidencji działalności gospodarczej nr ewid. [...] z dnia [...] sierpnia 1999 r., które w części dotyczącej określenia przedmiotu działalności gospodarczej oprócz handlu obwoźnego, usług biurowych, hotelarskich, działalności gastronomicznej, usługowej i produkcyjnej, agencji handlowej, eksportu i importu towarów przewiduje także możliwość prowadzenia pośrednictwa mieszkaniowego. Przedstawił także dwa oświadczenia z dnia [...] października 2001 r. G. K. i A. B, z których wynika, że nabyli nieruchomość za pośrednictwem wnioskodawcy.
Biorąc pod uwagę opinię z dnia [...] października 2001 r. notariusza M. A, Komisja uznała te oświadczenie za dowód w sprawie i stwierdziła, że dowodzą one wykonywania przez wnioskodawcę czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami przez 2 lata 6 miesięcy 15 dni.
Odnośnie zaświadczenia z [...] Spółdzielni Mieszkaniowej, z którego wynika, że J. K. był zatrudniony w Spółdzielni od [...] maja 1976 r. na stanowisku starszego inspektora, a następnie zastępcy (p.o.) kierownika administracji, Komisja Kwalifikacyjna stwierdziła, że dowodzi ono współuczestnictwa zainteresowanego w zarządzaniu majątkiem powierzonym i nie stanowi dowodu w sprawie, gdyż czynności wykonywane przez stronę nie noszą znamion pośrednictwa określonego przepisem art. 180 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Osoba pośrednika musi być bowiem całkowicie niezależna od stron transakcji, działać w oparciu o umowę pośrednictwa zawartą na piśmie pod rygorem nieważności określającą oprócz jej przedmiotu również wynagrodzenie prowizyjne pośrednika.
Organ wskazał także, że brak przesłanek określonych w art. 180 ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowiło również podstawę nie uznania przez Państwową Komisję Kwalifikacyjną za dowód w sprawie umowy najmu zawartej w dniu [...] lutego 1996 r. pomiędzy J. K. jako najemcą, a Zarządcą [...] "[...]" w K. jako wynajmującym oraz dokumentów odnoszących się do okresu po 31 grudnia 1997 r., tj. po określonym ustawowo terminie.
Państwowa Komisja Kwalifikacyjna stwierdziła, że wykonywane przez zainteresowanego czynności przez 2 lala 6 miesięcy 15 dni kwalifikują się do uznania ich jako działalność w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami i wobec wystąpienia przesłanki art. 232 ust 1 pkt. 2 zwolniła
J. K. z obowiązku ukończenia kursu kwalifikacyjnego oraz odbycia praktyki zawodowej.
Jednocześnie Komisja Kwalifikacyjna stwierdziła, że wnioskodawca nie udokumentował faktu prowadzenia działalności w zakresie pośrednictwa nieruchomościami w okresie dłuższym niż 5 lat przed dniem 1 stycznia 1998 r. i nie zwolniła J. K. z obowiązku złożenia egzaminu.
Na powyższą decyzję skargę do Naczelnego Sądu Administracyjnego w terminie złożył J. K. Wniósł on o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz decyzji ją poprzedzającej. Wskazał, że zaskarżona decyzja nie jest właściwa, gdyż nie zostały wnikliwie rozpatrzone wszystkie dowody w sprawie. Podniósł, że Prezes Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast nie rozpatrzył wnikliwie złożonych przez niego dokumentów i z niewiadomych przyczyn uwzględnił tylko część okresu zaliczanego do praktyki w zakresie obrotu nieruchomościami, tj. wyszczególnionych w opinii Kancelarii Notarialnej z dnia [...] października 2001 r. w wymiarze 2 lata, 6 miesięcy i 15 dni podczas, gdyż z tej opinii wynika okres praktyki 3 lata i 9 miesięcy.
Wskazał, że z zaświadczenia z Urzędu Gminy [...] z dnia [...] października 2001 r. wynika okres praktyki 3 lata i 2 miesiące, tj. od dnia 15 listopada 1992 r. do 30 grudnia 1995 r., a z zaświadczenia [...] Spółdzielni Mieszkaniowej z dnia [...] maja 2002 r. wynika okres od 1 czerwca 1991 r. do 31 grudnia 1996 r., tj. 5 lat. Ponadto wskazał, że Prezes Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast negatywnie ocenił zaświadczenie z dnia [...] sierpnia 1990 r. [...] Spółdzielni Mieszkaniowej, z którego wynika staż 14 lat praktyki w gospodarce mieszkaniowej, a w tym okresie pracował w ramach prowadzonej działalności gospodarczej przez 5 lat w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, co wynika z zaświadczenia z [...] Spółdzielni Mieszkaniowej.
W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie. W uzasadnieniu wskazał, że postawione przez skarżącego zarzuty nie znajdują uzasadnienia w dokumentacji wniosku. Postępowanie kwalifikacyjne przeprowadzone w dniu [...] maja 2002 r. wykazało, że J. K. faktycznie wykonywał działalność w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami przez 2 lata 6 miesięcy i 15 dni, co znalazło odzwierciedlenie w uzasadnieniu decyzji z dnia [...] grudnia 2002 r. Państwowa Komisja Kwalifikacyjna nie uznała, wykonywanego przez zainteresowanego podczas pracy w [...] Spółdzielni Mieszkaniowej, nadzoru nad pracami ogólnobudowlanymi oraz instalacjami w zakresie centralnego ogrzewania, wodno-kanalizacyjnymi i gazowymi za działalność w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, określoną przepisami art. 180 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Organ podniósł, że obydwa postępowania kwalifikacyjne dowiodły, że J. K. nie wykonywał działalności w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami w okresie ponad 5 lat przed 1 stycznia 1998 r., a tym samym nie została spełniona przesłanka określona przepisem art. 232 ust 1 pkt 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, który zgodnie z treścią art. 97 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Przepisy wprowadzające ustawę – Prawo o ustroju sądów administracyjnych i ustawę – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1271 ze zm.), stał się właściwy do rozpoznania niniejszej sprawy zważył, co następuje:
Sądy administracyjne dokonują kontroli działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem.
Zaskarżona decyzja nie narusza prawa.
Istota niniejszej spraw sprowadza się do ustalenia, czy działalność wykonywana przez skarżącego może być uznana za pośrednictwo w obrocie nieruchomościami i czy działalność ta była wykonywana przez okres dłuższy niż 5 lat przed dniem wejścia w życie ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, do dnia wejścia w życie wyżej powołanej ustawy pośrednicy obrotu nieruchomościami nie mieli obowiązku posiadania uprawnień do wykonywania tego zawodu.
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami poddała działalność pośrednictwa określonym rygorom prawnym oraz wskazała, że pośrednikiem w obrocie nieruchomościami jest osoba fizyczna posiadająca licencję zawodową (art. 179 § 2). Warunki zdobycia licencji określa przepis art. 182 ustawy. Osoby, które wykonywały praktykę w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami przez okres dłuższy niż 5 lat przed wejściem w życie ustawy, mogą ubiegać się o nadanie licencji bez odbycia praktyki i złożenia egzaminu (art. 232 ust 1 pkt 3).
Zważyć jednakże należy, że uzyskanie uprawnień do wykonywania działalności w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, w trybie art. 232 ust 1 pkt 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami obliguje wykazanie przez wnioskodawcę, że jego dotychczasowa działalność odpowiadała definicji pośrednictwa określonej w przepisach tej ustawy. Nie może być bowiem żadnej różnicy pomiędzy statusem osoby wykonującej działalność w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami przed dniem wejścia w życie ustawy i po tej dacie. Zarówno osoby zamierzające podjąć taką działalność będą musiały prowadzić ją zgodnie z definicjami określonymi w ustawie, wobec czego działalność osób, które ubiegają się o nadanie uprawnień w trybie art. 232 ust 1 ustawy, też muszą odpowiadać pojęciom ustawowym.
Definicję pośrednictwa określa art. 180 ust 1 ustawy. Stanowi ona, że pośrednictwo polega na zawodowym wykonywaniu czynności zmierzających do zawarcia umów określonych szczegółowo w tym przepisie. Ustęp 2 tego przepisu wymaga wykonywania czynności pośrednictwa osobiście lub przy pomocy innych osób, lecz pod nadzorem pośrednika, ponosząc za ich czynności odpowiedzialność zawodową, a ust 3 wymaga, aby zakres czynności określała umowa na piśmie. Umowa pośrednictwa jest odpłatna (art. 180 ust 4 ustawy). Z przepisów tych jednoznacznie wynika, że działalność pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, odpowiadająca tym kryteriom prowadzona przed wejściem w życie ustawy może być uznana za pośrednictwo w obrocie nieruchomościami.
Odnosząc te wywody na grunt niniejszej sprawy wskazać należy, że Państwowa Komisja Kwalifikacyjna, która na mocy art. 191 ust 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami przeprowadziła postępowanie kwalifikacyjne prawidłowo uznała, że praca w [...] Spółdzielni Mieszkaniowej nie nosi znamion pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, gdyż wykonując czynności skarżący, jako pracownik Spółdzielni nie działał samodzielnie, a za pracę otrzymywał wynagrodzenie z tytułu umowy o pracę, a nie umowy pośrednictwa. Nie ponosił też osobistej odpowiedzialności wobec kontrahentów Spółdzielni za ewentualnie wyrządzone szkody.
Komisja prawidłowo uznała, że samo zaświadczenie o wpisie do ewidencji działalności gospodarczej bez wykazania dokumentami faktycznie wykonywanych czynności w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, np. w postaci umów o pośrednictwo, rachunków z tytułu wynagrodzenia za czynności pośrednictwa, jest niewystarczające dla uznania faktycznego wykonywania czynności pośrednictwa w rozumieniu art. 180 ustawy o gospodarce nieruchomościami.
Dotyczy to również zaświadczenia z Urzędu Gminy [...] z dnia [...] października 2001 r., zaświadczenia [...] Spółdzielni Mieszkaniowej z dnia [...] maja 2002 r. oraz oświadczenia G. K. i A. B. Odnośnie zaświadczenia notariusza M. A. z dnia [...] października 2001 r., to wynika z niego, że skarżący współpracował z jej kancelarią jako pośrednik od dnia 1 kwietnia 1994 r., tj. przez okres 3 lat i 9 miesięcy (do dnia wejścia w życie ustawy), a nie przez okres 2 lat, 6 miesięcy i 15 dni, jak przyjęła Komisja i organy administracji. Jednakże podnieść należy, że ta nieścisłość nie ma wpływu na merytoryczną treść orzeczenia.
W związku z negatywnym wynikiem postępowania kwalifikacyjnego Prezes Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast nie naruszył prawa przy wydaniu zaskarżonej decyzji.
Mając na uwadze wszystkie omówione wyżej okoliczności orzeczono jak w wyroku z mocy art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270).