Uzasadnienie
Minister Rozwoju decyzją z dnia [...] grudnia 2019 r., po rozpatrzeniu odwołania GDDKiA, uchylił w całości w decyzję Wojewody [...] z dnia [...] października 2018 r. nr [...] ustalającą wysokość odszkodowania za nieruchomość przejętą na rzecz Skarbu Państwa, przeznaczoną pod budowę drogi ekspresowej [...] i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji.
Z uzasadnienia zaskarżonej decyzji wynika, że decyzją Wojewody z dnia [...] maja 2018 r. nr [...] nieruchomość położona w miejscowości C., gmina K., oznaczona jako działka nr [...] o powierzchni [...] ha, została przeznaczona pod budowę drogi ekspresowej [...]. Decyzja ta stała się ostateczna w dniu [...] czerwca 2018 r. W tej sytuacji Wojewoda decyzją z dnia [...] października 2018 r. nr [...], na podstawie art. 12 ust. 4a, ust. 4f i ust. 5 oraz art. 18 i art. 23 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (t.j. z 2018 r. Dz. U. poz.1474, powoływanej dalej jako specustawa drogowa), ustalił wysokość odszkodowania za przedmiotową nieruchomość przejętą na rzecz Skarbu Państwa, będącą dotychczasową własnością małżonków E. T. i S. T. Nie zgadzając się z tym rozstrzygnięciem, GDDKiA wniósł odwołanie. W uzasadnieniu zakwestionował prawidłowość dokonanej wyceny i wskazał, że w jego ocenie wyceniana nieruchomość położona jest w zasięgu niepełnej infrastruktury technicznej (energia elektryczna, wodociąg), podczas gdy cecha rynkowa U5 Infrastruktura techniczna otrzymała ocenę dobrą zastrzeżoną dla częściowej infrastruktury technicznej obejmującej trzy przyłącza.
Dodatkowo cała przedmiotowa nieruchomość w aspekcie cechy U2 Możliwości inwestycyjne została oceniona jako przeznaczona pod zabudowę mieszaną mieszkaniową z dopuszczeniem usług, gdy tymczasem wyceniana działka położona jest w obszarze o niejednorodnym przeznaczeniu planistycznym: U – tereny usług i RP - tereny rolne. W świetle powyższego, zdaniem odwołującego się, istnieje uzasadnione domniemanie, że wymienione cechy rynkowe U2 i U5, w sposób, w jaki zostały opisane, nie odzwierciedlają realiów rynkowych.
Po rozpatrzeniu złożonego odwołania Minister Rozwoju decyzją z dnia [...] grudnia 2019 r., na podstawie art. 138 § 2 kpa, uchylił decyzję organu I instancji i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia temu organowi. W ocenie organu II instancji decyzja Wojewody wydana została z naruszeniem przepisów postępowania, a konieczny do wyjaśnienia zakres sprawy ma istotny wpływ na jej rozstrzygnięcie. Organ przywołał odpowiednie, mające w przedmiotowej sprawie zastosowanie przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. z 2020 r. Dz. U. poz. 65 ze zm.) oraz ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (t.j. z 2018 r. Dz. U. poz. 1474) i wyjaśnił, że podstawę ustalenia wysokości odszkodowania za przejęcie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa własności przedmiotowej nieruchomości stanowił operat szacunkowy sporządzony w dniu [...] sierpnia 2018 r. przez rzeczoznawcę majątkowego.
Na potrzeby wyceny rzeczoznawca ustaliła, że na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej ww. nieruchomość stanowiła grunt zabudowany, na działce znajdowały się naniesienia budowlane w postaci utwardzenia terenu płytami betonowymi, na której powieszono płachtę reklamową i naniesienia roślinne w postaci świerków, wierzb i lip. Dojazd do działki odbywa się z drogi publicznej. W jej zasięgu jest energia elektryczna i woda, natomiast sąsiedztwo stanowiły tereny niezabudowane oraz w niedalekiej odległości zabudowa mieszkaniowa i usługowa. Autorka operatu szacunkowego stwierdziła ponadto, że na dzień wydania decyzji Wojewody o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przedmiot wyceny objęty był miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zatwierdzonym uchwałą Rady Gminy w K. z dnia [...] stycznia 2005 r. nr [...] r., zgodnie z którym dz. nr [...] przeznaczona była pod tereny usług (U) oraz tereny rolne (RP).
Następnie biegła dokonała analizy rynku nieruchomości, przyjmując do wyceny dane z lokalnego rynku nieruchomości: gruntowych niezabudowanych o przeznaczeniu pod drogi i pod zabudowę mieszkaniowo-usługową. Okresem badania objęto lata 2016-2018. Obszar badanego rynku objął gminę K., powiat otwocki oraz inne gminy i powiaty w województwie [...], w szczególności dla transakcji drogowych. W konsekwencji rzeczoznawca majątkowy wskazała na brak występowania tzw. zasady korzyści określonej w art. 134 ust. 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, zgodnie z którą, jeżeli przeznaczenie nieruchomości zgodne z celem wywłaszczenia powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia. Zgodnie bowiem z analizą zawartą w pkt 7 operatu, średnia cena transakcji gruntami o przeznaczeniu drogowym wydzielonych z gruntów budowlanych wyniosła [...] zł/m2, podczas gdy średnia cena 1m2 gruntu o przeznaczeniu pod zabudowę wyniosła [...] zł. Wartość gruntu określona została przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metodą korygowania ceny średniej.
Do zbioru transakcji porównawczych przyjęto 26 transakcji. Biegła określiła także następujące cechy rynkowe (oraz ich wagi): lokalizacja (15%), możliwości inwestycyjne (35%), sąsiedztwo i otoczenie (20%), parametry działki (15%) oraz infrastruktura techniczna (15%). W rezultacie rzeczoznawca określiła wartość 1m2 prawa własności wycenianej nieruchomości na kwotę [...] zł/m2, co dało sumę [...] zł. Określenie wartości naniesień budowlanych nastąpiło zgodnie z przedstawionymi w pkt 9.2 i 9.3 operatu, stosownymi wzorami. W rezultacie wartość konstrukcji stalowej, na której powieszono płachtę reklamową, rzeczoznawca określiła na łączną kwotę [...] zł. Określenie wartości nasadzeń roślinnych została określona zgodnie z przedstawionymi w pkt 9.4. operatu, stosownymi wzorami. W rezultacie wartość 84 świerków, 84 wierzb białych i 10 lip oszacowano na łączną kwotę [...] zł. Powyższe pozwoliło na łączną wycenę działki nr [...] na kwotę [...] zł. W takiej też wysokości Wojewoda ustalił wysokość odszkodowania na rzecz skarżących, powiększając je, zgodnie z art. 18 ust. 1e specustawy drogowej, o kwotę równą 5% wartości nieruchomości.
Analiza akt wykazała bowiem, że oświadczenie woli wydania nieruchomości złożone przez skarżących wpłynęło do GDDKiA w dniu [...] lipca 2018 r., tj. przed upływem 30 dni od daty doręczenia im zawiadomienia o wydaniu decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej.
W ocenie Ministra, opisany operat szacunkowego został sporządzony z naruszeniem przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, co powoduje, że nie jest możliwe jego wykorzystanie dla celu ustalenia odszkodowania. Biegła całkowicie pominęła przeznaczenie planistyczne przedmiotowej działki, co było jej obowiązkiem wynikającym z art. 154 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Wskazała bowiem, że wyceniana nieruchomość przeznaczona była w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod tereny rolnicze (RP) i tereny usług (U), jednak jej wyceny dokonała w oparciu o transakcje nieruchomościami przeznaczonymi pod zabudowę mieszkaniowo-usługową. Zdaniem Ministra, powyższe stanowi poważne uchybienie, żaden przepis prawa nie uprawnia bowiem do pomijania przeznaczenia nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, który jest aktem prawa miejscowego i określa przeznaczenie, warunki zagospodarowania i zabudowy terenu.
Przyjęcie przez biegłą jako materiału porównawczego nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową i usługową dla nieruchomości wycenianej stanowiącej nieruchomość położoną na terenach przeznaczonych pod tereny rolniczej przestrzeni produkcyjnej powoduje, że dokonanej wyceny nie można uznać za prawidłową. Przyjęcie bowiem przez biegłą jako materiału porównawczego nieruchomości mogących się istotnie różnić od przedmiotu wyceny grozi ryzykiem wystąpienia dużego błędu w wykonanych obliczeniach i co za tym idzie, wpływa negatywnie na wiarygodność ostatecznego wyniku wyceny. Powyższe powoduje, że wycena nieruchomości została sporządzona nieprawidłowo. Wskazane okoliczności nie zostały dostatecznie wyjaśnione przez Wojewodę, co oznacza, że naruszył on art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 kpa.
Mając na uwadze powyższe, w ocenie Ministra konieczne jest przeprowadzenie postępowania wyjaśniającego w znacznym zakresie, tj. ustalenie wartości nieruchomości i zgromadzenie stosownego materiału dowodowego w postaci operatu szacunkowego sporządzonego zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa i zawierającego jej wycenę w oparciu o prawidłowo dobrany materiał porównawczy.
Od decyzji Ministra Rozwoju z dnia [...] grudnia 2019 r. sprzeciw do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego złożyli małżonkowie E. i S. T. W jego uzasadnieniu zarzucili zaskarżonej decyzji naruszenie:
I – przepisów prawa materialnego, które miało istotny wpływ na wynik sprawy, czyli:
- - art. 154 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami poprzez jego niezastosowanie i pominięcie w toku orzekania okoliczności, że to do wyłącznej kompetencji biegłego rzeczoznawcy należy wybór właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości,
- - art. 155 ust. 1 pkt 5 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami poprzez jego błędne zastosowania i ustalenie, że biegła nie wzięła pod uwagę charakteru działki określonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, podczas gdy jak wynika szczegółowo ze sporządzonej opinii oraz odpowiedzi na zarzuty do operatu szacunkowego, powyższa okoliczność była przedmiotem szczegółowego badania przez biegłą,
II - naruszenie przepisów postępowania, które miało istotny wpływ na wynik sprawy, czyli art. 7 w związku z art. 80 kpa poprzez niewzięcie pod uwagę całości zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego i pominięcie odpowiedzi na zarzuty do operatu szacunkowego, która to odpowiedź zawiera kompleksowe i pełne odniesienie się do zarzutów GDDKiA podnoszonych w toku postępowania przed organem I instancji, a powielonych w odwołaniu od decyzji Wojewody, w sytuacji gdy przedmiotowa odpowiedź stanowi uzupełnienie sporządzonej w niniejszej sprawie wyceny.
W uzasadnieniu sprzeciwu skarżący przedstawili argumenty na poparcie zasadności postawionych zarzutów i wnieśli o zmianę zaskarżonej decyzji oraz utrzymanie w mocy decyzji organu I instancji.
W odpowiedzi na sprzeciw Minister wniósł o jego oddalenie, podtrzymując argumentację zawartą w zaskarżonej decyzji.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje
Sprzeciw zasługuje na uwzględnienie.
Instytucja sprzeciwu od decyzji kasatoryjnej została wprowadzona ustawą z dnia 7 kwietnia 2017 r. o zmianie ustawy Kodeks postępowania administracyjnego oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 935), która weszła w życie z dniem 1 czerwca 2017 r. Nowelizacja ta wprowadziła zmiany między innymi do ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. Zgodnie z art. 9 pkt 7 tej ustawy w dziale III ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi po rozdziale 3 dodaje się rozdział 3a o tytule "Sprzeciw od decyzji". Zgodnie z treścią nowo wprowadzonego art. 64a, od decyzji, o której mowa w art. 138 § 2 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego, skarga nie przysługuje, jednakże strona niezadowolona z treści takiej decyzji może wnieść od niej sprzeciw do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Postępowanie w przedmiocie sprzeciwu zostało znacznie uproszczone: w postępowaniu przed sądem nie biorą udziału uczestnicy, a jedynie strona skarżąca i organ, który wydał zaskarżoną decyzję (art. 64b § 3), sąd rozpoznaje sprawę na posiedzeniu niejawnym (art. 64d § 1), skróceniu uległy też terminy procesowe (art. 64c § 1, art. 64c § 4, art. 64d § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi).
Zgodnie z art. 64e ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, rozpoznając sprzeciw od decyzji, sąd ocenia jedynie istnienie przesłanek do wydania decyzji, o której mowa w art. 138 § 2 kpa. Przedmiotem kontroli, w razie wniesienia sprzeciwu, jest zatem wyłącznie zasadność wydania przez organ administracji konkretnego rozstrzygnięcia procesowego (decyzji kasatoryjnej). Przedmiotem kontroli sądu nie może być natomiast w tym postępowaniu, mającym wyłącznie charakter wpadkowy, kwestia właściwego rozumienia lub zastosowania przez organ przepisów prawa materialnego, w ramach których organ uznał, że sprawa wymaga przykazania do ponownego rozpoznania na podstawie art. 138 § 2 kpa. Oznacza to, że organ administracji, orzekający w przyszłości w sprawie (jak i ewentualnie sąd, badający legalność jego decyzji) będzie związany wyrokiem w przedmiocie sprzeciwu tylko w zakresie dotyczącym ustalenia, że w rozpatrywanej sprawie zachodziły przesłanki do jej przekazania do ponownego rozpoznania przez organ I instancji.
Orzeczenie w przedmiocie sprzeciwu ma wobec tego wyłącznie charakter "procesowy" i nie kreuje żadnych skutków dotyczących praw i obowiązków stron postępowania, zainteresowanych konkretnym merytorycznym rozstrzygnięciem sprawy.
Punktem wyjścia do oceny zaskarżonej decyzji jest art. 138 § 2 kpa, zgodnie z treścią którego organ odwoławczy może uchylić zaskarżoną decyzję w całości i przekazać sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji, gdy decyzja ta została wydana z naruszeniem przepisów postępowania, a konieczny do wyjaśnienia zakres sprawy ma istotny wpływ na jej rozstrzygnięcie. Przekazując sprawę, organ ten powinien wskazać, jakie okoliczności należy wziąć pod uwagę przy ponownym rozpatrzeniu sprawy.
Organ odwoławczy może zatem wydać decyzję kasatoryjną i przekazać sprawę do ponownego rozpatrzenia jedynie wtedy, gdy postępowanie w I instancji zostało przeprowadzone z naruszeniem norm prawa procesowego, a więc gdy organ I instancji w istocie nie przeprowadził postępowania wyjaśniającego w takim zakresie, że miało to istotny wpływ na treść rozstrzygnięcia. Zwrot normatywny "konieczny do wyjaśnienia zakres sprawy ma istotny wpływ na jej rozstrzygnięcie" jest zwrotem ocennym. W orzecznictwie przyjmuje się, że stwierdzenie to jest równoznaczne z nieprzeprowadzeniem przez organ I instancji postępowania wyjaśniającego w całości lub znacznej części, co uniemożliwia rozstrzygnięcie sprawy przez organ odwoławczy zgodnie z zasadą dwuinstancyjności postępowania administracyjnego (tak NSA w wyroku z dnia 24 kwietnia 2014 r. sygn. akt II OSK 2846/12, https://orzeczenia.nsa.gov.pl).
W sytuacji, gdy organ odwoławczy ma możliwość skorzystania z art. 136 kpa, to ewentualne braki dowodowe nie mogą co do zasady stanowić podstawy do zastosowania art. 138 § 2 kpa (zob. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie z dnia 15 lutego 2018 r. sygn. akt II SA/Rz 1277/17, https://orzeczenia.nsa.gov.pl). Dopiero gdy wykazane zostanie, że prowadzenie uzupełniającego postępowania dowodowego w oparciu o art. 136 kpa okaże się niewystarczające, należy uchylić zaskarżoną decyzję oraz przekazać sprawę do ponownego rozpoznania organowi I instancji. Art. 136 kpa uprawnia bowiem organ odwoławczy do przeprowadzenia na żądanie strony lub z urzędu dodatkowego postępowania w celu uzupełnienia dowodów i materiałów w sprawie albo zlecenia przeprowadzenia tego postępowania organowi, który wydał decyzję.
Zarówno doktryna, jak i orzecznictwo są zgodne, że dwuinstancyjność w postępowaniu administracyjnym polega na wydaniu rozstrzygnięć o charakterze merytorycznym przez organy dwóch różnych instancji. Zasada dwuinstancyjności powoduje, że każdy z organów (najpierw pierwszej, a potem drugiej instancji) przeprowadza postępowanie prowadzone w celu prawidłowego rozpatrzenia sprawy administracyjnej. W postępowaniu administracyjnym przed organem drugiej instancji nie mamy zatem do czynienia jedynie z kontrolą orzeczenia organu pierwszej instancji, ale z prowadzeniem postępowania tak, aby załatwić sprawę co do jej istoty.
Ponadto już z kolejności przepisów zawartych w art. 138 kpa wynika, że zasadą winno być rozstrzyganie sprawy przez organ odwoławczy co do istoty, czyli albo utrzymanie w mocy decyzji organu I instancji (jeśli jest ona w ocenie organu odwoławczego prawidłowa) lub uchylenie tej decyzji i załatwienie sprawy merytorycznie. Podkreślić należy, że wydanie decyzji kasatoryjnej i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji jest wyjątkiem od merytorycznego rozstrzygnięcia sprawy administracyjnej, a zatem niedopuszczalna jest wykładnia rozszerzająca art. 138 § 2 kpa. Z orzecznictwa sądów administracyjnych jednoznacznie wynika, że na podstawie omawianego przepisu organ odwoławczy nie jest uprawniony do wydania kasacyjnego rozstrzygnięcia, jeśli organ I instancji nieprawidłowo ocenił zebrany w sprawie materiał dowodowy (wyrok WSA w Gliwicach z dnia 11 stycznia 2007 r. sygn. akt II SA/GI 439/06, Lex nr 930299).
Innymi słowy decyzja kasatoryjna nie może zostać wydana, jeśli kwestią sporną będzie tylko ocena prawna zebranego materiału dowodowego w sprawie (wyrok WSA w Szczecinie z dnia 29 maja 2014 r. sygn. akt l SA/Sz 1256/13, Lex nr 1479048) lub prawidłowość podjętego rozstrzygnięcia. W sprzeczności z art. 138 § 2 kpa pozostaje wydanie decyzji kasatoryjnej zarówno w przypadku, gdy zaskarżona decyzja była dotknięta jedynie błędami natury prawnej, jak i w przypadku, gdy postępowanie wyjaśniające przeprowadzone przez organ I instancji jest dotknięte niewielkimi brakami, które z powodzeniem można uzupełnić w postępowaniu odwoławczym na podstawie art. 136 kpa (wyrok WSA w Krakowie z dnia 10 października 2013 r. sygn. akt II SA/Kr 997/13, Lex nr 1384918; wyrok NSA z dnia 22 września 1981 r. sygn. akt II SA 400/81, ONSA 1981, nr 2, poz. 88). Przeprowadzona przez Sąd kontrola w powyżej określonych granicach wykazała, że zaskarżona decyzja Ministra nie spełnia wymogów określonych w art. 138 § 2 kpa.
Przedmiotem kontrolowanego przez Sąd postępowania administracyjnego było ustalenie wysokości odszkodowania za nieruchomość przejętą decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej na rzecz Skarbu Państwa. Organ odwoławczy zastosował dyspozycję art. 138 § 2 kpa, wskazując, że organ I instancji nieprawidłowo uznał sporządzony w rozpatrywanej sprawie przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy (którego aktualność potwierdzono klauzulą z dnia [...] listopada 2019 r.), stanowiący podstawę ustalenia wysokości odszkodowania za prawidłowy. W ocenie Ministra operat ten sporządzony został z naruszeniem art. 154 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. z 2020 r. Dz. U. poz. 65 ze zm.), Zgodnie z treścią tego przepisu wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.
Minister podzielił zarzuty odwołania, że pomimo iż w sporządzonym w sprawie operacie szacunkowym biegła wskazała, że wyceniana nieruchomość przeznaczona była w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod tereny rolnicze (RP) i tereny usług (U), to jednak wyceny wartości nieruchomości dokonała w oparciu o transakcje nieruchomościami przeznaczonymi pod inną zabudowę, czyli zabudowę mieszkaniowo-usługową. Zdaniem Ministra, powyższe stanowi poważne uchybienie, gdyż żaden przepis Prawa nie uprawnia do pomijania przeznaczenia nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, który określa przeznaczenie, warunki zagospodarowania i zabudowy terenu. Przyjęcie przez biegłą jako materiału porównawczego nieruchomości mogących się istotnie różnić od przedmiotu wyceny grozi ryzykiem wystąpienia dużego błędu w wykonanych obliczeniach i co za tym idzie, wpływa negatywnie na wiarygodność ostatecznego wyniku wyceny. Niedostrzeżenie tego uchybienia i niewyjaśnienie podniesionych okoliczności przez Wojewodę spowodowało w ocenie Ministra naruszenie art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 kpa.
Zdaniem Sądu, w okolicznościach niniejszej sprawy z takim stanowiskiem organu odwoławczego nie można się zgodzić. Z analizy akt sprawy wynika bowiem, czego nie dostrzegł Minister, że w piśmie z dnia [...] listopada 2019 r. zatytułowanym "Odpowiedź na zarzuty do operatu szacunkowego" biegła wyjaśniła, że choć faktycznie w operacie szacunkowym wskazała, że na dzień wydania decyzji z dnia [...] maja 2018 r. o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej wyceniana nieruchomość objęta była miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zatwierdzonym uchwałą Rady Gminy w K. z dnia [...] stycznia 2005 r. nr [...] r., zgodnie z którym działka nr [...] przeznaczona była pod tereny usług (U) oraz tereny rolne (RP), to jednak uchwałą z dnia 4 kwietnia 2014 r. nr XXIX/205/2014 plan ten został zmieniony dla terenów przylegających do pasa drogi krajowej nr [...] we wsi C. i ich przeznaczenie zmieniono na usługi (U) i przemysł (P).
Rzeczoznawca doprecyzowała jednocześnie opis ujętej w operacie szacunkowym cechy rynkowej "zabudowa mieszkaniowa z dopuszczeniem usług" na "usługi z zabudową przemysłową, usługi z zabudową ekstensywną lub usługi i częściowo rola". W konsekwencji, w ocenie rzeczoznawcy skoro przedmiotowa działka usytuowana jest bezpośrednio przy drodze krajowej nr [...], po przeciwnej stronie drogi jest zabudowa mieszkaniowa z usługami i stacja paliw gazowych oraz dalej zabudowa siedliskowa wsi C. i Karczma C., to tym samym cechę rynkową U2 "możliwości inwestycyjne" należało ocenić jako "dobrą". Rzeczoznawca odniosła się również do drugiego z zarzutów odwołania (którym z kolei nie zajął się Minister w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji), a mianowicie do błędnego uznania, że przedmiotowa nieruchomość, która ma jedynie dwa przyłącza (energię elektryczną i wodociąg), cechę rynkową "U5 Infrastruktura techniczna" otrzymała "dobrą", zastrzeżoną dla częściowej infrastruktury technicznej obejmującej trzy przyłącza.
Wyjaśniła, że w operacie omyłkowo nie wskazała, że przedmiotowa działka w rzeczywistości uzbrojona jest w energię elektryczną, wodociąg i gaz, co powoduje, że jej cecha rynkowa "U5 Infrastruktura techniczna" oceniona została prawidłowo. Pomimo że powyższe wyjaśnienia, stanowiące odpowiedź zarówno na zarzuty odwołania, jak i kwestie poruszone przez organ odwoławczy, potwierdzają prawidłowość dokonanej wyceny przedmiotowej nieruchomości (a przy tym zostały przesłane na wezwanie organu odwoławczego), to jednak w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji nie sposób doszukać się odniesienia do nich.
W tej sytuacji Sąd uznał, że choć operat szacunkowy sporządzony na potrzeby niniejszego postępowania faktycznie zawierał błędy, to jednak zostały one przez rzeczoznawcę w dostateczny sposób wyjaśnione i pozostawały bez wpływu na ustaloną wartość przedmiotowej nieruchomości. Minister nie dostrzegając powyższych wyjaśnień i uchylając decyzję Wojewody oraz przekazując sprawę do ponownego rozpatrzenia temu organowi, naruszył art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 kpa, a przede wszystkim art. 138 § 2 kpa. W niniejszej sprawie bezprzedmiotowe było domaganie się przeprowadzenia przez Wojewodę ponownego postępowania wyjaśniającego na okoliczność wartości przedmiotowej nieruchomości, z uwagi na pominięcie przez rzeczoznawcę w wycenie przeznaczenia nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, skoro kwestia ta została przez rzeczoznawcę dostatecznie wyjaśniona w piśmie z dnia [...] listopada 2019 r., zaś zaistniała w operacie szacunkowym omyłka w ustaleniu źródła tego przeznaczenia pozostawała bez wpływu na wynik sprawy.
Podsumowując, skoro jedyną wadliwością operatu szacunkowego stanowiącego podstawę ustalenia wysokości odszkodowania w niniejszej sprawie, jaką dostrzegł Minister, było błędne dobranie przez rzeczoznawcę majątkowego materiału porównawczego (z pominięciem przeznaczenia przedmiotowej nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego), a kwestia ta została przez rzeczoznawcę wyjaśniona (doprecyzowana) w trakcie postępowania odwoławczego, zaś ani Minister, ani Sąd nie dostrzegł innych uchybień w analizowanym operacie szacunkowym, to koniecznym stało się uchylenie zaskarżonej decyzji. Uzasadnienie decyzji Ministra nie wskazuje na naruszenie przez organ I instancji przepisów postępowania, które powodowałoby konieczność uzupełnienia postępowania dowodowego i dodatkowe wyjaśnienie sprawy w zakresie, który miałby istotny wpływ na jej rozstrzygnięcie, co uzasadniałoby zastosowanie dyspozycji art. 138 § 2 kpa.
Reasumując, zdaniem Sądu istniały przesłanki do wydania decyzji merytorycznej w oparciu o zgromadzony w sprawie materiał dowodowy. Nie czyniąc tego, organ II instancji naruszył art. 138 § 2 kpa. Przy ponownym rozpoznaniu sprawy organ II instancji powinien przede wszystkim dokonać oceny ważności, na dzień rozpatrywania odwołania, sporządzonego w sprawie przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego. Dopiero po ustaleniu, że sporządzony w sprawie operat szacunkowy może stanowić jeszcze podstawę orzekania, Minister mając na uwadze ocenę prawną oraz rozważania zawarte w uzasadnieniu niniejszego rozstrzygnięcia, ponownie rozpozna prawidłowość zawartych w złożonym odwołaniu zarzutów.
Następnie poczynione ustalenia, zgodnie z treścią art. 107 § 3 kpa, zawrze z uzasadnieniu ponownego rozstrzygnięcia, które odzwierciedlać będzie rację decyzyjną i wyjaśniać tok rozumowania organu prowadzący do zastosowania konkretnego przepisu prawa materialnego i procesowego do rzeczywistej sytuacji faktycznej zaistniałej w rozpatrywanej sprawie. Minister w uzasadnieniu wydanego rozstrzygnięcia wskaże fakty, które uznał za udowodnione, dowody, na których się oparł, oraz przyczyny, z powodu których ewentualnie innym dowodom odmówił wiarygodności i mocy dowodowej.
Biorąc powyższe pod uwagę, Sąd na podstawie art. 151a § 1 oraz art. 200 w związku z art. 205 § 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. z 2019 r. Dz. U. poz. 2325) orzekł jak w sentencji. Sąd rozpoznał sprzeciw na posiedzeniu niejawnym na podstawie art. 64d powołanej ustawy.