Uzasadnienie
Zaskarżoną decyzją z [...] sierpnia 2011 r. nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W., po rozpatrzeniu odwołania J.K. od decyzji Prezydenta W. z [...] marca 2011 r., nr [...], ustalającej opłatę adiacencką w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oznaczonej jako działki ewidencyjne nr nr: [...], [...], [...], [...] i [...] z obr. [...], położonej w W., w rejonie ulic: [...] i [...], powstałych wskutek podziału działek o nr ew. [...] i [...], i zobowiązującej J.K. do zapłaty części ustalonej w ten sposób opłaty w wysokości [...] zł – utrzymało w mocy decyzję organu I instancji.
W uzasadnieniu Kolegium wskazało, że decyzją z [...] września 2008 r. nr [...] Prezydent W. zatwierdził projekt podziału nieruchomości opisanej w KW [...], położonej w W., w rejonie ulic: [...] i [...], oznaczonej w ewidencji gruntów jako działki o nr ew. [...] i [...] z obr. [...]. Decyzja ta wydana została na wniosek współwłaścicieli przedmiotowej nieruchomości J.K. i Z.K., na podstawie art. 94 ust. 1 i art. 96 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.). Decyzja ta - stała się ostateczna [...] września 2008 r.
Pismem z 27 października 2010 r. Prezydent W. zawiadomił J.K. i Z.K. o wszczęciu z urzędu postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek jej podziału. Zawiadomienie to zostało doręczone adresatom [...] i [...] listopada 2010 r.
Po przeprowadzeniu postępowania wyjaśniającego, decyzją z [...] marca 2011 r. nr [...] Prezydent W. ustalił opłatę adiacencką w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości - oznaczonej jako działki ewidencyjne nr nr: [...], [...], [...], [...] i [...] z obr. [...], położonej w W., w rejonie ulic: [...] i [...], powstałych wskutek podziału działek o nr ew. [...] i [...] oraz zobowiązał J.K. do zapłaty części ustalonej w ten sposób opłaty w wysokości [...] zł, odpowiadającej udziałowi w prawie własności przedmiotowej nieruchomości. Decyzja wydana została na podstawie art. 98a ust. 1 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.
Odwołanie od decyzji organu I instancji złożyła J.K., podnosząc, iż:
- • przed Sądem Rejonowym dla W. [...] toczy się postępowanie z wniosku J.J., K.W. i T.S. o stwierdzenie nabycia w drodze zasiedzenia prawa własności w stosunku do przygranicznych części działek ewidencyjnych nr [...] i [...] z obrębu [...] -dawniej dz. ew. nr [...] i [...] o powierzchni [...] m2; a rozstrzygnięcie tej kwestii przez sąd może skutkować orzeczeniem, że w chwili podziału nieruchomości nie była ona współwłaścicielką dz. ew. [...] i [...].
- • operat szacunkowy określający wartość nieruchomości sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego wykonany został wadliwie; zawiera błędy zarówno w części opisowej jak i w obliczeniach wartości 1 m2 powierzchni działek po podziale, nie może zatem stanowić podstawy do ustalenia opłaty adiacenckiej.
Rozpatrując niniejszą sprawę Kolegium wskazało, że stosownie do art. 98a ust. 1 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami zwanej dalej "ustawą", jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30 % różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej.
Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości.
W ocenie organu z treści przepisu wynika, że warunkiem ustalenia opłaty, jest wykazanie nastąpienia obiektywnego (określonego przez biegłego rzeczoznawcę majątkowego według kryteriów ustawy o gospodarce nieruchomościami) wzrostu wartości nieruchomości, oraz że ów obiektywny wzrost wartości nieruchomości powstał wskutek podziału nieruchomości, dokonanego na wniosek jej właściciela lub - w niektórych sytuacjach - użytkownika wieczystego.
Jak wynika z załączonego do akt sprawy operatu szacunkowego przedmiotowej nieruchomości, wartość jej przed dokonaniem podziału wynosiła [...] zł, po dokonaniu podziału – [...] zł. Oznacza to, że wyłącznie w wyniku dokonania podziału wartość nieruchomości wzrosła o [...] zł.
W ocenie Kolegium operat sporządzony został w sposób rzetelny, w zgodzie z obowiązującymi w tej mierze przepisami prawa, a zwłaszcza z ustawą w tym z jej art. 154 ust. 1, (zgodnie z którym wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych), jak również z § 41 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109, z późn. zm.), zwanego dalej "rozporządzeniem", (w myśl którego przy określaniu wartości nieruchomości dla ustalenia opłaty adiacenckiej, o której mowa w art. 98a ust. 1 ustawy określa się wartość według stanu nieruchomości przed podziałem i po jej podziale, a ceny - na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej (ust. 1), przy czym stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości (ust. 2), a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna (ust. 3).
Jak wynika z operatu szacunkowego, do ustalenia wartości nieruchomości zastosowane zostało podejście porównawcze, przy metodzie porównywania parami.
Stosownie do § 4 ust. 3 rozporządzenia, przy stosowaniu podejścia porównawczego, przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Organ wyjaśnił, że podobieństwo nieruchomości nie jest równoznaczne z ich identycznością, nie oznacza ono również, że zakres występowania tych i innych cech musi być taki sam. Przy wycenie uwzględnia się bowiem wagi cech rynkowych nieruchomości.
Organ wskazał, że jak wynika z operatu szacunkowego, przy obliczaniu wartości przedmiotowej nieruchomości po podziale uwzględniono nieruchomości porównawcze położone na terenie [...] (vide pkt 4.3 operatu), rynku dobrze rozwiniętego, w którym ceny transakcyjne wykazują duże zróżnicowanie i zależą głównie od położenia na terenie dzielnicy, przeznaczenia w istniejących planach zagospodarowania przestrzennego, stanu uzbrojenia, a także od mody i preferencji nabywców (pkt 4.4 operatu).
Kolegium nie znalazło podstaw do podważenia prawidłowości sporządzonego na zlecenie organu pierwszej instancji operatu szacunkowego.
Organ odwoławczy wyjaśnił, że z § 1 uchwały nr [...] Rady W. z [...] stycznia 2008 r. w sprawie określenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału (Dz. Urz. Woj. [...]. Nr [...], poz. [...]) wynika, że stawka ta dla przedmiotowej nieruchomości gruntowej wynosi 30% różnicy wartości nieruchomości.
Tym samym opłata adiacencka z tytułu wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości gruntowej, spowodowanego podziałem tejże nieruchomości, wynosić powinna: [...] zł X 30 o/o = [...] zł, z czego - uwzględniając udział w prawie własności przedmiotowego gruntu – J.K. zobowiązana jest do zapłaty [...] zł.
Kolegium stwierdziło, że trafnie uznał organ pierwszej instancji, iż wynik postępowania sądowego o zasiedzenie przez osoby trzecie części przedmiotowej nieruchomości nie może wpłynąć na wysokość opłaty adiacenckiej należnej z tytułu zatwierdzenia projektu podziału nieruchomości, bowiem dla ustalenia opłaty istotny jest stan faktyczny i prawny gruntu na dzień podziału. Nie budzi wątpliwości, iż w tej dacie przedmiotowa nieruchomość stanowiła współwłasność J.K. i Z.K., a wobec tego oni są zobowiązani do uiszczenia opłaty adiacenckiej, o której mowa w art. 98a ust. 1 ustawy, bez względu na zmiany własnościowe zaistniałe lub mogące zaistnieć po zatwierdzeniu podziału.
Kolegium nie dopatrzyło się w operacie szacunkowym, błędów zarówno w części opisowej jak i w obliczeniach wartości 1 m2 powierzchni działek po podziale; wskazując, że błędy takie nie zostały również wskazane w odwołaniu, co w ocenie organu czyni praktycznie niemożliwym ustosunkowanie się do tak sformułowanych zarzutów.
Na powyższą decyzję skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie złożyła J.K. Zarzuciła, że operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego R.T. wykonany został wadliwie. Zawiera błędy zarówno w części opisowej jak i w obliczeniach wartości 1 m2 powierzchni działek gruntu po podziale. Nie może zatem stanowić podstawy do ustalenia opłaty adiacenckiej.
Skarżąca wskazała, że na:
- - stronie 5 pkt 2.3. "Opis nieruchomości – lokalizacja i stan otoczenia, stan techniczno - użytkowy" rzeczoznawca podał, że nieruchomość była zlokalizowana przy ul. [...], przy skrzyżowaniu z ulica [...]" oraz, że nieruchomość położona była po stronie północno-wschodniej skrzyżowania ulic [...] i [...], co nie jest zgodne z rzeczywistością, gdyż wyceniana nieruchomość położona jest przy skrzyżowaniu ulicy [...] i [...]. Nie jest prawdą, że ulica [...] nie dochodzi do ulicy [...]. Dojazd do wycenianej działki jest ulicą [...];
- - stronie 11 pkt 6.1 "Wybór nieruchomości do porównania" – w tabeli podano cztery transakcje, przy czym transakcja nr [...] jest w cenie najniższej tj. [...] zł za 1 m2 gruntu. Natomiast w pkt.6.2. "Analiza porównawcza" - do ustalenia maksymalnego zakresu różnicy pomiędzy ceną najwyższą a najniższą została przyjęta jako najniższa cena [...] zł za 1 m2.Ma to wpływ na prawidłowość wyliczenia wartości gruntu po podziale nieruchomości. Zakres różnicy cen (C=Cmax-Cmin obarczony powyższym błędem jest stosowany w dalszej części operatu tj. pkt.6.5 i 6.6 (obliczenie wartości rynkowej 1 m2 powierzchni gruntów po podziale); ma więc wpływ na wynik wyceny i wnioski końcowe;
- - protokół z oględzin nieruchomości dokonany [...] listopada 2010 r. podaje, że nieruchomość nie jest ogrodzona, co nie znajduje potwierdzenia w rzeczywistości, przeczą temu załączone do operatu zdjęcia.
Z powyższych względów, w ocenie skarżącej przedmiotowy operat szacunkowy nie może stanowić podstawy do wydania decyzji i wyliczenia opłaty adiacenckiej spowodowanej wzrostem wartości nieruchomości na skutek jej podziału.
Skarżąca podniosła, że przed Sądem Rejonowym dla W. [...] toczy się postępowanie sygn. akt. [...] z wniosku J.J., K.W. i T.S. o stwierdzenie nabycia w drodze zasiedzenia prawa własności w stosunku do przygranicznych części działek ewidencyjnych nr [...] i [...] z obrębu [...] - dawniej dz. ew. nr [...] i [...] o powierzchni [...] m2. Rozstrzygnięcie tej kwestii przez sąd może skutkować orzeczeniem, że w chwili podziału nieruchomości nie była ona współwłaścicielem dz. ew. [...] i [...]. Skarżąca podała, że pismem z 17 stycznia 2011 r. zwróciła się o zawieszenie postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej do czasu rozpatrzenia sprawy przez sąd. Organ odmówił zawieszenia postępowania. Zdaniem skarżącej, jeżeli sąd stwierdzi zasiedzenie z datą wcześniejszą niż data podziału, to wątpliwość budzi obowiązek zapłaty opłaty adiacenckiej przez osobę, która w dniu podziału nie była właścicielem nieruchomości.
Odpowiadając na skargę organ wniósł o jej oddalenie i podtrzymał stanowisko przedstawione w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje
Skarga jest zasadna, aczkolwiek nie wszystkie zarzuty w niej podniesione zasługują na uwzględnienie.
Decyzja ustalająca opłatę adiacencką została wydana na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę R.T. Jest to dowód w sprawie w rozumieniu art. 75 § 1 kpa. Organy administracyjne rozpoznające sprawę, stosownie do art. 80 kpa, mają obowiązek ocenić wartość dowodową złożonego operatu szacunkowego, zbadać, czy jest on zupełny, logiczny i wiarygodny, czy nie zawiera błędów oraz ewentualnie żądać jego uzupełnienia.
W niniejszej sprawie organy obydwu instancji nie dokonały wnikliwej oceny przedłożonego w sprawie operatu, czym naruszyły przepisy art. 7, 77 § 1, 80 kpa w stopniu mającym istotny wpływ na wynik sprawy.
Operat ten w pkt 2.3 na str. 5 wadliwie określa miejsce położenia nieruchomości wskazując, że znajduje się ona na ul. [...], podczas gdy położona jest przy ul. [...], a ponadto z operatu wynika, że nie jest ona ogrodzona, a faktycznie działka jest ogrodzona. O ile omyłka co do położenia nieruchomości i ogrodzenia mogła nie mieć istotnego znaczenia w sprawie i nie wpływać na wycenę wartości nieruchomości po podziale, to jednakże błędy w wyliczeniach znajdujące się na stronie 11 operatu w pkt. 6.2 i następnych, mogły mieć istotny wpływ na tę wycenę i w konsekwencji na wynik sprawy.
Otóż w ppkt 6.1. "Wybór nieruchomości do porównania" – w tabeli - rzeczoznawca wskazał cztery transakcje, w których najniższa cena 1 m2 gruntu wynosiła [...] zł, a najwyższa [...] zł. Następnie w ppkt. 6.2 "Analiza porównawcza" rzeczoznawca ustalając różnicę pomiędzy najniższą i najwyższą ceną 1 m2 wskazał jako kwotę najniższą nie [...] zł z tabeli z ppkt. 6.1, lecz kwotę [...] zł. Nie wiadomo, do czego kwota się odnosi i w jakim celu ją wskazano do wyliczeń. Różnica kwoty najniższej i najwyższej ([...]) wyniosła w operacie [...] zł., a nie [...] zł - jak powinno to wynikać z tabeli z ppk.6.1. (tj. [...]).
Następnie wyliczenia w pkt. 6.5. ("Określenie różnic zachodzących pomiędzy wybranymi cechami głównymi w poszczególnych parach porównawczych), pkt. 6.6. ("Określenie wartości rynkowej 1 m2 powierzchni działek po podziale) i pkt. 6.7.("Obliczenie wartości nieruchomości gruntowej po podziale") w podstawach przyjmowały kwotę [...] zł, a nie [...] zł. Wadliwie wskazane kwoty miały więc wpływ na wycenę nieruchomości po podziale, a następnie na wysokość ustalenia opłaty adiacenckiej. Uzasadniony jest zatem zarzut skargi, że operat został sporządzony wadliwie, a wobec tego przyjęcie go przez organ I instancji jako podstawy do wydania decyzji skutkuje wadliwością tej decyzji z przyczyn wyżej podanych. Z kolei organ odwoławczy utrzymując w mocy wadliwą decyzję pierwszoisntancyjną naruszył ponadto art. 138 § 1 pkt.1 kpa.
Niezasadny natomiast jest zarzut skargi, że organy powinny zawiesić postępowanie do czasu zakończenia sprawy o zasiedzenie nieruchomości. Dla ustalenia opłaty adiacenckiej istotny jest stan prawny i faktyczny w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna. Nie budzi wątpliwości, że w dniu tym skarżąca była współwłaścicielką nieruchomości w ½ części.
Mając na uwadze wyżej wskazane okoliczności, Sąd orzekł jak w sentencji wyroku z mocy art. 145 § 1 pkt.1 lit. c) i 152 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.).
Z uwagi na treść art. 98a ust.1 zd.3 ustawy o gospodarce nieruchomościami nie jest już możliwe ustalenie opłaty adiacenckiej. Organ I instancji umorzy więc postępowanie w sprawie jako bezprzedmiotowe.