Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawiez 29 października 2014 r., sygn. akt I SA/Wa 229/14

Uzasadnienie

Prezydent [...] decyzją z dnia [...] Nr [...] na podstawie art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 15 marca 2002r. o ustroju [...] (Dz. U. 41, poz. 361 ze zm.), art. 105 ustawy z dnia 14 czerwca 1960r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2013 r. poz. 267 ze zm.) zwanego dalej kpa oraz art. 4 pkt 9b1 i art. 215 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010r., nr 102, poz. 651), zwanej dalej u.g.n. po rozpatrzeniu wniosku z dnia [...] B. H. i A. S. umorzył jako bezprzedmiotowe postępowanie o przyznanie odszkodowania za grunt o powierzchni [...] m² pochodzący z części nieruchomości położonej w [...] przy ul. [...] ozn. nr hip. [...].

Powyższa decyzja została wydana w oparciu o następujące ustalenia faktyczne i prawne, które Prezydent [...] przedstawił na wstępie uzasadnienia decyzji.

Nieruchomość położona w [...] przy ul. [...] ozn. nr hip. [..] objęta jest działaniem dekretu z dnia 26 października 1945r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze [...] (Dz. U. Nr 50 z 1945r., poz. 279), a więc z dniem jego wejścia w życie przeszła na własność gminy [...], a od 1950r. z chwilą likwidacji gmin na własność Skarbu Państwa.

Następnie powyższy grunt stał się z dniem 27 maja 1990r. własnością [...] Gminy [...] co potwierdził Wojewoda [...] decyzją nr [...] z dnia [...].

Zgodnie z art. 36 ust. 1 ustawy z dnia 25 marca 1994r. o ustroju [...] (Dz. U. Nr 48, poz. 195) grunt przedmiotowej nieruchomości stał się własnością Gminy [...], natomiast zgodnie z art. 20 ust. 1 ustawy z dnia 15 marca 2002r. o ustroju [...] (Dz. U. z 2002r. Nr 41, poz. 361 – ze zm.) - własnością Miasta [...].

Zgodnie z zaświadczeniem Sądu Grodzkiego nr [...] z dnia [...] nieruchomość [...] ozn. nr hip. [...] o powierzchni [...] m2 stanowiła własność S.S. W dniu [...] wpłynął wniosek w przedmiocie przepisania tytułu własności nieruchomości na rzecz S. B. w 25%, S. B. w 25% i A. S. w 50%, na mocy aktu z dnia [...] Nr [...].

W dniu [...] nowi współwłaściciele nieruchomości złożyli wniosek o przyznanie prawa własności czasowej przedmiotowego gruntu.

W dniu [...] A. M. (poprzednio S.) darowała L. J. i A. S. 50% własności budynku położonego przy ul. [...], wraz z połową praw i roszczeń do gruntu dawnej nieruchomości hip. nr [...].

W dniu [...] aktem notarialnym współwłaściciele przedmiotowej nieruchomości dokonali ustanowienia odrębnej własności lokali w ten sposób, że lokal nr [...] w ww. budynku stał się własnością S. i S. B. a lokal nr [...] - L. i A. S. W akcie tym strony ustaliły ponadto, że udział współwłaścicieli każdego z powyższych lokali we wspólnych częściach nieruchomości, z której lokale zostały wydzielone wynosi połowę. Strony zawarły także umowę co do korzystania z gruntu nieruchomości w ten sposób, że każdej ze stron przysługuje prawo korzystania z gruntu o pow. ok. [...] m2 w sposób opisany w akcie. W ten sposób został ustanowiony nieformalny podział nieruchomości na dwie działki o pow. ok. [...] m2 każda (łącznie ok. [...] m2) oraz działkę zabudowaną budynkiem mieszkalnym ok. [...] m2 do wspólnego użytku - po połowie. Tak więc powyższą umową do każdego lokalu został przypisany udział w gruncie nieruchomości wynoszący po 1/2 co do [...] m 2 każdego lokalu.

W dniu [...] S. i S. B., w formie aktu notarialnego, sprzedali B. C. należący do nich lokal nr [...] wraz ze wszelkimi przynależnościami i częściami składowymi oraz prawami i roszczeniami do połowy gruntu ozn. nr hip. [...].

W dniu [...] L. i A.S., należący do nich lokal nr [...] z przywiązanym do niego udziałem do domu i wszelkimi prawami sprzedali S.K. Umowa ta była umową warunkową z uwagi na przysługujące Skarbowi Państwa prawo pierwokupu.

W dniu [...] A. i L. S. wnieśli o przyznanie prawa użytkowania gruntu znajdującego się przy ul. [...] oraz o wyrażenie zgody na wybudowanie domku jednorodzinnego podnosząc, iż "sprzedaż 50% budynku nie obejmowała odstąpienia od praw do gruntu dokładnie opisanego w par. 1 umowy darowizny z dnia [...]", a więc praw i roszczeń do 50% udziału w gruncie przedmiotowej nieruchomości.

Akta przedmiotowej nieruchomości zawierają mapę z dnia [...] z projektowanym podziałem nieruchomości położonej przy ul. [...] ozn. nr hip. [...] na dwie działki - dz. nr [...] o pow. [...] m2 i dz. nr [...] o pow. [...] m2. W efekcie podziału - Orzeczeniem Administracyjnym Prezydium Rady Narodowej w [...] nr [...] z dnia [...] odmówiło S. i S.B. oraz A.S. ustanowienia prawa użytkowania wieczystego do części gruntu d. nieruchomości o powierzchni [...] m2 obecnie stanowiącego działkę ewidencyjną nr [...] z obrębu [...].

W dacie wydania ww. orzeczenia ([...]) - właścicielem lokalu nr [...] w budynku przy ul. [...] oraz osobą, która nabyła prawa i roszczenia do 50% gruntu nieruchomości była już od [...] B. C., a właścicielem lokalu nr [...] "z przywiązanym do niego udziałem do domu i wszelkimi prawami" - był od [...] S.K.

Wnioskiem z dnia [...] B. H. i A. K. wystąpiły o ustalenie odszkodowania za przedmiotową nieruchomość w części o pow. [...] m2, co do której Orzeczeniem Administracyjnym z dnia [...] nr [...] Prezydium Rady Narodowej w [...] odmówiło ustanowienia prawa użytkowania wieczystego, jednocześnie przedkładając postanowienie Sądu Rejonowego [...] Wydział I Cywilny sygn. akt. [...], zgodnie z którym spadek po L. S. nabyła B. H. w całości.

Na podstawie zgromadzonej dokumentacji ustalono, że część nieruchomości ozn. nr hip. [...] wchodzi w skład dz. ew. nr [...] z obrębu [...] i stanowi obecnie własność Miasta [...].

Rozpatrując ww. wniosek Prezydent [...] podkreślił, że zgodnie z art. 215 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzedni właściciel bądź jego następca prawny, jeżeli zostali pozbawieni faktycznej możliwości władania nią po dniu 5 kwietnia 1958 r. - mogą ubiegać się o odszkodowanie.

W niniejszej sprawie zdaniem organu pierwszej instancji kluczowe stało się wyjaśnienie kto był następcą prawnym poprzedniego właściciela do wniosku o odszkodowanie. Prezydent [...] wskazał, że w jego ocenie uprawnionymi do ubiegania się o ewentualne odszkodowanie za [...] m ² są B.C. oraz następcy prawny S. K. – w udziale po ½ ([...] m² każda ze stron), gdyż prawny podział nieruchomości hip. [...] nastąpił w [...], a więc już po zbyciu przez d. właścicieli lokalu nr [...] z prawami i roszczeniami do ½ nieruchomości na rzecz B.C., a także lokalu nr [...] z przywiązanym do niego udziałem do domu oraz wszelkimi prawami na rzecz S. K. Prezydent [...] wskazał, że w czasie do 1 stycznia 1965r. obowiązywało rozporządzenie Prezydenta z dnia 24 października 1934r. o własności lokali ((Dz. U. z 1934r. nr 94, poz. 848 ze zm.). Przytoczył przepis art. 1, art. 14 i art. 16 ust 2 ww. rozporządzenia.

Następnie podał, że uregulowanie prawne zawarte ww. rozporządzeniu potwierdzają dotychczasową interpretację zapisów w akcie notarialnym z dnia [...] dotyczącym sprzedaży lokalu nr [...] wraz z przynależnym do niego udziałem do domu i wszelkimi prawami – w tym prawami do gruntu stanowiącego udział związany z tym lokalem, jak również do odszkodowania za ten udział.

Wobec powyższego organ I instancji odmówił przymiotu strony następcy prawnego zbywcy lokalu nr [...] oraz zbywcy lokalu nr [...], orzekając tym samym o umorzeniu jako bezprzedmiotowe postępowania zainicjowanego przez podmioty nie będące stroną.

Odwołanie od ww. decyzji wniosła B.H. oraz A.K. zarzucając jej naruszenie art. 5 dekretu z dnia 26 października 1945r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze [...] (Dz. U. Nr 50 z 1945r., poz. 279) oraz art. 215 u.g.n..

Po rozpoznaniu ww. odwołania od decyzji Prezydent [...] z dnia [...] Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] Nr [...] utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję. Wojewoda [...] ocenił postępowanie Prezydenta [...] za prawidłowe i zgodne z przepisami prawa.

W uzasadnieniu decyzji podał, że organ I instancji słusznie wskazał obowiązywanie w czasie zawarcia ww. aktów notarialnych Repertorium nr [...] z dnia [...] oraz Repertorium nr [...] z dnia [...] rozporządzenia Prezydenta Rzeczypospolitej z dnia 24 października 1934r. o własności lokali (Dz. U. z 1934 r. nr 94, poz. 848 ze zm.). Powołał przepis art. 1 ust. 1 i ust. 2 ww. rozporządzenia i zaznaczył, że zgodnie z art. 14 ust. 1 ww. rozporządzenia udział we wspólnej własności jest nieodłączny od własności poszczególnych lokali i może być zbyty tylko łącznie z lokalem. Natomiast zgodnie z art. 16 ust. 2 ww. rozporządzenia nabywca lokalu, stanowiącego przedmiot odrębnej własności, wstępuje w prawa i obowiązki zbywcy z tytułu udziału we współwłasności.

W świetle powyższej regulacji Wojewoda [...] przyjął, iż do interpretacji zapisów aktów notarialnych Repertorium nr [...] z dnia [...] oraz Repertorium nr [...] z dnia [...] w pierwszej kolejności ma zastosowanie regulacja prawna obowiązująca w momencie ich zawarcia, czyli udział we wspólnej własności mógł być zbyty tylko łącznie z lokalem, a nabywca lokalu wstąpił w prawa i obowiązki zbywcy z tytułu udziału we współwłasności. W świetle powyższego zdaniem Wojewody [...] nie dopuszczalna jest interpretacja, zwłaszcza aktu notarialnego Repertorium nr [...] z dnia [...], w oparciu o zastrzeżenie L. i A.S. iż "sprzedaż 50% budynku nie obejmowała odstąpienia od praw do gruntu dokładnie opisanego w par. 1 umowy darowizny z dnia [...]", czyli praw i roszczeń do 50% udziału w gruncie przedmiotowej nieruchomości", zgłoszone odrębnym pismem wystosowanym kilka dni po zawarciu samego ww. aktu notarialnego. Zastrzeżenie to sprzeciwia się obowiązującej w tym czasie regulacji prawnej.

Wobec powyższego Wojewoda [...] uznał, za słuszne stanowisko organu I instancji, iż uprawnionymi do ubiegania się o ew. odszkodowanie za [...] m 2 są B. C. oraz następcy prawni S.K. - w udziale po ½ ([...] m2 każda ze stron), jako nabywcy lokali wraz z udziałem we wspólnej własności (gruncie) a nie B.H. oraz A.S. jako zbywcy spadkobiercy zbywców. Mając powyższe na względzie organ odwoławczy uznał, że nie zasługują na uwzględnienie zarzuty dotyczące naruszenie przez Prezydenta [...] decyzją nr [...] z dnia [...], art. 5 dekretu z dnia 26 października 1945r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze [...], a także art. 215 u.g.n.

Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie na opisaną wyżej decyzję wniosła B.H. i A.S. wnosząc o jej uchylenie.

Zaskarżonej decyzji zarzucono:

1. 1) naruszenie prawa materialnego w tym:
2. - art. 5 dekretu z 26 października 1945 r. o własności gruntów na obszarze [...] przez błędną jego wykładnię polegającą na przyjęciu, że strony niniejszego postępowania nie są następcami prawnymi podmiotów, którym odmówiono przyznania prawa własności czasowej gruntu na podstawie decyzji z dnia [...] nr [...],
3. - art. 215 ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 września 1997r. (Dz. U. nr 115, poz. 741 ze zm.) poprzez jego niezastosowanie,
4. 2) prawa procesowego, które mogło mieć wpływ na wynik sprawy, tj.
5. - art. 6, art. 7, art. 8, art. 10 i 11 kpa, oraz art. 140 kpa w zw. z art. 77 § 4, art. 78 kpa i art. 80 kpa, poprzez m.in. przekroczenie zasady swobodnej oceny dowodów, a także zaniechanie wszechstronnego wyjaśnienia istotnych dla niniejszej sprawy okoliczności faktycznych i prawnych,
6. - brak wyczerpującego rozpoznania i oceny materiału dowodowego zgromadzonego w sprawie i wyjaśnienia stanu faktycznego, w tym pominięcie dowodów wnioskowanych przez skarżące w piśmie z dnia [...], w tym z dokumentów znajdujących się w aktach postępowania sygn. [...] Wydziału Spraw Dekretowych i Związków Wyznaniowych Biura Gospodarki Nieruchomościami, jak również o przeprowadzenie dowodu z dokumentów archiwalnych z dawnego Wydziału Architektury, Nadzoru Budowlanego i Geodezji z lat 1964r.-1965r., dotyczących pozwolenia uzyskanego przez L. i A. S. na budowę budynku na działce nr [...] o pow. [...] m2 wydzielonej z działki nr hip. [...];
7. - oparcie zaskarżonego postanowienia na ustaleniach sprzecznych z istniejącym stanem faktycznym, w tym na ustaleniu, iż Prezydium Rady Narodowej w [...] odmówiło A.S. (w efekcie podziału nieruchomości) prawa wieczystego użytkowania do części gruntu dawnej nieruchomości o pow. [...] m2, gdy tymczasem decyzja to wydana została wobec A.M. z domu S.,
8. - oparcie zaskarżonego postanowienia na ustaleniach sprzecznych ze stanowiskiem organów administracji wyrażonych m.in. przez Naczelnika Wydziału Spraw Dekretowych i Związków Wyznaniowych Biura Gospodarki Nieruchomościami z dnia [...] w sprawie [...], że w stosunku do opisanego wyżej gruntu o pow. [...] m2, do którego wydana została w dniu [...] decyzja odmowna, przysługuje ww. stronom prawo do ubiegania się o przyznanie odszkodowania za tę część nieruchomości na podstawie art. 215 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami,
9. - prowadzenie postępowania administracyjnego w sposób nie budzący zaufania jego uczestników do władzy publicznej.

W uzasadnieniu skargi skarżące podniosły, że iż wbrew ustaleniom organu

I instancji w sprawie, zgodnie z § 1 aktu notarialnego Rep nr [...], do lokalu nr [...], przywiązany jest udział w budynku, z którego lokal ten został wydzielony". W artykule tym nie ma natomiast mowy o innych prawach "przywiązanych do tego lokalu", w tym prawach i roszczeniach wynikających z dekretu z 1945r. w zakresie działki gruntu ozn. Nr hip [...], w związku z czym zdaniem skarżących umową sprzedaży objęty był jedynie lokal z udziałem 50 % w budynku z którego został wydzielony.

Skarżące wskazały, że przedmiotową umową sprzedaży lokalu stanowiącego odrębną od gruntu własność nie zostały przelane na S.K. prawa i roszczenia wynikające z dekretu z dnia 26 października 1945r., w tym prawa do ustanowienia użytkowania na pozostałej niezabudowanej budynkiem mieszkalnym części działki (nr [...]), stanowiącej obecnie pow. [...] m2. W ocenie skarżących paragrafu [...] przedmiotowego aktu, że lokal sprzedany zostaje z wszelkimi prawami nie można interpretować wbrew paragrafowi [...] tegoż aktu notarialnego. Lokal w dacie jego sprzedaży stanowił wyodrębnioną nieruchomość, zgodnie z odpisem z księgi wieczystej [...] (księga budynku) i [...] (księga lokalu) i tylko ta nieruchomość z częściami wspólnymi w budynku opisanymi w księdze [...] stanowiła przedmiot umowy z [...].

Skarżące podkreśliły, że budynek w którym został wyodrębniony lokal nr [...] zgodnie z art. 5 dekretu stosownie do art. XXXIX par. 3 przepisów prowadzających prawo rzeczowe i prawo o księgach wieczystych stanowił odrębną nieruchomość a działka gruntu nr hip [...] odrębną.

Wobec powyższego wskazały, że S. K. może się wykazać tytułem prawnorzeczowym jedynie do lokalu stanowiącego odrębną własność, dla którego prowadzona jest księga wieczysta nr [...] wraz z udziałem w częściach wspólnych budynku dla którego prowadzona jest księga wieczysta [...], zaś B.H. jest stroną niniejszego postępowania jako następca prawny dawnego właściciela w zakresie działki gruntu dla której prowadzona jest księga wieczysta [...], co najmniej w części niezabudowanej. Zdaniem skarżących do przedmiotowej sprawy zastosowanie mają wskazywane w skardze przepisy dekretu z dnia 26 października 1945r. a nie przepisy rozporządzenia z dnia 24 października 1934r. Prezydenta Rzeczpospolitej o własności lokali.

W ocenie skarżących organ II instancji niesłusznie uznał, że przepisy rozporządzenia z dnia 1934 r. potwierdzają interpretację organu I instancji odnośnie zapisów w akcie notarialnym z dnia [...].

W odpowiedzi na skargę Wojewoda [...] wniósł o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, zważył co następuje

Zgodnie z brzmieniem art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.), sąd sprawuje w zakresie swej właściwości kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem zaskarżonych aktów administracyjnych. Podkreślenia przy tym wymaga, iż zgodnie z art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270, dalej: p.p.s.a.). sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

W niniejszej sprawie takie naruszenia i wady wystąpiły, dlatego skarga została uwzględniona.

Stosownie do art. 104 § 1 k.p.a. wszczęte postępowanie administracyjne musi zostać zakończone załatwieniem sprawy, czyli jej rozstrzygnięciem poprzez wydanie decyzji administracyjnej. Decyzje administracyjne rozstrzygają sprawę co do jej istoty w całości lub w części albo w inny sposób kończą sprawę w danej instancji (art. 104 § 2 kpa). Decyzją "w inny sposób kończącą sprawę w danej instancji" jest decyzja wydana na podstawie art. 105 § 1 k.p.a., tj. decyzja umarzająca postępowanie administracyjne, którą organ wydaje, gdy nie może rozstrzygnąć sprawy co do jej istoty ze względu na pojawienie się trwałej przeszkody uniemożliwiającej ukształtowanie stosunku materialnoprawnego (bezprzedmiotowość postępowania).

W doktrynie prawa i postępowania administracyjnego oraz w orzecznictwie sądowoadministracyjnym, bezprzedmiotowość postępowania administracyjnego określana jest jako brak przedmiotu postępowania. Przez przedmiot ten należy zaś rozumieć konkretną sprawę, w której organ administracji publicznej jest władny i jednocześnie zobowiązany do rozstrzygnięcia na podstawie przepisów prawa materialnego o uprawnieniach lub obowiązkach indywidualnego podmiotu. W rozumieniu art. 105 § 1 k.p.a. sprawa administracyjna jest bezprzedmiotowa wtedy, gdy nie ma materialnoprawnych podstaw do władczej (w formie decyzji administracyjnej) ingerencji organu administracyjnego, co oznacza, że jakiekolwiek rozstrzygnięcie organu – pozytywne, czy negatywne – staje się prawnie niedopuszczalne.

Przenosząc powyższe rozważania na grunt niniejszej sprawy należy uznać, iż rozstrzygnięcie organu odwoławczego oraz poprzedzające je rozstrzygnięcie Prezydenta [...] z dnia [...] zapadły z naruszeniem art. 7, 77 kpa w związku z art. 105 § 1 k.p.a. w stopniu mającym wpływ na wynika sprawy.

W dniu [...] B.H. i A.S. złożyły wniosek o przyznanie odszkodowania za grunt o pow. [...] m2 pochodzący z części nieruchomości położonej w [...] przy ul. [...] ozn. nr hip.[...].

Wniosek ten nie został rozpoznany ani w formie rozstrzygnięcia pozytywnego ani negatywnego, a więc postępowanie którego jest przedmiotem nie stało się bezprzedmiotowym co uzasadniałoby zastosowanie normy art. 105 kpa.

Nieruchomość [...] ozn. nr hip. [...] o powierzchni [...] m2 położona przy ul [...] stanowiła własność S.S. W [...] przepisano tytuł własności nieruchomości na rzecz S. B. w 25%, S.B. w 25% i A. S. w 50%, na mocy aktu z dnia [...] Nr [...], a następnie w dniu [...] współwłaściciele złożyli wniosek dekretowy o przyznanie prawa własności czasowej.

W dniu [...] aktem notarialnym współwłaściciele przedmiotowej nieruchomości dokonali ustanowienia odrębnej własności lokali w ten sposób, że lokal nr [...] w ww. budynku stał się własnością S. i S. B. a lokal nr [...] – L. i A. S. W akcie tym strony ustaliły ponadto, że udział współwłaścicieli każdego z powyższych lokali we wspólnych częściach nieruchomości, z której lokale zostały wydzielone wynosi połowę. Strony zawarły także umowę co do korzystania z gruntu nieruchomości.

W dniu [...] S. i S.B., w formie aktu notarialnego, sprzedali B.C. należący do nich lokal nr [...] wraz ze wszelkimi przynależnościami i częściami składowymi oraz prawami i roszczeniami do połowy gruntu ozn. nr hip. [...].

W dniu [...] L. i A. S. oraz S.K. zawarli warunkową umowę sprzedaży należącego do nich lokal nr [...] z przywiązanym do niego udziałem do domu i wszelkimi prawami.

W dniu [...] A. i L.S. wnieśli o przyznanie prawa użytkowania gruntu znajdującego się przy ul. [...] oraz o wyrażenie zgody na wybudowanie domku jednorodzinnego podnosząc, iż "sprzedaż 50% budynku nie obejmowała odstąpienia od praw do gruntu dokładnie opisanego w par. [...] umowy darowizny z dnia [...]", a więc praw i roszczeń do 50% udziału w gruncie przedmiotowej nieruchomości.

Prezydium Rady Narodowej w [...] orzeczeniem z dnia [...] odmówiło ustanowienia użytkowania wieczystego A. i L.S.

Z wnioskiem o ustalenie odszkodowania za dawną nieruchomość o powierzchni [...] m2, obecnie stanowiąca działkę nr ew. [...] z obrębu [...] (własność Miasta [...]) wystąpiła A.S. oraz B.H. - spadkobierczyni L.S. (postanowienie Sądu Rejonowego [...] - sygn. akt [...]).

Słusznie organy wskazały, iż kwestią zasadniczą pozostawało ustalenie kto jest następcą prawnym poprzedniego właściciela, któremu przysługuje możliwość domagania się odszkodowania na podstawie art. 215 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Zdaniem organów uprawnionymi do ubiegania się o ewentualne odszkodowanie za [...] m ² są B.C. oraz następcy prawny S.K. – w udziale po ½ ([...] m² każda ze stron), gdyż prawny podział nieruchomości hip. [...] nastąpił w [...], a więc już po zbyciu przez d. właścicieli lokalu nr [...] z prawami i roszczeniami do ½ nieruchomości na rzecz B.C., a także lokalu nr [...] z przywiązanym do niego udziałem do domu oraz wszelkimi prawami na rzecz S. K. W konsekwencji organy uznały, iż ani A.S. ani spadkobierczyni L.S. uprawnienie takie nie przysługuje wobec treści aktu notarialnego z dnia [...].

W ocenie Sądu ocena organów nie została poprzedzona analizą umowy z dnia [...] pod względem skutków prawnych jakie wywołała.

Niewątpliwie omawiana umowa miała charakter warunkowy a więc nie wywoływała skutku prawnorzeczowego i na jej podstawie nie dochodziło do przejścia prawa własności.

Warunkową umową sprzedaży jest umowa sprzedaży nieruchomości podlegającej pierwokupowi ustawowemu. Umowa taka polega na tym, że zbywca nieruchomości sprzedaje ją kupującemu pod warunkiem, że uprawniony podmiot nie wykona prawa pierwokupu. W takiej umowie nie dochodzi jeszcze do rozporządzenia prawem własności nieruchomości. Sprzedający natomiast zobowiązuje się przenieść własność na nabywcę po ziszczeniu się warunku polegającego na tym, że uprawniony z prawa pierwokupu nie skorzysta z przysługującego mu pierwszeństwa nabycia nieruchomości. Stanie się tak, gdy upłynie termin na wykonanie pierwokupu bądź uprawniony złoży przed upływem terminu oświadczenie, że rezygnuje ze swego prawa. Otwiera to wówczas możliwość wykonania drugiej umowy – przenoszącej już własność rzeczy. Prawo pierwokupu przysługiwało Skarbowi Państwa, a wykonywane było przez Prezydium Rady Narodowej w [...] na podstawie art. 30 i następne ustawy z dnia 14 lipca 1961r.o gospodarce terenami w miastach i osiedlach (Dz.U. Nr 31, poz. 159).

Z akt postępowania administracyjnego nie wynika, czy Skarb Państwa z prawa pierwokupu skorzystał ani też czy doszło do zawarcia kolejnej umowy w formie aktu notarialnego przenoszącej własność. Dopiero analiza umowy rozporządzającej pozwoli na ustalenie jakie prawa zostały nią przeniesione, mając na względzie specyfikę rozwiązań wynikających z dekretu z dnia 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze [...] (Dz. U. Nr 50, poz. 279). Powyższe rozważania czynią też wątpliwą tezę, iż prawny podział nieruchomości z [...] nastąpił po przeniesieniu własności lokalu nr [...] wraz z przywiązanym do niego udziałem do domu.

W niniejszej sprawie bezspornym jest fakt, że byli właściciele złożyli w terminie ustawowym wniosek o ustanowienie prawa własności czasowej (art. 7 ust. 1 dekretu) oraz, że na gruncie tym znajduje się przedwojenny budynek mieszkalny, który spełnia przesłanki art. 5 dekretu i stanowi odrębną od gruntu nieruchomość.

Dekret z 26 października 1945 r. wprowadził wyjątek od zasady superficies solo cedit - w myśl której wszystko, co zostało wzniesione na gruncie stanowi własność właściciela gruntu.

Zgodnie z art. 1 tego dekretu grunty na obszarze [...] stały się własnością Gminy [...], a budynki i inne przedmioty znajdujące się na tych gruntach - stosownie do art. 5 dekretu, pozostały własnością dotychczasowych właścicieli. Jednakże takie rozwiązanie miało charakter przejściowy i tymczasowy.

Art. 7 ust. 1 dekretu stanowił, że dotychczasowy właściciel lub inne osoby wymienione w tym przepisie mogły w terminie 6 miesięcy od objęcia w gruntu posiadanie przez Gminę [...] złożyć wniosek o przyznanie prawa własności czasowej. W przypadku nie złożenia ww. wniosku we wskazanym terminie budynek na powrót stawał się własnością właściciela gruntu tj. Gminy. Jeżeli natomiast wniosek został złożony we właściwym terminie, to budynek pozostawał odrębnym od gruntu przedmiotem własności do czasu rozpatrzenia przez Gminę tegoż wniosku.

Z prawem własności takiego budynku związane są nierozerwalnie roszczenia o przyznanie prawa własności czasowej - obecnie użytkowania wieczystego. Roszczenia te są nierozerwalnie związane z prawem własności budynku i gasną wraz z prawomocną odmową ustanowienia prawa użytkowania wieczystego bądź wraz z ustanowieniem tego prawa. W pierwszym przypadku budynek, stanowiący dotychczas odrębną nieruchomość przechodzi na własność właściciela gruntu, w drugim - pozostaje własnością użytkownika wieczystego.

Uznać zatem należy, że tylko właściciel budynku może w trybie dekretu dnia z 26 października 1945 r. nabyć prawo użytkowania wieczystego gruntu pod tym budynkiem. Czyli prawa i roszczenia do uzyskania w ww. trybie prawa użytkowania wieczystego są częścią składową prawa własności budynku odpowiadającego warunkom określonym w cytowanym art. 5 dekretu.

Zgodnie z art. 50 k.c. za części składowe nieruchomości uważa się także prawa związane z jej własnością. Nie jest zatem możliwe osobne rozporządzanie prawem własności budynku oraz prawami i roszczeniami do ustanowienia prawa użytkowania wieczystego gruntu. Działania takie są sprzeczne ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem ww. praw.

Również art. 31 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543 z późn. zm.) stanowi, że oddanie w użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej zabudowanej następuje z równoczesną sprzedażą położonych na tej nieruchomości budynków i innych urządzeń.

Dopiero jednoznaczne ustalenie przez organy, że wraz z przeniesieniem własności lokalu nr [...] w budynku mieszkalnym położonym na przedmiotowej nieruchomości zostały także przelane przysługujące A.S. i L.S. prawa i roszczenia z dekretu z 26.10.1945r., pozwoli organom na uzasadnione twierdzenia, iż A. S. oraz B. H. nie przysługuje roszczenie odszkodowawcze o którym mowa w art. 215 ustawy o gospodarce gruntami.

Z tych wszystkich względów należy przyjąć, iż zaskarżona decyzja oraz decyzja ją poprzedzająca zapadły z naruszeniem art. 7, 77 kpa w związku z art. 105 § 1 k.p.a. w stopniu mającym wpływ na wynika sprawy, co w konsekwencji prowadzi do ich uchylenia.

Przy ponownym rozpoznaniu sprawy organy przeprowadzą postepowanie wyjaśniające w zakresie zawarcia umowy rozporządzającej dotyczącej lokalu Nr [...] wraz z udziałem w budynku oraz innymi prawami, a w przypadku jej braku dokonają oceny skutków prawnych aktu notarialnego [...] biorąc pod uwagę powyższe rozważania.

Mając powyższe na uwadze, Sąd na podstawie art. art. 145 ust. 1 pkt 1 lit. c oraz art. 135 i art. 152 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi orzekł jak w sentencji wyroku, rozstrzygnięcie o kosztach opierając na treści art. 200 przywołanej ustawy.