Uzasadnienie
Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] listopada 2009 r. nr[...], po rozpoznaniu odwołania Gminy Miejskiej L., utrzymał w mocy decyzję Starosty [....] z dnia [...] sierpnia 2009 r. nr [...] ustalającą odszkodowanie za grunt położony w L., oznaczony jako działka ewidencyjna nr [...] z obrębu ewidencyjnego [...] o pow. [..] m2, zajęty pod drogę publiczną (gminną) ul.[...], na kwotę [...] zł.
Zaskarżona decyzja została wydana w następującym stanie faktycznym i prawnym.
Starosta [...], działając na podstawie art. 73 ustawy z dnia 13 października 1998 r. Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administracje publiczną (Dz. U. Nr 133, poz. 872 ze zm.), decyzją z dnia [...] sierpnia 2009 r. nr [...] ustalił na rzecz J. i M. małżonków R. odszkodowanie za grunt położony w L., oznaczony jako działka ewidencyjna nr [...] z obrębu ewidencyjnego [..], o pow. [...] m2, zajęty pod drogę publiczną (gminną) ul.[...], na kwotę [..] zł i zobowiązał Gminę L. do wypłaty ustalonego odszkodowania.
Gmina L. wniosła odwołanie od powyższej decyzji kwestionując wysokość odszkodowania ustaloną w oparciu o sporządzony w sprawie operat szacunkowy.
Wojewoda[...], w wyniku rozpoznania odwołania Gminy Miejskiej L., decyzją z dnia [...] listopada 2009 r. nr [...], utrzymał w mocy decyzję Starosty [....] z dnia [...] sierpnia 2009 r. nr[...], podzielając ustalenia organu pierwszej instancji. Odnosząc się do wysokości ustalonego odszkodowania, Wojewoda zauważył, że Gmina L. na żadnym etapie, w tym na rozprawie administracyjnej, nie kwestionowała wysokości odszkodowania ani nie zgłaszała uwag do operatu szacunkowego. Ponadto organ Wojewoda wskazał, że powołane w odwołaniu operaty szacunkowe sporządzone w innych sprawach nie mogą stanowić podstawy oceny prawidłowości operatu szacunkowego sporządzonego w przedmiotowej sprawie.
W ocenie Wojewody, operat szacunkowy z dnia [...] grudnia 2008 r., na podstawie którego ustalono wysokość odszkodowania w rozpoznawanej sprawie, został sporządzony zgodnie z przepisami prawa i nie budzi zastrzeżeń pod względem formalnym.
Skargę na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] listopada 2009 r. nr [...] wniosła Gmina Miejska L. W skardze zarzuciła oparcie rozstrzygnięcia na nieprawidłowej (zawyżonej) wycenie rynkowej przedmiotowej nieruchomości, co miało wpływ na wynik sprawy oraz naruszenie art. 7, art. 8, art. 11 i art. 77 k.p.a. poprzez niewyjaśnienie dokładnie stanu faktycznego sprawy oraz nieuzasadnienie przesłanek, którymi kierował się organ. Skarżąca podniosła, że rzeczoznawca majątkowy nie wziął pod uwagę działek o powierzchni zbliżonej do nieruchomości wycenianej, nie ocenił również faktu, iż posiada ona niepełne media, w odróżnieniu od nieruchomości podanych w zestawieniu. Spowodowało to, w ocenie skarżącej, zawyżenie wysokości odszkodowania. Strona skarżąca powołała się na dwa inne operaty, które dotyczą nieruchomości znajdujących się w sąsiedztwie ul [...]. Zarzucając powyższe skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji.
Wojewoda [....] w odpowiedzi na skargę wniósł o jej oddalenie i podtrzymał stanowisko zawarte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje.
Skarga nie jest uzasadniona, ponieważ zaskarżona decyzja nie narusza prawa w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy.
Bezspornym w sprawie jest, że działka ewidencyjna nr [...] z obrębu ewidencyjnego [...], o pow. [...] m2, która stanowiła własność J. i M. małżonków R., została zajęta pod drogę publiczną (gminną) ul.[...]. Wyżej opisana nieruchomości została przejęta z mocy prawa na własność Gminy L. z dniem 1 stycznia 1999 r. na podstawie decyzji Wojewody [...] z dnia [...] grudnia 2005 r.
W myśl art. 73 ust. 1 ustawy z 13 października 1998 r. Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną nieruchomości pozostające w dniu 31 grudnia 1998 r. we władaniu Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego, nie stanowiące ich własności, a zajęte pod drogi publiczne, z dniem 1 stycznia 1999 r. stają się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa lub właściwych jednostek samorządu terytorialnego za odszkodowaniem. Podstawę do ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość nieruchomości według stanu z dnia wejścia w życie ustawy, przy czym nie uwzględnienia się wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego trwałymi nakładami poczynionymi po utracie przez osobę uprawnioną prawa do władania gruntem (art. 73 ust. 5 ww. ustawy).
Ze względu na to, że decyzja wywłaszczająca jest zastąpiona przez przejęcie na własność ex lege, należy w każdym indywidualnym przypadku wydać decyzję ustalającą odszkodowanie według reguł przewidzianych w ustawie o gospodarce nieruchomościami.
W rozpoznawanej sprawie wysokość odszkodowania ustalono w oparciu o operat szacunkowy z dnia [...] grudnia 2008 r. sporządzony przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego. Zgodnie z § 4 Rozporządzeniem Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) przy wycenie przedmiotowej nieruchomości zastosowano metodę porównawczą. Przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na cenę. Przy metodzie porównania parami, jaka została zastosowana w przedmiotowym operacie, porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości.
Stosując taką metodę określania wartości nieruchomości należy wziąć pod uwagę kilka nieruchomości podobnych i tym samym kilka transakcji kupna - sprzedaży podobnych nieruchomości. Jak wynika z analizy operatu szacunkowego dotyczącego nieruchomości gruntowych położonych w L. przy ul. [....] przy określaniu wartości nieruchomości wzięto pod uwagę [...] transakcji dokonywanych w latach 2007 i 2008. Na podstawie tych transakcji ustalono następnie cenę maksymalną i cenę minimalną, a w efekcie końcowym ustalono cenę 1 m2 na poziomie [...] zł.
Zdaniem Sądu, operat szacunkowy na podstawie, którego ustalono wysokość odszkodowania został prawidłowo sporządzony zgodnie z ww. rozporządzeniem Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego. Zauważyć należy, że skoro przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami (art. 157 ust.
2) zawierają zakaz dokonywania oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego na podstawie wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego sporządzonego przez innego rzeczoznawcę majątkowego, to tym bardziej niezasadne wydaje się kwestionowanie prawidłowości operatu szacunkowego na podstawie wyceny w formie operatu szacunkowego dwóch innych nieruchomości. pomimo tego, że są położone w sąsiedztwie przedmiotowej nieruchomości. Każda nieruchomość jest inna, każda charakteryzuje się innymi cechami rynkowymi i sam fakt położenia w sąsiedztwie nie musi powodować ich porównywalnej wartości. Ponadto załączone do dowołania operaty szacunkowe wprawdzie zostały sporządzone w tym samym celu – dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomość zajętą pod drogę publiczną na podstawie art. 73 ustawy z dnia 13 października 1998 r., to jednak obejmują inne okresy badania cen transakcyjnych, co dodatkowo wpływa na wartość rynkową jednego metra kwadratowego gruntu.
Wprawdzie operat szacunkowy jest dowodem w sprawie i podlega ocenie, tak jak każdy inny dowód, stosownie do art. 77 § 1 k.p.a., to jednak, w ocenie Sądu, organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Powinien jednak dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, tj. zbadać czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową.
Wskazać należy, że pozycja rzeczoznawcy majątkowego, w oparciu o przepisy ustawy z dnia 31 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, jest zbliżona do statusu osoby zaufania publicznego. Zarówno przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami jak również standardy zawodowe oraz kodeks etyki, nakładają na rzeczoznawcę majątkowego przy dokonywaniu wyceny nieruchomości obowiązek wykorzystania zarówno swojej wiedzy specjalistycznej jak również dokładania należytej staranności. Dlatego też ocena prawidłowości pod względem merytorycznym operatu szacunkowego - wyceny nieruchomości, dla sporządzenia której wykorzystana została pewna wiedza specjalistyczna, może być dokonywana jedynie z dużą ostrożnością.
Rację należy przyznać stronie skarżącej, że zaskarżona decyzja nie została w należyty sposób uzasadniona. Organ lakonicznie wskazał, dlaczego nie uznał mocy dowodowej w rozpoznawanej sprawie załączonych do odwołania dwóch operatów szacunkowych. Jednakże nie jest to takie naruszenie prawa, które miałoby wpływ na wynik sprawy.
Mając zatem na uwadze przedstawione wyżej okoliczności sprawy Wojewódzki Sąd Administracyjny, uznając skargę za nieuzasadnioną, w oparciu o przepis art. 151 orzekł jak w sentencji.