Uzasadnienie
M. J. (dalej także, jako: skarżący) wniósł do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w [...] skargę na postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] grudnia 2022 r. w przedmiocie odmowy wydania zaświadczenia.
Stan sprawy przedstawia się następująco.
Postanowieniem znak: [...] z dnia [...] października 2022 r. działający z upoważnienia Prezydenta [...] Kierownik Referatu Przekształcenia Prawa Użytkowania Wieczystego w Prawo Własności w Wydziale Gospodarki i Obrotu Nieruchomościami dla Dzielnicy [...], na podstawie art. 219 K.p.a. w związku z art. 4 ust. 2, art. 1 ust. 1 i 2 pkt. 2 i 3 ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (Dz.U. z 2022 r. poz. 1495) odmówił wydania zaświadczenia o treści określonej we wniosku współużytkowników wieczystych gruntu, potwierdzającego przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości oznaczonej jako działka o nr ewid. [...] z obrębu [...], położona przy ul. [...], [...] w [...], uregulowana w księdze wieczystej nr [...].
W wyniku przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego - na podstawie danych z ewidencji gruntów i budynków oraz obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego ustalono, że przedmiotowy grunt nie jest zabudowany budynkami mieszkalnymi, a w obowiązującym planie zagospodarowania przestrzennego jest przeznaczony pod drogę publiczną i w takim celu jest wykorzystywany. Z dniem 1 stycznia 2019 r. uległo przekształceniu w prawo własności prawo użytkowania wieczystego nieruchomości zabudowanych budynkami mieszkalnymi. Warunkiem jaki musi zostać spełniony aby możliwe było przekształcenie prawa jest zabudowa nieruchomości przede wszystkim budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym lub mieszkalnym wielorodzinnym. Prawo użytkowania wieczystego gruntu oznaczonego jako działka nr ewid. [...] z obrębu [...] uregulowana w księdze wieczystej nr [...] nie uległo przekształceniu z dniem 1 stycznia 2019 r. w trybie przepisów ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów.
Na powyższe postanowienie skarżący złożył zażalenie.
Zaskarżonym postanowieniem Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] utrzymało w mocy postanowienie organu I instancji.
W uzasadnieniu organ odwoławczy powołując art. 217 K.p.a. podniósł, że skarżący żądał wydania zaświadczenia potwierdzającego fakt przekształcenia prawa użytkowania wieczystego gruntu stanowiącego działkę o nr ewid. [...] z obrębu [...] położoną przy ul. [...], [...] w [...] w prawo własności tego gruntu mimo, że grunt jest w obowiązującym planie zagospodarowania przestrzennego przeznaczony pod drogę publiczną (nie zaś wewnętrzną) i z tego powodu prawo użytkowania wieczystego nie podlegało przekształceniu w prawo jego własności. O braku możliwości potwierdzenia w takim stanie faktu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego gruntu w prawo jego własności świadczy treść przepisów ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego grunt na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów. Zdaniem organu, treść przepisów tej ustawy, określających warunki potwierdzenia przekształcenia nie budzi żadnych wątpliwości interpretacyjnych. Z tych względów nie jest możliwe wydanie zaświadczenia o żądanej przez skarżącego treści, czego konsekwencją jest odmowa jego wydania.
Z tym rozstrzygnięciem skarżący nie zgodził się i wywiódł skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, wnosząc o uchylenie zaskarżonego postanowienia w całości oraz o zasądzenie na jego rzecz od organu kosztów postępowania.
Zaskarżonemu postanowieniu zarzucono naruszenie:
- 1. art. 1 ust. 1 w związku z art. 1 ust. 2 pkt 2 i 3 ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na celem mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów, polegające na jego błędnym niezastosowaniu - pomimo tego, że zgodnie z orzecznictwem sądów administracyjnych sam fakt planistycznego przeznaczenia danego gruntu pod drogę publiczną, bez wybudowania na nim drogi, nie ma znaczenia dla oceny stanu faktycznego istniejącego na gruncie w dacie istotnej dla przekształcenia, a posadowienie na działkach dróg dojazdowych, parkingów, sieci przesyłowych, tj. infrastruktury umożliwiającej prawidłowe i normalne korzystanie z lokali mieszkalnych pozwala na uznanie, że działki stanowią nieruchomość w rozumieniu funkcjonalnym, a zatem nieruchomość podlegającą ustawie o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów,
- 2. art. 7, 77 § 1, 80 i 107 § 3 K.p.a., które miało istotny wpływ na wynik sprawy poprzez niepodjęcie wszystkich czynności niezbędnych do wyjaśnienia stanu faktycznego, zaniechanie wyczerpującego rozpatrzenia całości materiału dowodowego, nieprzeprowadzenie oceny na podstawie całokształtu materiału dowodowego, niewskazanie dowodów, na których organ oparł się przy ustalaniu stanu faktycznego, które to uchybienia spowodowały sprzeczne ze stanem faktycznym ustalenie organu, że działka nr [...] stanowi drogę publiczną, w sytuacji gdy na przedmiotowej nieruchomości nie znajduje się droga publiczna.
W uzasadnieniu skargi przedstawiono stosowną argumentację na poparcie stawianych zarzutów, dołączono kopie odpisu zwykłego księgi wieczystej spornej działki oraz jej zdjęcia – wydruki (ortofotomapa) z Geoportalu. Skarżący wskazał, że działka [...] stanowi teren mieszkaniowy, a nie drogę publiczną, co dokumentują załączone dokumenty.
W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie i podtrzymał swoje dotychczasowe stanowisko.
Przy piśmie z dnia [...] stycznia 2023 r. skarżący dodatkowo wskazał, że także z wypisu z rejestru gruntów wynika, że ww. działka przeznaczona jest na B-Tereny mieszkaniowe. Na dowód dołączono wypis z rejestru gruntów.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje
Skarga jest zasadna.
W myśl art. 1 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów, z dniem 1 stycznia 2019 r. prawo użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe przekształca się w prawo własności tych gruntów. Definicję gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe zawiera art. 1 ust. 2 ustawy. Zgodnie z tym przepisem są to nieruchomości zabudowane wyłącznie budynkami: 1) mieszkalnymi jednorodzinnymi lub 2) mieszkalnymi wielorodzinnymi, w których co najmniej połowę liczby lokali stanowią lokale mieszkalne, lub 3) o których mowa w pkt 1 lub 2, wraz z budynkami gospodarczymi, garażami, innymi obiektami budowlanymi lub urządzeniami budowlanymi, umożliwiającymi prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków mieszkalnych. W myśl art. 1a ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów, Przepisy ustawy stosuje się również, jeżeli na gruncie zabudowanym budynkami, o których mowa w art. 1 ust. 2, położone są także inne budynki, obiekty budowlane lub urządzenia budowlane, o ile łączna powierzchnia użytkowa budynków innych niż określone w art. 1 ust. 2 nie przekracza 30% powierzchni użytkowej wszystkich budynków położonych na tym gruncie.
Powyższe oznacza, że przekształcenie prawa użytkowania wieczystego gruntów w prawo własności dotyczy wyłącznie gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe.
W kontekście powyższego, należy jednak pamiętać, że celem ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów jest umożliwienie przekształcenia użytkowania wieczystego gruntów mieszkalnych z towarzyszącą im niezbędną infrastrukturą w prawo własności.
Sąd rozpoznający sprawę niniejszą podziela stanowisko prezentowane w orzecznictwie, że tak wyznaczony cel ww. ustawy powoduje, że za nieruchomość podlegającą procedurze przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności należy uważać nieruchomość zabudowaną na cele mieszkaniowe w rozumieniu funkcjonalnym. Oznacza to, że nieruchomością podlegającą przekształceniu będzie nie tylko nieruchomość zabudowana domami (domem) mieszkalnymi czy budynkami mieszkalnymi, w których co najmniej połowę liczby lokali stanowią lokale mieszkalne, ale także grunt niezabudowany mieszkaniowo, jeżeli jest on związany funkcjonalnie z gruntem zabudowanym mieszkaniowo, będącym również w użytkowaniu wieczystym tego samego podmiotu, co grunt zabudowany (por. wyroki NSA: z 25 stycznia 2023 r. sygn. akt I OSK 3270/19, z 19 maja 2021 r., sygn. akt I OSK 227/21, z 19 października 2021 r., sygn. akt I OSK 557/21, z 19 listopada 2021 r., sygn. akt I OSK 608/21).
W orzecznictwie przyjmuje się, że posadowienie na działkach np. parkingów, sieci przesyłowych, tj. infrastruktury umożliwiającej prawidłowe i normalne korzystanie z lokali mieszkalnych pozwala na uznanie, że działki stanowią nieruchomość w rozumieniu funkcjonalnym, a zatem nieruchomość podlegającą ustawie o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (por. wyrok WSA w Warszawie z dnia 24 listopada 2022 r. sygn. akt I SA/Wa 1942/22).
Jak wynika z akt sprawy działka nr ewid. [...] z obrębu [...] przy ul. [...] i ul. [...] w [...] objęta została księgą wieczystą nr [...]. Z wpisu w dziale [...] Oznaczenie nieruchomości księgi wieczystej wynika sposób korzystania z tej nieruchomości i został określony jako B – Tereny Mieszkaniowe. Takie samo przeznaczenie spornego terenu wynika z Wypisu z rejestry gruntów dla działki nr [...]. Nadto z działu II -SP – Spis praw związanych z nieruchomością, wynika, że działka gruntu nr [...] objęta jest użytkowaniem wieczystym, przeznaczona pod zabudowę budynkiem o funkcji biurowej, usługowej i mieszkalnej z garażem podziemnym. Niesporne jest w sprawie, że na działce nr [...] nie wybudowano dotychczas żadnego budynku, działka pozostaje niezabudowana. Organ ustalił, że zgodnie z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (uchwała Nr [...] Rady [...] z dnia [...] października 2016 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego rejonu ulicy [...] – część południowa) działka leży na terenie o symbolu [...] z przeznaczeniem pod ulicę publiczną - lokalną (§ 29 planu).
Jak podał skarżący aktualnie działka stanowi jednak podwórko między dwoma budynkami mieszkalnymi z wjazdem od strony ul. [...], zagrodzonym szlabanem (droga wewnętrzna) oraz z chodnikiem stanowiącym dostęp do budynku mieszkalnego przy ul. [...], w którym znajduje się lokal mieszkalny skarżącego o nr [...]. Na działkę nr [...]nie ma wjazdu z ul. [...]. W aktach sprawy brak jest dokumentacji wskazującej, że na spornej działce urządzono ulicę publiczną.
W tej sprawie organy dysponując materiałem dowodowym takim jak chociażby treść księgi wieczystej działki nr [...] czy wypis z rejestru gruntów, oparły swoje rozstrzygnięcia jedynie na treści miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, wywodząc, że skoro teren działki położony jest w obszarze z przeznaczeniem pod ulicę publiczną to prawo użytkowania wieczystego gruntu nie uległo przekształceniu z dniem 1 stycznia 2019 r. w prawo własności, a zatem brak podstaw do wydania żądanego zaświadczenia.
W ocenie Sądu ocena organów jest jednak co najmniej przedwczesna. Ani Kolegium ani organ I instancji w żaden sposób nie odniosły się do twierdzeń zażalenia i zgromadzonych w sprawie dokumentów i nie ustaliły czy na działce nr [...] urządzona faktycznie została droga publiczna. Odróżnić bowiem należy ustalenie przeznaczenia terenu pod drogę publiczną w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego od ustawowo zdefiniowanej drogi publicznej jako budowli o nadanej kategorii drogi publicznej. Sam fakt planistycznego przeznaczenia danego gruntu pod drogę publiczną, bez ewidencyjnego i prawnego wydzielenia tego gruntu i wybudowania na nim drogi, nie ma znaczenia dla oceny stanu faktycznego istniejącego na gruncie w dacie istotnej dla przekształcenia (por. np. wyroki WSA w Warszawie: z 14 maja 2020 r. sygn. akt I SA/Wa 2666/19, z 22 kwietnia 2020 r. sygn. akt I SA/Wa 20/20).
Wprawdzie postępowanie w przedmiocie wydania zaświadczenia jest ograniczone, jednakże zgodnie z art. 218 § 2 K.p.a. organ przed wydaniem zaświadczenia może przeprowadzić w koniecznym zakresie postępowanie wyjaśniające. Tego w tej sprawie zabrakło.
Z powyższych przyczyn Sąd uznał, że zaskarżone postanowienie oraz utrzymane nim w mocy postanowienie organu I instancji zostały wydane z naruszeniem art. 7, art. 15, art. 75 § 1, art. 77 § 1 i art. 80 K.p.a., a naruszenie tych przepisów mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy z powodów wyżej omówionych.
Z tych względów, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, działając na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c w zw. z art. 135 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2023 r. poz. 259), orzekł jak w sentencji wyroku. O kosztach rozstrzygnięto na mocy art. 200 powołanej ustawy. Rozpoznanie sprawy na posiedzeniu niejawnym, w trybie uproszczonym uzasadnione było treścią art. 119 pkt 3 ustawy - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
Ponownie rozpoznając sprawę organ uwzględni stanowisko przedstawione w niniejszym uzasadnieniu.