Uzasadnienie
Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej, decyzją z [...] listopada 2013 r. nr [...], uchylił w całości decyzję Wojewody [...] z [...] grudnia 2012 r. nr [...] orzekającą o wywłaszczeniu na rzecz Skarbu Państwa nieruchomości położonej w gminie K., obręb M., oznaczonej jako działka nr [...] o powierzchni [...] ha dla celów realizacji inwestycji polegającej na budowie obwodnicy miejscowości K., M., Z. w ciągu drogi krajowej Nr [...] S. – B. oraz ustalającą odszkodowanie w wysokości [...] zł za przejęte prawo własności nieruchomości na rzecz R. K. i S. K. i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi pierwszej instancji.
Z ustaleń organu odwoławczego wynika, że decyzją Wójta Gminy K. z [...] marca 2003 r. nr [...] ustalono warunki zabudowy i zagospodarowanie terenu dla inwestycji drogowej polegającej na budowie obwodnicy m. K., M., Z. w ciągu drogi krajowej nr [...] S. – B., którą objęto działki obrębu M..
Pismem z 2 października 2003 r. Generalny Dyrektor Dróg Krajowych i Autostrad zwrócił się do Wojewody [...] o wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego w stosunku do niezabudowanej nieruchomości, stanowiącej własność R. K. i S. K., położonej w gminie K., obręb M., oznaczonej jako działka nr [...] o powierzchni [...] ha dla potrzeb realizacji celu publicznego polegającego na budowie obwodnicy wskazanej w powołanej decyzji z [...] marca 2003 r. W piśmie wskazano, że rokowania prowadzone z właścicielami nie doprowadziły do zawarcia umowy cywilnoprawnej przeniesienia własności przedmiotowej nieruchomości.
Wojewoda [...], stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy z 10 kwietnia 2003 r., wyznaczył właścicielom termin do 5 listopada 2003 r. na zawarcie umowy sprzedaży gruntu, zaś pismem z 6 listopada 2003 r. poinformował o wszczęciu postępowania wywłaszczeniowego w stosunku do działki nr [...]. W dniu [...] czerwca 2012 r. odbyła się rozprawa administracyjna, na której zapoznano strony z operatem szacunkowym.
Organ odwoławczy uznał, że postępowanie w sprawie wywłaszczenia nieruchomości zostało wszczęte i przeprowadzone prawidłowo.
Podstawę dla ustalenia wysokości odszkodowania za wywłaszczenie działki na [...] stanowił operat szacunkowy sporządzony [...] stycznia 2012 r. przez rzeczoznawcę majątkowego G. M., w którym wartość przedmiotowej nieruchomości oszacowano na kwotę [...] zł. Badając przeznaczenie wycenianej nieruchomości biegła wskazała, że zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy wydaną przez Wójta Gminy K. [...] marca 2003 r. przedmiotowa działka przeznaczona jest pod drogę krajową. Wskutek stwierdzenia przez rzeczoznawcę, że transakcje rynkowe gruntami o przeznaczeniu pod drogi publiczne nie występują, a te które są zawierane nie spełniają cech transakcji rynkowych dokonano wyceny w oparciu o transakcje gruntami o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych tj. pod zabudowę usługowo – magazynową. Na potrzeby wyceny przeanalizowano rynek w bliskim sąsiedztwie głównych dróg w sąsiednich miejscowościach.
Rzeczoznawca majątkowy zastosowała podejście porównawcze, metodą porównywania parami. Do ostatecznej analizy biegła wybrała 3 nieruchomości i porównała je z szacowaną nieruchomością pod względem cech rynkowych wpływających na różnicę ich wartości. Wskazała, że ceny transakcyjne, po odrzuceniu skrajnych transakcji, kształtowały się na poziomie od [...] zł za m2 do [...] zł za m2. Wartość rynkową prawa własności działki nr [...] biegła określiła na kwotę [...] zł.
Analiza przedmiotowego operatu szacunkowego przez organ odwoławczy, w konfrontacji z przepisami rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, doprowadziła organ do wniosku, że operat ten zawiera nieprawidłowości, które uniemożliwiają dalsze jego wykorzystywanie dla celu ustalenia odszkodowania. Bezsprzecznie, w ocenie organu odwoławczego, wyceniana nieruchomość posiadała przeznaczenie drogowe, bowiem takie przeznaczenie wynika z ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy K. przyjętego uchwałą Rady Gminy nr [...] z [...] listopada 2004 r. Stąd też zastosowanie w sprawie znajduje § 36 ust. 4 powołanego rozporządzenia. Organ wskazał, że brzmienie § 36 ust. 2 rozporządzenia obliguje rzeczoznawcę majątkowego do przeanalizowania nie tylko rynku lokalnego, ale też regionalnego. Tymczasem z pisma wyjaśniającego z 24 lipca 2012 r. wynika, że zawarta w operacie szacunkowym informacja o braku obrotu nieruchomościami drogowymi dotyczy jedynie lokalnego rynku nieruchomości, określonego w promieniu kilkunastu kilometrów od działki nr [...].
Przedstawienie przez biegłą zestawienia średnich cen transakcyjnych nieruchomości drogowych z sąsiednich powiatów: g., p., s. oznacza, że na rynku regionalnym występowały transakcje nieruchomościami przeznaczonymi pod inwestycje drogowe, czego nie uwzględniono przy dokonywaniu wyceny nieruchomości w operacie szacunkowym.
Organ również zauważył, że dwie spośród trzech transakcji zestawionych w tabeli nr 2 na stronie 10 operatu wykracza poza dopuszczalny okres dwóch lat od daty sporządzenia operatu szacunkowego, zaś autorka operatu nie zamieściła stosownego uzasadnienia w tym względzie.
Wobec konieczności sporządzenia nowego operatu szacunkowego organ odwoławczy uchylił decyzję organu I instancji i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji.
W skardze na decyzję Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej R. K. zarzuciła organowi nieprawidłowy nadzór nad Generalną Dyrekcją Dróg Krajowych i Autostrad, opieszałość w wykonywaniu nadzoru nad działaniami Wojewody [...], brak wnikliwego zbadania sprawy i wypowiedzenia się w sprawie pogorszenia warunków pracy w gospodarstwie prowadzonym przez skarżącą oraz powstałym niedogodnościom w wyniku wybudowania drogi ekspresowej na starym szlaku drogi krajowej nr [...]. Skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz o uchylenie decyzji Wojewody [...] z [...] grudnia 2012 r. w związku z naruszeniem art. 21 ust. 2 Konstytucji, które to naruszenie polega na braku słusznego odszkodowania. Na rozprawie w dniu 29 października 2014 r. skarżąca rozszerzyła skargę o zarzut naruszenia art. 120 ustawy o gospodarce nieruchomościami.
W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie.
Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył co następuje
Skarga jest nieuzasadniona.
Skarżąca wnosi o uchylenie decyzji organu I instancji kwestionując ustalone tą decyzją odszkodowanie. I właśnie zaskarżona decyzja organu odwoławczego zawiera takie rozstrzygnięcie, gdyż została nią uchylona decyzja organu I instancji z powodu nieprawidłowo ustalonego odszkodowania. Organ odwoławczy uznał bowiem, że podstawą ustalenia odszkodowania był operat szacunkowy sporządzony niezgodnie z obowiązującymi, w tym zakresie, przepisami prawa. Taki zaś operat nie może być wykorzystany do ustalenia odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość.
Należy stwierdzić, że okolicznością o podstawowym znaczeniu dla ustalenia odszkodowania za nieruchomości przejmowane pod drogi ma to, jakie przeznaczenie miała wyceniana nieruchomość. Jeżeli nieruchomość była przeznaczona pod inwestycję drogową to wycena takiej nieruchomości następuje według zasad określonych w § 36 ust. 4 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.). Natomiast gdy wyceniana nieruchomość nie była przeznaczona pod inwestycję drogową to wycenę należy oprzeć na przepisie § 36 ale ust. 3 powołanego rozporządzenia. W rozpoznawanej sprawie zostało ustalone, że zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego gminy K., przyjętego uchwałą Rady Gminy nr [...] z [...] listopada 2004 r. wyceniona nieruchomość, oznaczona jako działka nr [...], posiadała przeznaczenie drogowe.
To prawidłowa wycena tej nieruchomości powinna być dokonana na przepisie § 36 ust. 4 rozporządzenia. Przy czym jeżeli brak jest dostatecznej ilości transakcji nieruchomościami drogowymi na lokalnym rynku nieruchomościami to, stosownie do § 36 ust. 2 rozporządzenia, rzeczoznawca majątkowy zobligowany jest do przeanalizowania także rynku regionalnego. Przedstawienie przez biegłą zestawienia średnich cen transakcyjnych nieruchomości drogowych z sąsiednich powiatów, a to g., p. i s. wskazuje, że na rynku regionalnym występowały transakcje nieruchomościami przeznaczonymi pod drogi. Biegła tego nie uwzględniła przy dokonywaniu wyceny przedmiotowej nieruchomości ograniczając się do informacji, że na lokalnym rynku nieruchomości brak jest obrotu nieruchomościami drogowymi. Operat szacunkowy sporządzony niezgodnie z zasadami wyceny określonymi w § 36 rozporządzenia nie może być użyty do ustalenia odszkodowania.
Dlatego też uchylenie, z tego powodu, decyzji organu I instancji i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania temu organowi, co zostało orzeczone w zaskarżonej decyzji jest prawidłowe i zgodne z żądaniem skarżącej. Wobec tego kwestionowanie w skardze tego rozstrzygnięcia zaskarżonej decyzji jest nieuzasadnione.
Również niezasadnie skarżąca podnosi zarzut naruszenia art. 120 ustawy o gospodarce nieruchomościami, gdyż przepis ten nie odnosi się do sytuacji powołanej w skardze. Okoliczności wymienione w art. 120 u.g.n. muszą być bezpośrednim następstwem wywłaszczenia. Natomiast niedogodności, które powołuje skarżąca związane są z realizacją celu publicznego jaką jest w tej sprawie wybudowanie obwodnicy. Regulacja zawarta w art. 120 u.g.n. nie obejmuje szkód jakie mogą zaistnieć w związku z realizacją celu publicznego.
Z powyższych względów Sąd na zasadzie art. 151 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi orzekł jak w sentencji wyroku.