Uzasadnienie
Zaskarżoną decyzją z dnia [...] lutego 2016 r., nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] utrzymało w mocy decyzję Zarządu Dzielnicy [...] z dnia [...] stycznia 2016 r., nr [...] w przedmiocie odmowy przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności.
Zaskarżona decyzja została wydana w następującym stanie faktycznym i prawnym.
Decyzją z dnia [...] stycznia 2016 r., nr [...] Zarząd Dzielnicy [...] odmówił przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości gruntowej położonej w [...] przy ul. [...], oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka ewidencyjna nr [...] i nr [...] z obrębu [...] o łącznej powierzchni [...] m2, dla której prowadzona jest księga wieczysta nr [...].
Odwołanie od decyzji z dnia [...] stycznia 2016 r. wniósł R. K. Decyzją z dnia [...] lutego 2016 r., nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...], utrzymało w mocy decyzję z dnia [...] stycznia 2016 r. W uzasadnieniu decyzji Kolegium wskazało, że w dniu 9 stycznia 2012 r. do Prezydenta [...] wpłynął wniosek R. K. z dnia 29 grudnia 2011 r. o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego, przysługującego do niezabudowanej nieruchomości gruntu [...], położonego przy ul. [...], dla którego prowadzona jest księga wieczysta [...]. Nieruchomość ta stanowi własność Miasta [...], zaś prawo użytkowania wieczystego do tej nieruchomości przysługuje R. K. oraz Skarbowi Państwa.
Kolegium wskazało, że podstawę materialnoprawną zaskarżonej decyzji organu pierwszej instancji stanowią przepisy ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (j.t. Dz. U. z 2012 r., poz. 83). Z treści powołanej ustawy wynika, że możliwość przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości przysługuje, co do zasady wyłącznie tym użytkownikom wieczystym, których prawo istniało już w dniu wejścia w życie ustawy, tj. w dniu 13 października 2005 r., ewentualnie następcom prawnym użytkowników wieczystych szczegółowo określonych w art. 1 ust. 3 ustawy. Wyjątki od powyższej zasady przewiduje natomiast przepis art. 1 ust. 4, zgodnie z którym przepisy ust. 1a pkt 2 i ust. 2 pkt 1 stosuje się również do osób, które prawo użytkowania wieczystego albo udział w tym prawie uzyskały po dniu 13 października 2005 r.
Dalej Kolegium wskazało, że prawo użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości R. K. uzyskał w dniu 4 listopada 2012 r. (powinno być 2011 r.) na podstawie decyzji Prezydenta [...] z dnia [...] maja 2011 r., nr [...], którą ustanowiono na 99 lat prawo użytkowania wieczystego tej nieruchomości. Podstawę prawną przyznania prawa użytkowania wieczystego stanowił przepis art. 7 dekretu z dnia 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m. st. Warszawy (Dz. U. Nr 50, poz. 279). Zatem, bezsporne jest zdaniem organu, że R. K. w dniu 13 października 2005 r. nie był użytkownikiem wieczystym przedmiotowej nieruchomości jak i to, że jest osobą fizyczną, która prawo użytkowania wieczystego nabyła na podstawie art. 7 cyt. dekretu o własności i użytkowaniu grantów na obszarze m. st. Warszawy.
W konsekwencji Kolegium stwierdziło, że stosownie do przepisu art. 1 ust. 4 w zw. z art. 1 ust. 1a pkt 2 ustawy wnioskodawcy przysługuje uprawnienie do przekształcenia przysługującego mu prawa w prawo własności.
Kolegium podkreśliło, że z treści art. 1 ust. 4 w związku z art. 1 ust. 1a pkt 2 ustawy wynika, że prawo do przekształcenia prawa użytkowania wieczystego, uzyskanego po dniu 13 października 2005 r., przysługuje wyłącznie osobom fizycznym, które uzyskały powyższe prawo na podstawie art. 7 dekretu z dnia 26 października 1945 r. Z przepisu tego w żaden sposób nie wynika, aby prawo to przysługiwało osobom prawnym. Osobą taką, w myśl przepisu art. 33 k.c., jest Skarb Państwa. W konsekwencji organ stwierdził, że w realiach rozpatrywanej sprawy Skarbowi Państwa, który również jest użytkownikiem wieczystym tej nieruchomości, a której dotyczy wniosek R. K. i użytkowanie to uzyskał po dniu 13 października 2005 r., nie przysługuje prawo o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, gdyż nie spełnia on warunków określonych w art. 1 ust. 4 w zw. z art. 1 ust. 1a pkt 2 ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. Sytuacja ta oznacza, iż w niniejszej sprawie przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nie może nastąpić wobec wnioskodawcy albowiem nie jest to możliwe wobec wszystkich użytkowników wieczystych przedmiotowej nieruchomości.
W sytuacji bowiem gdy do nieruchomości ustanowione jest prawo użytkowania wieczystego do gruntu w formie niepodzielnych udziałów, co ma miejsce w rozpatrywanej sprawie, przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności może nastąpić jedynie przy jednoczesnym przekształceniu wszystkich istniejących udziałów w użytkowaniu wieczystym. Prawidłowość tego stanowiska wyraża się w przepisie art. 232 § 1 Kodeksu cywilnego.
R. K., złożył skargę na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] lutego 2016 r., kwestionując rozstrzygnięcie Kolegium.
W odpowiedzi na skargę, Kolegium wniosło o jej oddalenie. W uzasadnieniu podtrzymało stanowisko zawarte w zaskarżonej decyzji.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje.
Sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. Oznacza to, że w zakresie dokonywanej kontroli Sąd bada, czy organ administracji orzekając w sprawie nie naruszył prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy.
Analiza zebranego w niniejszej sprawie materiału dowodowego wskazuje na zasadność skargi.
W niniejszej sprawie materialnoprawną podstawę zaskarżonych decyzji stanowi art. 1 ust. 1a pkt 2 w zw. z ust. 4 ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (j. t. Dz. U. z 2012 r., poz. 83 ze zm.) - dalej: jako: "ustawa". Z treści tych przepisów wynika, że osoby fizyczne będące w dniu 13 października 2005 r. użytkownikami wieczystymi nieruchomości mogą wystąpić z żądaniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości, jeżeli użytkowanie wieczyste uzyskały na podstawie art. 7 dekretu z dnia 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m. st. Warszawy (Dz. U. Nr 50, poz. 279) – art. 1 ust. 1a pkt 2 ustawy. Wyjątek od zasady, że użytkowanie wieczyste musiało być ustanowione w dniu 13 października 2005 r. przewiduje art. 1 ust. 4, który stanowi, że: "Przepisy ust. 1a pkt 2 i ust. 2 pkt 1 stosuje się również do osób, które prawo użytkowania wieczystego albo udział w tym prawie uzyskały po dniu 13 października 2005 r."
W rozpoznawanej sprawie okolicznością niesporną jest, że skarżący uzyskał prawo użytkowania wieczystego do niezabudowanej nieruchomości położonej w [...] przy ul. [...], oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka ewidencyjna nr [...] i nr [...] z obrębu [...] w związku z decyzją Prezydenta [...] z dnia [...] maja 2011 r., nr [...] - obok Skarbu Państwa. W następstwie tej decyzji zawarto akt notarialny z dnia [...] listopada 2011 r., Repertorium [...] – umowę o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste. Ta ostatnia czynność widnieje w księdze wieczystej nr [...], prowadzonej dla tej nieruchomości, jako podstawa nabycia prawa użytkowania wieczystego. Niesporne jest również to, że postanowieniem z dnia [...] stycznia 2014 r., sygn. akt [...] Sąd Rejonowy [...] (w sprawie z wniosku R. K.) wyraził zgodę na przekształcenie prawa użytkowania wieczystego wyżej opisanej nieruchomości w prawo własności.
Biorąc pod uwagę powyższe, przedmiotowe prawo powstało po dacie 13 października 2005 r. i jak wskazało Kolegium, na podstawie przepisu art. 1 ust. 4 w związku z art. 1 ust. 1a pkt 2 ustawy, R. K. przysługuje uprawnienie do wnioskowanego przekształcenia. Jednakże organy uznały, że w sytuacji gdy do nieruchomości ustanowione jest prawo użytkowania wieczystego do gruntu w formie niepodzielnych udziałów, co ma miejsce w niniejszej sprawie, przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności może nastąpić jedynie przy jednoczesnym przekształceniu wszystkich istniejących udziałów w użytkowaniu wieczystym. Organy podniosły, że skoro przepis art. 1 ust. 4 ustawy odnosi się wyłącznie do osób fizycznych, to w rozpatrywanej sprawie przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności (o ile mogłoby nastąpić wobec skarżącego) nie może nastąpić wobec drugiego współużytkownika - Skarbu Państwa, który jest osobą prawną.
I tak, zgodzić się należy ze stanowiskiem organów administracji, że przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności musi nastąpić na rzecz wszystkich współużytkowników wieczystych, tak aby jednocześnie stali się oni współwłaścicielami nieruchomości. Sąd w składzie orzekającym podziela także stanowisko organów, że przepis art. 1 ust. 4 nie może być odczytywany bez odniesienia się do treści art. 1 ust. 1a pkt 2, który wyraźnie stanowi, że dotyczy on jedynie osób fizycznych. W tym miejscu należy zwrócić uwagę, że prawo do przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności osobom prawnym (obok osób fizycznych) zostało wprowadzone dopiero ustawą z dnia 28 lipca 2011 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych ustaw, która weszła w życie z dniem 9 października 2011 r. Wcześniej prawo to przysługiwało tylko osobom prawnym o których mowa w art. 1 ust. 2 i 3 w brzmieniu przed nowelizacją.
Dopiero od tej daty otrzymał nowe brzmienia art. 1 ust. 1 ustawy, który rozszerzył zakres podmiotowy ustawy na wszystkich użytkowników wieczystych tj. i osoby prawne ale pod warunkiem, że były w dniu 13 października 2005 r. użytkownikami wieczystymi nieruchomości. Następnie, w dniu 17 marca 2015 r. wszedł w życie wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 10 marca 2015 r., sygn. akt K 29/13, sprostowany postanowieniem Trybunału Konstytucyjnego z dnia 25 marca 2015 r., sygn. akt K 29/13, w którym Trybunał orzekł, że art. 1 ust. 1 i 3 ustawy w zakresie, w jakim przyznaje uprawnienie do przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności osobom fizycznym i prawnym, które nie miały tego uprawnienia przed dniem wejścia w życie ustawy zmieniającej, jest niezgodny z art. 2 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej, a ponadto: a) w zakresie, w jakim dotyczy nieruchomości stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego, jest niezgodny z art. 165 ust. 1 Konstytucji, b) w zakresie, w jakim dotyczy nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa, nie jest niezgodny z art. 165 ust. 1 oraz art. 167 ust. 1 i 2 Konstytucji. Wskutek powołanego wyroku od dnia 17 marca 2015 r. przywrócony został stan prawny, który obowiązywał przed 9 października 2011 r., tj. przed wyżej wspomnianą nowelizacją.
W ocenie Sądu rozpoznającego niniejszą sprawę, odmienne odczytywanie treści art. 1 ust. 4, tj. przyznanie tego uprawnienia także osobom prawnym, które nabyły prawo użytkowania wieczystego na podstawie art. 7 dekretu, po dniu 13 października 2005 r. rozszerzałoby zatem zakres podmiotowy ustawy.
Zdaniem Sądu, przyjęcie jednak stanowiska organów administracji co do tego, że wnioskodawcy w opisanym wyżej stanie faktycznym sprawy nie przysługiwałoby prawo przekształcenia - naruszałoby normę prawną zawartą w art. 32 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej, tj. zasadę równości wobec prawa i prowadziłoby do odmiennego traktowania osób fizycznych spełniających przesłanki z art. 1 ust. 4 ustawy w zależności od tego czy są użytkownikami wieczystymi, czy współużytkownikami wieczystymi wraz z osobą prawną, której uprawnienie do przekształcenia tego prawa nie przysługuje.
W ocenie Sądu powyższe rozważania wskazują jednoznacznie, że decyzje organów wydane zostały z naruszeniem przepisu art. 1 ust. 4 w zw. z art. 1 ust. 1a pkt 2 ustawy oraz z naruszeniem przepisu art. 32 Konstytucji, co skutkuje uchyleniem decyzji organów obu instancji.
Ponownie rozpoznając sprawę organ weźmie pod uwagę oceną prawną zawartą w niniejszym wyroku.
W konsekwencji, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit a) i c) ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (j.t. Dz. U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.), orzekł jak w pkt 1 w sentencji wyroku. O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 200 tej ustawy (pkt 2 sentencji wyroku).