Uzasadnienie
- I. Stan faktyczny
- 1. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. decyzją z dnia [...] stycznia 2011 r. nr [...], po rozpatrzeniu odwołania M. F. i Z. F. od decyzji Prezydenta W. z dnia [...] sierpnia 2010 r. nr [...], na mocy której dokonano przekształcenia na rzecz dotychczasowych użytkowników wieczystych M. F. i Z. F w prawo własności prawa użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w W., stanowiącej własność W., oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka o nr ew. [...]- utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję.
- 2. W uzasadnieniu decyzji Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. podało, że decyzją z dnia [...] sierpnia 2010 r. Prezydent W. przekształcił na rzecz dotychczasowych użytkowników wieczystych M. F. i Z. F prawo użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości położonej w W., i ustalił opłatę za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności w łącznej wysokości [...] zł oraz odmówił udzielenia bonifikaty w opłacie.
Odwołanie od decyzji złożyły M. F. i Z. F, wskazując, że równocześnie z wydaniem przedmiotowej decyzji Prezydent W. wydał decyzję nr [...], na mocy której przekształcił również prawo użytkowania wieczystego w prawo własności działki nr [...], objętej tą samą księgą wieczystą, co do której zastosował 84% bonifikatę w opłacie. Zdaniem odwołujących się, organ pierwszej instancji powinien wydać jedną decyzję co do obu działek i zastosować identyczną bonifikatę w opłacie za przekształcenie, ponieważ obie działki zostały uregulowane w jednej księdze wieczystej i stanowią de facto jedną nieruchomość.
3. W uzasadnieniu decyzji Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. stwierdziło, że zasady przyznawania bonifikaty odnośnie nieruchomości położonych na terenie m. W. reguluje uchwała nr [...] w sprawie wyrażenia zgody na udzielanie bonifikaty osobom fizycznym od opłat za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości. Zgodnie z § 1 ust. 1 uchwały - wyraża się zgodę na udzielanie osobom fizycznym 60% bonifikaty od opłaty z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości zabudowanych i wykorzystywanych wyłącznie na cel mieszkaniowy, natomiast na podstawie ust. 2, bonifikatą, o której mowa w ust. 1, powiększa się o 1% za każdy rok trwania użytkowania wieczystego, licząc do dnia wydania decyzji o przekształceniu. Wysokość udzielonej bonifikaty nie może przekroczyć 95%.
Z ustaleń Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. wynika, że prawo użytkowania wieczystego działki nr [...]M. F. i Z. F uzyskały na mocy aktu notarialnego z dnia [..] października 2007 r. Zgodnie z § 5 aktu, na wniosek współwłaścicielek, do których w chwili podpisania aktu należała również matka odwołujących się – E. F., miała zostać założona księga wieczysta dla działki nr[...]. Obie działki zostały, zgodnie z wnioskiem, ujęte w [...]. W ocenie M. F. i Z. F fakt ten stanowi podstawę do potraktowania obu działek jako jednej nieruchomości i w konsekwencji do zastosowania także w stosunku do działki ewid. nr [...] bonifikaty. Organ pierwszej instancji uznał jednak, że w niniejszej sprawie nie zaszły przesłanki do zastosowania bonifikaty, zgodnie ze wskazaną uchwałą R. i ustalił opłatę za przekształcenie w wysokości ustalonej przez rzeczoznawcę majątkowego w operacie szacunkowym na [....] zł.
Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. podało, że nieruchomość oznaczona nr ewid. [...] stanowi grunt niezabudowany, opisany na str. 6 operatu szacunkowego jako porośnięty trawą i drzewami. Biegły wskazał, że działka została przydzielona jako miejsce parkingowo-rekreacyjne, a ze względu na jej wielkość - wg informacji z rejestru gruntów – [...] oraz bezpośrednie sąsiedztwo, możliwość zainwestowania na tym terenie jest znacznie ograniczona. Sposób zagospodarowania działki potwierdzają zapisy z aktu notarialnego z dnia [...] października 2007 r., na podstawie którego nastąpiło przeniesienie własności domu jednorodzinnego wraz z prawem użytkowania wieczystego. W § 1 aktu notarialnego zapisano, że podział nieruchomości w wyniku której powstały m. in. działki nr ew. [...] przewidywał, że powstałe w wyniku tego podziału działki o nr [...]zostały przydzielone trzem członkom spółdzielni jako miejsca parkingowo-rekreacyjne. Takie przeznaczenie działki zostało rzeczywiście przewidziane w decyzji z dnia [...] listopada 2002 r., zatwierdzającej projekt podziału nieruchomości uregulowanej w [...].
Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. podało, że w komentarzu do art. 46 k.c. (w:) A. Kidyba (red.), K. Kopaczyńska-Pieczniak, E. Niezbecka, Z. Gawlik, A. Janiak, A. Jedliński, T. Sokołowski, Kodeks cywilny. Komentarz. Tom I. Część ogólna, LEX, 2009 wskazano, że "dwie niezabudowane działki gruntu graniczące ze sobą i należące do tego samego właściciela, dla których jest prowadzona jedna księga wieczysta, uznawane są za jedną nieruchomość gruntową, a stanowiące własność tej samej osoby i graniczące ze sobą działki gruntu objęte oddzielnymi księgami wieczystymi są odrębnymi nieruchomościami w rozumieniu art. 46 § 1 k.c. Odrębność tę tracą w razie połączenia ich w jednej księdze wieczystej."
W przywoływanym przez odwołujące się wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 31 marca 2010 r. sygn. akt II SA/Gd 86/10, sąd wskazał, że organ pierwszej instancji prawidłowo przyjął, że przedmiotowe działki gruntu graniczące ze sobą i będące w posiadaniu tego samego podmiotu, dla których prowadzona jest jedna księga wieczysta stanowią jedną nieruchomość.
Organ zauważył, że w niniejszej sprawie jest podobny, ale nie identyczny stan faktyczny. Z załączonej do akt sprawy mapy wynika, że działka nr ew. [...] jest oddzielona od działki nr ew.[...], zabudowaną budynkiem mieszkalnym. Wynika stąd, że działki nr ew. [...] co prawda należą do tych samych właścicielek i zostały ujęte w jednej księdze wieczystej, jednak nie graniczą one ze sobą.
W związku z wyodrębnieniem geodezyjnym obu działek gruntu, każda z nich może być osobnym przedmiotem obrotu, z odłączeniem jednej z działek do odrębnej księgi wieczystej. Działki te nie są także powiązane ze sobą funkcjonalnie, ani nie stanowią jednolitego obszaru, ze względu na rozdzielenie działką ew. nr [...]. Powyższe okoliczności wskazują zatem, że jedynie działka nr [...] jest faktycznie wykorzystywana na cele mieszkaniowe i jedynie wobec tej działki zasadne jest zastosowanie bonifikaty w opłacie za przekształcenie, a co za tym idzie, że - w ocenie Kolegium - wobec działki nr [...] organ pierwszej instancji słusznie ustalił opłatę w wysokości ustalonej przez biegłego w operacie szacunkowym, bez uwzględnienia obniżki w opłacie wskutek zastosowania bonifikaty przewidzianej w uchwale nr [...]
- II. Zarzuty zawarte w skardze i stanowisko organu
- 1. Skargę na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie złożyły M. F. i Z. F zarzucając naruszenie przepisów prawa materialnego, tj. ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, które to naruszenie miało wpływ na wynik sprawy, poprzez błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie art. 1 tej ustawy - wniosły o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości.
Zdaniem skarżących nie ulega wątpliwości, że przedmiotem postępowania administracyjnego powinna być cała nieruchomość i zastosowanie bonifikaty powinno również nastąpić w stosunku do całej nieruchomości.
Zaskarżona decyzja powinna zostać uchylona, z uwagi na fakt, że dotyczy jedynie części nieruchomości, gdy tymczasem ustawodawca wyraźnie i wprost wskazuje, że przekształcenie następuje w stosunku do całej nieruchomości, a nie np. do jednej z działek albo części.
- 2. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. wniosło o oddalenie skargi i podtrzymało stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji.
- III. Uzasadnienie prawne
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje
1. Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269) sąd administracyjny sprawuje kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, co oznacza, że w zakresie dokonywanej kontroli Sąd zobowiązany jest zbadać, czy organy administracji orzekając w sprawie nie naruszyły prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy.
Stosownie do art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270, z późn. zm.), sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.
2. Zaskarżoną decyzją Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. utrzymało w mocy decyzję Prezydenta m. W. z dnia [...] sierpnia 2010 r. przekształcającą na rzecz dotychczasowych użytkowników wieczystych M. F. i Z. F w prawo własności prawa użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w W., stanowiącej własność W., oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka o nr ew. [...].
Dokonując oceny zaskarżonej decyzji Sąd uznał, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie, ponieważ zarówno zaskarżona jak również poprzedzająca decyzja nie naruszają prawa.
Sąd podziela stanowisko organu przedstawione w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji, a stan faktyczny ustalony w sprawie nie budzi wątpliwości.
3. Zgodnie z art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (Dz. U. z 2009 r. Nr 206, poz. 1590), osoby fizyczne będące w dniu wejścia w życie ustawy użytkownikami wieczystymi nieruchomości zabudowanych na cele mieszkaniowe lub zabudowanych garażami albo przeznaczonych pod tego rodzaju zabudową oraz nieruchomości rolnych mogą wystąpić z żądaniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego tych nieruchomości w prawo własności.
Zgodnie natomiast z art. 4 ust. 1 tej ustawy, osoba, na rzecz której zostało przekształcone prawo użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, jest obowiązana do uiszczenia dotychczasowemu właścicielowi opłaty z tytułu tego przekształcenia, z zastrzeżeniem art. 5, natomiast ust. 2 stanowi, że ustalenie opłaty z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności następuje w decyzji o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości. Równocześnie art. 4 ust. 7 ustawy zawiera podstawę prawną do zastosowania bonifikaty od tej opłaty, której może udzielić organ właściwy do wydania decyzji w odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego.
Prawidłowo organ uznał, że zasady przyznawania bonifikaty odnośnie przedmiotowej nieruchomości położonej na terenie W. reguluje uchwała Nr [...]. w sprawie wyrażenia zgody na udzielanie bonifikaty osobom fizycznym od opłat za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości. Zgodnie z § 1 ust. 1 uchwały - wyraża się zgodę na udzielanie osobom fizycznym 60% bonifikaty od opłaty z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości zabudowanych i wykorzystywanych wyłącznie na cel mieszkaniowy, natomiast na podstawie ust. 2, bonifikatą, o której mowa w ust. 1, powiększa się o 1% za każdy rok trwania użytkowania wieczystego, licząc do dnia wydania decyzji o przekształceniu. Wysokość udzielonej bonifikaty nie może przekroczyć 95%.
4. Z akt sprawy wynika, że M. F. i Z. F w dniu 6 listopada 2009 r. złożyły wniosek o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności gruntu, które to prawo użytkowania wieczystego działki nr [...] skarżące uzyskały na mocy aktu notarialnego z dnia [...] października 2007 r., i na wniosek współwłaścicielek, została założona jedna księga wieczysta dla obu działek.
Prawidłowo Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. podało, że nieruchomość oznaczona nr ewid. [...] stanowi grunt niezabudowany, porośnięty trawą i drzewami; działka ta została przydzielona jako miejsce parkingowo-rekreacyjne. Sposób zagospodarowania działki potwierdzają zapisy z aktu notarialnego z dnia [...] października 2007 r., na podstawie którego nastąpiło przeniesienie własności domu jednorodzinnego wraz z prawem użytkowania wieczystego - w § 1 aktu notarialnego zapisano bowiem, że podział nieruchomości w wyniku której powstały m. in. działki nr ew. [...] przewidywał, że powstałe w wyniku tego podziału działki o nr [...] zostały przydzielone trzem członkom spółdzielni jako miejsca parkingowo-rekreacyjne. Takie przeznaczenie działki zostało przewidziane w decyzji z dnia [...] listopada 2002 r., zatwierdzającej projekt podziału nieruchomości uregulowanej w [...]., położonej przy ul. [...].
Słusznie organ uznał, że w niniejszej sprawie nie zaszły przesłanki do zastosowania bonifikaty, zgodnie z uchwałą R. i ustalił opłatę za przekształcenie w wysokości ustalonej przez rzeczoznawcę majątkowego w operacie szacunkowym na [...] zł.
5. Jak wynika z akt sprawy, nieruchomość oznaczona nr ewid. [...] stanowi grunt niezabudowany, porośnięty trawą i drzewami; została przydzielona skarżącym jako miejsce parkingowo-rekreacyjne. Od drugiej działki skarżących zabudowanej budynkiem mieszkalnym (nr ew. [...]) działka ta jest oddzielona działką (nr ew. [...]) należącą do innej osoby, zabudowaną również budynkiem mieszkalnym, co oznacza, że działki nr ew. [....] wprawdzie należą do tych samych właścicielek i zostały ujęte w jednej księdze wieczystej, jednak nie graniczą one ze sobą, zostały wyodrębnione geodezyjnie. Oznacza to, że każda z nich może być osobnym przedmiotem obrotu, z odłączeniem jednej z działek do odrębnej księgi wieczystej. Działki te nie są także powiązane ze sobą funkcjonalnie, ani nie stanowią jednolitego obszaru, ze względu na rozdzielenie działką ew. nr [...].
Powyższe okoliczności wskazują zatem, że obie działki skarżących nie stanowią jednej nieruchomości, chociaż mają założoną jedną księgę wieczystą.
Z obu tych działek jedynie działka nr [...] jest faktycznie wykorzystywana na cele mieszkaniowe i jedynie wobec tej działki zasadne było zastosowanie bonifikaty w opłacie za przekształcenie, natomiast wobec działki nr [...] słusznie ustalono opłatę, bez uwzględnienia obniżki w opłacie wskutek zastosowania bonifikaty przewidzianej w uchwale Rady Miasta W z dnia [...] maja 2008 r.
6. Zdaniem Sądu postępowanie administracyjne zostało przeprowadzone wnikliwie, zgromadzony w sprawie materiał dowodowy oceniony został właściwie, a mające zastosowanie w sprawie przepisy zostały prawidłowo zinterpretowane.
Organy orzekające w sprawie wnikliwie, wszechstronnie i rzetelnie rozpoznały stan faktycznym sprawy oraz szczegółowo wyjaśniły motywy, jakimi się kierowały przy rozstrzyganiu sprawy, uzasadniły też przekonująco swoje decyzje - i Sąd w całości podzielił ich stanowisko.
Sąd nie doszukał się naruszeń przepisów prawa materialnego czy procesowego, które skutkowałyby koniecznością uchylenia zaskarżonej decyzji.
Argumenty podniesione w skardze nie mają zdaniem Sądu wpływu na prawidłowość zaskarżonej decyzji.
7. Mając powyższe na uwadze, Sąd, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270, z późn. zm.), orzekł jak w sentencji.