Uzasadnienie
Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W., decyzją z [...] stycznia 2013 r. nr [...], utrzymało w mocy decyzję Wójta Gminy [...] z [...] września 2011 r. nr [...] ustalającą A.Z. opłatę adiacencką w wysokości [...] zł z tytułu stworzenia warunków do podłączenia do sieci kanalizacyjnej nieruchomości oznaczonej jako dz. ew nr [...], położonej w obrębie [...], w gminie C..
Z ustaleń organu wynika, że dla opisanej w decyzji nieruchomości stworzone zostały warunki do podłączenia do gminnej sieci kanalizacyjnej w dniu [...] września 2008 roku, czego dowodem jest znajdujący się w aktach sprawy protokół końcowego odbioru robót i przekazania do eksploatacji dla zadania p.n.: Budowa kanalizacji sanitarnej w P. w Gminie C. (...) – zadanie [...]. W celu określenia wartości nieruchomości według stanu przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej i po ich wybudowaniu został powołany biegły – rzeczoznawca majątkowy T.J.. Biegły na potrzeby przedmiotowego postępowania sporządził w dniu 20 maja 2011 r. operat szacunkowy. Z uwagi na upływ czasu, w wykonaniu wezwania Kolegium, rzeczoznawca majątkowy dokonał w dniu 20 grudnia 2012 r. aktualizacji tego operatu. Przy określaniu wartości nieruchomości biegły posłużył się podejściem porównawczym, metodą cenowo - porównawczą, techniką korygowania ceny średniej. W celu określenia wartości działki nr [...] biegły posłużył się próbką reprezentatywną 11 transakcji nieruchomościami niezabudowanymi.
Organ przytoczył przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami i kodeksu postępowania administracyjnego mającymi zastosowanie w sprawie. Sporządzony operat szacunkowy spełnia w ocenie organu odwoławczego wymogi określone w przytoczonych przepisach. Ponieważ operat szacunkowy organ uznał za prawidłowy to nie uważał aby zachodziła potrzeba jego weryfikacji.
Ze sporządzonego w sprawie operatu wynika, że w wyniku stworzenia warunków do podłączenia do sieci kanalizacyjnej nieruchomości oznaczonej jako dz. ew. nr [...], położonej w obrębie [...], w gminie C., jej wartość wzrosła z [...] zł do [...] zł, a zatem o [...] zł. Zgodnie z obowiązującą w dniu stworzenia tych warunków § 1 uchwały Rady Gminy C. nr [...] z dnia [...] kwietnia 2003 roku w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wybudowania urządzeń infrastruktury technicznej (Dz. Urz. Woj. [...] Nr [...] poz. [...]), ustala się na terenie gminy C. stawkę procentową opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego budową urządzeń kanalizacyjnych w ramach infrastruktury technicznej – w wysokości 50 %. W konsekwencji organ I instancji prawidłowo obliczył w rozpatrywanej sprawie opłatę adiacencką na poziomie [...] zł.
W skardze na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego A.Z. zarzuciła naruszenie art. 77 § 1 i art. 80 kpa, art. 146 ust 1 i ust. 3 i art. 147 ust 1 ustawy z 1 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz o zasądzenie kosztów postępowania według norm przepisanych.
W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie i podtrzymało stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji.
Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył co następuje
Skarga jest uzasadniona chociaż z innych powodów niż powołano w jej treści.
Zasadniczym dowodem w postępowaniu administracyjnym w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej jest dowód z opinii rzeczoznawcy majątkowego. Wynika to wprost z treści art. 146 ust 1a ustawy z dnia 1 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.), który stanowi, że ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartości nieruchomości. Zgodnie zaś z ust. 3 tego artykułu wartość nieruchomości określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej i według stanu przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej i po ich wybudowaniu. Natomiast samo ustalenie i wysokość tej opłaty zależą od wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego budową urządzeń infrastruktury technicznej (art. 146 ust. 1 u.g.n).
W rozpoznawanej sprawie podstawą ustalenia wysokości opłaty adiacenckiej stanowił operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego T. J.. Organ I instancji w ogóle nie zajął się oceną zgodności operatu z obowiązującymi w zakresie sporządzania operatów szacunkowych przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami i rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomościami i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) albowiem nie wynika to z uzasadnienia decyzji organu I instancji. Natomiast organ odwoławczy uznał operat szacunkowy sporządzony przez T.J. za prawidłowy. Jednakże operat ten zawiera istotne wady, których nie dostrzegły organy obu instancji a wady te powodują, że nie może on stanowić dowodu dla ustalenia wysokości opłaty adiacenckiej.
Przepis § 40 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów z 27.09.2004 r. obliguje rzeczoznawcę do uwzględnienia przy określaniu wartości nieruchomości po wybudowaniu urządzeń infrastruktury technicznej, odległości tych nieruchomości od w.w. urządzeń oraz warunków podłączenia do nich nieruchomości. Z treści operatu sporządzonego w rozpoznawanej sprawie nie wynika czy w procesie szacowania rzeczoznawca uwzględnił dyspozycje zawartą w powołanym przepisie rozporządzenia brak bowiem w tym zakresie jakichkolwiek wyjaśnień rzeczoznawcy. W opisie nieruchomości przyjętych jako materiał porównawczy na potrzeby oszacowania wartości działki nr [...] przed i po stworzeniu warunków podłączenia nieruchomości do urządzeń komunalizacyjnych nie zawarto także informacji czy nieruchomości te posiadają dostęp do tego rodzaju urządzeń czy też nie, a więc czy są one ze względu na podobieństwo do nieruchomości wycenionej porównywalne.
Jest to o tyle istotne, że w przypadku dwóch transakcji przyjętych przez rzeczoznawcę w celu ustalenia wartości nieruchomości przed wybudowaniem kanalizacji wskazanych w punktach 6 i 12 (str. 8-9 operatu) istnieją zasadnicze wątpliwości co do prawidłowości przyjętego materiału porównawczego. Transakcje te pochodzące z roku 2009 i 2010, dotyczą działek położonych przy ul. [...] i [...] a na tym obszarze w roku 2008 została wybudowana kanalizacja sanitarna. Nie sposób zatem uznać by mogły one dotyczyć nieruchomości pozbawionych do tych urządzeń dostępu. Nie mogły być więc uznane za nieruchomości podobne, w rozumieniu art. 4 pkt 16 u.g.n., do nieruchomości wycenianej wg jej stanu sprzed budowy sieci kanalizacyjnej.
Ustalenie zatem opłaty adiacenckiej w oparciu o wycenę nieruchomości, która nie odpowiada prawu oznacza, że organ wadliwie ocenił materiał dowodowy, a w konsekwencji tego nie zostało wykazane w sposób nie budzący wątpliwości, że wartość nieruchomości wzrosła na skutek stworzenia możliwości jej podłączenia do urządzeń kanalizacji gminnej.
Zaskarżona decyzja zapadła więc z naruszeniem art. 7, 77 § 1, art. 80 kpa oraz art. 146 ust. 1 u.g.n. w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy. Uzasadnia to uchylenie decyzji organów obu instancji.
Ponownie rozpoznając sprawę organ uwzględni fakt, że przewidziany w art. 145 ust. 2 zd. 1 u.g.n. trzyletni termin w jakim może nastąpić wydanie decyzji w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej w stanie faktycznym niniejszej sprawy, już upłynął co oznacza, że postępowanie w sprawie ustalenia tej opłaty stało się bezprzedmiotowe.
Z powyższych względów Sąd na zasadzie art. 145 § 1 pkt 1 lit a i c, ust. 152 i art. 200 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi orzekł jak w sentencji wyroku.