Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawiez 22 maja 2020 r., sygn. akt I SA/Wa 977/20

Uzasadnienie

Postanowieniem z [...] stycznia 2020 roku Prezydent m [...] (Prezydent) odmówił [....] Spółdzielni [...] "[....]" w [....] (skarżąca) wydania zaświadczenia o przekształceniu z dniem 1 stycznia 2019 roku prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej położonej przy ul. [...] [...], [...], [...] i [...] oznaczonej jako działka nr [...] z obrębu [...], uregulowanej w księdze wieczystej [...] w prawo własności.

Jako podstawę prawną swojego rozstrzygnięcia organ wskazał art. 4 ust. 1 pkt 3 i ust. 2 pkt 3 ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (Dz. U. z 2019 r., poz. 916 ze zm., dalej "ustawa z 20 lipca 2018 roku") oraz art. 219 k.p.a.

Organ wyjaśnił, że podstawą jego rozstrzygnięcia było ustalenie, że nieruchomość dla której prowadzona jest księga wieczysta [...] składa się z dwóch działek: działki [...], dla której w rejestrze gruntów jako opis użytków wpisano "tereny mieszkaniowe" oraz działki [...] dla której w rejestrze gruntów wpisano "drogi". Z aktów notarialnych dotyczących przekształcenia własnościowego prawa do lokali mieszkalnych w prawo odrębnej własności lokali wynika dodatkowo, że członek spółdzielni uzyskiwał udział w prawie użytkowania wieczystego działki [...]. Zatem członkowie spółdzielni nie posiadają udziałów w działce [...] i nie ponoszą za nią opłat.

W ocenie organu pierwszej instancji sytuacja taka była następstwem ewidentnego błędu notariusza, zaś przekształcenie prawa użytkowania wieczystego gruntu w prawo własności nastąpi z chwilą wyłączenia działki [...] do odrębnej księgi wieczystej.

Po rozpoznaniu zażalenia skarżącej Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [....] (Kolegium) postanowieniem z [...] lutego 2020 roku utrzymało w mocy postanowienie Prezydenta.

W uzasadnieniu Kolegium wskazało, że przedmiotowa nieruchomość obejmuje dwie działki, z których jedna, to jest działka [...] stanowi drogę publiczną – ul.[...]. Publicznoprawny charakter działki wyłącza ją z obrotu prawnego. Droga taka nie stanowi obiektu budowlanego, o którym mowa w art. 1 ust. 2 pkt 3 ustawy z 20 lipca 2018 roku, służy ona bowiem wszystkim, nieokreślonym bliżej uczestnikom ruchu drogowego i nie może być traktowana jako obiekt przynależący wyłącznie do nieruchomości usytuowanych w jej bezpośredniej bliskości.

Nie zgadzając się z powyższym rozstrzygnięciem skarżąca wniosła skargę do tutejszego sądu podnosząc w niej zarzut naruszenia:

1. 1. przepisów postępowania, które miało wpływ na wynik sprawy, tj. art. 7 kpa. 77 kpa, 80 k.p.a., a które polegało na tym, iż organ II instancji wydał swoje postanowienie opierając się na danych z księgi wieczystej, na podstawie czego uznał, iż działka o nr [...] w obrębie [...] stanowi ulicę publiczną (części ulicy [...]), podczas gdy:
2. a. treść księgi wieczystej została błędnie odczytana przez organ, ponieważ wskazane w dziale [...] - oznaczenie nieruchomości, ulicy – [...], sposób korzystania - droga, nie oznacza, iż nieruchomość stanowi drogę publiczną - ulicę [...], a jedynie wskazuje iż na działce znajduje się droga (bez możliwości wskazania jaki jest charakter administracyjno-prawny tej drogi tj. czy to jest droga wewnętrzna czy publiczna). Zgodnie bowiem z załącznikiem nr [...] do rozporządzenia Ministra Rozwoju [...] i [...] z dnia [...] marca 200lr. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (Warszawa, dnia [...] lipca 2016 r. Poz. [...], Obwieszczenie Ministra Infrastruktury i Budownictwa), do kategorii użytku gruntowego [...]-droga - zalicza się grunty, które są pasami drogowymi dróg publicznych oraz drób. treść księgi wieczystej nie jest dowodem wskazującym na to czy dana działka stanowi część drogi publicznej - ulicy [...], natomiast takim dowodem jest uchwała organu stanowiącego gminy, która nie została przedstawiona w niniejszym postępowaniu - ponieważ żaden akt prawa miejscowego nie zakwalifikował tej działki jako drogę publiczną (w tym jako część ulicy [....]);c. w rzeczywistości działka ta stanowi drogę wewnętrzną, (a nie publiczną) prostopadłą do ulicy [...]a więc poprawna interpretacja stanu faktycznego powinna prowadzić do wniosku, iż droga znajdująca się na działce o nr [...] stanowi drogę wewnętrzną, a więc inny obiekt budowlany umożliwiający prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków mieszkalnych, a co za tym idzie, nie ma przeszkód do wydania zaświadczenia.2. przepisów postępowania, które miało wpływ na wynik sprawy tj. art. 136 § 1 k.p.a. w zw. z art. 76 § 1 k.p.a. poprzez nieprzeprowadzenie dowodu z uchwały organu stanowiącego gminy, wykazującego jakie nieruchomości wchodzą w skład drogi [....], a okoliczność ta nie została prawidłowo ustalona na podstawie przeprowadzonych w sprawie dowodów.3. przepisów postępowania, które miało wpływ na wynik sprawy tj. art. 136 § 1 k.p.a. w zw z art. 85 § 1 k.p.a. poprzez nieprzeprowadzenie dowodu z oględzin nieruchomości, podczas gdy oględziny te były niezbędne do ustalenia rzeczywistego charakteru drogi znajdującej się na działce [...], a okoliczność ta nie została prawidłowo ustalona na podstawie przeprowadzonych w sprawie dowodów,4. przepisów postępowania, które miało wpływ na wynik sprawy tj. art. 138 §1 pkt 1 k.p.a. w zw. z art. 6 k.p.a., a który polegał na tym, iż organ II instancji utrzymał w mocy postanowienie organu I instancji wydane bez podstawy prawnej, ponieważ stanowisko organu I instancji dotyczące tego, iż "przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności przedmiotowej nieruchomości nastąpi z dniem wyłączenia z istniejącej księgi wieczystej działki nr [...] nie ma oparcia w przepisach prawa, w szczególności w przepisach ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów.5. przepisów prawa materialnego tj. art. 21 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, poprzez to, organ, ustalił iż droga znajdująca się na działce ew. [...] posadowiona obok lokali mieszkalnych stanowi nieruchomość na cele publiczne (a nie jako nieruchomość umożliwiająca prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków mieszkalnych), podczas gdy z wyżej wymienionego przepisu wynika, iż połączone ze sobą działki w jednej księdze wieczystej-stanowią całość gospodarczą, a więc droga ta musi służyć w celu korzystania z budynków mieszkalnych znajdujących się obok;6. naruszenie przepisów ustawy z 20 lipca 2018 r., w szczególności art. 2 ust. 1 pkt 2 tejże ustawy, poprzez wskazanie na konieczność wyłączenia z księgi wieczystej działki o numerze [...] pomimo tego, iż stan faktyczny niniejszej sprawy nie wypełnia dyspozycji w/w przepisu.a w konsekwencji naruszenie ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów z dnia 20 lipca 2018 r. poprzez odmowę wydania zaświadczenia potwierdzającego przekształcenie w prawo własności prawa użytkowania wieczystego nieruchomości objętej księgą wieczystą nr [...], pomimo braku prawnych przeciwskazań do jego wydania.Mając na względzie wskazane zarzuty, Skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji i zasądzenie zwrotu kosztów postępowania, na rzecz strony skarżącej według norm przepisanych.Skarżąca wniosła również o przeprowadzenie dowodu z dokumentu w postaci wydruku z mapy z systemu planu zagospodarowania przestrzennego ukazującego położenie przedmiotowej nieruchomości [...] w stosunku do ulicy [...] na okoliczność: wykazania położenia działki nr [...] z obrębu [...] względem ulicy [...], wykazania, iż droga posadowiona na tej nieruchomości ma charakter drogi wewnętrznej.Kolegium wniosło o oddalenie skargi.Postanowieniem z 21 maja sąd oddalił wniosek o przeprowadzenie dowodu z wydruku z mapy systemu planu zagospodarowania przestrzennego.Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje: Skarga jest niezasadna, zaskarżone postanowienie jak również poprzedzające ją postanowienie organu pierwszej instancji, pomimo częściowo błędnego uzasadnienia, odpowiadają prawu.Skarżący wniosła o wydanie zaświadczenia potwierdzającego przekształcenie prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej położonej przy ul. [...] [...], [...], [...] i [...] oznaczonej jako działka nr [...] z obrębu [...], uregulowanej w księdze wieczystej [...].Jak ustaliły organy, a ustalenia tego nie kwestionuje skarżąca, księga wieczysta [...] obejmuje dwie działki: działkę [....], co do której złożony został wniosek oraz działkę [...], która nie została objęta wnioskiem skarżącej.Przepisy ustawy z 20 lipca 2018 roku dotyczą przekształcenia prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności. Ustawa z 20 lipca 2018 roku definiuje pojęcie gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe (art. 1 ust. 2 ustawy) nie definiuje natomiast pojęcia "nieruchomości".W tym zakresie należy się więc odwołać do definicji nieruchomości zawartej w Kodeksie cywilnym. Zgodnie z art. 46 § 1 k.c. nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.Natomiast art. 24 ust. 1 zd. 1 ustawy z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz. U. z 2019 r. poz. 2204). stanowi, że dla każdej nieruchomości prowadzi się odrębną księgę wieczystą, chyba że przepisy szczególne stanowią inaczej.Sąd Najwyższy w uchwale z 21 marca 2013 r. sygn. akt III CZP 8/13, wskazał, że dominująca w orzecznictwie Sądu Najwyższego jest koncepcja przewidująca pierwszeństwo wieczystoksięgowego modelu nieruchomości, w myśl której nieruchomością jest część powierzchni ziemskiej, dla której urządzono księgę wieczystą, natomiast w braku księgi wieczystej sąsiadujące ze sobą grunty należące do tego samego podmiotu stanowią jedną nieruchomość (por. uchwały SN z 7 kwietnia 2006 r., sygn. akt III CZP 24/06; z 26 kwietnia 2007 r., sygn. akt III CZP 27/07; z 22 lutego 2012 r., sygn. akt IV CSK 278/11).Sąd Najwyższy podkreślił, że gdy dla określonej nieruchomości zostanie założona księga wieczysta, obowiązuje reguła "jedna księga wieczysta - jedna nieruchomość", odnosząca się także do graniczących ze sobą nieruchomości, które stanowią własność tej samej osoby, a ponadto do nieruchomości stanowiących całość gospodarczą, ale nie graniczących ze sobą. Sąd Najwyższy podkreślił także, że odmienny pogląd godzi w podstawową funkcję ksiąg wieczystych, jaką jest ustalenie stanu prawnego wpisanej do księgi wieczystej nieruchomości, jako odrębnego przedmiotu własności i samoistnego przedmiotu obrotu prawnego (art. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece). Jest on także niezgodny z ustawową zasadą (art. 24 tej ustawy), że dla każdej nieruchomości prowadzi się oddzielną księgę wieczystą, chyba że przepisy szczególne stanowią inaczej. Uznanie zatem księgi wieczystej za czynnik wyodrębniający nieruchomość najlepiej zapewnia bezpieczeństwo obrotu nieruchomościami, a względy systemowe sprzeciwiają się przypisywaniu pojęciu nieruchomości gruntowej innego znaczenia w obrębie ustawy o księgach wieczystych i hipotece oraz art. 46 § 1 k.c.Oznacza to, że skarżąca wystąpiła o wydanie zaświadczenia potwierdzającego przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności wyłącznie w odniesieniu do części nieruchomości objętej księgą wieczystą. Wydanie takiego zaświadczenia nie jest możliwe. Poprzez wydanie zaświadczenia na podstawie przepisów ustawy z 20 lipca 2018 roku organ może bowiem potwierdzić wyłącznie przekształcenie z mocy prawa całej nieruchomości nie zaś jej części.Sąd zwraca uwagę, że jak wynika z księgi wieczystej [...] skarżąca jest użytkownikiem wieczystym w określonym ułamku obu działek objętych tą księgą. Podobnie, właściciele wyodrębnionych lokali są współużytkownikami wieczystymi obu działek objętych przedmiotową księgą.W tej sytuacji bez znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy pozostawały kwestie dotyczące tego, czy działka nr [...] stanowi drogę publiczną czy też drogę wewnętrzną. Skutkowało to oddaleniem wniosku dowodowego zawartego w skardze. W konsekwencji podnoszone w skardze zarzuty naruszenia przepisów postępowania objęte punktem 1 3 petitum skargi sąd w realiach tej sprawy uznał za niezasadne.Bez znaczenia dla rozpoznania sprawy była również kwestia czy organ jednostki samorządu terytorialnego będącej właścicielem nieruchomości składającej się z dwóch działek naliczał opłatę z tytułu użytkowania wieczystego wyłącznie z tytułu jednej działki czy też dwóch działek.Końcowo sąd wskazuje, że z załączonego do akt administracyjnych przykładowego aktu notarialnego wynika, że przy przekształceniu spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego w prawo własności ustalono udział w prawie użytkowania wieczystego dla działki [...]. Z aktu tego wynika, że działka [...] miała powierzchnię [...] m2 według zapisów w księdze wieczystej, zaś zgodnie z zaświadczeniem z ewidencji gruntów [...] m2. Zgodnie z aktualnym zapisem w księdze wieczystej [...], powierzchnia całej nieruchomości, czyli obu działek wynosi łącznie [...] m2. Wyjaśnienie przyczyn, dla których w akcie notarialnym przywołano wyłącznie działkę nr [...] i wskazano, że z prawem odrębnej własności lokali wiąże się udział w prawie użytkowania wieczystego tejże działki oraz przyczyn dla których obecnie w księdze wieczystej figurują dwie działki i prawo użytkowania wieczystego przysługuje w odpowiednich udziałach do obu działek wykracza poza zakres kognicji sądu administracyjnego w niniejszej sprawie a tym bardziej organu w toku postępowania o wydanie zaświadczenia.Sąd wskazuje w tym miejscu na niekonsekwencję stanowiska skarżącej. We wniosku wskazała ona wprost, że wnosi o wydanie zaświadczenia wyłącznie dla działki [...]. Również w zażaleniu Skarżąca podnosiła, że wnosi o wydanie zaświadczenia dla działki [...]. Zarzuty objęte punktami 4-6 petitum skargi zmierzają natomiast do wykazania, że obie działki jako wchodzące w skład jednej księgi wieczystej stanowią jedną nieruchomość, przy czym droga wewnętrzna znajdująca się na działce [...] służy korzystaniu z budynków mieszkalnych. Innymi słowy, skarżąca na etapie skargi zdaje się prezentować stanowisko, że przekształcenie powinno obejmować obie działki wchodzące w skład księgi wieczystej. Wniosek jednak, jak już wskazano, dotyczył wyłącznie jednej działki to jest działki [...]. Zatem zarzuty podniesione w punktach 4-6 skargi również nie mogły być uznane za zasadne.Organy obu instancji wadliwe uzasadniły swoje rozstrzygnięcia. Wobec treści wniosku podstawą odmowy wydania zaświadczenia był fakt wystąpienia o jego wydanie wyłącznie do jednej działki objętej księgą wieczystą nie zaś okoliczności wskazane w uzasadnieniach organów obu instancji. Wadliwość ta nie może być jednak uznana za naruszenie przepisów postępowania mogące mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Sąd administracyjny może uchylić zaskarżone postanowienie wyłącznie gdy naruszenie przepisów postępowania miało istotny wpływ na wynik sprawy. Skoro takiego naruszenia nie stwierdzono, nie stwierdzono również by postanowienia naruszały przepisy prawa materialnego, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie na podstawie art. 151 p.p.s.a. oddalił skargę.
3. b. treść księgi wieczystej nie jest dowodem wskazującym na to czy dana działka stanowi część drogi publicznej - ulicy [...], natomiast takim dowodem jest uchwała organu stanowiącego gminy, która nie została przedstawiona w niniejszym postępowaniu - ponieważ żaden akt prawa miejscowego nie zakwalifikował tej działki jako drogę publiczną (w tym jako część ulicy [....]);
4. c. w rzeczywistości działka ta stanowi drogę wewnętrzną, (a nie publiczną) prostopadłą do ulicy [...] a więc poprawna interpretacja stanu faktycznego powinna prowadzić do wniosku, iż droga znajdująca się na działce o nr [...] stanowi drogę wewnętrzną, a więc inny obiekt budowlany umożliwiający prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków mieszkalnych, a co za tym idzie, nie ma przeszkód do wydania zaświadczenia.
5. 2. przepisów postępowania, które miało wpływ na wynik sprawy tj. art. 136 § 1 k.p.a. w zw. z art. 76 § 1 k.p.a. poprzez nieprzeprowadzenie dowodu z uchwały organu stanowiącego gminy, wykazującego jakie nieruchomości wchodzą w skład drogi [....], a okoliczność ta nie została prawidłowo ustalona na podstawie przeprowadzonych w sprawie dowodów.
6. 3. przepisów postępowania, które miało wpływ na wynik sprawy tj. art. 136 § 1 k.p.a. w zw z art. 85 § 1 k.p.a. poprzez nieprzeprowadzenie dowodu z oględzin nieruchomości, podczas gdy oględziny te były niezbędne do ustalenia rzeczywistego charakteru drogi znajdującej się na działce [...], a okoliczność ta nie została prawidłowo ustalona na podstawie przeprowadzonych w sprawie dowodów,
7. 4. przepisów postępowania, które miało wpływ na wynik sprawy tj. art. 138 §1 pkt 1 k.p.a. w zw. z art. 6 k.p.a., a który polegał na tym, iż organ II instancji utrzymał w mocy postanowienie organu I instancji wydane bez podstawy prawnej, ponieważ stanowisko organu I instancji dotyczące tego, iż "przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności przedmiotowej nieruchomości nastąpi z dniem wyłączenia z istniejącej księgi wieczystej działki nr [...] nie ma oparcia w przepisach prawa, w szczególności w przepisach ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów.
8. 5. przepisów prawa materialnego tj. art. 21 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, poprzez to, organ, ustalił iż droga znajdująca się na działce ew. [...] posadowiona obok lokali mieszkalnych stanowi nieruchomość na cele publiczne (a nie jako nieruchomość umożliwiająca prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków mieszkalnych), podczas gdy z wyżej wymienionego przepisu wynika, iż połączone ze sobą działki w jednej księdze wieczystej-stanowią całość gospodarczą, a więc droga ta musi służyć w celu korzystania z budynków mieszkalnych znajdujących się obok;
9. 6. naruszenie przepisów ustawy z 20 lipca 2018 r., w szczególności art. 2 ust. 1 pkt 2 tejże ustawy, poprzez wskazanie na konieczność wyłączenia z księgi wieczystej działki o numerze [...] pomimo tego, iż stan faktyczny niniejszej sprawy nie wypełnia dyspozycji w/w przepisu.

a w konsekwencji naruszenie ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów z dnia 20 lipca 2018 r. poprzez odmowę wydania zaświadczenia potwierdzającego przekształcenie w prawo własności prawa użytkowania wieczystego nieruchomości objętej księgą wieczystą nr [...], pomimo braku prawnych przeciwskazań do jego wydania.

Mając na względzie wskazane zarzuty, Skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji i zasądzenie zwrotu kosztów postępowania, na rzecz strony skarżącej według norm przepisanych.

Skarżąca wniosła również o przeprowadzenie dowodu z dokumentu w postaci wydruku z mapy z systemu planu zagospodarowania przestrzennego ukazującego położenie przedmiotowej nieruchomości [...] w stosunku do ulicy [...] na okoliczność: wykazania położenia działki nr [...] z obrębu [...] względem ulicy [...], wykazania, iż droga posadowiona na tej nieruchomości ma charakter drogi wewnętrznej.

Kolegium wniosło o oddalenie skargi.

Postanowieniem z 21 maja sąd oddalił wniosek o przeprowadzenie dowodu z wydruku z mapy systemu planu zagospodarowania przestrzennego.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje

Skarga jest niezasadna, zaskarżone postanowienie jak również poprzedzające ją postanowienie organu pierwszej instancji, pomimo częściowo błędnego uzasadnienia, odpowiadają prawu.

Skarżący wniosła o wydanie zaświadczenia potwierdzającego przekształcenie prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej położonej przy ul. [...] [...], [...], [...] i [...] oznaczonej jako działka nr [...] z obrębu [...], uregulowanej w księdze wieczystej [...].

Jak ustaliły organy, a ustalenia tego nie kwestionuje skarżąca, księga wieczysta [...] obejmuje dwie działki: działkę [....], co do której złożony został wniosek oraz działkę [...], która nie została objęta wnioskiem skarżącej.

Przepisy ustawy z 20 lipca 2018 roku dotyczą przekształcenia prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności. Ustawa z 20 lipca 2018 roku definiuje pojęcie gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe (art. 1 ust. 2 ustawy) nie definiuje natomiast pojęcia "nieruchomości".

W tym zakresie należy się więc odwołać do definicji nieruchomości zawartej w Kodeksie cywilnym. Zgodnie z art. 46 § 1 k.c. nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Natomiast art. 24 ust. 1 zd. 1 ustawy z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz. U. z 2019 r. poz. 2204). stanowi, że dla każdej nieruchomości prowadzi się odrębną księgę wieczystą, chyba że przepisy szczególne stanowią inaczej.

Sąd Najwyższy w uchwale z 21 marca 2013 r. sygn. akt III CZP 8/13, wskazał, że dominująca w orzecznictwie Sądu Najwyższego jest koncepcja przewidująca pierwszeństwo wieczystoksięgowego modelu nieruchomości, w myśl której nieruchomością jest część powierzchni ziemskiej, dla której urządzono księgę wieczystą, natomiast w braku księgi wieczystej sąsiadujące ze sobą grunty należące do tego samego podmiotu stanowią jedną nieruchomość (por. uchwały SN z 7 kwietnia 2006 r., sygn. akt III CZP 24/06; z 26 kwietnia 2007 r., sygn. akt III CZP 27/07; z 22 lutego 2012 r., sygn. akt IV CSK 278/11).

Sąd Najwyższy podkreślił, że gdy dla określonej nieruchomości zostanie założona księga wieczysta, obowiązuje reguła "jedna księga wieczysta - jedna nieruchomość", odnosząca się także do graniczących ze sobą nieruchomości, które stanowią własność tej samej osoby, a ponadto do nieruchomości stanowiących całość gospodarczą, ale nie graniczących ze sobą. Sąd Najwyższy podkreślił także, że odmienny pogląd godzi w podstawową funkcję ksiąg wieczystych, jaką jest ustalenie stanu prawnego wpisanej do księgi wieczystej nieruchomości, jako odrębnego przedmiotu własności i samoistnego przedmiotu obrotu prawnego (art. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece). Jest on także niezgodny z ustawową zasadą (art. 24 tej ustawy), że dla każdej nieruchomości prowadzi się oddzielną księgę wieczystą, chyba że przepisy szczególne stanowią inaczej. Uznanie zatem księgi wieczystej za czynnik wyodrębniający nieruchomość najlepiej zapewnia bezpieczeństwo obrotu nieruchomościami, a względy systemowe sprzeciwiają się przypisywaniu pojęciu nieruchomości gruntowej innego znaczenia w obrębie ustawy o księgach wieczystych i hipotece oraz art. 46 § 1 k.c.

Oznacza to, że skarżąca wystąpiła o wydanie zaświadczenia potwierdzającego przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności wyłącznie w odniesieniu do części nieruchomości objętej księgą wieczystą. Wydanie takiego zaświadczenia nie jest możliwe. Poprzez wydanie zaświadczenia na podstawie przepisów ustawy z 20 lipca 2018 roku organ może bowiem potwierdzić wyłącznie przekształcenie z mocy prawa całej nieruchomości nie zaś jej części.

Sąd zwraca uwagę, że jak wynika z księgi wieczystej [...] skarżąca jest użytkownikiem wieczystym w określonym ułamku obu działek objętych tą księgą. Podobnie, właściciele wyodrębnionych lokali są współużytkownikami wieczystymi obu działek objętych przedmiotową księgą.

W tej sytuacji bez znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy pozostawały kwestie dotyczące tego, czy działka nr [...] stanowi drogę publiczną czy też drogę wewnętrzną. Skutkowało to oddaleniem wniosku dowodowego zawartego w skardze. W konsekwencji podnoszone w skardze zarzuty naruszenia przepisów postępowania objęte punktem 1 3 petitum skargi sąd w realiach tej sprawy uznał za niezasadne.

Bez znaczenia dla rozpoznania sprawy była również kwestia czy organ jednostki samorządu terytorialnego będącej właścicielem nieruchomości składającej się z dwóch działek naliczał opłatę z tytułu użytkowania wieczystego wyłącznie z tytułu jednej działki czy też dwóch działek.

Końcowo sąd wskazuje, że z załączonego do akt administracyjnych przykładowego aktu notarialnego wynika, że przy przekształceniu spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego w prawo własności ustalono udział w prawie użytkowania wieczystego dla działki [...]. Z aktu tego wynika, że działka [...] miała powierzchnię [...] m2 według zapisów w księdze wieczystej, zaś zgodnie z zaświadczeniem z ewidencji gruntów [...] m2. Zgodnie z aktualnym zapisem w księdze wieczystej [...], powierzchnia całej nieruchomości, czyli obu działek wynosi łącznie [...] m2. Wyjaśnienie przyczyn, dla których w akcie notarialnym przywołano wyłącznie działkę nr [...] i wskazano, że z prawem odrębnej własności lokali wiąże się udział w prawie użytkowania wieczystego tejże działki oraz przyczyn dla których obecnie w księdze wieczystej figurują dwie działki i prawo użytkowania wieczystego przysługuje w odpowiednich udziałach do obu działek wykracza poza zakres kognicji sądu administracyjnego w niniejszej sprawie a tym bardziej organu w toku postępowania o wydanie zaświadczenia.

Sąd wskazuje w tym miejscu na niekonsekwencję stanowiska skarżącej. We wniosku wskazała ona wprost, że wnosi o wydanie zaświadczenia wyłącznie dla działki [...]. Również w zażaleniu Skarżąca podnosiła, że wnosi o wydanie zaświadczenia dla działki [...]. Zarzuty objęte punktami 4-6 petitum skargi zmierzają natomiast do wykazania, że obie działki jako wchodzące w skład jednej księgi wieczystej stanowią jedną nieruchomość, przy czym droga wewnętrzna znajdująca się na działce [...] służy korzystaniu z budynków mieszkalnych. Innymi słowy, skarżąca na etapie skargi zdaje się prezentować stanowisko, że przekształcenie powinno obejmować obie działki wchodzące w skład księgi wieczystej. Wniosek jednak, jak już wskazano, dotyczył wyłącznie jednej działki to jest działki [...]. Zatem zarzuty podniesione w punktach 4-6 skargi również nie mogły być uznane za zasadne.

Organy obu instancji wadliwe uzasadniły swoje rozstrzygnięcia. Wobec treści wniosku podstawą odmowy wydania zaświadczenia był fakt wystąpienia o jego wydanie wyłącznie do jednej działki objętej księgą wieczystą nie zaś okoliczności wskazane w uzasadnieniach organów obu instancji. Wadliwość ta nie może być jednak uznana za naruszenie przepisów postępowania mogące mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Sąd administracyjny może uchylić zaskarżone postanowienie wyłącznie gdy naruszenie przepisów postępowania miało istotny wpływ na wynik sprawy. Skoro takiego naruszenia nie stwierdzono, nie stwierdzono również by postanowienia naruszały przepisy prawa materialnego, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie na podstawie art. 151 p.p.s.a. oddalił skargę.