Uzasadnienie
Decyzją z dnia 15 października 1984 nr UA-4/8381/2630/LJ/84/2630/84, wydaną na podstawie art. 46 prawa budowlanego, Kierownik Wydziału Urbanistyki i Architektury Urzędu Dzielnicowego w Warszawie zobowiązał Jadwigę K. do usunięcia uszkodzeń tynków powstałych w pomieszczeniach znajdujących się pod przebudowanym przez nią mieszkaniem nr 8 w domu przy ul. I. nr 4 oraz do likwidacji samowolnie wykonanego okna w północno-wschodniej ścianie poddasza w tym mieszkaniu.
W odwołaniu od tej decyzji Jadwiga K. podniosła, że uszkodzenia tynków w pomieszczeniach znajdujących się pod jej mieszkaniem i w innych w tym budynku nie pozostają w żadnym związku przyczynowym z prowadzonymi pracami remontowo-adaptacyjnymi w jej mieszkaniu, ponieważ uszkodzenia te występowały już przed rozpoczęciem przez nią tych robót. Wybudowanie okna w łazience było konieczne, gdyż mieszkanie jest usytuowane na poddaszu od strony południowej i latem jest duszno; okno to pozwoli na lepszą wentylację i cyrkulację powietrza i wprowadzi do pomieszczenia światło dzienne. Okno to nie wpływa na wygląd zewnętrzny budynku, ponieważ nie jest widoczne.
Decyzją z dnia 10 maja 1985 nr UAN/A-8382-Płd/Nr-3/85 Naczelny Architekt Warszawy uchylił zaskarżoną decyzję w części dotyczącej likwidacji otworu okiennego i postępowanie w tym zakresie umorzył. W części dotyczącej reperacji tynków decyzję organu I instancji utrzymał w mocy, uzasadniając, że rysy, jakie wystąpiły na stropach w pomieszczeniach pod mieszkaniem skarżącej, mogły powstać wskutek prowadzonych przez nią robót adaptacyjnych, a brak protokołu oględzin tych pomieszczeń przed rozpoczęciem robót nie pozwala stwierdzić, że rysy te nie powstały na skutek działalności inwestycyjnej skarżącej.
W skardze na powyższą decyzję do Naczelnego Sądu Administracyjnego Jadwiga K. wniosła o uchylenie zarówno tej decyzji, jak i decyzji organu I instancji, podnosząc, że decyzje te opierają się jedynie na przypuszczeniach i to bezpodstawnych, gdyż podobne uszkodzenia tynku występują w lokalach na I piętrze i na klatce schodowej, a wszystkie te pęknięcia powstały przed rozpoczęciem prac adaptacyjnych w jej mieszkaniu, o czym świadczy ich wygląd i umiejscowienie. Są one wynikiem złego stanu technicznego budynku, uszkodzonego wybuchem bomby lotniczej w czasie wojny.
W odpowiedzi na skargę Naczelny Architekt Warszawy, powołując się na brak dowodu potwierdzającego zarzuty skarżącej o wcześniejszym powstaniu pęknięć, wniósł o oddalenie skargi.
Naczelny Sąd Administracyjny, rozpoznając sprawę ze skargi Jadwigi K. w zakresie dotyczącym zgodności zaskarżonej decyzji z prawem i nie będąc w tym zakresie związanym granicami skargi /art. 206 Kpa/, zważył co następuje:
Jadwiga K. nie jest ani właścicielką, ani zarządcą budynku mieszkalnego, lecz jedynie zajmuje w tym budynku jeden z samodzielnych lokali mieszkalnych. Obiektem budowlanym w rozumieniu art. 2 ust. 1 ustawy z dnia 24 października 1974 r. - Prawo budowlane /Dz.U. nr 38 poz. 229 ze zm./ jest budynek, a nie poszczególne lokale w nim się znajdujące.
Przepisy art. 43 i 46 prawa budowlanego, dotyczące utrzymania obiektów budowlanych w należytym stanie i przeprowadzania remontów niezbędnych dla zachowania odpowiedniego stanu technicznego tych obiektów, adresowane są do właścicieli lub zarządców budynków, a nie do osób zajmujących poszczególne lokale w danym budynku. Z tych względów art. 46 prawa budowlanego nie może stanowić podstawy prawnej do wydania decyzji administracyjnej, zobowiązującej osobę zajmującą lokal mieszkalny w budynku, którego nie jest ona właścicielem lub zarządcą, do wykonania napraw innych lokali w tym budynku, choćby nawet osoba ta była sprawcą uszkodzenia tych lokali. Brak też w prawie budowlanym innego przepisu, który upoważniałby organy administracji do wydania takiej decyzji.
Stosunki prawne między właścicielem /zarządcą/ budynku a osobami zajmującymi poszczególne lokale w tym budynku należą - w zależności od tytułu prawnego do zajmowania lokalu lub dochodzonego roszczenia - do prawa cywilnego, lokalowego lub spółdzielczego, nie są natomiast regulowane przepisami prawa budowlanego.
Jeżeli zatem tytuł prawny do zajmowania lokalu wynika z prawa lokalowego, naprawa uszkodzonych lokali obciąża wynajmującego /właściciela - zarządcę budynku/, któremu następnie przysługuje regres w stosunku do sprawcy uszkodzeń.
W tym stanie rzeczy zaskarżona decyzja i utrzymana przez nią w mocy decyzja organu I instancji zostały wydane bez podstawy prawnej, wobec czego należało stwierdzić ich nieważność na podstawie art. 207 par. 1 i 3 i orzec o kosztach zgodnie z art. 208 Kpa.