Uzasadnienie
Prezydent Miasta T. decyzją z dnia [...] 2005 r. nr [...] ustalił dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego na działce nr [...] położonej przy ul. Ł. w T., dla J. M., warunki zabudowy budynku bliźniaczego. W decyzji wskazano na warunki i szczegółowe zasady wynikające z przepisów odrębnych w zakresie warunków i wymagań ochrony i kształtowania ładu przestrzennego, ochrony środowiska i zdrowia ludzi, obsługi w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacji, ochrony interesów osób trzecich i ochrony obiektów budowlanych. W uzasadnieniu podniesiono, że działka nr [...] usytuowana jest na terenie, dla którego brak jest aktualnego planu zagospodarowania przestrzennego. Dokonana przez organ analiza warunków zabudowy wskazuje, że spełnione zostały wszelkie wymogi dla wydania decyzji o warunkach zabudowy. Organ administracji podniósł przy tym, iż projekt decyzji został uzgodniony z Miejskim Zarządem Dróg.
W odwołaniu od powyższej decyzji A. B. wniosła o wyjaśnienie czy działka położona przy ul. Ł. ma charakter budowlany czy uzupełniający. Powołała się przy tym na opinię biegłego sądowego, z której wynika, że działka ta nie posiada możliwości samodzielnej zabudowy.
Samorządowe Kolegium Odwoławcze w T. decyzją z dnia [...] 2005 r. nr [...] utrzymało zaskarżoną decyzję w mocy. W motywach decyzji organ wskazał, iż działki sąsiednie w stosunku do działki nr [...] zabudowane są domami jednorodzinnymi oraz, że dominuje zabudowa szeregowa i bliźniacza. Jego zdaniem organ I instancji w sposób prawidłowy przeprowadził analizę funkcji i sposobu zagospodarowania działek sąsiednich, a w konsekwencji dokonał prawidłowych ustaleń warunków zabudowy dla wnioskowanej inwestycji.
Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy na tę decyzję złożyła A. B. Ponowienie powołała się w niej na opinię biegłego geodety, działającego na polecenie Sądu Rejonowego w T., z której wynika, że działka nr 106 stanowić może jedynie uzupełnienie nieruchomości przyległych, a nie działkę budowlaną. Skarżąca podniosła, że i na działce nr 108 stoi całkowicie drewniany budynek i w związku z tym odległości od niego powinna wynosić więcej niż 3 metry od granicy działki, a gdy ściany są bez otworów i 4 m od granicy. Wskazała również, iż sprzeciwia się budowie kolejnych wysokich budynków w jej sąsiedztwie, gdyż będą one stanowiły uciążliwe sąsiedztwo, tym bardziej, że teren pozbawiony jest kanalizacji.
Samorządowe Kolegium Odwoławcze w T. w odpowiedzi na skargę wniosło o jej oddalenie.
Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje.
Skarga nie jest zasadna.
Zasadniczym argumentem skarżącej zawartym w skardze jest to, że działka o nr 106/2 dla której ustalono warunki zabudowy ma powierzchnię 285 m2 Działka ta została uznana przez biegłego geodetę jako uzupełniająca w stosunku do nieruchomości przyległych, a nie jako budowlana.
Rozpatrując ten zarzut należy w pierwszej kolejności podnieść dwa argumenty: po pierwsze, opinia biegłego geodety została wypowiedziana nie w tym postępowaniu, w którym wydano zaskarżoną decyzję, a w postępowaniu cywilnym o zniesienie współwłasności nieruchomości; po drugie skarżąca nie wykazała, aby problem powierzchni działki, której nie jest właścicielem w jakikolwiek sposób naruszał jej prawa. Innymi słowy, problem, czy na tej działce można postawić budynek czy też nie, jest problemem właściciela działki, a nie skarżącej. Skarżąca o tyle może mieć interes prawny w zaskarżaniu zajętych w tej sprawie stanowisk, o ile jej prawa, jako osoby trzeciej, zostały naruszone.
Skarżąca podnosi także zarzut naruszenia odległości między budynkami. W tym zakresie należy wskazać, że decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu nie może określać wymagań ochrony interesów osób trzecich w tak szczegółowy i konkretny sposób, jak w pozwoleniu na budowę.
W orzecznictwie sądowym podkreślono, że (wyrok z 31 lipca 1997 r. II SA/Lu 1109/96) na etapie podejmowania decyzji o ustaleniu warunków zabudowy i zagospodarowania terenu ograniczenia interesów osób trzecich mogą być rozpatrywane w kategoriach "przypuszczeń, co do ich występowania i nie muszą pojawiać się". To odróżnia je od zagrożeń na etapie pozwolenia na budowę.
Skłania to do rozróżnienia wymogów ochrony osób trzecich w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu oraz w postępowaniu o pozwolenie na budowę. Ochrona interesów osób trzecich w tym pierwszym przypadku może następować tylko w takim zakresie, w jakim nie jest objęta zakresem regulacji prawa budowlanego. W przeciwnym razie orzekanie o wymaganiach ochrony interesów osób trzecich w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu w istocie pozbawiłoby je możliwości dochodzenia przysługujących im praw w późniejszym postępowaniu o pozwolenie na budowę, gdzie zagrożenia ich interesów przybierają o wiele bardziej konkretny i realny kształt.
Z punktu widzenia inwestora nie może być tak, że obowiązki innego postępowania administracyjnego (o pozwoleniu na budowę) są wymagane w postępowaniu o ustalenia warunków zabudowy i zagospodarowania terenu, a więc w innej sprawie i w innym postępowaniu.
W postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu nie podlegają badaniu warunki techniczne, jakim powinna odpowiadać inwestycja (np. wyrok NSA z dnia 18 lutego 1997 r., II SA/Wr 1209/96 wyrok SN z 22 lutego 2001 r. III RN 203/00 OSNP 2001/20/606).
Dodatkowo należy wskazać na treść przepisu art. 43 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 1999 r. Nr 15, poz. 139 ze zm.), który wskazuje, że nie można odmówić ustalenia warunków zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli zamierzenie jest zgodne z przepisami prawa i ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Z wnioskiem o wydanie decyzji o ustalenie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu może wystąpić każdy. Należy w takiej sytuacji podzielić pogląd SKO, że ustalenie warunków zabudowy jest pierwszym etapem procesu inwestycyjnego i wskazanie na potrzebę ochrony interesów osób trzecich może być dość ogólne. Ochrona interesów osób trzecich na etapie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu nie powinna przyjmować działań właściwych ochronie tych interesów na etapie pozwolenia na budowę.
Samorządowe Kolegium Odwoławcze oceniło, że decyzja organu l instancji spełnia wymogi o jakich mowa w art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Ta ocena jest trafna i prawa nie narusza.
Uzasadnia to, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, póz. 1270 ze zm.) oddalenie skargi.