Uzasadnienie
Decyzją nr [...] z dnia [...] 2004r. Prezydent Miasta T. powołując się na przepisy art. 1 ust. 2 pkt 1, art. 59 ust. 1 i art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. nr 80, poz. 717) oraz rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. nr 164, poz. 1588), po rozpatrzeniu wniosku E. S. – B., odmówił ustalenia warunków zabudowy dla zmiany sposobu użytkowania z funkcji biurowej na funkcję mieszkalno – usługową budynku położonego przy ul. P. (działka nr [...]) w T. należącego do "D." S.A. w S. – Z. Jak wynika z uzasadnienia decyzji, negatywne rozstrzygnięcie w przedmiocie warunków zabudowy wydano w związku ze stwierdzeniem – po przeprowadzeniu w oparciu o rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 -5 ustawy, iż projektowana zmiana sposobu użytkowania nie jest kontynuacją parametrów, cech i wskaźników oraz funkcji dotyczących istniejącej zabudowy.
Na sąsiednich działkach bowiem brak jest zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej, a funkcja tych działek to przemysł i usługi. Wydając decyzję uwzględniono także wymienione w art. 1 ust. 2 pkt 1 i 2 ustawy z dnia 27 marca 2003r. wymagania ładu przestrzennego (w tym urbanistyki i architektury) oraz opinię Miejskiej Pracowni Urbanistycznej w T. z dnia [...] 2004r. wykluczającą, z uwagi na istniejące uwarunkowania oraz uciążliwości wynikające z przebiegu głównych tras komunikacyjnych przez działkę nr [...], przyjęcie jako dominującej dla jej terenu funkcji mieszkaniowej. Nadto, zdaniem organu, wnioskowana zmiana sposobu użytkowania budynku mogłaby ograniczyć możliwość rozwoju form działalności gospodarczej, gdyż według " Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta T." przedmiotowa nieruchomość położona jest na terenach o funkcji przemysłowo- składowej.
E. S. odwołał się od powyższej decyzji podnosząc, iż w sąsiedztwie budynku, którego dotyczył jego wniosek, znajduje się obiekt zamieszkiwany przez kilkanaście rodzin, a nadto na terenie T. istnieje niedobór lokali socjalnych.
Nie uwzględniając odwołania Samorządowe Kolegium Odwoławcze w T. wydało w dniu [...] 2004r. decyzję nr [...] o utrzymaniu w mocy zaskarżonej decyzji organu I instancji.
W uzasadnieniu organ odwoławczy stwierdził, iż podjęta przez Prezydenta Miasta T., na podstawie projektu sporządzonego przez osobę uprawnioną do projektowania w planowaniu przestrzennym, decyzja odpowiada prawu i jest wynikiem przeprowadzonej w sposób rzetelny analizy, o której mowa w § 9 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r., która to analiza wykazała brak możliwości realizacji wymienionej inwestycji w miejscu wskazanym przez stronę. Względy zaś natury celowościowej i społecznej (zwiększenie liczby lokali socjalnych) nie upoważniają do innej interpretacji przepisów niż dokonana przez organ I instancji.
Decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w T. zaskarżył do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy wieczysty użytkownik działki nr 29/10 i właściciel usytuowanego na niej 9 – kondygnacyjnego budynku biurowego – "D." S.A. w S. – Z., wnosząc o jej uchylenie. Skarżący zarzucił bezpodstawne przyjęcie w rozstrzygnięciu, iż proponowana zmiana sposobu użytkowania budynku nie spełniałaby wymogu kontynuacji funkcji, bowiem w bezpośrednim sąsiedztwie na działce nr [...] znajduje się mający dostęp z tej samej drogi publicznej budynek mieszkalny należący do zasobów Spółdzielni Mieszkaniowej "L.", co uszło uwadze organu rozpatrującego wniosek w przedmiocie warunków zabudowy, a pozostałe działki znajdujące się w bezpośrednim sąsiedztwie nie są zabudowane. "D." podniósł także, iż negatywne stanowisko co do zmiany funkcji budynku na usługowo – mieszkalną ogranicza jego prawa właścicielskie uniemożliwiając zbycie tego obiektu, a tym samym naraża go na ponoszenie niezasadnych kosztów związanych z jego utrzymaniem.
W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie wywodząc, iż przedstawione przez stronę zarzuty były wyjaśniane w zaskarżonej decyzji.
Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:
Skarga jest zasadna.
Zgodnie z art.4 ust. 2 oraz art. 59 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. nr 80 poz. 717 ze zm.)zmiana zagospodarowania terenu, w tym polegająca na zmianie sposobu użytkowania obiektu budowlanego, w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wymaga ustalenia w drodze decyzji warunków zabudowy.
Z uwagi na to, że plan zagospodarowania przestrzennego miasta T. utracił moc obowiązującą z dniem 31 grudnia 2003r., rozpatrując wniosek E. S. o ustalenie warunków zabudowy dla zmiany z biurowej na mieszkalno – usługową funkcji budynku przy ul. P. organ obligowany był dokonać oceny, czy spełnione zostały warunki wymienione w art. 61 ust. 1 powyższej ustawy niezbędne do wydania pozytywnego dla wnioskodawcy rozstrzygnięcia.
Należałoby jednak rozważyć, czy w niniejszym przypadku miały zastosowanie wszystkie zawarte w powyższym artykule unormowania.
Przepis pkt 1 cyt. artykułu statuuje tzw. zasadę dobrego sąsiedztwa, uzależniającą zmianę zagospodarowania terenu od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego.
Stosownie do wskazanego przepisu, wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe, gdy co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu.
Natomiast w art. 61 ust. 6 ustawodawca upoważnił ministra właściwego do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej do określenia w drodze rozporządzenia, sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego. Efektem zaś tego upoważnienia jest rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. (Dz. U. 164, poz. 1588).
W obydwu wymienionych przepisach oraz rozporządzeniu użyto określenia "nowa zabudowa".
Przez nową zabudowę należy rozumieć przede wszystkim wykonanie nowego obiektu budowlanego od podstaw, a także odbudowę, rozbudowę i nadbudowę takiego obiektu posiłkując się w tym zakresie definicją pojęcia budowy zawartą w art. 3 pkt 6 prawa budowlanego (Dz. U. 2003r. nr 207, poz. 2016).
W przypadku zmiany sposobu użytkowania mamy do czynienia z obiektem już istniejącym, a ewentualna ingerencja w jego substancję będzie się ograniczała do zmian w jego wnętrzu. Nie może być zatem mowy o wpływie tego rodzaju zmiany na istniejący w sąsiedztwie ład przestrzenny.
Celem zaś zasady dobrego sąsiedztwa jest zapewnienie odpowiedniego ładu przestrzennego poprzez dostosowanie zamierzenia inwestycyjnego (nowej zabudowy) do istniejących warunków zabudowy terenu (czyli do zabudowy dotychczasowej) poprzez zobligowanie organu do badania parametrów i funkcji zabudowy sąsiedniej w stosunku do terenu objętego wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy.
Tak więc przyjąć należy, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy w związku ze zmianą sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego część (jako dot. starej, istniejącej zabudowy) nie jest uzależnione od spełnienia określonego w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym warunku "dobrego sąsiedztwa" oraz, iż warunek ten odnosi się tylko do planowanej nowej zabudowy terenu w rozumieniu wskazanego wyżej art. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994r. – Prawo budowlane (Dz. U. 2003r. Nr 207, poz. 2016).
Skoro u podstaw wydania niekorzystnej dla wnioskodawcy decyzji w przedmiocie warunków zabudowy dla zmiany sposobu użytkowania budynku przy ul. P. legło nie znajdujące prawnego uzasadnienia, wynikające z niewłaściwej interpretacji przepisu prawa dokonanie oceny zamierzenia inwestycyjnego pod kątem warunku przewidzianego w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 27 marca 2003r. (Dz. U. 80, poz. 717 ze zm.), Sąd nie będąc związany granicami wniesionej skargi (w tym zawartymi w niej zarzutami), orzekł na mocy art. 145 § 1 pkt 1 "a" ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. 153, poz. 1270) jak w sentencji.
O sposobie załatwienia sprawy po ponownym jej rozpatrzeniu winno zadecydować spełnienie przez wnioskodawcę warunków wyszczególnionych w art, 61 ust. 1 pkt 2-5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.