Uzasadnienie
Decyzją z dnia [...] 2004r. nr [...] wydaną z upoważnienia Prezydenta Miasta T. odmówiono G. K. ustalenia warunków zabudowy dla wnioskowanej inwestycji, która obejmowała budowę obiektu hurtowni artykułów metalowych z częścią administracyjno-socjalną na terenie położonym przy ul. C. w T. (działka nr [...]).
W uzasadnianiu wskazano, że dla terenu objętego wnioskiem brak miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Plan taki zatwierdzony dla miasta Torunia uchwałą Miejskiej Rady Narodowej z dnia 27 stycznia 1986r. nr X/58/86 obejmujący teren inwestycji, zgodnie z przepisem art.87 ust.3 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. nr 80, poz. 717 ze zm.), stracił ważność z dniem 1 stycznia 2004r.
W myśl art.59 ustawy, w przypadku braku planu miejscowego, zmiana zagospodarowania terenu polegająca m.in. na budowie obiektu budowlanego wymaga ustalenia warunków zabudowy w drodze decyzji. Wydanie natomiast takiej decyzji możliwe jest w przypadku łącznego spełnienia warunków przewidzianych w art.61 ust.1 wymienionej ustawy.
Zdaniem organu pierwszej instancji wnioskowana budowa w zakresie parametrów, cech i wskaźników zabudowy nie stanowiła kontynuacji istniejącej zabudowy i w związku z tym nie mogła zostać zaakceptowana. Podstawową przyczyną odmowy ustalenia warunków zabudowy było stanowisko Miejskiego Konserwatora Zabytków w T.. W opinii z dnia 2 czerwca 2004r. nr [...] wskazał on, iż nie było możliwości zabudowy działki ze względu na położenie obszaru inwestycji w strefie bezpośredniej ochrony elementów twierdzy T., obowiązywał zakaz zabudowy, zaś istniejące obiekty nie związane z funkcją militarną terenu podlegały likwidacji.
Odwołanie od decyzji złożył S. K. -wieczysty użytkownik działki objętej przedmiotowym wnioskiem -podnosząc, że istnieje akt notarialny [...] 1988r. dotyczący działki nr [...] wpisanej do księgi wieczystej nr pod [...], który w § 5 wskazywał przeznaczenie gruntów, zgodne z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Skarżący zarzucił również, iż o określeniu wnioskowanego terenu jako stoku bojowego należało go poinformować przed zawarciem umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste.
Decyzją z dnia [...] 2004r. nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w T. utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję organu I instancji. W uzasadnieniu wskazano, że miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego miasta T. stanowiący załącznik do wymienionej wyżej uchwały z dnia 27 stycznia 1986r. nr X/58/86 utracił swoją moc z dniem 1 stycznia 2004r. Tym samym zasadne było rozpatrzenie sprawy na podstawie art.61 ustawy z 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Z przepisów rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. nr 164, poz. 1588) wynika, iż w celu ustalenia wymienionych wymagań właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany. Organ przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art.61 ust.1-5 w/w ustawy.
Samorządowe Kolegium Odwoławcze w T. podzieliło pogląd organu pierwszej instancji, że brak było podstaw do wydania decyzji o warunkach zabudowy, ponieważ nie zostały spełnione wymogi określone w art.61 ust.1 pkt 4 cytowanej ustawy. W szczególności teren wymagał uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów leśnych na nieleśne.
Ponadto, jak wskazał organ odwoławczy, z postanowienia Miejskiego Konserwatora Zabytków w T. wynika, iż planowana zabudowa naruszyłaby obszar bezpośredniej strefy ochrony zabytkowego F. nr [...], wpisanego do rejestru zabytków, a w strefie obowiązuje zakaz zabudowy.
S. K. złożył skargę na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w T. do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy, zarzucając naruszenie postanowień aktu notarialnego z [...] 1988r., zgodnie z którym przekazanie gruntu nastąpiło celem wybudowania na nim domu jednorodzinnego wraz z warsztatem ślusarskim..
W uzasadnieniu wskazał, że treść decyzji wydanych w I i II instancji pozostaje w sprzeczności z postanowieniami aktu notarialnego, który precyzował przeznaczenie gruntu. Skoro są to grunty leśne stanowiące stok bojowy objęte od 1971r. ochroną konserwatorską, to nie powinno dojść do zawarcia umowy o oddaniu wymienionego gruntu w użytkowanie wieczyste celem wybudowania na nim budynków mieszkalnych oraz warsztatowych.
W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w T. wniosło o oddalenie skargi uzasadniając, iż zapis aktu notarialnego nie może przesądzać o warunkach zabudowy. Ponadto nie zostały spełnione wszystkie wymogi określone w art.61 ustawy z 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje
Skarga podlega oddaleniu, gdyż zaskarżonej decyzji nie można postawić zarzutu naruszenia prawa materialnego i procesowego. W istocie skarga ogranicza się jedynie do samego zakwestionowania zaskarżonej decyzji bez wskazania jakiegokolwiek naruszenia prawa, którego również nie można dopatrzyć się z urzędu, badając legalność zaskarżonej decyzji.
Zgodnie z treścią art.4 ust.1 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym(Dz.U. nr 80, poz. 717 ze zm.) ustalenie przeznaczenia terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy (art.59 ust.1 wymienionej wyżej ustawy).
Art. 87 §3 omawianej ustawy stanowi, że obowiązujące w dniu wejścia w życie ustawy miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego uchwalone przed dniem 1 stycznia 1995r. zachowują moc do czasu uchwalenia nowych planów, jednak nie dłużej niż do 31 grudnia 2003r.
Poza sporem pozostaje, że miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego miasta Torunia z 1986r. utracił moc obowiązującą dnia 1 stycznia 2004r.
Słusznie zatem organy przy rozpatrzeniu wniosku o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji planowanej na działce nr [...] w T. zastosowały przepis art.61 ust.1 wymienionej ustawy wskazując, iż nie zostały spełnione określone w nim wymogi, co skutkować musiało wydaniem zaskarżonej decyzji.
Zgodnie art.61 ust.1 ustawy wydanie pozytywnej decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku kumulatywnego spełnienia określonych w nim warunków:
- 1. co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;
- 2. teren ma dostęp do drogi publicznej;
- 3. istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;
- 4. teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art.67 ustawy z dnia 7 lipca 1994r. o zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 1999r. nr 15, poz. 139 ze zm.);
- 5. decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.
Z treści cytowanego przepisu wynika jednoznacznie, że aby organy orzekające w niniejszej sprawie mogły wydać decyzję o warunkach zabudowy, musiałoby m.in. nastąpić uprzednie przekwalifikowanie gruntów objętych wnioskiem na cele nierolnicze i nieleśne. Bezspornym w sprawie pozostaje, że działka nr [...] została zakwalifikowana w ewidencji gruntów jako grunt leśny klasy VI zabudowany, a teren wymaga zgody na zmianę przeznaczenia gruntów leśnych na cele nieleśne.
Kierując się negatywną opinią Miejskiego Konserwatora Zabytków w T. organy orzekające w sprawie słusznie również wskazały, że działka nr [...] i obszar sąsiadujący stanowią obszar bezpośredniej strefy ochronnej F. nr [...], w której obowiązuje zakaz zabudowy.
W tym stanie rzeczy dokonana przez organ odwoławczy ocena, prowadząca do uznania, że w niniejszej sprawie nie zachodzą przesłanki do wydania decyzji o ustaleniu warunków zabudowy jest zgodna z obowiązującym prawem.
Dla powyższych ustaleń nie ma znaczenia to, jaki cel oddania gruntu państwowego w użytkowanie wieczyste został wskazany w umowie z dnia [...] 1988r. Postanowienia umowy cywilnoprawnej, choćby zawarta była ona w formie aktu notarialnego nie mogą bowiem przesądzać o przeznaczeniu terenu. Umowa o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste nie jest dokumentem, z którego wynikałyby uprawnienia użytkownika do dysponowania nieruchomością w sposób sprzeczny z prawem.
Należy stwierdzić, że postępowanie administracyjne poprzedzające umowę o oddanie przedmiotowej działki w użytkowanie wieczyste zawierało uchybienia, jednakże okoliczność ta nie może obecnie sankcjonować podjęcia przez organy administracji publicznej działania niezgodnego z obowiązującym porządkiem prawnym i wydania decyzji o ustaleniu warunków zabudowy wbrew przepisom o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
W związku z powyższym, na podstawie art.151 ustawy z 30 sierpnia 2004r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. nr 153, poz. 1270 ze zm.) skarga podlegała oddaleniu.