Uzasadnienie
Inwestor - Pan A. J. – wniósł o ustalenie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu dla inwestycji polegającej na realizacji budynku usługowo mieszkalnego, wraz ze zjazdem i infrastrukturą techniczną, na działkach oznaczonych w ewidencji gruntów nr [...] położonych w B. w obrębie [...], przy ul. S. [...]. Prezydent Miasta B. decyzją z dnia [...] listopada 2004 roku, nr [...], po przeprowadzeniu analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, opracowaniu projektu decyzji przez uprawnionego architekta orzekł o ustaleniu warunków zabudowy i zagospodarowania terenu dla projektowanego zamierzenia inwestycyjnego. W rozstrzygnięciu swoim organ I instancji stwierdził, że z przeprowadzonej analizy wynika, iż projektowana inwestycja będzie kontynuacją i uzupełnieniem funkcji zabudowy istniejącej na analizowanym terenie, a lokalizacja i parametry działki [...] oraz działek przyległych uzasadniają realizację przedmiotowej inwestycji w formie zwartej zabudowy pierzejowej, co będzie uwzględniało zarówno fakt położenia terenu w pobliżu centrum miasta, jak i możliwość efektywniejszego zagospodarowania tego terenu.
Następnie organ określił warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania wnioskowanego do zabudowy terenu, wskazując warunki i wymagania ładu przestrzennego w kwestii wytycznych architektoniczno – urbanistycznych, a w szczególności: linię zabudowy, wysokość budynku, formę architektoniczną, maksymalną wysokość w kalenicy, powierzchnię zabudowy oraz wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, szerokość frontu zabudowy oraz układ połaci dachowych planowanego do rozbudowy budynku. W orzeczeniu tym zawarł także warunki wynikające z przepisów szczególnych, dotyczące w szczególności ochrony środowiska i zdrowia ludzi, dziedzictwa kulturowego, obsługi komunikacji i infrastruktury technicznej oraz wymagania w kwestii ochrony interesów osób trzecich.
Odwołująca się od tej decyzji Pani T. W. podaje, że jest spadkobierczynią właściciela nieruchomości sąsiadującej z terenem inwestycji. Wniesione odwołanie Pani T. W. oparto na zarzutach nieprawidłowego przeprowadzenia ww. analizy terenu oraz wyprowadzeniu z niej niewłaściwych wniosków. Je zdaniem, sposób zagospodarowania działek sąsiednich nie pozwala na wyciągnięcie wniosku, że projektowana inwestycja może spełniać funkcje usługowe, być zrealizowana w formie zabudowy pierzejowej, o wysokości kalenicy 9 metrów oraz – obejmować aż 40 % powierzchni działki. Takiej zabudowy nie ma bowiem na działkach sąsiednich, a tak intensywna zabudowa wnioskowanego terenu pozbawi sąsiednie parcele dostępu światła, spowoduje obniżenie ich wartości oraz pogorszy warunki bytowe mieszkańców.
W ocenie skarżącej wskazany teren może być zabudowany wyłącznie, tak jak nieruchomości bezpośrednio z nim sąsiadujące, a sposób jej realizacji według warunków i wymagań zaskarżonej decyzji pozostawać będzie w sprzeczności z przepisami art. 61 ustawy i § 12 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki.
Do wniesionego odwołania ustosunkował się inwestor, polemizując z zarzutami skierowanymi wobec ww. decyzji. W szczególności wyjaśnił, że planowana zabudowa nie obejmuje 40 % powierzchni działki, a jedynie ok. 25 %, zaś projektowany budynek będzie o połowę niższy od budynków znajdujących się po drugiej stronie ulicy, co – łącznie –nie będzie przyczyniało się do pozbawienia dostępu do światła do działek sąsiednich. Zasygnalizował także, że skarżąca nie udokumentowała swoich praw do sąsiedniej nieruchomości.
Samorządowe Kolegium Odwoławcze w B. decyzją z dnia [...] stycznia 2005 roku, nr [...] – utrzymało zaskarżoną decyzję w mocy, uznając ją za zgodną z prawem w szczególności zaś art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Skargę na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku za pośrednictwem organu wywiodła Pani T. W., zarzucając naruszenie art. 61 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez rozszerzającą interpretację treści oraz nierzetelną analizę terenu.
W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w B., wnosząc o jej oddalenie podtrzymało argumentację zawartą w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.
Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje
W sytuacji nie obowiązywania planu zagospodarowania terenu materialnoprawną podstawą wydania zaskarżonej decyzji stanowił art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z dnia 27 marca 2003 roku (Dz. U. Nr 80, poz. 717 z 2003 roku). Przepis tego artykułu wskazuje na spełnienie łącznie szeregi warunków. Jednym z nich jest warunek aby co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, była zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu.
W konkretnej sprawie organ spełnił, z formalnego punktu widzenia, wszystkie wymogi dotyczące postępowania w tym zakresie. Przeprowadził analizę funkcji terenu, a decyzję oparł na treści art. 61 cytowanej wyżej ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Jednak zdaniem Sądu, dokonał nadinterpretacji powyższego przepisu.
Sąd podzielił zarzuty przedstawione w skardze przez skarżącą, iż organ rozszerzył analizę terenu poza obszar ściśle wyznaczony przepisem art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy, a mianowicie poza teren działek dostępnych z tej samej drogi publicznej. Jest to naruszenie prawa skutkujące uchyleniem zaskarżonej decyzji, bowiem organ nie mógł analizować działek i ich zabudowy, położonych przy innej ulicy. Nie zasadne jest stanowisko organu, iż taką możliwość przewiduje § 3 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 roku w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588 z 2003 roku), ponieważ wymogi wyznaczenia obszaru analizowanego winny być wyznaczone na kopii mapy zasadniczej lub katostralnej w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej niż 50 m – ale w obrębie jednej ulicy.
Gdyby rozporządzenie pozwalało na dowolne rozszerzenie terenu analizy na działki położone przy innych drogach publicznych – nastąpiłoby przekroczenie granic upoważnienia ustawowego skutkujące nieważnością rozporządzenia w tym zakresie. Należy również podkreślić, że analiza funkcji terenu dokonana przez mgr inż. arch.. J. Cz. – nie odpowiada podstawowym założeniom art. 61 § 5 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, bowiem nie odnosi się do stanu faktycznego a wywodzi wnioski de lege ferenda o potrzebie istnienia intensywności formy zabudowy tworzącej pierzeję ul. S. Niezrozumiałym jest także fakt wykazywania przez organ uprawnień inwestora wynikający z art. 31 ust. 3 Konstytucji RP, bowiem to właśnie ustawa z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w art. 61 precyzuje jednoznacznie ograniczenia w zakresie korzystania z konstytucyjnych praw i obowiązków, które organy i strony winny przestrzegać.
Mając całokształt powyższych okoliczności na względzie Sąd uchylił zaskarżoną decyzję na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 a i c ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 roku. Prawo o postępowaniu przed sadami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z 2002 roku).
O wykonalności wyroku rozstrzygnął w myśl art. 152 cytowanej ustawy zaś o kosztach na podstawie art. 200 tejże ustawy.