Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańskuz 25 kwietnia 2018 r., sygn. akt II SA/Gd 138/18

Uzasadnienie

Skarga R. D.na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 12 grudnia 2017 r., nr [..], wniesiona została w następujących okolicznościach faktycznych i prawnych:

W dniu 24 listopada 2016 r. A. K. złożyła w Urzędzie Miasta wniosek o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie muru oporowego zabezpieczającego istniejącą skarpę na działce nr [..] (obręb [..]), położonej w G. przy ul. S. Decyzją z dnia 17 lipca 2017 r., nr [..], wydaną na podstawie art. 4 ust. 2 pkt 2, art. 53 ust. 4 pkt 9, art. 59 ust. 1, art. 61 w zw. z art. 64 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2017 r., poz. 1073) oraz na podstawie rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. nr 164, poz. 1588), Prezydent Miasta ustalił warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie muru oporowego na działce nr [..], obręb [..], przy ul. S. w G. Jako ustalenia dotyczące rodzaju zabudowy organ wskazał element zagospodarowania terenu w zabudowie usługowej.

Jako ustalenia dotyczące funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu organ wskazał zabezpieczenie przed osuwaniem się gruntu w obrębie terenu o funkcji usługowej; lokalizacja muru na placu prowadzącym do wejścia do lokalu w budynku usługowym zlokalizowanym na sąsiedniej działce nr [..].

Jako ustalenia dotyczące warunków i wymagań kształtowania ładu przestrzennego organ wskazał: obowiązująca linia zabudowy - nie dotyczy; wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy do powierzchni działki - nie dotyczy; szerokość elewacji frontowej - nie dotyczy; wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej - nie dotyczy; geometria dachu - nie dotyczy.

Wskazano także planowaną lokalizację przedmiotowego muru oporowego w południowej części działki nr [..] przy granicy z działką nr [..] w miejscu istniejącej konstrukcji oporowej o zmiennej wysokości 2,80 - 3,50 m i długości ok 13,3 m, objętej nakazem rozbiórki (decyzją Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego nr [..] z dnia 26 października 2009 r.); budowa muru oporowego (o wysokości 2,5 - 2,8 m), po rozbiórce istniejącej konstrukcji oporowej; istniejąca na działce [..] w południowo - wschodniej jej części tymczasowa konstrukcja oporowa o długości ok. 3,0 m przeznaczona do rozbiórki.

Jako ustalenia dotyczące ochrony środowiska, przyrody i krajobrazu organ wskazał: wody opadowe odprowadzić do kanalizacji deszczowej na warunkach i w uzgodnieniu z gestorem lub zagospodarować w obrębie nieruchomości o ile warunki gruntowo-wodne na to pozwolą; powyższe zagospodarowanie wód nie może wywoływać szkód na gruntach sąsiednich; jakość odprowadzanych wód opadowych ujętych w systemy kanalizacyjne winna spełniać wymogi zawarte w rozporządzeniu Ministra Środowiska z dnia 18 listopada 2014 r. w sprawie warunków, jakie należy spełnić przy wprowadzaniu ścieków do wód lub do ziemi oraz w sprawie substancji szczególnie szkodliwych dla środowiska wodnego (Dz.U z 2014 r., poz. 1800); należy ustalić kategorię geotechniczną warunków posadowienia obiektu budowlanego zgodnie z zasadami określonymi w rozporządzeniu Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 24 września 1998 r. w sprawie ustalenia geotechnicznych warunków posadowienia obiektów budowlanych (Dz.U.

Nr 126, poz. 839), w zależności od ustalonej kategorii geotechnicznej i rodzaju warunków należy sporządzić odpowiednią dokumentację geotechniczną i/lub geologiczno-inżynierską; w przypadku zaprojektowania odprowadzenia wód opadowych do gruntu w dokumentacji geotechnicznej/geologicznej należy wykazać możliwości zastosowania takiego rozwiązania.

Jako ustalenia dotyczące obsługi w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacji organ wskazał: wszelkie kolizje z istniejącym i projektowanym uzbrojeniem technicznym należy eliminować na warunkach i w uzgodnieniu z gestorami sieci, w tym z istniejącą siecią wodociągową wA100 i siecią energetyczną; działka ma pośredni dostęp do drogi publicznej - ul. S. poprzez działkę nr [..] (ustanowiona służebność przejazdu i przechodu na rzecz każdoczesnego właściciela działki [..]); w przypadku konieczności zajęcia pasa drogowego w trakcie realizacji inwestycji niezbędne jest wystąpienie do zarządcy drogi (za pośrednictwem GZDiZ) z wnioskiem o udzielenie zezwolenia na zajęcie pasa drogowego (przed planowanym zajęciem) - zgodnie z rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 1 czerwca 2004 r. w sprawie określenia warunków udzielania zezwoleń na zajęcie pasa drogowego (Dz.U. z 2016 r., poz. 1264).

Jako ustalenia dotyczące ochrony interesów osób trzecich organ wskazał: a) warunki ochrony przed pozbawieniem: dostępu do drogi publicznej - inwestor powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiedniej ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych, w tym od działań polegających na pozbawieniu kogokolwiek dostępu do drogi publicznej zgodnie z art. 144 ustawy Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r., poz. 121); możliwości korzystania z wody, kanalizacji, energii elektrycznej i cieplnej oraz środków łączności - należy spełnić warunki umowy o przyłączenie oraz zaopatrzenie, a także techniczne warunki przyłączenia określone przez poszczególne jednostki organizacyjne dokonujące przyłączenia podmiotów do sieci wodno-kanalizacyjnych, energetycznych i telekomunikacyjnych; dostępu światła dziennego do pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi - należy spełnić wymagania określone w § 13 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 75, poz. 690 z późn. zm.), stosownie do przepisów § 4 i § 5 tego rozporządzenia i zastosowaniem w razie potrzeby, odpowiednich rozwiązań funkcjonalno-technicznych; b) warunki ochrony przed uciążliwościami powodowanymi przez hałas, wibracje, zakłócenia elektryczne i promieniowanie: planowana inwestycja nie powinna wprowadzać do powietrza, wody, gleby lub ziemi w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 27 kwietnia 2001 r. Prawo ochrony środowiska; planowana inwestycja nie powinna być źródłem sztucznych pól elektromagnetycznych w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 27 kwietnia 2001 r. Prawo ochrony środowiska; c) warunki ochrony przed zanieczyszczeniem powietrza, wody i gleby: planowana inwestycja nie powinna wpływać na jakość powietrza i pozwala na utrzymanie w nim poziomów substancji poniżej dopuszczalnych dla nich poziomów lub co najmniej na tych poziomach, które zostały ustalone w rozporządzeniu Ministra Środowiska dnia 18 września 2012 r. w sprawie poziomów niektórych substancji w powietrzu (Dz. U. z 2012 r., poz. 1031); planowana inwestycja nie powinna wpłynąć na jakość wód i musi pozwolić na utrzymywanie jej powyżej albo co najmniej na poziomie wymaganym w przepisach wykonawczych do ustawy z dnia 18 lipca 2001 r. Prawo wodne; planowana inwestycja nie powinna pogarszać standardów jakości gleby określonych w rozporządzeniu Ministra Środowiska z dnia 9 września 2002 r. w sprawie standardów jakości gleby oraz standardów jakości ziemi.

Uzasadniając organ wskazał, że przedmiotowy wniosek obejmuje jedynie działkę nr [..], a planowana na niej inwestycja polegająca na budowie muru oporowego spełnia wymagania art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i nie narusza przepisów odrębnych.

Od decyzji Prezydenta Miasta R. D. wniósł odwołanie zarzucając, że wydana została ona z naruszeniem:

1. - art. 75 § 1 k.p.a. w zw. z art. 76 § 1 k.p.a. poprzez nieprzeprowadzenie dowodu z akt postępowania prowadzonego przez organ I instancji, w tym orzeczenia z dnia 20 stycznia 2015 r., nr [..], w sprawie ustalenia warunków zabudowy dla przedsięwzięcia polegającego na budowie muru oporowego na działce nr [..] (obręb [..]) w G. przy ul. S. wzdłuż drogi dojazdowej do lokalu na działce nr [..] (obręb [..]), z dokumentów znajdujących się w aktach sprawy prowadzonej przez Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego sygnatura akt [..], w tym w szczególności z decyzji tego organu z dnia 26 października 2009 r., z prawomocnego wyroku WSA w Gdańsku z dnia 16 października 2013 r., sygn. akt II SA/Gd 21/13, z dokumentów zgromadzonych w aktach sprawy prowadzonej przez organ I instancji sygn. akt [..], z postanowienia organu I instancji z dnia 25 lipca 2007 r., nr [..], z oględzin nieruchomości z udziałem stron, z opinii biegłego ds. budownictwa w zakresie bezpieczeństwa i zgodności ze standardami budowlanymi wykonanych samowolnie robót budowlanych w części objętej wnioskiem;
2. - art. 7 k.p.a. w zw. z art. 77 § 1 k.p.a. poprzez nie wyjaśnienie wszystkich istotnych okoliczności sprawy.

Uzasadniając zarzuty skarżący wskazał, że wnioskodawczym od lat podejmuje działania polegające na samowolnych pracach budowlanych w obrębie budynku znajdującego się przy ul. S. w G. Już w 2007 r. został złożony wniosek do organu I instancji o ustalenie warunków zabudowy dla muru oporowego na działce nr [..] wzdłuż drogi dojazdowej do lokalu na działce nr [..], pomimo, że mur taki już został wybudowany bez pozwoleń wymaganych prawem.

W odrębnym postępowaniu toczącym się przed organem nadzoru budowlanego, stwierdzono, że w marcu 2007 r. została dokonana częściowa rozbiórka muru oporowego zlokalizowanego na granicy pomiędzy działkami [..] i [..] a działką [..], a następnie wykonano nowy mur oporowy w odległości 1,60 m od poprzedniego, wkraczając przy tym na teren działki nr [..].

Ponadto wnioskodawczyni dokonała rozbiórki ściany oporowej zlokalizowanej na południowej części działki nr [..] od strony działki nr [..] i przesunęła ją w kierunku działki nr [..] o około 2,7 m. Pani K. nie uzyskała stosownych pozwoleń we właściwym organie. Postanowieniem z dnia 3 marca 2008 r. ustalona została opłata legalizacyjna w kwocie 125.000 zł, która nie została uiszczona. W konsekwencji decyzją organu budowlanego z dnia 26 października 2009 r. nakazano rozbiórkę samowolnie wybudowanego muru oporowego. Decyzja ta do chwili obecnej nie została wykonana.

Zdaniem strony odwołującej się decyzja ustalająca warunki zabudowy nie powinna być wydana do momentu wykonania nakazu rozbiórki. Ponadto, jak wskazał skarżący, organ I instancji w zaskarżonej decyzji nie odniósł się do szeregu innych zastrzeżeń zgłaszanych w toku postępowania przez stronę, w tym przeprowadzenia dowodów zgłaszanych przez stronę. Nie zostały wyjaśnione wszystkie istotne okoliczności sprawy. Świadczy o tym okoliczność, że w treści decyzji wskazano, że "planowane zamierzenie - budowa muru oporowego na działce nr [..] na której znajduje się konstrukcja oporowa objęta nakazem rozbiórki, uzyska pozwolenie na budowę o ile spełnione zostaną wszystkie wymogi Prawa budowlanego". Taka konkluzja świadczy o tym, że organ nie zapoznał się ze stanem faktycznym, albowiem błędne ustalenia, co do najbardziej podstawowych kwestii zawartych w decyzji świadczą o tym, że decyzja została wydana bez dokonania oględzin.

Skarżący jest zdania, że roboty budowlane dotyczące muru oporowego, objęte zaskarżoną decyzją, zostały już wykonane, co stworzyło zagrożenie osunięciem się skarpy. Złożony w sprawie wniosek winien być zbadany również pod kątem nie rozstrzygniętego do dzisiaj wniosku strony odwołującej się z dnia 12 czerwca 2007 r. w sprawie rozbudowy istniejącego budynku drukarni o pomieszczenia magazynowe i biurowe.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia 12 grudnia 2017 r., nr SKO [..], wydaną na podstawie art.138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2017 r., poz. 1257) i art. 59; art. 60 ust. 4; art. 61 ust. 1 w zw. z art. 64 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2017 r., poz. 1073) oaz rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. Nr 164, poz. 1588), utrzymało w mocy decyzję organu I instancji.

Uzasadniając Kolegium wskazało, że zaskarżona decyzja w pkt 3 pn. "Ustalenia dotyczące warunków i wymagań kształtowania ładu przestrzennego" wskazuje, że wymagania określone w przepisach § 4 - 8 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. Nr 164, poz.1588) nie dotyczą przedmiotowej inwestycji i dlatego nie zostały ustalone. Jednakże w tym samym punkcie organ I instancji wskazał, że: "planowana lokalizacja przedmiotowego muru oporowego - w południowej części działki nr [..] przy granicy z działką nr [..] w miejscu istniejącej konstrukcji oporowej o zmiennej wysokości 2,80 m - 3,50 m i długości ok 13,3 m - objętej nakazem rozbiórki (decyzja Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego nr [..] z dnia 26 października 2009 r.).

Budowa muru oporowego (o wysokości 2,5 - 2,8 m) - po rozbiórce istniejącej konstrukcji oporowej. Istniejąca na działce nr [..] - w południowo - wschodniej jej części - tymczasowa konstrukcja oporowa o długości ok. 3,0 m, przeznaczona do rozbiórki."

Powyższy warunek, zdaniem Kolegium, stanowi jednoznaczne i kategoryczne sformułowanie obowiązku rozbiórki samowolnie postawionej konstrukcji oporowej (muru). Jest potwierdzeniem konieczności uprzedniego wykonania ostatecznej decyzji rozbiórkowej, przed rozpoczęciem planowanego zamierzenia określonego zaskarżoną decyzją organu I instancji. Stanowisko strony odwołującej się, iż nie można wydawać decyzji w sprawie wszczętej wnioskiem A. K. do czasu wykonania nakazu rozbiórki samowoli budowlanej, w świetle przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jest niezasadne.

Postępowania w sprawie nakazu rozbiórki i w sprawie ustalenia warunków zabudowy są postępowaniami odrębnymi, toczącymi się niezależnie od siebie i nie wynikające jedno z drugiego. Dlatego też za niezasadne Kolegium uznało zarzuty naruszenia przepisów postępowania w zakresie, w jakim organ I instancji nie przeprowadził dowodów z akt postępowań odrębnych i decyzji wydawanych w toku tych odrębnych postępowań. W sytuacji zaś, jak wskazało Kolegium, gdy na terenie inwestycji trwają inne roboty budowlane niż polegające na rozbiórce samowoli budowlanej, np. polegające na budowie nowych konstrukcji (także wskazanych we wniosku A. K.), strona postępowania, także we własnym interesie, winna niezwłocznie o tym fakcie zawiadamiać zarówno organ I instancji w niniejszej sprawie, jak też organ nadzoru budowlanego.

Następnie, powołując się na treść przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a także powołanego rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. Kolegium wskazało, że organ I instancji zakreślił wokół działki nr [..] obszar analizowany w odległości 50 m mając na uwadze trzykrotność frontu działki. Takie wyznaczenie granic obszaru analizowanego było, zdaniem Kolegium, prawidłowe i zgodne z przepisami prawa. Ponadto, z uwagi na rodzaj planowanej inwestycji, zasadnym było odstąpienie od dokonania ustaleń, czy warunek określony w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym został spełniony. Pozostałe warunki wskazane w tym przepisie ustawy w pkt od 2 do 5 także zostały spełnione, co uzasadnia ustaleniem wnioskowanych warunków zabudowy.

We wniesionej do Sądu skardze skarżący podniósł tożsame zarzuty co w odwołaniu, uzasadniając je tożsamą co w odwołaniu argumentacją.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie, w pełni podtrzymując stanowisko i argumentację przedstawioną w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku zważył, co następuje

Skarga nie zasługuje na uwzględnienie.

Zgodnie z art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (tj.: Dz.U. z 2017 r., poz. 2188 ze zm.), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem (legalności), jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Sądy administracyjne, kierując się kryterium legalności, dokonują oceny zgodności treści zaskarżonego aktu oraz procesu jego wydania z normami prawnymi - ustrojowymi, proceduralnymi i materialnymi - przy czym ocena ta jest dokonywana według stanu prawnego i zasadniczo na podstawie akt sprawy istniejących w dniu wydania zaskarżonego aktu.

W świetle art. 3 § 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tj.: Dz.U. z 2017 r. poz. 1369 ze zm.), zwanej dalej p.p.s.a., kontrola działalności administracji publicznej przez sądy administracyjne obejmuje m.in. orzekanie w sprawach skarg na decyzje administracyjne.

Kontroli legalności w niniejszej sprawie poddano decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 12 grudnia 2017 r., którą utrzymano w mocy decyzję Prezydenta Miasta z dnia 17 lipca 2017 r. ustalającą, na wniosek A. K., warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie muru oporowego zabezpieczającego istniejącą skarpę na działce nr [..] (obręb [..]), położonej w G. przy ul. S. Zgodnie z art. 59 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. 2017, poz. 1073.) zwanej dalej "u.p.z.p." zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, polegająca na budowie obiektu budowlanego, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy.

W świetle natomiast art. 61 ust. 1 u.p.z.p., wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1. 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;
2. 2) teren ma dostęp do drogi publicznej;
3. 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;
4. 4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;
5. 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Przepis art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. wprowadza przy tym tzw. zasadę dobrego sąsiedztwa, której celem jest zachowanie w procesie inwestycyjnym kontynuacji funkcji, formy architektonicznej, gabarytów zabudowy oraz sposobu zagospodarowania terenu. Zachowanie tych elementów oznacza, że powstająca w sąsiedztwie zabudowanych już działek nowa zabudowa powinna odpowiadać charakterystyce urbanistycznej (kontynuacja funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, linii zabudowy i intensywności wykorzystania terenu) i architektonicznej (gabaryty i forma architektoniczna obiektów budowlanych) zabudowy już istniejącej. Określenie powyższej charakterystyki jest obowiązkiem organu prowadzącego postępowanie w sprawie warunków zabudowy, a także jest jednym z elementów rozstrzygnięcia znajdującego się w treści decyzji (zob. Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne. Komentarz, pod red. Z. Niewiadomskiego, Warszawa 2006, s. 491 i n.).

Sposób ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego został określony w przepisach rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ("rozporządzenia").

W myśl § 3 ust. 1 i 2 tego rozporządzenia, w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 u.p.z.p. Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów.

Ustalenie warunków zabudowy w drodze decyzji administracyjnej możliwe jest zatem wyłącznie w przypadku należytego przeprowadzenia analizy urbanistycznej obszaru sąsiadującego z nieruchomością, na której planowana jest inwestycja oraz prawidłowego odzwierciedlenia wyników tej analizy w treści decyzji. Analiza składa się z części tekstowej i graficznej, które powinny być ze sobą spójne, i stanowi podstawowy dokument, w oparciu o który wydawana jest decyzja ustalająca warunki zabudowy. Wyniki tej analizy, jej rzetelność, kompletność i zgodność z zapisami rozporządzenia przesądzają w znacznej mierze o wynikach całego postępowania prowadzonego w celu ustalenia warunków zabudowy. O rzetelności analizy oraz jej wyników decyduje przede wszystkim prawidłowe wyznaczenie obszaru analizowanego.

Odnosząc powyższe rozważania do okoliczności przedmiotowej sprawy należy stwierdzić, że SKO zasadnie oceniło postępowanie poprzedzające wydanie przez Prezydent Miasta decyzji z dnia 17 lipca 2017 r. jako prawidłowe i odpowiadające wyżej powołanym przepisom prawa. W związku z tym jako niezasadne ocenić należy zawarte w skardze zarzuty dotyczące pominięcia w trakcie postępowania szeregu wskazanych w treści odwołania, a następnie skargi dowodów, takich jak orzeczenie z dnia 20 stycznia 2015 r. w sprawie ustalenia warunków zabudowy dla przedsięwzięcia polegającego na budowie muru oporowego na działce nr [..] (obręb [..]) w G. przy ul. S. wzdłuż drogi dojazdowej do lokalu na działce nr [..] (obręb [..]), dokumenty znajdujące się w aktach sprawy prowadzonej przez Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego, w szczególności z decyzji tego organu z dnia 26 października 2009 r. oraz prawomocnego wyroku WSA w Gdańsku z dnia 16 października 2013 r., sygn. akt II SA/Gd 21/13, a także oględzin nieruchomości z udziałem stron oraz opinii biegłego.

Organ pierwszej instancji, także w ocenie Sądu, przeprowadził wszystkie dowody konieczne dla ustalenia stanu faktycznego sprawy celem wydania kontrolowanej decyzji, co prawidłowo ocenił organ odwoławczy.

Organ odwoławczy prawidłowo odniósł się także do zarzutów odwołania, powielonych następnie w skardze. W odpowiedzi na zarzut, że decyzją organu budowlanego z dnia 26 października 2009 r. nakazano A. K. rozbiórkę samowolnie wybudowanego muru oporowego, która do chwili obecnej nie została wykonana, a zdaniem strony odwołującej się decyzja ustalająca warunki zabudowy nie powinna być wydana do momentu wykonania nakazu rozbiórki SKO wskazało, że zgodnie z treścią decyzji Prezydenta Miasta budowa muru oporowego (o wysokości 2,5 - 2,8 m) może nastąpić dopiero po rozbiórce istniejącej konstrukcji oporowej istniejącej na działce nr [..] - w południowo - wschodniej jej części i przeznaczonej do rozbiórki.

Powyższy warunek, zdaniem Kolegium, stanowi jednoznaczne i kategoryczne sformułowanie obowiązku rozbiórki samowolnie postawionej konstrukcji oporowej (muru). Jest potwierdzeniem konieczności uprzedniego wykonania ostatecznej decyzji rozbiórkowej, przed rozpoczęciem planowanego zamierzenia określonego zaskarżoną decyzją organu I instancji.

Zasadnie także organ odwoławczy wskazał, że postępowania w sprawie nakazu rozbiórki i w sprawie ustalenia warunków zabudowy są postępowaniami odrębnymi, toczącymi się niezależnie od siebie i nie wynikającymi jedno z drugiego.

W ocenie Sądu zaskarżona decyzja nie narusza przepisów prawa w stopniu, który uzasadniałby uwzględnienie skargi i podjęcie rozstrzygnięcia na podstawie art. 145 § 1 p.p.s.a. Sąd nie stwierdził nieprawidłowości zarówno co do ustalenia stanu faktycznego sprawy, jak i w zakresie zastosowania do niego przepisów prawa. Z tego też powodu Sąd uznał, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie i podlega oddaleniu na podstawie art. 151 p.p.s.a.