Uzasadnienie
Wójt Gminy decyzją z dnia 12 października 2000 r. nr [...] ustalił jednorazową opłatę w wysokości 3,471,- zł z tytułu zbycia działki nr położonej w O. N., której przeznaczenie w planie zagospodarowania przestrzennego uległo zmianie z terenów o funkcji rolniczej na teren o funkcji zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej obciążając tą opłatą S. Cz..
Od powyższej decyzji odwołał się S. Cz. między innymi podnosząc, że jednorazowa opłata jest zbyt wygórowana i bezpodstawna.
Decyzją z dnia 15 listopada 2000 r. nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze powołując się na przepisy art. 138 § 2 i 3 k.p.a. oraz art. 36 ust. 3 i art. 36 ust. 14 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym (tj. Dz. U. z 25 lutego 1999 r. Nr 15 poz. 139 ze zm) uchylił decyzję organu I instancji i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia przez ten organ. W uzasadnieniu decyzji Samorządowe Kolegium Odwoławcze wskazało, że art. 36 ust. 3 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym stanowi, że jeżeli wartość nieruchomości wzrosła w związku z uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz lub prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości.
Art. 36 u. 3 tej ustawy wiąże pobranie opłaty z procentową stawką określoną w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Zatem organ ustalając opłatę związany jest rozstrzygnięciem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w zakresie ustalonej w nim procentowej stawki wzrostu wartości nieruchomości. W wyniku zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy nastąpiła zmiana przeznaczenia gruntu z terenu rolniczego na cele zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i zbycie nieruchomości przed upływem 5 lat od daty wejścia w życie uchwalonego planu. W tej sytuacji, jeśli wartość nieruchomości wzrosła, to powstał obowiązek uiszczenia opłaty. Do ustalenia tego obowiązku potrzebne jest przeprowadzenie dowodu z operatu szacunkowego wykonanego przez rzeczoznawcę majątkowego. Art. 36 ust. 14 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym odnosi ustalenie wartości nieruchomości do zasad podmiotowych i przedmiotowych przewidzianych w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. Nr 115, póz. 471 ze zm.), co oznacza, że przy ustaleniu wartości nieruchomości przed zmianą planu i po zmianie planu będą miały zastosowanie reguły przewidziane w ustawie o gospodarce nieruchomościami.
O przystąpieniu do ustalenia opłaty z urzędu organ I instancji obowiązany jest zawiadomić strony zgodnie z art. 61 § 4 K.p.a. Powinnością organu jest także w myśl art. 10 § 1 K.p.a. zapoznanie strony z całością materiału dowodowego i umożliwienie wypowiedzenia się stronie co do zebranych dowodów na etapie prowadzonego postępowania. Art. 36 u. 5 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym przewiduje ponadto pomniejszenie ustalonej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości o zwaloryzowaną wartość nakładów poczynionych przez właściciela nieruchomości w okresie pomiędzy uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego a dniem zbycia nieruchomości, jeżeli nakłady te miały wpływ na wzrost wartości nieruchomości.
Skargę na powyższą decyzję wniósł do Naczelnego Sądu Administracyjnego S. Cz., podnosząc, że opłata w wysokości 30% wartości sprzedanej działki jest wygórowana. Skarżący dopatruje się zresztą w działaniach organu administracji złośliwości w stosunku do siebie, związanej ze zgłoszeniem roszczeń odszkodowawczych dotyczących gruntu, który skarżący utracił wskutek uchwalenia planu miejscowego. Zdaniem skarżącego inni mieszkańcy Gminy zostali potraktowani łagodniej i albo w ogóle nie musieli płacić opłaty albo uiszczali ją w wysokości 5-10% wartości sprzedanej nieruchomości.
W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie.
Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje
Zgodnie z art. 97 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Przepisy wprowadzające ustawę – prawo o ustroju sądów administracyjnych i ustawę – prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1271) sprawy, w których skargi zostały wniesione do Naczelnego Sądu Administracyjnego przed dniem 1 stycznia 2004 r. i postępowanie nie zostało zakończone, podlegają rozpoznaniu przez właściwe wojewódzkie sądy administracyjne na podstawie przepisów ustawy prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.
W myśl art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153 poz. 1269) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawa nie stanowi inaczej.
Skarga nie jest zasadna, gdyż zaskarżona decyzja nie narusza prawa.
Art. 138 § 2 k.p.a. stanowi, że organ odwoławczy może uchylić zaskarżoną decyzję w całości i przekazać sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ pierwszej instancji, gdy rozstrzygnięcie sprawy wymaga uprzedniego przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego w całości lub w znacznej części.
Art. 36 ust. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym (tj. D. U. 15/99 poz. 139 z późn. zmianami), zwanej dalej ustawą, stanowi, że jeżeli wartość nieruchomości wzrosła, w związku z uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości, w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Art. 36 u. 4 ustawy wyjaśnia, że wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę pomiędzy wartością nieruchomości, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego przez zmianą tego planu lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem.
Zgodnie z ustępem 5 art. 36 ustawy opłatę, o której mowa w ustępie 3, pomniejsza się o zwaloryzowaną wartość nakładów poniesionych przez właściciela nieruchomości w okresie pomiędzy uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego a dniem zbycia nieruchomości, jeżeli nakłady te miały wpływ na wzrost wartości tej nieruchomości.
Nie ulega wątpliwości, że w sprawie zachodziły przesłanki zastosowania art. 36 u. 3 ustawy, gdyż wskutek zmiany przeznaczenia gruntów należących do skarżącego z rolnego na budowlane dokonanej w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego znacznemu zwiększeniu uległa ich wartość. Skarżący zbył nieruchomość przed upływem 5 lat od daty wejścia w życie tego planu. Obowiązek uiszczenia opłaty, o której mowa w przywołanych wyżej przepisach, ani wysokość tej opłaty nie zależą od uznania organów administracji. Wysokość opłaty stanowi określoną w uchwale Rady Gminy o uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego procentową część wzrostu wartości nieruchomości.
Obowiązkiem organu administracji rozpatrującego sprawę w przedmiocie jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości było ustalenie, zgodnie z zasadami procedury administracyjnej, o ile wzrosła wartość nieruchomości skarżącego w związku ze zmianą przeznaczenia dokonaną w miejscowym planie oraz czy w okresie pomiędzy uchwaleniem planu i zbyciem nieruchomości skarżący dokonał nakładów podwyższających jej wartość. Art. 36 u. 14 ustawy odsyła w zakresie zasad określania wartości nieruchomości do przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity: Dz. U. z 2000 r. nr 46, poz. 543). Zgodnie z art. 156 tej ustawy rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego.
Zatem sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy jest niezbędnym i podstawowym dowodem, pozwalającym na ustalenie wartości nieruchomości zarówno przed uchwaleniem planu, jak i po tym fakcie – z ewentualnym uwzględnieniem nakładów poniesionych przez właściciela nieruchomości. Słusznie zatem organ odwoławczy stwierdził, że rozstrzygnięcie sprawy wymaga przeprowadzenia dowodowego w znacznej części i uchylił decyzję organu I instancji przekazując sprawę do ponownego rozpatrzenia przez ten organ. Zasadnie w zaskarżonej decyzji zwrócono uwagę organowi I instancji na obowiązek przestrzegania przepisów procedury administracyjnej, gwarantujących stronie możliwość wzięcia aktywnego udziału w postępowaniu – art. 10 § 1 i 61 § 4 k.p.a.
Dodatkowo wskazać należy, że ze znajdującego się w aktach administracyjnych rysunku zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy Śliwice zdaje się wynikać, że grunt, którego dotyczy decyzja położony jest w obrębie jednostki planistycznej oznaczonej symbolem 13.21 MN, zaś 30% stawkę służącą ustaleniu jednorazowej opłaty (renty planistycznej) zastrzeżono jedynie dla terenów oznaczonych symbolami 5.13 ML oraz 13.22 ML. Zatem rozstrzygnięcie sprawy wymaga także ustalenia w sposób nie budzący wątpliwości tego w jakiej istocie jednostce planistycznej znajduje się nieruchomość, której dotyczy decyzja, a w związku z tym jaka procentowa stawka wymiaru jednorazowej opłaty znajduje zastosowanie w stosunku do niej. Ustalenie to powinno znajdować swe odzwierciedlenie w aktach administracyjnych w sposób umożliwiający jego weryfikację w toku instancji oraz ewentualnie przez sąd administracyjny.
Z tych względów Wojewódzki Sąd Administracyjny na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270) orzekł jak w sentencji wyroku.