Uzasadnienie
Zaskarżoną decyzją z dnia 10 lutego 2005 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze, powołując przepisy art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a., art. 1 ust. 1-2 ustawy z dnia 26 lipca 2001 r. o nabywaniu przez użytkowników wieczystych prawa własności nieruchomości (Dz.U. Nr 113 poz.1209 ze zm.) oraz art. 232 kodeksu cywilnego, po rozpoznaniu odwołania A. K., utrzymało w mocy decyzję Prezydenta Miasta z dnia 3 sierpnia 2004 r. Nr [...], odmawiającą nabycia prawa własności nieruchomości położonej w S. przy ul. W. [...], działka Nr [...] obszaru 603 m2 k.m. 30 KW [...] stanowiącą własność Gminy Miasta S., przez współużytkowników wieczystych J. K. i T. K. w udziale wynoszącym 1/3 części (KW [...] dla lokalu nr 3) oraz A. K. w udziale 1/3 części (KW [...] dla lokalu Nr 2).
Rozpoznając wniosek o nabycie prawa własności udziałów w ww. nieruchomości organ I instancji ustalił, że w budynku przy ul. W. [...] w S. wyodrębniono własność 3 lokali mieszkalnych i ustanowiono prawo użytkowania wieczystego związanego z własnością tych lokali, przy czym: lokal nr 1 w dniu 10.08.1976 r. nabyła M. S., a od 29.02.1984 r. na podstawie postanowienia Sądu Rejonowego w S. sygn. akt [...] współwłaścicielkami lokalu i współużytkowniczkami wieczystymi gruntu stały się T. C. i S. M.; lokal nr 2 w dniu 16.02.1988 r. nabyła E. K. – W., a od 13.06.1996 r. na podstawie postanowienia Sądu Rejonowego w S. sygn. akt [...] właścicielką lokalu i współużytkownikiem wieczystym gruntu jest A. K.; zaś lokal nr 3 w dniu 21.09.1976 r. nabyła S. Z., po której na podstawie umowy sprzedaży z dnia 11.09.1996 r. (akt notarialny nr rep. [...]) współwłaścicielami lokalu i współużytkownikami wieczystymi gruntu są J. K. i T. K. Uzasadniając rozstrzygnięcie, organ I instancji wskazał, iż współużytkownicy wieczyści A. K., J. K. i T. K. nie należą do kręgu osób uprawnionych do nabycia własności gruntu – działki nr [...] na podstawie art. 1 ustawy z dnia 26 lipca 2001 r. o nabywaniu przez użytkowników wieczystych prawa własności nieruchomości.
Uprawnienie to przysługuje bowiem osobom fizycznym będącym nie tylko w dniu 26 maja 1990 r. i w dniu wejścia w życie ustawy tj. 24 października 2001 r. użytkownikami wieczystymi, ale także musi być zachowana tożsamość tych osób tzn. ta sama osoba uzyskała najpóźniej w dniu 26 maja 1990 r. status użytkownika wieczystego i ta sama osoba jest nim nadal w dniu 24 października 2001 r.
Następcą prawnym według art. 1 ust.2 powołanej ustawy będzie tylko ta osoba fizyczna, która nabyła prawo użytkowania wieczystego od osób fizycznych kwalifikujących się do jego nabycia zgodnie z art. 1 ust. 1 ustawy, po dniu 24 października 2001 r. Decyzji pozytywnej nie można zatem wydać, albowiem A. K., J. K. i T. K., nie byli użytkownikami wieczystymi w dniu 26 maja 1990 r.
Odwołanie od tej decyzji wniosła A. K. wskazując, że spełnia warunki do nabycia prawa własności nieruchomości, albowiem prawo użytkowania wieczystego nabyła jej babcia E. K. – W. w dniu 16.02.1988 r., a po śmierci babci w dniu 25.03.1995 r., odwołująca się nabyła to prawo w drodze spadku.
Uzasadniając utrzymanie w mocy rozstrzygnięcia organu I instancji, Samorządowe Kolegium Odwoławcze powołało się na pogląd wyrażony w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 17.11.2004 r. OSK 745/04, według którego sens art. 1 ust.1 ustawy z dnia 26 lipca 2001 r. wskazuje, że chodzi tu o ciągłość korzystania z prawa użytkowania wieczystego w omawianym okresie (od 26.05.1990 r. do 24.10.2001 r.) przez tę samą osobę. W istocie nie tylko daty wskazane w art. 1 ust. 1 ustawy będące datami granicznymi pewnego okresu, ale także i sam okres zawarty między tymi datami ma znaczenie w sprawie nabycia roszczenia, o jakim stanowi ten przepis.
Następstwem przyjętego przez ustawodawcę w art. 1 ust. 1 ustawy założenia będzie stwierdzenie, że w przypadku gdy użytkownik wieczysty, dla którego w dniu 26 maja 1990 r. rozpoczął się okres, który kończy dzień wejścia w życie omawianej ustawy, umrze przed spełnieniem się tej drugiej przesłanki, tj. przed dniem 24 października 2001 r., to w jego miejsce wstępują spadkobiercy będący z mocy prawa kontynuatorami jego praw związanych z wykonywaniem prawa użytkowania wieczystego w omawianym okresie. Z treści powołanego wyroku wynika też, że wstąpienie w miejsce zmarłego użytkownika wieczystego, który posiadał prawo w dniu 26.05.1990 r. w opisanym powyżej sensie dotyczy tylko spadkobierców, natomiast w sytuacji gdy prawo użytkowania wieczystego przysługujące w dniu 26.05.1990 r. zostało przez użytkownika wieczystego zbyte w drodze czynności prawnej inter vivos (między żyjącymi) przed dniem 24.10.2001 r., to jego następca prawny nie uzyska roszczenia do nabycia prawa własności w trybie ustawy z dnia 26 lipca 2001 r.
W ocenie organu podobne stanowisko wyraził także Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w wyroku z dnia 15 grudnia 2004 r. sygn. akt II SA/Gd 173/04.
Uwzględniając powyższy pogląd, organ odwoławczy stwierdził, że w sytuacji gdy współużytkownicy wieczyści J. K. i T. K. nabyli prawo użytkowania wieczystego w drodze czynności prawnej w dniu 11.06.1996 r., to nie spełniają łącznie obu przesłanek czasowych z art. 1 ust. 1 – 2 cyt. ustawy. Nie mogą oni nabyć prawa własności i tym samym ze względu na art. 232 kodeksu cywilnego prawa tego nie mogą nabyć także pozostali współużytkownicy wieczyści – w tym A. K., pomimo spełnienia przez tę osobę przesłanek z art. 1 ust. 1 – 2 ustawy. W myśl art. 232 k.c., gdy przedmiotem użytkowania wieczystego może być tylko własność Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego, to nie może to prawo istnieć na współwłasności osób fizycznych i Gminy Miasta S. W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego A. K. wnosiła o uchylenie decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego zarzucając m.in. naruszenie obowiązku wydania przez organ decyzji o nabyciu prawa własności nieruchomości w sytuacji, gdy skarżąca spełnia warunki określone w art. 1 ustawy z dnia 26 lipca 2001 r. o nabywaniu przez użytkowników wieczystych prawa własności nieruchomości, a ponadto dowolną interpretację art. 232 k.c. oraz oparcie zaskarżonej decyzji na wyrokach sądów administracyjnych wydanych w innych sprawach.
Skargę na opisaną decyzję wniósł również Prokurator Okręgowy w G. Zarzucając błędną wykładnię art. 1 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 26 lipca 2001 r. o nabywaniu przez użytkowników wieczystych prawa własności nieruchomości, wykluczającą niektórych użytkowników wieczystych z kręgu podmiotów mających korzystać z dobrodziejstwa nieodpłatnego uwłaszczenia, a polegającą na przyjęciu jako warunku uwłaszczenia tożsamości osoby użytkownika wieczystego w okresie 26.05.1990 r. – 24.10.2001 r., wniósł o uchylenie rozstrzygnięć organów obu instancji.
W uzasadnieniu skargi podniesiono m.in., iż zarówno sukcesja ogólna, jak i sukcesja szczególna, które nastąpiły w okresie przyjętym w stosowanej ustawie, nie przeszkadzają w uwłaszczeniu, gdyż godziłoby to w zasadę praworządności, równości oraz zaufania obywateli do państwa. Nie ma zatem podstaw do innego rozumienia art. 1 powołanej ustawy niż takie, że został zakreślony minimalny okres trwania użytkowania wieczystego i że prawo to powinno przysługiwać osobom fizycznym.
Nietrafny jest również pogląd, iż art. 232 k.c. stoi na przeszkodzie uwłaszczeniu jednego z kilku współużytkowników wieczystych.
W odpowiedziach na skargi wniesiono o ich oddalenie.
Na rozprawie w dniu 30 sierpnia 2006 r. Sąd postanowił połączyć sprawy ze skarg A. K., sygn. akt II SA/Gd 354/06 i Prokuratora Okręgowego w G., sygn. akt II SA/Gd 355/06 do łącznego rozpoznania i rozstrzygnięcia.
Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje
W myśl art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. Nr 153, poz. 1269) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej.
Sąd orzekł w granicach sprawy, nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną – art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.)
Skarga zasługiwała na uwzględnienie, ponieważ zaskarżona decyzja oraz poprzedzająca ją decyzja organu I instancji została wydana z naruszeniem prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy.
Obowiązujący w dacie wydania zaskarżonej decyzji przepis art. 1 ust.1 ustawy z dnia 26 lipca 2001 r. o nabywaniu przez użytkowników wieczystych prawa własności nieruchomości (Dz.U. Nr 113, poz. 1209 ze zm.) stanowił, że osoby fizyczne będące w dniu 26 maja 1990 r. oraz w dniu wejścia w życie ustawy użytkownikami wieczystymi lub współużytkownikami wieczystymi nieruchomości zabudowanych na cele mieszkaniowe lub stanowiących nieruchomości rolne nabywają z mocy prawa własność tych nieruchomości z dniem, w którym decyzja, o której mowa w ust. 3, stała się ostateczna.
Nabycie prawa własności w trybie omawianej ustawy przysługuje również osobom fizycznym będącym następcami prawnymi osób, o których mowa w ust. 1 – (art. 1 ust. 2 ustawy).
Przepisy powołanej ustawy, jak słusznie wskazywano w wyrokach sądów administracyjnych wydanych w sprawach na tle stosowania przepisów omawianej ustawy (m.in. wyroki NSA z dnia 17.11.2004 r., OSK 745/04, WSA w Olsztynie z dnia 5 marca 2004 r, 2ISA 2279/02, WSA w Gdańsku z dnia 15.12.2004 r. II SA/Gd 173/04, IISA/Gd 523/05 z dnia 1.03.2006 r., IISA/Gd 1491/03 z dnia 18.01.2006 r.), miały na celu stworzenie możliwości uwłaszczenia dla stosunkowo szerokiego kręgu użytkowników wieczystych będących osobami fizycznymi.
Według poglądu wyrażonego w zaskarżonej decyzji, w sytuacji gdy współużytkownicy wieczyści J. K. i T. K. nabyli prawo użytkowania wieczystego w drodze czynności prawnej w dniu 11.06.1996 r., to nie spełniają łącznie obu przesłanek czasowych z art. 1 ust. 1 – 2 cyt. ustawy. Nie mogą oni nabyć prawa własności i tym samym ze względu na art. 232 kodeksu cywilnego prawa tego nie mogą nabyć także pozostali współużytkownicy wieczyści – w tym A. K., pomimo spełnienia przesłanek z art. 1 ust. 1 – 2 ustawy. Zatem poglądy przyjmowane w zaskarżonych decyzjach niweczyłyby zamierzenia ustawodawcy, bowiem z możliwości uwłaszczenia mogłaby skorzystać stosunkowo niewielka grupa osób, przy czym wykluczone z takiej możliwości zostałyby również osoby, które, jak A. K., spełniają warunki określane ustawą (przy przyjęciu, że spadkobiercy osób, wymienianych w art. 1 ust. 1 ustawy, mogą korzystać z jej dobrodziejstw).
Prowadziłoby to do podziału, w praktyce, na "użytkowników wieczystych lepszych" i – "gorszych", tzn. część użytkowników wieczystych mogłaby nabyć własność gruntu będącego w ich użytkowaniu wieczystym, część zaś - nie, mimo spełniania warunków określonych w ustawie.
Takie rozumienie przepisów ustawy z dnia 26 lipca 2001 r. o nabywaniu przez użytkowników wieczystych prawa własności nieruchomości jest, zdaniem składu orzekającego, nieuprawnione.
Z normy prawnej wynikającej z analizy przepisów art. 1 ust.1 i 2 cyt. ustawy wynika, że prawo do przekształcenia użytkowania wieczystego w prawo własności przysługuje osobie fizycznej a także jej następcy prawnemu, będącemu osobą fizyczną, będącym w dniu 26 maja 1990 r. oraz w dniu wejścia ustawy – czyli w dniu 24 października 2001 roku, użytkownikami wieczystymi nieruchomości zabudowanych na cele mieszkaniowe /..../.
W świetle stanu faktycznego sprawy podkreślić należy, iż nie ma żadnych racjonalnych przesłanek do tego, by spadkobiercę użytkownika wieczystego, który posiadał to prawo w dniu 26 maja 1990 r., ale zmarł przed wejściem w życie powołanej ustawy (24 października 2001 r.), traktować na gruncie tej ustawy inaczej, niż następców prawnych użytkownika wieczystego, którzy prawo to nabyli w drodze umowy sprzedaży.
Skoro ust. 2 art. 1 ustawy nie wprowadza żadnych różnic w tym względzie, to nie do przyjęcia jest pogląd, w myśl którego następcy prawni osoby fizycznej, którzy wstąpili w stosunek prawny czy to w drodze sukcesji uniwersalnej (poprzez dziedziczenie) czy to w drodze sukcesji singularnej (w drodze umowy) po użytkowniku wieczystym, ale w okresie pomiędzy 26 maja 1990 r., a 24 października 2001, nie mogliby korzystać z prawa przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, odnośnie której legitymują się prawem wieczystego użytkowania.
Wynikająca z Konstytucji RP z dnia 2 kwietnia 1997 r. zasada sprawiedliwości społecznej, która mieści się między innymi w treści zasady demokratycznego państwa prawa (art.
- 2) obok zasady zaufania obywatela do państwa oraz stanowionego prawa oraz zasada równości (art.
- 32) jako kardynalne zasady ustroju Rzeczypospolitej przesądzają, zdaniem Sądu, potrzebę interpretacji przepisów ustawy na korzyść użytkowników wieczystych w sposób zapewniający realizację celu ustawy.
Z tych też przyczyn Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a w związku z art. 135 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) uchylił zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji.
Sąd nie zawarł rozstrzygnięcia, o którym mowa w art. 152 Prawa o postępowaniu przed sądami administracyjnymi z tego względu, że uchylone decyzje nie kwalifikują się do wykonania.
W dalszym postępowaniu w niniejszej sprawie ograny administracji będą zobowiązane do uwzględnienia nowego stanu prawnego, będącego konsekwencją wejścia w życie w dniu 13 października 2005 r. ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (Dz.U. Nr 175 poz. 1459), a w szczególności art. 8 tej ustawy.