Uzasadnienie
I. U. wniosła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku skargę na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 7 maja 2015 r., utrzymującą w mocy decyzję Prezydenta Miasta z dnia 25 listopada 2014 r., zobowiązująca I. U. do zapłaty kwoty 12.056,85 zł tytułem zwrotu bonifikaty wraz z waloryzacją udzielonej od opłaty za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego nieruchomości o pow.401 m2, położonej w G. przy ul. Z., oznaczonej ewidencyjnie jako działka nr [...], dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą [...] w prawo własności nieruchomości dokonanego decyzją Prezydenta Miasta nr [...] z dnia 5 października 2006 r. Zobowiązano do dokonania zapłaty w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna na podany numer rachunku bankowego.
Zaskarżoną decyzję podjęto w następujących okolicznościach faktycznych i prawnych.
Prezydent Miasta ponownie rozpatrywał sprawę po uchyleniu przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzji z dnia 23 czerwca 2014 r. W decyzji z dnia 25 listopada 2014 r. podjętej na podstawie art. 4 ust. 15 i 16 ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności (Dz. U. z 2012 r., poz.
83) organ ustalił, że decyzją z dnia 5 października 2006 r. [...] Prezydent Miasta dokonał przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...], położonej przy ul. Z. w G., wykorzystywanej na cele mieszkalne i zabudowanej budynkiem mieszkalnym, na rzecz I. U. i J. M. U. Udzielono wnioskodawcom bonifikaty w opłacie za przekształcenie w wysokości 19.798,95 zł. Przedmiotowa nieruchomość została zbyta w dniu 8 grudnia 2007 r. aktem notarialnym Rep. [...] przez I. U. oraz R. I. U. i W. J. U. (spadkobierców J. U.), na rzecz E. M. i T. B. T.–M. Organ wezwał I. U. pismem z dnia 7 lutego 2014 r. do wyjaśnienia, czy kupujący są dla niej osobami bliskimi w rozumieniu art. 4 pkt 13 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. I. U. poinformowała, że nie są to osoby bliskie oraz wniosła o odstąpienie od żądania zwrotu bonifikaty ze względu na szczególne okoliczności sprzedaży nieruchomości, uzasadniające zwolnienie z obowiązku zwrotu – śmierć męża. Pismem uzupełniającym z dnia 13 października 2014 r., po kolejnym wezwaniu organu, I. U. wyjaśniła, że śmierć męża była jedyną przyczyną sprzedaży nieruchomości, środki uzyskane ze sprzedaży w kwocie 435.000 zł przeznaczyła na zakup mieszkania w G. przy ul. W. Organ ustalił, że lokal mieszkalny położony w G. przy ul. W. został zakupiony w dniu 4 października 2007 r. za gotówkę od K. i L. małżonków P., a zatem przed zbyciem nieruchomości przy ul. Z. w G. Nieruchomość przy ul. Z. w G. została sprzedana zgodnie z umową rep. [...] z dnia 8 grudnia 2007 r. za kwotę 1.000.000 zł, z czego I. U. jako pierwotny nabywca w 50% oraz spadkobierca w 1/3 uzyskała ze sprzedaży kwotę ok. 666.000 zł. Ponadto wynika ze złożonych dokumentów, że w roku 2013 wnioskodawczyni uzyskała dochód w wysokości 78.698 zł. Organ wyliczył, że jeśli I. U. na zakup mieszkania wcześniej przeznaczyła 435.000 zł, to z kwoty uzyskanej ze sprzedaży pozostało jej ok. 230.000 zł.
Organ pierwszej instancji wyjaśnił, że zwrot bonifikaty nie dotyczy spadkobierców, nawet jeżeli są osobami bliskimi w rozumieniu art. 4 pkt 13 ustawy o gospodarce nieruchomościami, natomiast I. U. jest pierwotnym nabywcą nieruchomości gminnej, a zatem ma do niej zastosowanie art. 4 ust. 15 i 16 ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. Zawierając umowę sprzedaży z dnia 8 grudnia 2007 r. zbywała kolejnym nabywcom swój udział w przedmiotowej nieruchomości wynoszący 50%, gdyż z chwilą śmierci małżonka wspólność małżeńska przekształciła się we współwłasność ułamkową. W związku z tym I. U. jest zobowiązana do zwrotu bonifikaty w wysokości przysługującego jej udziału, t.j. 50%.
Organ przywołał treść przepisów art. 4 ust. 15 i 16 ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności i wyliczył, że kwota udzielonej bonifikaty (w 50%) t.j. 8.899,48 zł, po zwaloryzowaniu w sposób określony w art. 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami daje kwotę do zwrotu w wysokości 12.056,85 zł.
W odwołaniu od tej decyzji I. U. wnosi o jej uchylenie. Nie zgadza się ze stanowiskiem Prezydenta Miasta, że śmierć męża nie jest szczególną okolicznością pozwalająca organowi na odstąpienie od żądania zwrotu udzielonej bonifikaty. Podkreśla argument co do wspólnego prowadzenia gospodarstwa domowego oraz współwłasności przedmiotowej nieruchomości. Twierdzi, że nie zbyła przedmiotowej nieruchomości w celu osiągnięcia zysku, ale dlatego, że nie była w stanie jej sama utrzymać. Uzyskane ze sprzedaży środki w kwocie 435.000 zł przeznaczyła na zakup lokalu mieszkalnego. Jej zdaniem wystąpiły istotne okoliczności będące podstawą do odstąpienia od żądania zwrotu bonifikaty.
Rozpatrujące odwołanie Samorządowe Kolegium Odwoławcze w decyzji z dnia 7 maja 2015 r. podjętej na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2013 r., poz. 267 ze zm.) opisało dotychczasowy przebieg postępowania. SKO przytoczyło przepisy art. 1 ust. 1, art. 4 ust. 1 oraz art. 4 ust. 15 i 16 ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (Dz. U. z 2012 r., poz. 83). Wskazało też, że waloryzacji bonifikaty dokonuje się według zasad określonych w art. 5 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2014 r., poz. 518), ponadto przytoczyło definicję osoby bliskiej w rozumieniu art. 4 pkt 13 tej ustawy.
Następnie SKO dokonało własnych ustaleń, ponawiając przy tym ustalenia zawarte w zaskarżonej odwołaniem decyzji organu pierwszej instancji. Organ odwoławczy uznał, że materiał dowodowy jest wyczerpujący, a podjęte rozstrzygnięcie prawidłowe i uzasadnione obowiązującymi przepisami prawa. Ocenił organ, że w okolicznościach niniejszej sprawy I. U., dysponująca udziałem w 50% przedmiotowej nieruchomości, jest jedyną żyjącą osobą, na rzecz której pierwotnie decyzją administracyjną przekształcono prawo użytkowania wieczystego w prawo własności, a nadto przed upływem 5 lat od daty przekształcenia dokonała zbycia tej nieruchomości na rzecz osób trzecich.
W odniesieniu do zarzutów odwołania SKO podkreśliło obligatoryjność zwrotu bonifikaty, ale też oceniło, że śmierć współmałżonka będąca szczególną okolicznością dla skarżącej i jej bliskich nie może jednak doprowadzić do odstąpienia od żądania zwrotu bonifikaty. Nie przychylił się organ do argumentacji odwołania wskazując, że sytuacja dochodowa skarżącej umożliwiała jej zakup kolejnego lokalu mieszkalnego na dwa miesiące przed sprzedażą przedmiotowej nieruchomości. Ponadto w wyniku przeprowadzanych transakcji kupna – sprzedaży skarżącej pozostawała do dyspozycji kwota pozwalająca na uregulowanie orzeczonej do zwrotu kwoty z tytułu udzielonej bonifikaty.
W konkluzji SKO nie dopatrzyło się w decyzji organu pierwszej instancji naruszeń prawa materialnego i procesowego.
W skardze na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 7 maja 2015 r. I. U. domaga się jej uchylenia. Powtarza zarzuty odwołania zarzucając organowi nieuwzględnienie jej wniosku o odstąpienie od żądania zwrotu bonifikaty pomimo, że szczególna okoliczność według niej miała miejsce. Zarzuca organowi naruszenie art. 4 ust. 15 i 17 ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. Powtarza argument, że nie zbyła przedmiotowej nieruchomości w celu osiągnięcia zysku, ale dlatego, że nie byłaby w stanie jej sama utrzymać. Uzyskane środki w kwocie 435.000 zł przeznaczyła na zakup lokalu mieszkalnego. Organ pierwszej instancji według skarżącej powinien był wystąpić z procedurą o wyrażenie zgody na odstąpienie od żądania bonifikaty do odpowiednich organów administracji, czego nie uczynił.
W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie, podtrzymując dotychczasowe stanowisko.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku zważył, co następuje.
Sądowoadministracyjna kontrola legalności odbywa się na podstawie art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2014 r., poz. 1647) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.) i polega na kontroli zgodności zaskarżonego aktu z przepisami postępowania administracyjnego oraz prawidłowości zastosowania i wykładni norm prawa materialnego. Jednocześnie w ramach ustawowej kontroli legalności i działając na podstawie art. 134 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.
Kontrolując w świetle przywołanych kryteriów legalność zaskarżonej decyzji sąd uznał, że jest ona zgodna z prawem.
Należy podkreślić, że okoliczności niniejszej sprawy nie są sporne, a jednocześnie ustalenia obu organów pozostają prawidłowe i w pełni odpowiadające dowodom zebranym w postępowaniu administracyjnym.
Jak zatem wynika z ustaleń organów, przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności działki gruntu nr [...] (zabudowanej budynkiem mieszkalnym), położonej przy ul. Z. w G., na rzecz I. i J. małżonków U. nastąpiło decyzją Prezydenta Miasta z dnia 5 października 2006 r. [...], za bonifikatą w opłacie za przekształcenie w wysokości 19.798,95 zł.
Decyzja o przekształceniu miała swoją podstawę materialnoprawną w art. 1, art. 3 ust. 1 pkt 2 i art. 4 ust. 1, ust. 1 i 2 ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (Dz. U. z 2012 r., poz. 83), zwanej dalej ustawą o przekształceniu.
Zabudowana domem jednorodzinnym przedmiotowa nieruchomość została sprzedana przez I. U. oraz R. U. i W. U. – spadkobierców po zmarłym J. M. U., aktem notarialnym z dnia 8 grudnia 2007 r. (Rep. A nr [...]), E. i T. małżonkom M. Według treści aktu, udział we własności zabudowanej nieruchomości przypadał w 4/6 I. U., po 1/6 R. U. i W. U. Organy ustaliły również, że wcześniej I. U. aktem notarialnym z dnia 4 października 2007 r., Repertorium A nr [...], nabyła lokal mieszkalny przy ul. W. w G. Pismem z dnia 7 lutego 2014 r. wraz z zawiadomieniem o wszczęciu postępowania administracyjnego w sprawie zwrotu udzielonej bonifikaty z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, organ zwrócił się do I. U. z zapytaniem, czy nabywcy działki nr [...] są osobami bliskimi w myśl art. 4 pkt 13 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2000 r., nr 46, poz. 543 ze zm.).
Skarżąca poinformowała organ w piśmie z dnia 24 lutego 2014 r., że J. U. zmarł w dniu 24 czerwca 2007 r., jego śmierć była jedyną przyczyną sprzedaży przedmiotowej nieruchomości przed upływem 5 lat, oświadczyła też, że sprzedaż swego udziału w nieruchomości (w kwocie 435.000 zł) przeznaczyła na zakup mieszkania w G. przy ul. W. W kolejnym piśmie, z dnia 10 października 2014 r., w związku z ponownym rozpatrywaniem sprawy, skarżąca wyjaśniła, że wniosek o odstąpienie od żądania zwrotu bonifikaty spowodowany jest szczególną okolicznością, którą była nagła śmierć męża, J. U. Wskazała, że nie planowali z mężem sprzedaży nieruchomości, ale nagła śmierć męża zmusiła ją do zbycia. Do pisma zgodnie z żądaniem organu dołączono roczne zeznanie podatkowe PIT za rok 2013.
Jak wynika z akt i uzasadnienia decyzji z dnia 25 listopada 2014 r. organ dokonał waloryzacji kwoty 9.899,48 zł, wynikającej z przyjęcia udziału w ½ w bonifikacie udzielonej małżonkom U., przypadającego I. U., według zasad określonych w art. 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami (rozliczenie k. 109 akt administracyjnych pierwszej instancji). Jednocześnie wskazał, że obowiązek zwrotu nie dotyczy spadkobierców J. U. Stosownie do treści art. 4 ust. 15 ustawy o przekształceniu organ, o którym mowa w art. 3 ust. 1, żąda zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji, jeżeli osoba, na rzecz której zostało przekształcone prawo użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od dnia przekształcenia, zbyła lub wykorzystała nieruchomość na inne cele niż cele, które stanowiły podstawę udzielenia bonifikaty. Nie dotyczy to zbycia na rzecz osoby bliskiej w rozumieniu art. 4 pkt 13 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, spółdzielni mieszkaniowej w przypadku ustanowienia odrębnej własności na rzecz członków oraz właścicieli lokali, którym przekształcono udział w prawie użytkowania wieczystego w prawo własności. W szczególnie uzasadnionych przypadkach organ może odstąpić od żądania zwrotu bonifikaty, za zgodą odpowiednio wojewody, rady lub sejmiku. Ust.
- 16. Waloryzacji, o której mowa w ust. 15, dokonuje się według zasad określonych w art. 5 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.
Zgodnie z art. 4 pkt 13 ustawy z dnia 21 października 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2015 r., poz. 782), zwanej dalej u.g.n., pod pojęciem "osoby bliskiej" rozumie się zstępnych, wstępnych, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, małżonka, osoby przysposabiające i przysposobione oraz osobę, która pozostaje ze zbywcą faktycznie we wspólnym pożyciu.
Przepis art. 5 u.g.n. w brzmieniu na dzień zaskarżonej decyzji przewidywał, że waloryzacji kwot należnych z tytułów określonych w ustawie dokonuje się przy zastosowaniu wskaźników zmian cen nieruchomości ogłaszanych przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego, w drodze obwieszczeń, w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej "Monitor Polski".
Na tle przywołanych okoliczności sprawy unormowanie przewidziane w art. 4 ust. 15 ustawy o przekształceniu ma charakter obligatoryjny w razie zaistnienia zdarzenia w przepisie tym wskazanego: zbycia nieruchomości przez osobę, na rzecz której zostało przekształcone prawo użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości i udzielono z tego tytułu bonifikaty, przed upływem 5 lat od daty przekształcenia, o ile zbycie to nie nastąpiło na rzecz osoby bliskiej w rozumieniu art. 4 pkt 13 u.g.n.
Jest w sprawie niewątpliwe i niesporne, że osobą zobowiązaną do zwrotu bonifikaty w prawidłowo ustalonych okolicznościach jest I. U., beneficjentka przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności działki nr [...] za bonifikatą, która dokonała zbycia swego udziału w przedmiotowej nieruchomości przed upływem 5 lat od daty przekształcenia, osobom niebędącym bliskimi. Prawidłowe ustalenia organu co do tej kwestii nakładały zatem konieczność ustalenia podlegającej zwrotowi kwoty, równej bonifikacie (w 1/2 części) po jej waloryzacji dokonanej według zasad określonych w art. 5 u.g.n. oraz nałożenie obowiązku zwrotu na I. U., będącą osobą, o której mowa w art. 4 ust. 15 ustawy o przekształceniu.
Z uwagi jednak na złożenie przez zobowiązaną w toku niniejszego postępowania administracyjnego w sprawie zwrotu bonifikaty, wniosku o umorzenie obowiązku zwrotu, uzasadnionego szczególną okolicznością, jaką według skarżącej jest śmierć J. U., zasadnie organy przeanalizowały zarówno wypełnienie przesłanek zwrotu bonifikaty jak i to, czy miał miejsce uzasadniony przypadek stanowiący podstawę do odstąpienia od tego żądania.
Sąd również w tej kwestii podziela stanowisko organów, że nie wystąpił w sprawie szczególnie uzasadniony przypadek, o którym mowa w art. 4 ust. 15 ustawy o przekształceniu. Niewątpliwie śmierć bliskiej osoby jest wydarzeniem nadzwyczajnym i istotnym z punktu widzenia osób bliskich, lecz sama w sobie nie uzasadnia odstąpienia od żądania zwrotu bonifikaty, o ile w następstwie tego wydarzenia nie dojdzie do takich okoliczności, które składać się będą na ten szczególnie uzasadniony wypadek. Mogą być one związane z nadzwyczajnym pogorszeniem sytuacji osobistej, a przede wszystkim majątkowej osoby zobowiązanej, których skutkiem może być zubożenie, zaś konieczność zwrotu bonifikaty stanowiłaby dla osoby zobowiązanej nadmierne obciążenie. Z taką sytuacją nie mamy miejsca w niniejszej sprawie, co trafnie wykazały i prawidłowo uzasadniły organy. Słusznie zwrócono uwagę na fakt, że nabycie przez skarżącą mieszkania przy ul. W. w G. poprzedzało sprzedaż nieruchomości przy ul. Z., co wskazuje na fakt posiadania przez I. U. znacznych środków finansowych jeszcze przed uzyskaniem należności za sprzedaż udziału w nieruchomości przekształconej.
Trafnie też zwrócono uwagę na nadwyżkę uzyskanej należności za sprzedaż nieruchomości (ok. 666.000 zł) przy ul. Z. w stosunku do ceny zakupu lokalu mieszkalnego przy ul. W. (435.000 zł). Podobnie skarżąca nie wykazała swojej aktualnie trudnej sytuacji majątkowej przy pomocy złożonego na żądanie organu zeznania podatkowego, ani też nie przedstawiła żadnych innych istotnych, z punktu widzenia art. 4 ust. 15 ustawy o przekształceniu, okoliczności przymuszających ją do sprzedaży przedmiotowej nieruchomości przed upływem 5 lat, składających się na przyjęcie szczególnie uzasadnionego przypadku, o którym mowa w tym przepisie. Zatem wyłącznie śmierć małżonka według trafnej oceny organów nie może być uznana za wystarczającą dla żądania odstąpienia od zwrotu bonifikaty.
Sąd w związku z powyższym nie dopatrzył się naruszenia przez procedujące w sprawie organy administracji przepisów art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. Materiał dowodowy w związku z wnioskiem skarżącej zebrany został wyczerpująco i oceniony rzetelnie i prawidłowo, bez naruszenia zasady swobodnej oceny dowodów. W rezultacie, zdaniem sądu, organy nie naruszyły też przepisów art. 4 ust. 15 i 16 ustawy o przekształceniu.
Sformułowany w skardze zarzut naruszenia art. 4 ust. 17 ustawy o przekształceniu jest nietrafny, skoro bowiem organ w świetle przywołanych okoliczności uznał wniosek skarżącej o odstąpienie od żądania zwrotu bonifikaty za nieuzasadniony, dalsze procedowanie, polegające na uzyskaniu zgody właściwego organu nie mogło mieć miejsca.
Z przedstawionych względów Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku oddalił skargę jako niezasadną, na mocy art. 151 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.