Uzasadnienie
J. M. wniósł skargę na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z 3 listopada 2020 r. utrzymującą w mocy decyzję Prezydenta Miasta z 16 lipca 2020 r. o ustaleniu warunków zabudowy działki nr [..], obr. [..], położonej w G. przy ul. P. oznaczonej literami ABCD na załączniku graficznym do niniejszej decyzji, oraz działki nr [..] (pas drogowy ul. P.) w celu realizacji infrastruktury technicznej (własność Gminy Miasta) dla inwestycji polegającej na rozbiórce istniejącej zabudowy oraz budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego w zabudowie bliźniaczej z budynkiem przy ul. P. Skarga została wniesiona w następującym stanie sprawy:
Po rozpatrzeniu wniosku Ł. Z. Prezydent Miasta decyzją z 11 grudnia 2018 r. ustalił warunki zabudowy działki nr [..] położonej w G. przy ul. P. oznaczonej literami ABCD na załączniku graficznym do niniejszej decyzji, oraz działki nr [..] (pas drogowy ul. P.) w celu realizacji infrastruktury technicznej (własność Gminy Miasta) dla inwestycji polegającej na rozbiórce istniejącej zabudowy oraz budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego w zabudowie bliźniaczej z budynkiem przy ul. P. Samorządowe Kolegium Odwoławcze po rozpoznaniu odwołania A. od ww. decyzji Prezydenta Miasta z 11 grudnia 2018 r. decyzją z 28 lutego 2019 r. utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku po rozpoznaniu skargi A. na decyzję Kolegium z 28 lutego 2019 r. wyrokiem z 4 grudnia 2019 r. sygn. akt II SA/Gd 330/19 uchylił zaskarżoną decyzję oraz decyzję Prezydenta Miasta z 11 grudnia 2018 r. Sąd zgodził się z zarzutem skarżącej Spółki odnośnie wadliwie przeprowadzonej analizy funkcji i cech zabudowy spornej inwestycji, w szczególności w zakresie wyznaczonego obszaru analizowanego. Sąd stwierdził, że "W analizie sporządzonej dla potrzeb niniejszej sprawy ustalono szerokość frontu działki inwestora na około 18 m, wobec czego prawidłowo wyznaczony obszar analizowany nie może być mniejszy niż 54 m wokół działki we wszystkich kierunkach. Jednakże granice obszaru analizowanego nie zostały wyznaczone wokół przedmiotowej nieruchomości w promieniu równym trzykrotności szerokości frontu działki, co wprost wynika z załącznika graficznego do przedmiotowej analizy.
Trafnie zauważa skarżąca Spółka, że punkty B i C (oznaczenie terenu inwestycji) znajdują się w odległości mniejszej niż 50 m od granic obszaru analizowanego, a przypomnieć trzeba, że w tej sprawie minimalne odległości nie mogą być mniejsze od 54 m. O ile sąd mógłby zaakceptować rozszerzenie granic obszaru analizowanego jeśli uzasadnione jest to względami urbanistycznymi czy też ładu przestrzennego, to jednak me podlega aprobacie zmniejszenie tego obszaru, choćby tylko z jednego kierunku, poniżej wartości minimalnej ustalonej w rozporządzeniu w sprawie wymagań dotyczących nowej zabudowy.
Oznacza to bowiem, że do obszaru analizowanego nie włączono konkretnych działek i też nie była przedmiotem analizy zabudowa, która może się na nich znajdować, i w konsekwencji wywierać wpływ na wielkość parametrów i wskaźników ustalonych dla przedmiotowej inwestycji w decyzji o warunkach zabudowy. Błędnie wyznaczony, z naruszeniem § 3 ust. 2 rozporządzenia w sprawie wymagań dotyczących nowej zabudowy, obszar analizowany, implikuje z kolei wydanie decyzji z naruszeniem prawa materialnego, art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p,. z uwagi na kwestię prawidłowości ustalenia parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. W tym zatem zakresie skarga jest zasadna.
Sąd natomiast nie zgodził się z twierdzeniami skargi co do konieczności zachowania formy okręgu przy wyznaczaniu granic obszaru analizowanego. Orzecznictwo sądowoadminlstracyjne jednolicie stoi na stanowisku, że przyjęty w omawianym § 3 ust. 2 rozporządzenia zwrot "wokół działki" oznacza tylko tyle, że inwestowana działka powinna znajdować się wewnątrz obszaru analizowanego, jednak odległość granic tego obszaru od działki inwestora nie musi być w każdym punkcie jednakowa. Obszar analizowany może być też wyznaczony w formie koła, lecz zawsze musi obejmować minimalny teren wytyczony zgodnie z normą § 3 ust 2 rozporządzenia w sprawie wymagań dotyczących nowej zabudowy (zobacz też wyrok NSA z dnia 6 czerwca 2013 r., sygn.. akt II OSK 305/12, dostępny w CBOSA). Rozważając następnie kwestię dotyczącą również zasady dobrego sąsiedztwa, o której mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., w zakresie kontynuacji funkcji, sąd wyraża pogląd, że budynek mieszkalny wielorodzinny w zabudowie bliźniaczej, o parametrach odpowiadających wielkościom wynikającym z prawidłowo przeprowadzonej analizy urbanistyczno-architektonicznej, nie pozostaje w sprzeczności z dominującą na obszarze analizowanym zabudową mieszkaniową jednorodzinną, w tym również w zabudowie bliźniaczej.
Funkcja mieszkalna stanowi bowiem w tym przypadku również kontynuację funkcji zastanej. Prawo właściciela działki do jej zagospodarowania, wynikające z art. 6 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p., nie powinno podlegać ograniczeniu poprzez nadmierne zawężenie w drodze wykładni pojęcia "kontynuacji funkcji zabudowy". Z kolei akcentowany przez skarżącą Spółkę ład przestrzenny określony został w art. 2 ust. 1 u.p.z.p. jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w przyporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo-społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne.
Zatem w ocenie sądu wojewódzkiego warunek kontynuacji funkcji należy rozumieć szeroko, w taki sposób, że nie jest on spełniony tylko wówczas, gdy projektowana inwestycja jest sprzeczna z dotychczasową funkcją terenu i nie daje się z nią w praktyce pogodzić. Zatem zarzuty skargi odnoszące się do tej kwestii trzeba ocenić jako bezzasadne. Z uwagi jednak na wykazane wyżej naruszenie przepisów § 3 rozporządzenia w sprawie wymagań dotyczących nowej zabudowy oraz art. 61 ust 1 pkt 1 u.p.z.p., sprowadzające się do skutków wynikających z wadliwie wyznaczonego obszaru analizowanego, skargę należało uwzględniać".
Prezydent Miasta po wykonaniu zaleceń Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku zawartych w cytowanym wyroku odnośnie wyznaczenia granic obszaru analizowanego wokół przedmiotowej nieruchomości w promieniu równym trzykrotności szerokości frontu działki we wszystkich kierunkach, na podstawie sporządzonej analizy urbanistycznej, decyzją z 6 lipca 2020 r. ustalił warunki zabudowy działki nr [..] obr. [..], położonej w G. przy ul. P. oznaczonej literami ABCD na załączniku graficznym do niniejszej decyzji, oraz działki nr [..] (pas drogowy ul. P.) w celu realizacji infrastruktury technicznej (własność Gminy Miasta) dla inwestycji polegającej na rozbiórce istniejącej zabudowy oraz budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego w zabudowie bliźniaczej z budynkiem przy ul. P. Wobec rozpoznania odwołania A. oraz J. M. Kolegium utrzymało decyzję organu pierwszej instancji w mocy.
Organ odwoławczy podkreślił, że wobec okoliczności, iż w przedmiotowej sprawie wypowiedział się już Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w wyroku z 4 grudnia 2019 r. obecnie orzekające organy związane są wytycznymi Sądu w zakresie dalszego toku postępowania. W rozumieniu art. 153 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tj. z 2019r. Dz. U. poz. 2325 ze zm.) ocena prawna i wskazania co do dalszego postępowania wyrażone w orzeczeniu sądu wiążą w sprawie organy, których działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania było przedmiotem zaskarżenia, a także sądy, chyba że przepisy prawa uległy zmianie. Powyższy art. 153 Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ma charakter bezwzględnie obowiązujący, co oznacza, że ani organ administracji publicznej, ani sąd, orzekając ponownie w tej samej sprawie, nie mogą nie uwzględnić oceny prawnej i wskazań wyrażonych wcześniej w orzeczeniu sądu, gdyż są nimi związane.
W rozpoznawanej sprawie Sąd w wyroku z 4 grudnia 2019 r. za słuszny uznał zarzut, że w sprawie obszar analizowanym został zmniejszony z jednego kierunku na odległość mniejszą niż 50m od granic obszaru analizowanego, a zatem poniżej wartości minimalnej ustalonej w rozporządzeniu w sprawie wymagań dotyczących nowej zabudowy. Według oceny Sądu oznacza to, że do obszaru analizowanego nie włączono konkretnych działek i też nie była przedmiotem analizy zabudowa, która może się na nich znajdować i w konsekwencji wywierać wpływ na wielkość parametrów i wskaźników ustalonych dla przedmiotowej inwestycji w decyzji o warunkach zabudowy. Realizując wytyczne zawarte w wyroku, Prezydent Miasta rozpoznając ponownie sprawę wyznaczył obszar analizowany w odległości 54 m - nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy - wyznaczonego od strony ul. P. - ok. 18m, wokół działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy.
Jak wynika z załącznika graficznego analizy funkcji, w obszarze analizowanym wyznaczonym w odległości nie mniejszej niż 54 m w każdym kierunku znajduje się zabudowa jednorodzinna oraz zabudowa wielorodzinna, są to budynki mieszkalne o zróżnicowanej wysokości od 1 do 4 kondygnacji, w obszarze analizowanym dominuje zabudowa bliźniacza.
Powyższe świadczy, zdaniem Kolegium, o spełnieniu warunku dobrego sąsiedztwa i umożliwia określenie parametrów nowej zabudowy. Dostrzegło także Kolegium, że Sąd wyraził pogląd, iż budynek mieszkalny wielorodzinny w zabudowie bliźniaczej, o parametrach odpowiadających wielkościom wynikającym z prawidłowo przeprowadzonej analizy urbanistyczno- architektonicznej nie pozostaje w sprzeczności z dominującą na obszarze analizowanym zabudową mieszkaniową jednorodzinną, w tym również w zabudowie bliźniaczej. Funkcja mieszkaniowa stanowi bowiem w tym przypadku również kontynuację funkcji zastanej. Kolegium zauważyło, że wyznaczony obszar analizowany zgodnie ze wskazaniami Sądu pozwolił na wyznaczenie parametrów nowej zabudowy w sposób wpisujący się w zastany ład urbanistyczny, nie naruszając go i nie mając wpływu na wyznaczone we wcześniejszej decyzji Prezydenta Miasta z 11 grudnia 2018 r. parametry nowej zabudowy.
W niniejszej sprawie ocenę poszczególnych parametrów określonych w zaskarżonej decyzji dla planowanej inwestycji rozpoczęło Kolegium od obowiązującej linii zabudowy. W niniejszej sprawie jest ona niesporna zdaniem organu i przejęto ją jako przedłużenie linii zabudowy istniejącej przy ul. P. - zgodnie z załącznikiem graficznym do decyzji - linia obowiązująca. Dopuszcza się możliwość wycofania lica ściany elewacji frontowej (nie więcej niż 50% szerokości elewacji frontowej) w stosunku do obowiązującej linii zabudowy. Odnośnie wskaźnika powierzchni nowej zabudowy ustalono go zgodnie z § 5 ust 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. z 2003 r. nr 164, poz. 1588), według treści którego wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego, który wynosi 0,30 i taki wskaźnik został określony w zaskarżonej decyzji.
Udział powierzchni biologicznie czynnej przyjęto jako 25% powierzchni działki, w nawiązaniu do wskaźników powierzchni biologicznie czynnych w obszarze analizowanym. Odnośnie wskaźnika szerokości elewacji frontowej zgodnie z § 6 ust. 1 rozporządzenia szerokość elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu działki, wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20%. Według powyższej zasady został on określony w sprawie w wielkości 12,0m z tolerancją od 9,6m do 14,4m. W kwestii ustalenia w sprawie wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej Kolegium zauważyło, że zgodnie z § 7 ust.1 rozporządzenia wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich.
Zgodnie z ust. 2 tego paragrafu, wysokość, o której mowa w ust. 1, mierzy się od średniego poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku. Jeżeli wysokość, o której mowa w ust. 1, na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas przyjmuje się jej średnią wielkość występującą na obszarze analizowanym (§ 7 ust. 3). Dopuszcza się wyznaczenie innej wysokości, o której mowa w ust. 1, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1 (§ 7 ust. 4). Z analizy wynika, że budynki w obszarze analizowanym to budynki od 1 do 4 kondygnacji, przy czym przeważają budynki trzykondygnacyjne Z uwagi na charakter projektowanej inwestycji - budynek mieszkalny w zabudowie bliźniaczej, zabudową wiążąca jest budynek przy ul. P., dlatego wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej ustalono jako przedłużenie wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej budynku przy ul. P. Z kolei odnośnie geometrii dachu ustalono, że w obszarze analizowanym w większości budynki przy ul. P. posiadają dachy płaskie i taki został przyjęty dla planowanej inwestycji.
W tym stanie odnosząc się do zarzutu odwołującego, iż możliwa do uzyskania na podstawie zaskarżonej decyzji kubatura budynku znacząco przewyższa parametry sąsiedniej zabudowy dostrzegło Kolegium, że parametru takiego dla warunków zabudowy i zagospodarowania terenu nie przewidują ani przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ani rozporządzenie, bowiem instytucja warunków zabudowy nie służy ustalaniu konkretnych wielkości planowanej inwestycji. Konkretyzacja wymiarów budynku, w wyznaczonych warunkami zabudowy granicach, w tym wygląd czy kubatura budynku następuje dopiero na etapie pozwolenia na budowę. Podkreślił organ odwoławczy, że planowana zabudowa to budynek mieszkalny w zabudowie bliźniaczej, a zabudową wiążącą jest budynek przy ul. P. Końcowo Kolegium uznało, że przeprowadzona analiza urbanistyczna pozwoliła na ustalenie cech zabudowy w sposób pozwalający organowi I instancji na określenie wymagań dotyczących projektowanej zabudowy, zgodnie z wymogami art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Zgromadzony materiał dowodowy potwierdził również spełnienie pozostałych, określonych w art 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym przesłanek ustalenia warunków zabudowy. Jednocześnie postępowanie wyjaśniające poprzedzające wydanie zaskarżonej decyzji prowadzone było zgodnie z zasadami procedury administracyjnej. Wbrew zarzutom odwołujących w sprawie nie wystąpiły uchybienia procesowe, które skutkowałyby koniecznością uchylenia zaskarżonej decyzji.
We wniesionej skardze J. M. zarzucił naruszenie:
- 1. prawa materialnego, w postaci:
- a) art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w zw. z § 3 ust. 1 w/w rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. na skutek błędnego wykonania analizy urbanistycznej poprzez brak podania wartości wysokości oraz wyliczenia średniej wysokości elewacji frontowych budynków w obszarze analizowanym;
- b) art. 1 i art. 2 pkt 1 oraz art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez określenie wskaźników planowanej zabudowy w sposób niezgodny z zasadą dobrego sąsiedztwa oraz zasadą zachowania ładu przestrzennego, co dotyczy określenia górnej krawędzi elewacji frontowej,
- 2. przepisów postępowania, mające istotny wpływ na wynik sprawy, to jest art. 7, 8 i 9 k.p.a. na skutek braku wyjaśnienia istotnych okoliczności sprawy, to jest brak wykonania prawidłowo analizy urbanistycznej oraz dokonania ustaleń w zakresie istotnych cech zabudowy w sposób niezgodny z istniejącą zabudową w granicach obszaru analizowanego.
Wniósł skarżący o uchylenie obu wydanych w sprawie rozstrzygnięć oraz zasądzenie kosztów postępowania.
Formułując stanowisko o wadliwym sporządzeniu analizy urbanistycznej wskazał skarżący, że organ sporządzając analizę urbanistyczną dotyczącą wysokości budynków ograniczył się jedynie do wskazania ilości kondygnacji co niewątpliwie nie jest parametrem służącym do wyznaczenia wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej mierzonej do jej gzymsu lub attyki.
Wadliwe jest w ocenie skarżącego także wyznaczenie górnej krawędzi elewacji frontowej, jako przedłużenie górnej krawędzi elewacji budynku przy ul. P. Organ nawiązał w ten sposób do najwyższych możliwych parametrów co do wysokości - czyli wysokości pozwalającej na realizację 4-kondygnacyjnego budynku. Nie uzasadniono przy tym w żaden sposób tej decyzji, stwierdzając, że nawiązano do wysokości budynku przy ul. P., a dlaczego nie nawiązano np.: do wysokości innego sąsiedniego budynku. Jest to tym bardziej niezrozumiałe dla skarżącego, że sam inwestor w swoim wniosku wskazał, że planowana przez niego zabudowa ma posiadać 3 kondygnacje - a więc mniej, niż to określił organ.
Nadto brak jest w tym względzie szczegółowej analizy dokonanego odstępstwa poprzez wnikliwe sprawdzenie czy możliwa zabudowa o określonych w niej łącznych maksymalnych parametrach mieści się w granicach dobrego sąsiedztwa.
Dodatkowo organ ustalił wysokość górnej elewacji frontowej w sposób nieuprawniony oznaczając ją jako przedłużenie wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej budynku przy P. (wysokość maksymalna) bez wskazania konkretnego wskaźnika co jest z sprzeczne z ugruntowanym i jednolitym orzecznictwem sądowo-administracyjnym.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku zważył, co następuje
Skarga nie zawiera usprawiedliwionych postaw.
Zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2021 r. poz. 137, z późn. zm.), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem (legalności), jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Sądy administracyjne, kierując się wspomnianym kryterium legalności, dokonują oceny zgodności treści zaskarżonego aktu oraz procesu jego wydania z normami prawnymi – ustrojowymi, proceduralnymi i materialnymi – przy czym ocena ta jest dokonywana według stanu prawnego i zasadniczo na podstawie akt sprawy istniejących w dniu wydania zaskarżonego aktu.
W świetle art. 3 § 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2019 r. poz. 2325, z późn. zm.; dalej w skrócie "p.p.s.a.") kontrola działalności administracji publicznej przez sądy administracyjne obejmuje m.in. orzekanie w sprawach skarg na decyzje administracyjne (pkt 1). Stosownie do art. 134 § 1 p.p.s.a. sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną w niej podstawą prawną. Oznacza to, że bierze pod uwagę wszelkie naruszenia prawa, a także wszystkie przepisy, które powinny znaleźć zastosowanie w rozpoznawanej sprawie, niezależnie od żądań i wniosków podniesionych w skardze – w granicach sprawy, wyznaczonych przede wszystkim rodzajem i treścią zaskarżonego aktu.
Przed przystąpieniem do tak sprawowanej kontroli zaskarżonej decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego w przedmiocie warunków zabudowy należy podkreślić, że kontrola legalności decyzji Kolegium z 3 listopada 2020 r. oraz poprzedzającej ją decyzji Prezydenta Miasta z 6 lipca 2020 r. jest obecnie zdeterminowana wiążącą oceną prawną i wskazaniami zapadłego w granicach niniejszej sprawy prawomocnego wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z 4 grudnia 2019 r., sygn. akt II SA/Gd 330/19. Warto dodać, że wyrok ten wydano w stosunku do decyzji o warunkach zabudowy z 11 grudnia 2018 r. (utrzymanej następnie w mocy decyzją Kolegium z 28 lutego 2019 r.). Orzeczenie II SA/Gd 330/19 wyraża zatem ocenę która przesądza dwie kwestie, mianowicie konieczność wyznaczenia obszaru analizowanego w prawidłowej wielkości o promieniu trzykrotności frontu działki objętej wnioskiem oraz prawidłowego przeanalizowania znajdującej się zabudowy w należycie wyznaczonym obszarze analizowanym. Druga kwestia to uznanie przez Sąd, że planowana zabudowa mieszkaniowa bliźniacza stanowi kontynuacje funkcji mieszkaniowej znajdującej się na analizowanym obszarze.
Zgodnie z art. 153 p.p.s.a. ocena prawna i wskazania co do dalszego postępowania wyrażone w orzeczeniu sądu wiążą w sprawie organy, których działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania było przedmiotem zaskarżenia, a także sądy, chyba że przepisy prawa uległy zmianie.
Kontrolując wykonanie nakazów wynikających z prawomocnego orzeczenia Sądu wskazać należy, że zostały one w całości zrealizowane w toku ponownego postępowania. W konsekwencji należy uznać, że sporządzona ponownie w niniejszej sprawie analiza urbanistyczna mogła stanowić podstawę do ustalenia warunków zabudowy dla przedmiotowej inwestycji. Oznacza to, że pierwszy zarzut skargi kwestionujący prawidłowość analizy jest w całości chybiony. Obszar ten został wyznaczony zgodnie ze szczegółowymi wskazaniami w wydanym uprzednio wyroku Sądu.
Dokonując oceny prawidłowości ustalonych w skarżonych decyzjach paramentów zabudowy wskazać należy, że z uwagi na okoliczność, że planowana zabudowa będzie miała miejsce jako uzupełnienie zabudowy bliźniaczej w stosunku do budynku zlokalizowanego przy ul. P. to ten obiekt stanowić winien główny wyznacznik względem projektowanego budynku.
Określając linię zabudowy kierowały się organy dyspozycją przepisu § 4 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r., który stanowi, że obowiązującą linię zabudowy wyznacza się jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Jeżeli linia istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas obowiązującą linię zabudowy ustala się jako kontynuację linii zabudowy tego budynku, który znajduje się w większej odległości od pasa drogowego. Ze sporządzonej analizy wynika, że większość budynków wzdłuż ul. P. kształtuje czytelną linię zabudowy, przebiegającą w odległości zgodnej z wymaganiami ustawy o drogach publicznych od krawędzi jezdni. Z uwagi na charakter projektowanej inwestycji, budynek mieszkalny w zabudowie bliźniaczej, za zabudową wiążącą uznały organy budynek przy ul. P. Linię zabudowy przyjęto zatem jako przedłużenie linii zabudowy istniejącej przy ul. P. - jak na załączniku graficznym. Sąd w całości podziela takie stanowisko.
Kolejny parametr to średni wskaźnik powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki i zgodnie z obowiązującymi przepisami rozporządzenia wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki lub terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego, dopuszcza się wyznaczenie innego wskaźnika, jeżeli wynika to z analizy. Średni wskaźnik powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działek w obszarze analizowanym wynosi - 0,30. Analiza załącznika graficznego do analizy, gdzie zaznaczone zostały wskaźniki powierzchni zabudowy działek wchodzących w skład obszaru analizowanego pozwala na uznanie, że jest to wartość średnia. Wyznaczona zatem zgodnie z przepisem.
Kolejny wskaźnik dla nowej zabudowy to szerokość elewacji frontowej i zgodnie z obowiązującymi przepisami rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. szerokość elewacji frontowej, znajdującej się od frontu działki wyznacza się na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20%. Dopuszcza się wyznaczenie innej szerokości, jeżeli wynika to z analizy. Średnia szerokość frontowej w obszarze analizowanym wynosi 12,0m z tolerancją 20%: od 9,6m do 14,4m. Dodały orzekające organy, że wyznaczenie szerokości elewacji frontowej w granicach tolerancji "od-do" jest wyznaczeniem konkretnym, bowiem nie pozwala na przekroczenie - na etapie projektowania i zatwierdzania projektu budowlanego - konkretnych wymiarów, wskazanych w wynikach analizy mających odniesienie w wyznaczonym obszarze analizowanym.
Kwestionowanym w skardze parametrem jest wysokość górnej elewacji frontowej utożsamiana przez skarżącego z wysokością budynku.
Zgodnie z obowiązującymi przepisami rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Jeżeli ww. wysokość na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas przyjmuje się jej średnią wielkość występującą na obszarze analizowanym. Dopuszcza się wyznaczenie innej wysokości, jeżeli wynika to z analizy.
Z treści analizy wynika, że wysokość budynków usytuowanych w obszarze analizowanym jest zróżnicowana i wynosi od 1 do 4 kondygnacji, przy czym przeważają budynki trzykondygnacyjne.
Z uwagi na charakter projektowanej inwestycji, budynek mieszkalny w zabudowie bliźniaczej, zabudową wiążącą jest budynek przy ul. P. Okoliczność ta stanowi odpowiedź na pytanie skarżącego z jakiego powodu wysokość budynku przy ul. P. zdeterminowała wysokość planowanej zabudowy.
Zatem dla projektowanego budynku ustalono wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej jako przedłużenie wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej budynku przy ul. P. Jak już wcześniej wspomniano z racji realizacji zabudowy w układzie bliźniaczym wiążąca jest tutaj wysokość górnej krawędzi budynku, do którego projektowana zabudowa zostanie niejako "dostawiona". Oznacza to jednocześnie, że nie było konieczności ustalania wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej na terenie analizowanym, bowiem specyfika planowanej zabudowy niejako wymusiła zrównanie wysokości budynku istniejącego z planowanym.
W ocenie Sądu wszystkie parametry projektowanej zabudowy znalazły swoje odzwierciedlenie w wynikach analizy i w sytuowaniu projektowanego budynku. Tak jak już podkreślono z racji sytuowania obiektu w zabudowie bliźniaczej budynek już istniejący stanowi podstawowy punkt odniesienia dla projektowanego obiektu. I wbrew zarzutom skargi takie określenie parametrów nowej zabudowy pozwoli na zachowanie ładu przestrzennego. Przywoływanie w treści skargi fragmentów orzeczeń sądów administracyjny bez odniesienia ich do konkretnego stanu faktycznego, w którym zostały wydane, powoduje, że nie sposób się do nich odnieść. Jednak podkreślić należy, że każde stanowisko sądu zapada na tle konkretnego stanu faktycznego, co oznacza, że nie można każdego odczytywać jako uniwersalnej reguły stosowanej do każdej sytuacji. A w taki sposób odkodował treść orzeczeń skarżący, co w ocenie składu orzekającego nie zasługuje na aprobatę.
W tym stanie rzeczy Sąd – uznawszy zaskarżoną decyzję za zgodną z prawem – oddalił skargę na podstawie art. 151 p.p.s.a..
Niniejszą sprawę rozpoznano na posiedzeniu niejawnym stosownie do art. 15zzs4 ust. 3 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (obecnie tekst jednolity Dz. U. z 2020 r., poz. 1842 z późn. zm.), po uprzednim skierowaniu jej do takiego trybu przez Przewodniczącą Wydziału.