Uzasadnienie
Wójt Gminy decyzją z dnia 19 września 2005 r., na podstawie art. 104 k.p.a., art. 3 ust. 1, art. 4, art. 36, art. 37, art. 59-65 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. nr 80, poz. 717 ze zm.), § 3-9 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. nr 164, poz. 1588), § 2-3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy (Dz.U. nr 164, poz. 1589) oraz § 12 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. nr 75, poz. 690 ze zm.), po rozpatrzeniu wniosku pana M. O. ustalił warunki zabudowy dla zamierzenia polegającego na podziale działki nr [...] i na budowie garażu na przyłączonej do działki nr [...] wydzielonej części działki nr [...].
Odwołanie od powyższej decyzji wnieśli J. i Z. N. zarzucając rażące naruszenie przepisów art. 5 ust. 1 pkt 9 Prawa budowlanego, art. 61 i 64 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz § 2-3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. nr 164, poz. 1588).
W uzasadnieniu podniesiono, iż zaskarżona decyzja została wydana z naruszeniem zasady poszanowania interesów osób trzecich oraz zasady poszanowania słusznego interesu obywateli (art. 7 k.p.a.) poprzez nie zapewnienie właścicielom sąsiednich działek dostępu do drogi publicznej, której funkcję spełniała działka nr [...]. Zrealizowanie inwestycji na niniejszej działce spowoduje niemożność dojazdu do działki nr [...].
J. i Z. N. nie zgodzili się z argumentacją organu I instancji, iż do ich działek dojazd jest możliwy z drogi publicznej. Odwołujący stwierdzili, iż jako właściciele trzech odrębnych działek budowlanych będą chcieli w przyszłości sprzedać dwie z nich, bezpośrednio przylegające do tej drogi i wtedy okaże się, że do działki nr [...] nie ma dojazdu, który istniał przed wydaniem zaskarżonej decyzji.
Taki stan faktyczny w ich ocenie jest niedopuszczalny i narusza miedzy innymi przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, które przewidują zapewnienie dla nowotworzonych zespołów swobodny dojazd do każdej działki.
Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia 9 listopada 2005 r., na podstawie art. 127 § 2 w związku z art. 17 pkt 1 oraz art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję.
Organ II instancji po rozpatrzeniu sprawy stwierdził, że postępowanie w niniejszej sprawie zostało przeprowadzone zgodnie z przepisami postępowania administracyjnego. Organ prawidłowo zastosował również przepisy prawa materialnego.
W uzasadnieniu wskazano, iż z materiału dowodowego wynika że:
- • działka nr [...] nie jest drogą publiczną, stanowi własność prywatną M. O. nie obciążoną służebnością dostępu do innych działek i jest działką rolną;
- • działki nr [...],[...],[...] stanowią własność J. i Z. N., są gruntami rolnymi bez uregulowanego dostępu do drogi publicznej;
- • z części działki nr [...] została wydzielona droga, spełniająca wymogi ulicy dojazdowej (w rozumieniu przepisów o drogach publicznych), jako część ul. [...], zapewniająca dostęp do wszystkich przyległych działek, w tym do działek [...] i [...] bezpośrednio, a do [...] przez jedną z dwóch wymienionych działek; pozostała część działki nr [...] została wyłączona, zgodnie z wnioskiem właściciela, do nieruchomości z zabudową jednorodzinną na działce nr [...].
Ponadto organ wyjaśnił, iż działka nr [...] oraz [...] stanowią własność M. O., który zgodnie z art. 6 ust. 2 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ma prawo w granicach określonych ustawą do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeśli nie narusza to interesu publicznego i osób trzecich. Takie same prawa mają właściciele sąsiednich działek.
Wskazano ponadto, że zagospodarowanie nieruchomości musi mieć miejsce w granicach prawa posiadania. Tak więc nieuzasadnionym było żądanie J. i Z. N., aby M. O. ze swojej nieruchomości wydzielił konieczną drogę dojazdową do działki nr [...], bowiem taką drogę mogą sami sobie wydzielić z działki nr [...], bądź działki nr [...].
Wskazano, także iż na jednej z tych działek można ustanowić służebność dojścia i dojazdu do działki nr [...]. Pozostawienie bowiem tej działki, przez obecnego właściciela, bez zapewnienia dojścia i dojazdu do niej spowoduje, że działka ta może utracić status działki budowlanej, jeśli taki posiada.
Skargę na powyższa decyzję wnieśli J. i Z. N. żądając uchylenia zaskarżonej decyzji.
W uzasadnieniu skarżący podnieśli zarzuty przytoczone w odwołaniu.
W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie.
Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje
Zgodnie z art. 1 § 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. (Dz. U. Nr 153, poz. 1269) Prawo o ustroju sądów administracyjnych, sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, która sprawowana jest pod względem zgodności z prawem (legalności), jeżeli ustawy nie stanowią inaczej (art. 1 § 2).
Skarga nie mogła zostać uwzględniona, albowiem zaskarżona decyzja jest zgodna z prawem.
Istotą niniejszej sprawy jest stwierdzenie, czy decyzja o warunkach zabudowy z dnia 19 września 2005 r. została wydana zgodnie z przepisami prawa.
W szczególności zbadaniu podlega kwestia, czy działka [...] stanowi rzeczywiście jedyną drogę dojazdową do działki nr [...], i czy jej zabudowanie spowoduje nie możność korzystania z działki nr [...], a tym samym spowoduje naruszenie uzasadnionego interesu osób trzecich, czyli J. i Z. N. Sąd po przeanalizowaniu niniejszej sprawy stwierdził, iż organy obu instancji w sposób prawidłowy zastosowały przepisy prawa materialnego oraz w prawidłowy sposób przeprowadziły postępowanie administracyjne.
Argumenty przytoczone w skardze, a uprzednio podniesione w odwołaniu, wskazują, że skarżący formułują zarzut naruszenia ich interesu prawnego poprzez dopuszczenie do realizacji spornego obiektu na działce nr [...], powołując się równocześnie na to, że przedmiotowa działka jest drogą publiczną, umożliwiającą dojazd do działki nr [...], której są właścicielami.
Odebranie im możliwości korzystania z przejazdu przez działkę nr [...] definiują jako naruszenie ich uzasadnionego interesu, jako osób trzecich.
Zasada ochrony interesu prawnego osób trzecich wyrażona została w art. 6 ust 2 pkt 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. nr 80, poz. 717 ze zm.) który stanowi, iż każdy ma prawo, w granicach określonych ustawą, do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz interesu osób trzecich, a także każdy ma prawo ochrony własnego interesu prawnego przy zagospodarowaniu terenów należących do innych osób lub jednostek organizacyjnych.
W niniejszej sprawie mamy do czynienia z sytuacją, w której właściciel sąsiedniej nieruchomości powołując się na swoje prawa zawarte w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym żąda ograniczenia prawa własności właściciela innej nieruchomości.
Uzasadnieniem takiego stanowiska jest twierdzenie, iż działka nr [...] jest drogą publiczną i stanowi jedyny dojazd do działki nr [...], której właścicielem jest skarżący. Wydanie zaskarżonej decyzji spowodowało odcięcie tej działki od drogi publicznej.
Jak wynika z art. 61 ust. pkt 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym teren dla którego ustalane są warunki zabudowy powinien mieć dostęp do drogi publicznej.
Obowiązek zapewnienia nieruchomości dostępu do drogi publicznej spoczywa na właścicielu tej nieruchomości. Zdarza się jednak tak, iż z różnych przyczyn właściciel nie ma możliwości zrealizować tego obowiązku. W takiej sytuacji uzasadnionym jest przeniesienie tego ciężaru na właściciela sąsiednich nieruchomości poprzez ustanowienie służebności drogi.
Po przeanalizowaniu materiału dowodowego stwierdzić należy, iż twierdzenia strony skarżącej są nieuzasadnione. Jak wynika z materiału dowodowego zgromadzonego w sprawie działka nr [...] nie jest drogą publiczną, stanowi własność M. O. i nie ustanowiono na niej służebności drogi.
Poza tym podkreślić należy, iż właścicielami działek [...],[...] i [...] są J. i Z. N. Działki nr [...] i [...] posiadają bezpośredni dostęp do drogi publicznej. Natomiast działka nr [...] dostęp taki może uzyskać poprzez działkę nr [...], po uprzednim wydzieleniu drogi.
Nie ma zatem potrzeby ograniczania prawa własności M. O. na rzecz sąsiadów, którzy powinni zapewnić dostęp do drogi publicznej działce nr [...] ze swojej nieruchomości.
Z materiału dowodowego jasno wynika, że J. i Z. N., mogą wydzielić drogę do działki [...] przez działkę nr [...]. To czy tak uczynią, zależy tylko od ich woli.
Należy wskazać, że M. O. nie jest zobligowany żadnymi przepisami do zapewnienia drogi do działki nr [...]. Nie może być bowiem tak, że właściciel danej nieruchomości musi ograniczać swoje prawa do korzystania ze swojej nieruchomości na rzecz innego podmiotu bez uzasadnionej prawem przyczyny.
Takim uzasadnionym powodem byłoby na pewno naruszenie interesu osoby trzeciej, które w niniejszej sprawie nie ma miejsca.
O naruszeniu interesu osób trzecich można mówić wtedy, gdy zostały naruszone w tym względzie konkretne przepisy, warunki techniczne lub normy obowiązujące w budownictwie (por. postanowienie Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 22 listopada 2005 r., IIOZ 1026/2005). Oznacza to, że osoba trzecia musi wskazać na konkretny przepis prawa materialnego, naruszenie którego spowodowało naruszenie jej interesu prawnego.
Jeszcze raz należy podkreślić, iż prawo zabudowy, będące fundamentalną zasadą Prawa budowlanego, jest prawem podmiotowym każdego, kto posiada prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 Prawa budowlanego, jest więc po części też realizacją konstytucyjnej zasady ochrony własności, wyrażonej w przepisach art. 21 i 64 Konstytucji RP i jako takie, powinno podlegać szczególnej ochronie. Prawa tego zatem nie można w sposób dowolny ograniczać, czy też żądać ograniczenie tegoż prawa na rzecz osoby trzeciej, skoro istnieje bezsprzecznie możliwość rozwiązania sprawy bez ingerowania w prawo własności innej osoby.
W ocenie Sądu zaskarżona decyzja nie tylko nie narusza obowiązującego prawa, ale wprost przeciwnie umożliwia właścicielowi działki nr [...] realizację swoich praw. Ograniczeniu również nie podlegają prawa J. i Z. N. Organy obu instancji rzetelnie i wyczerpująco ustaliły, a następnie oceniły stan faktyczny sprawy. Na podstawie tak określonego stanu faktycznego sprawy ustaliły prawidłową normę prawną, którą następnie zastosowały.
W ocenie Sądu brak jest podstaw do stwierdzenia, iż doszło do naruszenia przepisów postępowania administracyjnego, czy też prawa materialnego.
Z tych też przyczyn Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) skargę oddalił.