Uzasadnienie
II SA/ Gd. 533/13
Decyzją z dnia 12 kwietnia 2013r. Prezydent Miasta działając na podstawie art. 104 kpa oraz na podstawie art. 1 ust. 1 i 1b pkt 2 i art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 29 lipca 2005r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (tekst jednolity: Dz. U. z 2012r., poz. 83 ze zm.) po rozpatrzeniu wniosków M. i P. J., M. T. J., J. i J. W., A. R., J. i M. B., A. B., S. I K. H., A. U., M. i G. M., I. K., Z. W.-B., M. i J. K., T. i H. W., M. K., H. K., B. K., I. L., J. i R. Z., I. i Z. K., A. T.-Sz., J. M., K. P., W. F. oraz "A" w sprawie przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności wobec nieruchomości położonej w G. przy Al. [...]. J. H. [...], odmówił przekształcenia w prawo własności ustanowionego prawa użytkowania wieczystego nieruchomości, oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...], obręb [...] o powierzchni 0.0558ha, położonej w G. przy ul. H. [...].
W uzasadnieniu decyzji organ podał, że nieruchomość położona w G. przy ul. H. [...], obejmująca działkę oznaczoną w ewidencji gruntów nr [...], obręb [...] o pow. 0.0558ha zapisana w księdze wieczystej kw nr [...] stanowi własność Skarbu Państwa- z wpisem użytkowania wieczystego na rzecz osób wymienionych w sentencji decyzji do dnia 29 grudnia 2081r. Nieruchomość zabudowana jest budynkiem mieszkalnym wielorodzinnym.
Rozpoznając wnioski o przekształcenie ustanowionego na rzecz wnioskodawców prawa użytkowania wieczystego w prawo własności organ przytoczył treść art. 1 pkt 1 i 3 ustawy, z którego wynika, że uprawnionymi do przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności w trybie powołanej ustawy są osoby fizyczne i prawne będące w dniu 13 października 2005r. użytkownikami wieczystymi, a także ich następcy prawni. Jednocześnie ust. 1b cyt. artykułu nakazuje niestosowanie powyższego przepisu do nieruchomości oddanych w użytkowanie wieczyste m.in. państwowym osobom prawnym oraz spółkom prawa handlowego, w odniesieniu, do których Skarb Państwa jest podmiotem dominującym. Organ wskazał, że z przeprowadzonego postępowania wyjaśniającego wynika, że zarówno w dniu 13 października 2005r., jak i obecnie użytkownikiem wieczystym w przedmiotowej nieruchomości jest "A" Spółka Akcyjna. Zgodnie z oświadczeniem "A" oraz zapisami w Krajowym Rejestrze Sądowym NR [...]-"A" S.A. jest jednoosobową spółką Skarbu Państwa, a więc nie jest uprawniony do przekształcenia przedmiotowego gruntu.
Przekształcenia bowiem można dokonać wyłącznie na rzecz wszystkich użytkowników wieczystych, o ile spełniają warunki ustawy. Organ ustalił w konsekwencji, że w rozpatrywanej sprawie nie mają zastosowania przepisy ustawy z dnia 25 lipca 2005r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności.
Wnioskodawcy wnieśli odwołanie od powyższej decyzji, zaskarżając decyzję w całości, zarzucając naruszenie przepisów kodeksu postępowania administracyjnego – art. 9,10,11,12 i 97 oraz naruszenie przepisów ustawy z 29 lipca 2005r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności przez błędną interpretację przepisu art. 1 ust. 1, ust. 1b pkt 2 i ust. 2 pkt 1 oraz art. 2 ust. 2 tej ustawy.
Powołując się na powyższe wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji i przekazanie sprawy organowi I instancji celem uzupełnienia postępowania administracyjnego i wydania decyzji zgodnej z wnioskami- przekształcającej udział każdego z wnioskujących w prawie użytkowania wieczystego w stosowny udział w prawie własności działki nr [...].
W uzasadnieniu wnioskodawcy podnieśli, że są właścicielami odrębnych lokali mieszkalnych znajdujących się w budynku położonym na ww. działce i jednocześnie współużytkownikami wieczystymi działki nr [...] stosownie do udziału w tym prawie i prawie własności części wspólnych budynku nabytego umowami notarialnymi ustanawiającymi odrębną własność lokalu i sprzedaż – co wynika z wniosków i przedłożonych odpisów z ksiąg wieczystych poszczególnych wnioskujących.
Stosownego wniosku nie złożył jeden ze współwłaścicieli części wspólnych budynku i użytkownik wieczysty działki nr [...] – "A" S.A., ograniczając się jedynie do zawiadomienia, że przepis art. 1 ust. 1 ustawy nie ma do niego zastosowania z racji brzmienia art. 1 ust. 1b tej ustawy.
Organ zaniechał dalszego uzupełniania materiału dowodowego, wydając decyzję odmowną.
Odwołujący podnieśli, że zaskarżona decyzja jest błędna, gdyż do rozpatrzenia wniosków organ nie powinien stosować art. 1 ust. 1, lecz winien mieć zastosowanie art. 1 ust. 2 ustawy, który stanowi, że z żądaniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości mogą wystąpić również osoby fizyczne i prawne będące właścicielami lokali, których udział w nieruchomości wspólnej obejmuje prawo wieczystego użytkowania. Taka sytuacja ma miejsce w rozpatrywanej sprawie i na tej podstawie odwołujący wystąpili ze stosownymi wnioskami. Dla interpretacji podstaw prawnych przekształcenia istotne znaczenie ma użyty wyraz również w powoływanym art. 1 ust. 2, wskazujący na odrębność przesłanek do uzyskania przekształcenia. Ustawodawca nie przewidział wyłączeń w stosowaniu art. 1 ust. 2 pkt 1, co wynika z treści samej ustawy.
Podniesiono, że jak wynika z ustępu 1b art. 1, jedynie przepisu art. 1 ust. 1 nie stosuje się do nieruchomości oddanych w użytkowanie wieczyste państwowym i samorządowym osobom prawnym, a także spółkom prawa handlowego, w odniesieniu do których Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego jest podmiotem dominującym w rozumieniu ustawy z 29 lipca 2005r. o ofercie publicznej i warunkach wprowadzania instrumentów finansowych. Zatem tylko wówczas gdyby "A" S.A. chciał domagać się przekształcenia na podstawie art. 1 ust. 1 jego wniosek nie mógłby zostać uwzględniony.
Wojewoda po rozpatrzeniu odwołania decyzją z dnia 18 czerwca 2013r. utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję.
Odnosząc się do treści odwołania organ II instancji wskazał, że zgodnie z art. 1 ust. 1 i ust. 1b ustawy z dnia 29 lipca 2005r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, osoby fizyczne i prawne będące użytkownikami wieczystymi nieruchomości mogą wystąpić z żądaniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego tych nieruchomości w prawo własności. Brak jest możliwości wystąpienia z takim żądaniem w przypadku nieruchomości oddanych w użytkowanie wieczyste państwowym i samorządowym osobom prawnym, a także spółkom handlowym, w odniesieniu do których Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego ma pozycję dominującą.
Zgodnie z art. 2 ust. 1 i 2 ustawy z żądaniem przekształcenia występują wszyscy współużytkownicy wieczyści. Nadto z żądaniem przekształcenia mogą wystąpić współużytkownicy wieczyści, których suma udziałów wynosi co najmniej połowę. Jeżeli co najmniej jeden ze współużytkowników zgłosi sprzeciw wobec złożonego wniosku, właściwy organ zawiesza postępowanie. W takim przypadku przepis art. 199 kodeksu cywilnego stosuje się odpowiednio.
Organ II instancji ocenił, że w sprawie nie ma możliwości zastosowania przepisów ustawy i podzielił pogląd organu I instancji, że "A" jest jednoosobową spółką Skarbu Państwa, a więc jest to podmiot nieuprawniony do przekształcenia przedmiotowej nieruchomości.
Organ II instancji wskazał, że przekształceniu w prawo własności może podlegać tylko użytkowanie wieczyste jako całość, nigdy zaś udział w prawie użytkowania wieczystego i powołał się na wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie z dnia 2 czerwca 2011r., sygn. akt II SA/Sz 320/11.
W ocenie Wojewody bezzasadne byłoby zawieszenie postępowania na podstawie art. 97 par. 1 pkt 4 kpa i wezwanie pozostałych użytkowników wieczystych do wystąpienia w oznaczonym terminie o rozstrzygnięcie zagadnienia wstępnego przez sąd powszechny w trybie art. 199 kc. Organ cytując powyższy przepis wskazał, że celem zamierzonej czynności w rozpoznawanej sprawie jest przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...], obręb [...] położonej w G. Przekształcenie takie może nastąpić wyłącznie w odniesieniu do całości prawa użytkowania wieczystego. W przedmiotowej sprawie nie jest to możliwe z uwagi na treść przepisu art. 1 ust. 1b pkt 2 ustawy, co wyklucza możliwość zastosowania przepisów ustawy, w tym, jej art. 2 ust.
- 2. Reasumując organ II instancji wskazał, że "A" S.A. jest podmiotem nieuprawnionym do przekształcenia nieruchomości, z uwagi na treść art. 1 ust. 1b pkt 2 ustawy z dnia 29 lipca 2005r.
M. K. i J. K. wnieśli do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku skargę na decyzję Wojewody zarzucając zaskarżonej decyzji naruszenie prawa materialnego, tj. art. 1 ust. 1b punkt 2 oraz ustęp 2 pkt 1 i art. 2 ust. 2 ustawy z dnia 29 lipca 2005r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności oraz przepisów postępowania art. 138 par. 2 oraz art. 7 i 8 kpa. Powołując się na powyższe wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości raz zasądzenie kosztów postępowania.
W uzasadnieniu skargi skarżący wskazali, że podobnie jak inni uczestnicy postępowania (wymienieni w skardze w poz. 1 do 22 jako uczestnicy postępowania) jako członkowie wspólnoty mieszkaniowej w G. przy Al. H. [...] złożyli wnioski o wydanie decyzji przekształcającej przysługujący im udział w prawie wieczystego użytkowania gruntu, tj. działki nr [...] obręb [...] w prawo własności. Działka jest zabudowana budynkiem mieszkalnym wielorodzinnym, a skarżący są właścicielem odrębnego lokalu oznaczonego jako nr [...] i jednocześnie mają udział wynoszący 38/100 w częściach wspólnych budynku i taki sam udział w prawie użytkowania wieczystego działki. Każdy z członków wspólnoty złożył wniosek o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, poza "A" S.A., który jest właścicielem 4 lokali we wskazanym budynku i posiada stosowny udział w prawie użytkowania wieczystego działki.
Zdaniem skarżących decyzja Wojewody jest błędna ponieważ niewłaściwie zinterpretował i zastosował przepisy ustawy, tj. art.
- 1. Zarówno wykładnia art. 1 ustawy, jak i zastosowanie przepisów przez organ jest błędne.
Wykładnia systemowa i chronologia zapisów poszczególnych ustępów art. 1 wskazuje, że z racji ustępu 1b pkt 2, art. 1 nie stosuje się do spółek prawa handlowego, w których dominującym podmiotem jest Skarb Państwa. Gdyby zatem "A" S.A. był jedynym użytkownikiem wieczystym z takim wnioskiem wystąpić by nie mógł.
Natomiast w rozpatrywanej sprawie jest on jednym ze współużytkowników wieczystych tej samej działki razem z osobami fizycznymi. Dla takiej sytuacji faktycznej, jak podniesiono, winien być stosowany art. 1 ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 29 lipca 2005r., który stanowi, że z żądaniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego, o którym mowa w art. 1 w prawo własności nieruchomości, mogą również wystąpić osoby fizyczne i prawne będące współwłaścicielami lokali, których udział w nieruchomości wspólnej obejmuje prawo użytkowania wieczystego. Ustawodawca nie przewidział wyłączeń od stosowania tego przepisu, o czym świadczy chronologia poszczególnych zapisów i wyraźne wskazanie uprawnionych do wystąpienia z żądaniami. Inne rozumowanie wskazywałoby na dyskryminację przez ustawodawcę części obywateli nie dając równych praw wszystkim osobom fizycznym będącym użytkownikami wieczystymi. Polska jako państwo prawa jednakowo traktuje wszystkich obywateli a przywilej umożliwienia przekształcenia prawa użytkowania wieczystego dotyczy wszystkich osób fizycznych i prawnych będących właścicielami lokali, których udział w nieruchomości wspólnej obejmuje prawo użytkowania wieczystego zgodnie z art. 1 ust. 2 pkt 1. W zaskarżonej decyzji naruszono wskazany przepis, tj. art. 1 ust. 2 pkt 1 ustawy przez jego niezastosowanie, błędnie natomiast organy obu instancji zastosowały przepis art. 1 ust. 1b pkt 2.
Skarżący wskazali, że uchyleniu winny podlegać decyzje organów obu instancji. W przypadku braku wniosku "A" S.A. postępowanie winno zostać zawieszone, w celu umożliwienia uczestnikom postępowania złożenia stosownego wniosku do sądu powszechnego o wydanie rozstrzygnięcia zastępującego zgodę. Odmowa przekształcenia prawa użytkowania wieczystego bez zawieszenia postępowania i wezwania do wystąpienia o rozstrzygniecie zagadnienia wstępnego była przedwczesna.
W odpowiedzi na skargę organ II instancji wniósł o jej oddalenie, powołując się na dotychczasową argumentację.
Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył co następuje
Art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych /Dz. U. nr 153, poz. 1269/ stanowi, że sąd administracyjny sprawuje, w zakresie swojej właściwości, kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawa nie stanowi inaczej.
Dokonując oceny zgodności z prawem zaskarżonej decyzji Sąd uznał, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie, albowiem zaskarżona decyzja nie narusza prawa.
Stosownie do art. 6 kpa organ administracji zobligowany jest do rozpoznawania sprawy na podstawie obowiązującego prawa, mającego zastosowanie w konkretnym stanie faktycznym. Zgodnie bowiem z podstawową zasadą postępowania administracyjnego organy administracji stosują przepisy prawa materialnego obowiązujące w dniu wydania decyzji. Organ orzekający powinien ocenić zatem sprawę według przepisów prawa materialnego obowiązującego w dniu wydania przez ten organ decyzji odwoławczej.
Zgodnie z obowiązującą w dacie orzekania treścią ustawy z dnia 29 lipca 2005r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (tj. Dz. U. z 2012r., poz. 83)- zw. dalej ustawą- osoby fizyczne i prawne będące w dniu 13 października 2005r. (data wejścia w życie ustawy) użytkownikami wieczystymi nieruchomości mogą wystąpić z żądaniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego tych nieruchomości w prawo własności (art. 1 ust. 1).
Zgodnie z art. 1 ust. 1 b pkt 2 przepisu art. 1 ust. 1 nie stosuje się do nieruchomości oddanych w użytkowanie wieczyste państwowym i samorządowym osobom prawnym, a także spółkom handlowym w odniesieniu do których Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego jest podmiotem dominującym w rozumieniu ustawy z dnia 29 lipca 2005r. o ofercie publicznej i warunkach wprowadzania instrumentów finansowych do zorganizowanego systemu obrotu oraz o spółkach publicznych.
Zgodnie z art. 1 ust. 2 pkt 1 ustawy z żądaniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, o którym mowa w ust. 1, w prawo własności nieruchomości mogą również wystąpić osoby fizyczne i prawne będące właścicielami lokali, których udział w nieruchomości wspólnej obejmuje prawo użytkowania wieczystego
Zgodnie z art. 2 ust. 1 ustawy w przypadku współużytkowania wieczystego z żądaniem przekształcenia występują wszyscy współużytkownicy, z zastrzeżeniem ust. 2.
Zgodnie z art. 2 ust. 2 ustawy z żądaniem przekształcenia mogą wystąpić współużytkownicy wieczyści, których suma udziałów wynosi co najmniej połowę. Jeżeli co najmniej jeden współużytkownik zgłosi sprzeciw wobec zgłoszonego wniosku o przekształcenie właściwy organ zawiesza postępowanie. W takim przypadku art. 199 k c stosuje się odpowiednio.
Sąd uznał, że w okolicznościach niniejszej sprawy w dacie wydania decyzji przez organ odwoławczy przekształcenie prawa użytkowania wieczystego nieruchomości związanego z własnością wyodrębnionego lokalu mieszkalnego w prawo własności mogło nastąpić, jeżeli zgodnie z cyt. regulacjami ustawowymi zostały spełnione łącznie następujące warunki:
1/ wszyscy współużytkownicy wieczyści (osoby fizyczne i prawne) złożyli wniosek o przekształcenie, 2/ wszyscy użytkownicy wieczyści (osoby fizyczne i prawne) byli użytkownikami wieczystymi nieruchomości w dniu 13 października 2005r., 3/ podmiot, któremu nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste nie jest podmiotem, o którym mowa w art. 1 ust. 1b pkt 1 i 2.
W przypadku spełnienia warunków wymienionych w pkt 2 i 3 i braku wniosku wszystkich użytkowników wieczystych zastosowanie winien znaleźć cyt. przepis art. 2 ust. 2 ustawy dotyczący m.in. zawieszenia postępowania.
Mając na uwadze powyższe ustalenia Sąd uznał, że przytoczone wyżej zarzuty skargi dotyczące błędnej interpretacji art. 1 ust. 1 b pkt 2 i przepisu art. 1 ust. 2 pkt 2 ustawy nie zasługują na uwzględnienie. Natomiast organ II instancji dokonując oceny stanu faktycznego sprawy w oparciu o powyższe uregulowania prawne poczynił prawidłowe i zgodne z prawem ustalenia.
Z zakresu działania ustawy wyłączono bowiem państwowe i samorządowe osoby prawne oraz spółki handlowe, w odniesieniu do których Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego jest podmiotem dominującym i to niezależnie, wbrew zarzutom skargi, od rodzaju nieruchomości, której ma dotyczyć przekształcenie. Powoływany przepis art. 1 ust. 2 pkt 1 ustawy stanowi bowiem, że" z żądaniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości, o którym mowa w ust. 1, w prawo własności nieruchomości mogą również wystąpić(...)", a wskazanego ust. 1 nie stosuje się do m.in. do spółek handlowych nieruchomości oddanych w użytkowanie wieczyste spółkom handlowym w odniesieniu do których Skarb Państwa jest podmiotem dominującym (art. 1 ust. 1b pkt 2).
Zatem podmioty wymienione w art. 1 ust. 1b pkt 2 nie mogą wystąpić z żądaniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, mimo spełnienia przesłanek z art. 1 ust. 2 pkt 1 w związku z art. 1 ust. 1 ustawy.
W rozpatrywanej sprawie "A" S.A. jest podmiotem, o którym mowa w art. 1 ust. 1b pkt 2 ustawy, do którego nie mają zastosowania przepisy ustawy.
Organy orzekające w sprawie obowiązane były uwzględnić obowiązujący stan prawny i faktyczny z daty orzekania.
W konsekwencji uznać należy, że w dacie orzekania przez organ II instancji brak było podstaw do uwzględnienia wniosku skarżących.
W dacie tej bowiem nie wszyscy współużytkownicy wieczyści nabyli prawo do przekształcania prawa użytkowania wieczystego w prawo własności zgodnie z cytowanymi postanowieniami ustawy. Organ II instancji rozpoznając odwołanie skarżących stosownie do przywołanych zasad nie mógł pominąć więc tego, że w dacie orzekania jeden ze współużytkowników wieczystych ułamkowej części gruntu nie spełnia warunków powoływanej ustawy.
Biorąc powyższe pod uwagę i działając na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tj. Dz. U. z 2012r., poz. 272 ze zm.) Wojewódzki Sąd Administracyjny Administracyjnymi, oddalił skargę.