Uzasadnienie
Lokatorsko-Własnościowa Spółdzielnia Mieszkaniowa "M." w G. zaskarżyła do Naczelnego Sądu Administracyjnego - Ośrodek Zamiejscowy w G. postanowienie Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego w G. z dnia 15 lutego 1999 r. (...).
Zaskarżonym postanowieniem Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego utrzymał w mocy postanowienie Prezydenta Miasta G. z dnia 20 lipca 1998 r. zobowiązujące Spółdzielnię do przedłożenia ekspertyzy częściowo spalonego budynku Centrum Narciarskiego zlokalizowanego na terenie położonym w G. na osiedlu "M.", jedn. "D" przy ul. P. S. 11 /dz. nr 95/2/ określającej stan techniczny obiektu oraz ewentualny projekt jego odbudowy, ze szczególnym uwzględnieniem możliwości jego dalszego użytkowania zgodnego z przeznaczeniem, /dokonując zmiany terminu wykonania/.
W podstawie prawnej utrzymanego w mocy postanowienia organ I instancji powołał art. 87 i art. 89 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane /Dz.U. nr 89 poz. 414 ze zm./.
Wskazane wyżej postanowienia wydane zostały w następującym stanie sprawy. W dniu 22 października 1992 r. Prezydent Miasta G. wydał decyzję mocą której zatwierdził plan zagospodarowania działki budowlanej i udzielił PWM Sp. z o.o. Przedsiębiorstwu Wielobranżowemu w S. pozwolenia na budowę Centrum Narciarskiego P.-M. na okres tymczasowy do 30 kwietnia 1995 r. W materiałach sprawy znajduje się pismo z dnia 11 marca 1992 r. (...), w którym Zarząd Lokatorsko-Własnościowej Spółdzielni Mieszkaniowej "M." /użytkownik wieczysty terenu/ "po pozytywnym zaopiniowaniu przez Radę Nadzorczą, wyraża zgodę na realizację budowy Centrum Narciarskiego (...)."
W dniu 7 października 1992 r. Spółdzielnia "M." i Przedsiębiorstwo Wielobranżowe PWM Sp. z o.o. w S. zawierają umowę dzierżawy terenu, w której w par. 3 pkt 1 postanawia się że zostaje zawarta na czas określony od dnia 1 października 1992 r. do dnia 31 grudnia 2002 r. Na wymienionym terenie dzierżawca zobowiązał się do wybudowania obiektu sportowo - rekreacyjnego, zgodnie z posiadaną dokumentacją /par. 1 ust. 3 umowy/.
W dniu 10 lutego 1993 r. została zawarta umowa cesji praw i obowiązków pomiędzy firmami PWM Sp. z o.o. w S. a Towarzystwem Sportowo-Rekreacyjnym "P.-S." Sp. z o.o. w G. Z tą ostatnia tj. Spółką "P.-S." Spółdzielnia "M." zawiera odrębną umowę dzierżawy z czasokresem trwania również do 31 grudnia 2002 r.
Decyzją z dnia 9 sierpnia 1995 r. Prezydent Miasta G. na wniosek TSR "P.- S." zmienia decyzję z dnia 22 października 1992 r. w części dotyczącej terminu rozbiórki określając, że "(...) obiekt należy rozebrać z chwilą realizacji inwestycji zgodnej z planem (...)".
Do czasu wykonania rozbiórki spółka "P.-S." zobowiązana została do zachowania następujących warunków:
1/ obiekt należy utrzymywać w dobrym i estetycznym stanie technicznym, 2/ do rozbiórki należy przystąpić niezwłocznie po otrzymaniu zawiadomienia o rozpoczęciu inwestycji.
W związku z nieuregulowaniem zaległości płatniczych spółdzielnia "M." wypowiada spółce "P.-S." umowę dzierżawy gruntu ze skutkiem na dzień 8 września 1997 r. W dniu 27 kwietnia 1998 r. spółdzielnia "M." występuje do Wydziału Nadzoru Budowlanego Urzędu Miejskiego w G. z pismem, w którym wnosi o zobowiązanie obecnego zarządcy obiektu budowlanego, położonego przy zbiegu ulic: (...) do zabezpieczenia obiektu i terenu po pożarze.
Z protokołu oględzin z dnia 9 czerwca 1998 r. wynika m.in., że budynek ma częściowo spaloną konstrukcję dachu, jest nie użytkowany oraz niezabezpieczony.
W przedstawionym wyżej stanie faktycznym wydane zostało wskazane na wstępie postanowienie Prezydenta Miasta G. z dnia 20 lipca 1998 r. zobowiązujące L.W.S.M. "M." do przedłożenia ekspertyzy oraz ewentualnego projektu odbudowy obiektu. Skierowanie do spółdzielni wynikającego z postanowienia obowiązku organ uzasadnił treścią art. 235 Kc.
Organ odwoławczy podzielił stanowisko organu I instancji. W uzasadnieniu zaskarżonego postanowienia stwierdził, iż zgodnie z art. 235 Kc budynki i urządzenia trwale związane z gruntem znajdujące się na terenie oddanym w użytkowanie wieczyste stanowią własność użytkownika wieczystego niezależnie od tego, czy zostały wzniesione przez niego, czy za jego zgodą. W związku z powyższym L.W.S.M. "M." będąca użytkownikiem wieczystym działki, na której znajduje się przedmiotowy budynek, jest jednocześnie właścicielem tego obiektu.
W skardze do Naczelnego Sądu Administracyjnego skarżąca wniosła o stwierdzenie nieważności zaskarżonego postanowienia względnie o jego uchylenie i umorzenie postępowania. Zarzuciła, iż nie była uczestnikiem postępowania budowlanego obiektu położonego w G. przy ul. P. S. 11 o czym świadczą wydane przez organ ostateczne decyzje normujące prawa i obowiązki uczestnika procesu budowlanego. Nie ponosiła kosztów inwestycji i zaskarżone postanowienie, zdaniem skarżącej, powinno być skierowane do spółki "P.-S."
Umowa dzierżawy została przez skarżącą rozwiązana z uwagi na niewywiązywanie się przez spółkę "P.-S." z zobowiązań umownych. Zdaniem skarżącej, ww. spółka jest w dalszym ciągu zarządcą tego obiektu, albowiem to iż przedmiotowy obiekt nie jest użytkowany przez spółkę "P.-S." jak i fakt bezumownego korzystania przez wymienioną z działki /do chwili obecnej nie uregulowała z wierzycielem - skarżącą, spraw wynikających z treści umowy dzierżawy/ nie dają podstawy do uznania, iż jest to równoznaczne z ustaniem wykonywania zarządu. W ocenie strony skarżącej organy powołujące się na treść art. 235 Kc nie uwzględniły bardzo istotnego warunku określonego treścią par. 1 ww. artykułu, który winien być spełniony a mianowicie budynki i urządzenia musza być wzniesione przez wieczystego użytkownika. W skardze podnosi się także, że orzekające organy z naruszeniem art. 7, art. 77 par. 1, art. 80 Kpa nie zebrały w sposób wyczerpujący i nie rozpatrzyły całego materiału dowodowego.
W odpowiedzi na skargę wniesiono o jej oddalenie.
Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje
Zgodnie z treścią art. 233 Kc w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego oraz przez umowę o oddanie gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do gminy bądź ich związków w użytkowanie wieczyste, użytkownik może korzystać z gruntu z wyłączeniem innych osób. W tych samych granicach użytkownik może swoim prawem rozporządzać.
Wydzierżawienie przez użytkownika gruntu i wyrażenie zgody na jego zabudowę należy uznać jako czynności przedsięwzięte w ramach wykonania przysługującego mu prawa użytkowania wieczystego.
Umowa dzierżawy zmieniała sytuację prawną tylko o tyle, że na warunkach w niej przyjętych dzierżawca uzyskiwał posiadanie zależne z prawem poczynienia nakładów a jednym z nich był przedmiotowy budynek. Zyskując prawo dysponowania nieruchomością na cele budowlane dzierżawca mógł wystąpić o wydanie mu pozwolenia na budowę i takie uzyskał. Poza sporem pozostaje okoliczność, że proces budowlany został zakończony co oznacza, że nie mamy do czynienia z obiektem w budowie a także ta, że ukończony budynek uległ wiosną 1998 r. częściowemu spaleniu oraz, że zdarzenie to miało miejsce po rozwiązaniu przez skarżącą spółdzielnię umowy dzierżawy. Jak wynika z ustaleń stan techniczny budynku po pożarze uzasadniał wszczęcie przez organ nadzoru budowlanego postępowania we wskazanym w postanowieniu trybie. Skarżąca jednakże uważa, że nie ona powinna być adresatem określonych tam obowiązków. Stanowisku tego nie można podzielić.
Dla prowadzonego przez organ I instancji postępowanie z art. 89 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane /aktualnie 81c ust. 2 cyt. ustawy/ cywilnoprawne skutki umowy dzierżawy terenu pod budynkiem oraz powody dla których nastąpiło jej rozwiązanie nie mają znaczenia. W tym zakresie strony umowy mogą dochodzić swych roszczeń przed sądem powszechnym.
Jak wynika z cytowanego na wstępie art. 233 Kc treść prawa użytkowania wieczystego swym zakresem bardzo zbliżone jest do prawa własności /art. 140 Kc/. Skarżąca zawarła umowę dzierżawy gruntu w ramach wykonywania przysługującego jej prawa użytkowania wieczystego występując z pozycji takiej samej jaką posiada właściciel gruntu. Rozwiązanie umowy dzierżawy ma ten skutek, że dotychczasowego dzierżawcy nie można uznać za "zarządcę obiektu budowlanego" /art. 81c ust. 1 Prawa budowlanego/. Stosowanie odpowiednie przepisów o własności w przypadku ustanowienia prawa użytkowania wieczystego /art. 234 Kc/ w świetle treści art. 233 Kc odnieść należy również do wykonywania tego prawa.
Czyniąc zatem adresatem obowiązku wynikającego z art. 81 c ust. 2 ustawy Prawa budowlanego L.W.S.M. "M.", która legitymuje się prawem użytkowania wieczystego, orzekające organy prawa nie naruszyły. Z tego też względu Naczelny Sąd Administracyjny na podstawie art. 27 ust. 1 ustawy z dnia 11 maja 1995 r. o NSA /Dz.U. nr 74 poz. 368 ze zm./ - skargę oddalił.