Uzasadnienie
W. i M. K. zaskarżyli do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 15 lipca 2004 r. utrzymującą w mocy decyzję Wójta Gminy z dnia 31 marca 2001 r. w sprawie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości.
Utrzymaną w mocy decyzją Wójt Gminy ustalił skarżącym w/w opłatę w kwocie 14.454,00 zł. z tytułu wzrostu wartości wskutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zbytych działek o numerach [...], [...], [...], [...]. oraz [...] położonych w P. gmina.
W podstawie prawnej decyzji organ I instancji powołał art. 36 ust. 4 i art. 37 ust.1, 2 i 6 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 70, poz. 717) oraz § 1 pkt 13 § 3 Uchwały Nr [...] Rady Gminy z dnia 29 sierpnia 2001 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego fragmentów wsi B., K., Ż., K., P., M., W., Z., S. w gminie.
W uzasadnieniu podano, iż decyzją z dnia 25 lutego 2004 r. Samorządowego Kolegium Odwoławczego uchylona została decyzja Wójta Gminy z dnia 14 października 2004 r. a sprawa przekazana do ponownego rozpoznania. Przyczynę uchylenia stanowiły stwierdzone przez organ II instancji braki w operacie szacunkowym wykonanym przez rzeczoznawcę majątkowego w oparciu o który została ustalona opłata. W ponownie sporządzonym operacie uwzględniającym zalecenia Samorządowego Kolegium Odwoławczego wyliczona została jednorazowa należność za sprzedane działki w ustalonej decyzją kwocie.
W odwołaniu od decyzji Wójta Gminy skarżący podnieśli, iż organ ten nie uwzględnił poniesionych przez nich na opisane wyżej działki nakładów o które powinna zostać pomniejszona opłata z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Odwołujący się wskazali, że bez odszkodowania przekazali na rzecz gminy działkę nr [...] przeznaczoną pod drogę a także, że ponieśli nakłady związane ze zleceniem i wykonaniem prac geodezyjnych jak również wykonali prace ziemne polegające na niwelacji terenu oraz jego oczyszczeniu.
Samorządowe Kolegium Odwoławczego nie podzielając podniesionych w odwołaniu zarzutów w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji stwierdza, że zgodnie z powołanym w podstawie prawnej decyzji organu I instancji art. 37 ust.2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, opłatę o której wyżej mowa, pomniejsza się o wartość nakładów poniesionych przez właściciela lub użytkownika nieruchomości w okresie między uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu, a dniem sprzedaży nieruchomości, jeżeli nakłady te miały wpływ na wzrost wartości nieruchomości.
W ocenie Kolegium tego rodzaju sytuacja sprawie nie miała miejsca. Nakłady jakie wymienia strona w odwołaniu nie spełniają warunku określonego w powołanym przepisie.
W skardze skarżący ponownie powołali zarzuty, które zawarli w uzasadnieniu odwołania od decyzji organu I instancji.
W odpowiedzi na skargę wniesiono o jej oddalenie.
Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył co następuje.
Art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. Nr 153 poz. 1269) stanowi, iż sąd administracyjny sprawuje, w zakresie swej właściwości, kontrolę pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawa nie stanowi inaczej.
W ocenie Sądu skarga nie jest zasadna, albowiem zaskarżona decyzja nie narusza prawa.
Art. 36 ust. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994r. o zagospodarowaniu przestrzennym, zwanej dalej ustawą, stanowi, że jeżeli wartość nieruchomości wzrosła, w związku z uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę, określoną, w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości, w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości. Zgodnie z treścią art. 36 ust. 4 ustawy wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę pomiędzy wartością nieruchomości, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego przed zmianą tego planu lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem.
Nie ulega wątpliwości, że w sprawie zachodziły przesłanki zastosowania art. 36 ust.3 ustawy, gdyż wskutek zmiany przeznaczenia gruntów należących do skarżących dokonanej w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego zwiększeniu uległa ich wartość. Przed zmianą planu zbyte przez skarżących działki przeznaczone były w planie miejscowym Gminy na cele rolnicze. Ze znajdującego się w aktach administracyjnych miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego fragmentów wsi B., K., Ż., K., P., M., W., Z., S. w gminie wynika, że grunt, którego dotyczą decyzje, obecnie przeznaczony jest pod zabudowę letniskową.
Obowiązek uiszczenia opłaty, o której mowa w przywołanych wyżej przepisach, ani wysokość tej opłaty nie zależą od uznania orzekających w sprawie organów administracji. Wysokość opłaty określona została w uchwale Rady Miejskiej w S. o uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i stanowi dla terenów przeznaczonych pod zabudowę rekreacyjną 30% wzrostu wartości nieruchomości.
Obowiązkiem organu administracji rozpatrującego sprawę w przedmiocie jednorazowej opłaty z tytułu wzrosty wartości nieruchomości było ustalenie, zgodnie z zasadami procedury administracyjnej o ile wzrosła wartość nieruchomości skarżących w związku ze zmianą przeznaczenia dokonaną w miejscowym planie, oraz czy w okresie pomiędzy uchwaleniem i zbyciem nieruchomości skarżący dokonali nakładów podwyższających jej wartość. Art. 36 ust. 4 ustawy odsyła w zakresie określania wartości nieruchomości do przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z art. 156 tej ustawy rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego.
Zatem sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy jest niezbędnym i podstawowym dowodem, pozwalającym na ustalenie wartości nieruchomości zarówno przed uchwaleniem planu jak i po tym fakcie – z ewentualnym uwzględnieniem nakładów poniesionych przez właściciela nieruchomości. W dacie wydawania zaskarżonej decyzji obowiązywało rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 27 listopada 2002r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 230, poz. 1924), które to rozporządzenie wyczerpująco wymienia składniki prawidłowo sporządzonego operatu szacunkowego.
W operacie szacunkowym wyceny wartości nieruchomości wskazanych w decyzji działek sporządzonym na potrzeby ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku ze zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określona została wartość rynkowa poszczególnych nieruchomości przed zmianą planu i po uchwaleniu zmiany planu zagospodarowania przestrzennego.
Zauważyć w tym miejscu należy, że wyczerpujące określenie przepisami wskazanych wyżej aktów prawnych zasad sporządzania operatu szacunkowego stanowi o szczególnej wartości dowodowej tego środka dowodowego. Ustalenia tam zawarte nie mogą być podważone (jak to ma miejsce w rozpoznawanej sprawie) w formie polemicznych stwierdzeń strony odmiennie oceniającej wartość, zakres czy charakter nakładów poniesionych na zbywaną nieruchomość.
Strona ma oczywiście prawo kwestionować w postępowaniu administracyjnym o ustalenie wysokości jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości ustalenia zawarte w operacie szacunkowym, jednakże jej zarzuty muszą być skierowane do niezastosowania przewidzianego w ustawie i w/w rozporządzeniu trybu i zasad postępowania.
Za trafne należy uznać ustalenie organu, że nakłady które wymienia odwołująca się strona nie miały wpływu na wzrost wartości nieruchomości w znaczeniu jakie przewiduje powołany w decyzji art. 37 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Nakład musi w sposób bezpośredni przekładać się na wzrost wartości działki. Inaczej mówiąc, wzrost ten musi obiektywnie z niego wynikać. W tym miejscu wskazać należy, że na skutek zmiany planu działka zmieniła swój charakter stając się działką letniskową. Pod tym też kątem (zmiany planu) należy ocenić poniesione na nią nakłady. Należy odróżnić czynności związane z utrzymaniem działki czy też koszty związane z geodezyjnym wyodrębnieniem od nakładu zwiększającego wartość, którego dotyczył powołany wyżej art. 37 ust. 2.
Urządzenie działki letniskowej ma w znacznym stopniu aspekt indywidualny, zależny od upodobań właściciela. Jeżeli można uznać na co trafnie wskazał organ II instancji, że wyposażenie tego typu działki w infrastrukturę techniczną (prąd, woda, urządzenia kanalizacyjne, itp.) stanowi nakłady zwiększające jej wartość (obiektywnie sprawdzalne) to już usuwanie głazów czy kamieni, a nawet niwelowanie gruntu do takich nakładów nie należy. Tego rodzaju czynności mające charakter porządkowy mogą być przez niektórych nabywców działek letniskowych preferowane, natomiast w ocenie innych osób będą one uznawane za zbędne.
Nie można wykluczyć przypadków, że zakres tego rodzaju "nakładów" mógłby spowodować nie wzrost wartości działki w wyniku zmiany planu, lecz spowodowałby spadek tej wartości. Miałoby to miejsce w przypadku, w którym charakter prac i ich koszt spowodowałby przekroczenie wartości wyliczonego przez biegłego w operacie szacunkowym (sporządzonym z zastosowaniem metody porównawczej) wzrostu wartości objętego zmianą planu terenu działki.
W związku z powyższym stwierdzić należy, że zaskarżona decyzja i poprzedzająca ją decyzja Wójta Gminy wydane zostały zgodnie z przepisami prawa. Organy w uzasadnieniu wydanych decyzji wyczerpująco wyjaśniły kwestie dotyczące jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości zbytych przez do skarżących w związku z uchwaleniem zmiany planu zagospodarowania przestrzennego.
Mając na uwadze przytoczone okoliczności, Sąd na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze.zm.) orzekł jak w sentencji wyroku.