Uzasadnienie
Decyzją z dnia [...]r. nr [...] Burmistrz M. działając na podstawie art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym /Dz.U. Nr 80, poz. 717 ze zm./ oraz w oparciu o uchwałę Rady Miejskiej M. nr [...] z dnia [...] r. /Dz. Urz. Woj. Śl. Nr 6 poz. 103/ ustalił jednorazową opłatę w kwocie [...] zł z tytułu zbycia działki nr [...] o pow. [...] m2 położonej w M. – B.W., której wartość wzrosła na skutek zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego z terenów upraw polowych – [...] na tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej – [...], zobowiązując do jej uiszczenia zbywców: E. S. i S.G.
W motywach organ I instancji wyjaśnił, iż działka nr [...] w planie ogólnym zagospodarowania przestrzennego, zatwierdzonym uchwałą RM w M. Nr [...] z dnia [...]r., którego ważność upłynęła w dniu [...]r., położona była na terenach upraw polowych, zaś po przekwalifikowaniu, zapis planu przeznacza teren pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Aktem notarialnym Rep. [...] z dnia [...] r. E. S. i S.G. zbyli powyższą działkę. Wyceny nieruchomości dokonał rzeczoznawca majątkowy na poziomie cen z daty jej zbycia. Wartość działki rolnej wynosiła [...] zł /[...]zł x [...] m2/, zaś wartość działki budowlanej wynosi [...] zł /[...]zł x [...] m2/. Stąd też wzrost wartości nieruchomości wynosi [...] zł, zaś stawka – [...] %, co daje kwotę [...]zł jako jednorazową opłatę.
W odwołaniu od decyzji E. S. i S. G. wnieśli o jej uchylenie i zwolnienie z nałożonej opłaty, ewentualnie o jej znaczne obniżenie. Odwołujący się podnieśli, iż przedmiotowa parcela posiada kształt trójkąta, jest położona między drogami i dotychczas była przeznaczona na cele rolne – pastwiska i łąki. Zbywając działkę, nie wiedzieli o zmianie przeznaczenia gruntu, zaś z uwagi na jej kształt, zbycie musiało nastąpić w całości. W tej sytuacji odwołujący się zarzucili zawyżenie wartości zbytej działki.
Zaskarżoną decyzją odwołania jednak nie uwzględniono. Samorządowe Kolegium Odwoławcze utrzymując w mocy decyzję organu I instancji, stwierdziło bowiem, iż opłata została prawidłowo ustalona w oparciu o sporządzony operat szacunkowy. Brak przy tym podstaw prawnych do zwolnienia od opłaty, a żądanie przyjęcia niższej wartości nieruchomości, nie znajduje uzasadnienia w świetle zebranego materiału dowodowego. Nadto, Kolegium wskazało, iż w treści aktu notarialnego przywołano zapis planu miejscowego, potwierdzony pismem Naczelnika Wydziału UM w M. z dnia [...] r. nr [...], zgodnie z którym działka nr [...] położona jest na terenach zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, częściowo ulicy dojazdowej adaptowanej.
W skardze do sądu administracyjnego E. S. i S. G. wnieśli o uchylenie decyzji organu odwoławczego i ustalenie opłaty w kwocie [...] zł, podtrzymując zarzuty co do zawyżenia wartości zbytej działki, przyjętej przez rzeczoznawcę majątkowego. Ich zdaniem, skoro nieruchomość zbyli za cenę [...] zł, co potwierdza akt notarialny, to tak ustaloną wartość należało przyjąć do obliczenia należnego zobowiązania.
Odpowiadając na skargę organ, którego działanie zaskarżono, wniósł o jej oddalenie jako nieuzasadnionej.
Pełnomocnik uczestniczki postępowania Gminy M. wniósł o oddalenie skargi.
Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje
Skarga musiała odnieść skutek.
W pierwszym rzędzie wskazać przyjdzie, iż w niniejszej sprawie błędnie organy administracji powołały się na fakt wzrostu wartości zbytej działki nr [...] w związku ze zmianą planu miejscowego. W istocie bowiem w sytuacji, gdy poprzednio obowiązujący plan ogólny zagospodarowania przestrzennego utracił ważność w dniu [...]r., zaś uchwała Rady Miejskiej w M. z dnia [...] r. w sprawie planu miejscowego, weszła w życie w dniu [...] r., nie doszło do zmiany planu lecz uchwalenia planu miejscowego. Stąd też wzrost wartości nieruchomości winien uwzględniać faktyczny sposób wykorzystywania nieruchomości przed uchwaleniem planu /art. 37 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – Dz.U. Nr 80, poz. 717 ze zm./.
W niniejszej sprawie kwestia ta nie wydaje się jednak istotna, gdyż w ewidencji gruntów działka ta figuruje jako użytki rolne /R/. Jednakże istotne jest przeznaczenie działki nr [...] w planie miejscowym, uchwalonym w dniu [...]r.
Rzeczoznawca majątkowy wycenił bowiem wartość działki jako przeznaczonej w całości na cele zabudowy mieszkaniowej, podczas gdy zarówno z treści jego opinii, jak i pisma Naczelnika Wydziału UM w M. z dnia [...]r. nr [...], przywołanego przez rzeczoznawcę oraz w akcie notarialnym z dnia [...] r. wynika, że przedmiotowa działka położona jest na terenach zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, częściowo ulicy dojazdowej adaptowanej. Takie przeznaczenie terenu, a mianowicie oznaczonego symbolami [...], wynika z dokumentów, nadesłanych przez Gminę M. na żądanie sądu administracyjnego /vide: pismo z dnia [...] r. wraz z załącznikami/.
Stąd też brak było podstaw do przyjęcia, aby cała powierzchnia działki, tj. [...] m2, stanowiła tereny zabudowy mieszkaniowej, a od takiej powierzchni gruntu ustalono opłatę planistyczną. Nadto, wskazać przyjdzie, iż sporządzona przez rzeczoznawcę wycena podlegała ocenie przez organy administracji z punktu widzenia jej kompletności i spełnienia wymogów, określonych w rozp. Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego /Dz.U. Nr 207, poz. 2109 ze zm./. Rzeczoznawca winien też uzasadnić przyjęty przez niego wybór metody szacowania nieruchomości, a w szczególności wyjaśnić na jakiej podstawie uznał, iż znane są ceny transakcyjne nieruchomości podobnych, skoro jak wynika z treści opinii, działki o powierzchni powyżej [...] m2, jak w niniejszej sprawie, nie były przedmiotem obrotu na rynku lokalnym, zaś skarżący zasadnie podnosili, iż z uwagi na kształt trójkąta, działka musiała być zbyta w całości.
Wreszcie, z nadesłanego wyrysu z planu miejscowego wynika, że przez teren działki przebiega linia energetyczna 110 kV, zaś rzeczoznawca nie odniósł się do kwestii, czy i w jakim zakresie ogranicza to możliwości zabudowy działki oraz ma wpływ na wartość wywłaszczonej nieruchomości.
Z tych względów decyzje organów obydwu instancji jako wydane bez dostatecznego wyjaśnienia sprawy, czym naruszono wymogi z art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 kpa, nie mogły się ostać i podlegały uchyleniu w zaskarżonej części, a mianowicie powyżej kwoty [...]zł na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c oraz art. 135 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi /Dz.U. Nr 153, poz. 1270 ze zm./. Orzeczenie o niewykonalności zaskarżonej decyzji w uchylonym zakresie oparto na przepisie art. 152 cyt. ustawy. O kosztach postępowania nie rozstrzygnięto z braku wniosku skarżących o ich zasądzenie /art. 210 § 1 tej ustawy/.
Odnosząc się zaś do żądania skarżących uchylenia decyzji i ustalenia opłaty jednorazowej w kwocie [...] zł, wyjaśnić przyjdzie, iż kompetencje sądu administracyjnego są wyłącznie kasacyjne.
Oznacza to, iż w razie uwzględnienia skargi sąd władny jest jedynie do wyeliminowania aktu z obrotu prawnego bez równoczesnego merytorycznego rozstrzygnięcia sprawy administracyjnej.
Brak też podstaw prawnych, aby na użytek opłaty planistycznej przyjąć cenę nieruchomości uzyskaną w wyniku jej zbycia. Z mocy art. 37 ust. 11 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości, a także osób uprawnionych do określania tych wartości, stosuje się bowiem przepisy o gospodarce nieruchomościami. Oznacza to, iż szacowanie nieruchomości następuje przez rzeczoznawcę majątkowego zgodnie z wymogami powołanego wyżej rozp. RM.
Przy ponownym rozpoznaniu sprawy w uchylonym zakresie, tj. powyżej [...] zł, niezbędne będzie uzupełnienie materiału dowodowego poprzez jednoznaczne ustalenie przeznaczenia zbytej działki nr [...] w uchwalonym planie miejscowym, a następnie uzupełnienie opinii rzeczoznawcy majątkowego w zakresie ustalenia wzrostu wartości działki w odniesieniu do poprzedniego faktycznego jej użytkowania oraz wyjaśnieniu wyboru metody szacowania przy uwzględnieniu wpływu wielkości i kształtu działki oraz ograniczenie w wykorzystaniu z uwagi na przebieg linii energetycznej kV 110. Dopiero na tej podstawie i po zapoznaniu skarżących z uzupełnionym materiałem dowodowym możliwe będzie rozstrzygnięcie sprawy.
SJ/