Uzasadnienie
Wydaną na podstawie art. 36 ust. 4 oraz art. 37 ust. 1 i 6 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. 2020 poz. 293 ze zm., zwanej też dalej ustawą lub u.p.z.p.) i art. 104 i art. 107 Kpa z upoważnienia Wójta Gminy G. (dalej jako Wójt) decyzją z dnia [...] r. nr [...], [...] ustalono jednorazową opłatę w wysokości 3979,40 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, stanowiącej działkę o numerze 1 zlokalizowaną w C., na skutek wejścia w życie MPZP Gminy G. dla sołectwa C. i zbycia tej nieruchomości w ciągu pięciu lat od dnia rozpoczęcia obowiązywania tego planu.
Do uiszczenia tej opłaty na rachunek Urzędu Gminy G. zobowiązano zbywających tę nieruchomość A. i D. małżonków A. W uzasadnieniu tej decyzji stwierdzono, że zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Gminy G. – część sołectwa C. – symbol [...], zatwierdzonym uchwałą [...] Rady Gminy G. z dnia [...] r. (Dz. Urz. Woj. Śląskiego nr [...] z dnia [...] r. poz. [...]) działka o numerze 2, z której w wyniku podziału powstała działka nr 1 zlokalizowana w C. położona była w terenie zabudowy jednorodzinnej i usługowej o symbolu A-MN/U oraz terenie rolniczego wykorzystania o symbolu A-RP. W wyniku wejścia w życie w dniu [...] r. MPZP Gminy G. dla sołectwa C. z dnia [...] r. (dalej jako MPZP) nastąpiła częściowa zmiana przeznaczenia przedmiotowej działki, która od tej pory znajdowała się na terenach zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej dla lokalizacji nowej zabudowy o symbolach C25MN2 i C148MN2 oraz terenie rolniczym o symbolu C47R.
W następstwie tej zmiany nastąpił wzrost wartości działki nr 1 o pow. 2261m2, która została zbyta przez jej współwłaścicieli aktem notarialnym z dnia [...] r. W wyniku wejścia w życie w dniu [...] r. nowego planu zagospodarowania wartość sprzedaży działki wzrosła zgodnie ze sporządzonym w sprawie operatem szacunkowym rzeczoznawcy M. K. z dnia [...] r. o kwotę 19 891,00 zł. Należna opłata planistyczna wyliczona zgodnie z treścią art. 36 ust. 4 u.p.z.p. przy zastosowaniu wynikającej z § 18 pkt 1 MPZP stawki 20% wyniosła zatem 3979,40 zł.
W odwołaniu od tej decyzji D. A. (dalej jako skarżący) stwierdził, że wartość objętej postępowaniem działki nie uległa zmianie w następstwie zmiany planu zagospodarowania. Podniósł też, że z działki płacił na rzecz Gminy podatki oraz, iż jest emerytem.
Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Katowicach (dalej jako SKO lub Kolegium) odwołania tego nie uwzględniło i zaskarżoną decyzją z dnia [...] r. Nr [...], wydaną na podstawie art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1 u.p.z.p. oraz art. 138 § 1 pkt 1 Kpa, decyzję Wójta utrzymało w mocy.
W uzasadnieniu decyzji w odniesieniu do treści art. 36 ust. 4 i art. 37 u.p.z.p. SKO stwierdziło, że w odniesieniu do niniejszej sprawy wzrost wartości nieruchomości na skutek zmiany planu został określony w operacie szacunkowym z dnia [...] r. przez rzeczoznawcę majątkowego (M. K., numer uprawnień [...]). Operat ten będący opinią biegłego i stanowiący podstawę do ustalenia wysokości jednorazowej opłaty zawiera określenie celu wyceny nieruchomości, określenie sposobu wyceny (podejścia i metody wyceny – podejścia porównawczego, metodą porównania wartości nieruchomości parami) oraz charakterystykę i analizę lokalnego rynku nieruchomości. Operat został sporządzony przez osobę spełniającą wymogi przewidziane ustawą o gospodarce nieruchomościami i rozporządzeniem rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie sposobu wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.). Operat nie zawiera omyłek i błędów rachunkowych.
W konsekwencji skład orzekający Kolegium w pełni podzielił stanowisko organu I instancji co do prawidłowości operatu szacunkowego i stwierdził, że spełnia on wymogi dla uznania go za opinię biegłego, a tym samym za dowód w sprawie. Podkreślił, że zgodnie ze stanowiskiem orzecznictwa sądów administracyjnych jedynym środkiem dowodowym w postępowaniu o ustalenie jednorazowej opłaty planistycznej jest właśnie opinia o wzroście wartości nieruchomości, sporządzona przez osobę posiadającą uprawienia rzeczoznawcy majątkowego.
W konsekwencji zdaniem Kolegium zaskarżona decyzja prawidłowo określa wysokość jednorazowej opłaty planistycznej.
W skardze do sądu administracyjnego na powyższą decyzję SKO D. A. zarzucił, że to on, a nie "osoby postronne" mają prawo określać wartość jego nieruchomości. Podniósł, że na objętym wyceną terenie posadził kilkaset drzew dbając o środowisko. W konsekwencji błędnie potraktowano ten teren jako budowlany. Określił postępowanie Gminy jako "działanie na zysk".
W odpowiedzi na skargę SKO wniosło o jej oddalenie podtrzymując stanowisko zawarte w zaskarżonej decyzji.
Po rozpoznaniu sprawy na posiedzeniu niejawnym w składzie trzech sędziów, a to zgodnie na podstawie art. 15 zzs4 ust. 3 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19... (Dz. U. z 2020 r., poz. 374 ze zm.), Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach zważył, co następuje:
Skarga nie zasługuje na uwzględnienie albowiem brak jest dostatecznych podstaw do przyjęcia, że zaskarżona decyzja została wydana z naruszeniem prawa dającym podstawę do jej wzruszenia na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lub pkt 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. 2019. 2325 ze zm., zwanej dalej ustawa p.p.s.a.).
Jak to prawidłowo stwierdziło SKO zgodnie z art. 36 ust. 4 u.p.z.p. wójt, burmistrz albo prezydent miasta jest zobowiązany do pobrania jednorazowej opłaty planistycznej w razie wystąpienia łącznie dwóch przesłanek wymienionych w tym przepisie, to jest:
- 1. zmiany wartości nieruchomości w następstwie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub zmiany planu,
- 2. zbycia nieruchomości przez właściciela lub użytkownika wieczystego w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy lub jego zmiana stały się obowiązujące.
Orzeczenie w tym przedmiocie nie zależy przy tym od uznania organu wykonawczego jednostki samorządu terytorialnego, jak zdaje się twierdzić skarżący.
Organ ten ma zatem obowiązek ustalić wysokość opłaty planistycznej i obciążyć nią zbywającego w każdym przypadku zaistnienia w/w przesłanek ustawowych.
W ich świetle nie ma znaczenia podnoszona przez skarżącego okoliczność, że na objętej wyceną nieruchomości posadził on kilkaset drzew. Decydujące znaczenie ma bowiem czy w związku ze zmianą obowiązującego planu zagospodarowania doszło do zmiany przeznaczenia danej nieruchomości w odniesieniu do takiego przeznaczenia w dotychczasowym planie zagospodarowania, tj. do zmiany możliwego zgodnie z prawem zagospodarowania tej nieruchomości i czy w związku z tą zmianą wzrosła jej wartość.
Skarżący nie kwestionuje, że w związku z wejściem MPZP z [...] r. część jego nieruchomości o powierzchni 767m2 z terenu rolniczego (symbol planu A-RP) została przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną z dopuszczeniem budynków i lokali usługowych. Zmiana ta objęła przy tym również część terenu działki 1 (wydzielonej w wyniku podziału w [...] r. z terenu stanowiącego wcześniej działkę nr 2), sprzedanej następnie aktem notarialnym z dnia [...] r. Nie może zaś ulegać wątpliwości, czego też skarżący nie zakwestionował, że ceny nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę jednorodzinną z usługami są znacznie wyższe niż terenów rolnych. W konsekwencji nie może budzić wątpliwości, że w następstwie przedmiotowej zmiany przeznaczenia, będącej następstwem uchwalenia MPZP z dnia [...] r., doszło do wzrostu wartości terenu stanowiącego sprzedaną działkę nr 1.
To zaś w świetle treści art. 36 ust. 4 u.p.z.p. zobowiązywało Wójta do ustalenia i pobrania od współwłaścicieli tej działki renty planistycznej w wysokości 20% ustalonego wzrostu wartości, a to zgodnie z ustalonym w MPZP współczynnikiem wysokości tej opłaty i treścią art. 37 ust. 1 ustawy.
Jak wynika z treści art. 7 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. 2020 poz. 65 ze zm., dalej jako u.g.n. w związku z art. 37 ust. 2 u.p.z.p.) wartość wzrostu nieruchomości na potrzeby ustalenia renty planistycznej, określają rzeczoznawcy majątkowi wydając opinię w formie operatu szacunkowego (art. 156 ust. 1 u.g.n.). Taki operat na użytek postępowania w niniejszej sprawie sporządził [...] r. rzeczoznawca majątkowy mgr inż. M. K. Zgodnie też z tym operatem ustalono wysokość obciążającą A. i D. małżonków A. renty planistycznej. Organy obu instancji dokonały oceny tego operatu pod względem formalnym, uznając go za sporządzony zgodnie z obowiązującymi przepisami i w konsekwencji za mogący stanowić jako opinia biegłego podstawę ustalenia spornej renty planistycznej.
Również Sąd działając z urzędu nie znalazł dostatecznych podstaw do zakwestionowania wartości tego operatu na użytek postępowania w niniejszej sprawie.
Podkreślenia wymaga też, że skarżący do operatu tego nie zgłosił żadnych zastrzeżeń.
Z tych wszystkich względów skarga jako nieuzasadniona podlegała oddaleniu na podstawie art. 151 ustawy p.p.s.a ec