Uzasadnienie
Na wnioski wszystkich właścicieli wyodrębnionych lokali mieszkalnych nr: [...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...], będących równocześnie współużytkownikami gruntu nieruchomości, położonej przy ul. [...] w B., stanowiącej własność Gminy B., zostało wszczęte postępowanie administracyjne w sprawie przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, oznaczonej jako działka nr "1".
Jednakże postanowieniem z dnia [...]r. Prezydent Miasta B. postępowanie to zawiesił na podstawie art. 97 § 1 pkt 1 kpa z uwagi na zgon w [...]r. właścicielki lokalu nr [...]. Wskutek zażalenia S. N. (właścicielki lokalu nr [...]), postanowieniem z dnia [...]r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w B. uchyliło powyższe postanowienie i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji, wskazując na brak udokumentowania śmierci jednego z użytkowników wieczystych i ustalenia jego spadkobierców.
Rozpatrując ponownie sprawę Prezydent Miasta B. postanowieniem z dnia [...]r. nr [...], powtórnie orzekł o zawieszeniu postępowania w sprawie przekształcenia prawa użytkowania wieczystego działki nr "1" w prawo własności. Jako podstawę prawną postanowienia organ wskazał art. 2 ust. 2 ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (Dz. U. z 2012 r. Nr 15, poz.
83) oraz art. 97 § 1 pkt 4 kpa. W uzasadnieniu organ I instancji podał, że na podstawie zgromadzonych dokumentów ustalono, że w [...]r. zmarła właścicielka lokalu nr [...], zaś jej następcy prawni pismem z dnia [...]r. poinformowali o rezygnacji z przekształcenia udziału w [...] części prawa użytkowania wieczystego. Zdaniem organu I instancji, skoro przekształceniu w prawo własności może podlegać tylko prawo użytkowania wieczystego jako całość, to rozpatrzenie sprawy zależy od wyniku postępowania z art. 199 kodeksu cywilnego, do rozstrzygnięcia którego jednocześnie zobowiązano wnioskodawców.
W zażaleniu na postanowienie S. N. domagała się jego uchylenia w celu umożliwienia przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. Nadto, wniosła o poinformowanie o toczącym się postępowaniu innej osoby celem zajęcia ostatecznego stanowiska w sprawie. Żaląca się zarzuciła przewlekłość postępowania i wyraziła niezadowolenie z podejmowanych dotychczas rozstrzygnięć.
Jednakże zaskarżonym postanowieniem Samorządowe Kolegium Odwoławcze zażalenia nie uwzględniło. Utrzymując w mocy postanowienie organu I instancji, Kolegium stwierdziło, że skoro spadkobierczynie B. H. w osobach W. T. i Z. K. (zgodnie z postanowieniem Sądu Rejonowego w B. z dnia [...]r. sygn. akt [...]), zrzekły się prawa do przekształcenia użytkowania wieczystego w prawo własności, spełnione zostały przesłanki ustawowe do zawieszenia postępowania administracyjnego do czasu rozstrzygnięcia sporu cywilnego, związanego ze sprzeciwem spadkobierczyń właścicielki lokalu nr [...].
Zatem zdaniem Kolegium, zawieszenie postępowania do czasu rozstrzygnięcia powyższego zagadnienia wstępnego było obligatoryjne. Jednocześnie Kolegium poinformowało, że w ramach postępowania przed tym organem nie mogło poinformować o toczącym się postępowaniu innej osoby celem uzyskania jej ostatecznego stanowiska w sprawie. Wreszcie, w ocenie organu wyższego stopnia, brak podstaw do ferowania zarzutu przewlekłości postępowania z uwagi na skomplikowany charakter sprawy.
W skardze do sądu administracyjnego S. N. wniosła o uchylenie postanowienia Kolegium i zasądzenie zwrotu kosztów postępowania. Skarżąca podniosła, że wnioski o przekształcenie prawa zostały złożone przed dniem [...]. Stąd też nie jest zadowolona ze zrzeczenia się tego prawa spadkobierczyń właściciela lokalu nr [...], podobnie jak pozostali właściciele lokali, tym bardziej, że nie wiąże się to z wysokimi kosztami, zaś w myśl obecnie obowiązujących przepisów, uniemożliwia to przekształcenie. Nadto, zdaniem skarżącej, z wnioskiem do sądu mogą wystąpić tylko współużytkownicy, którzy posiadają razem minimum połowę udziałów w prawie użytkowania wieczystego.
W odpowiedzi na skargę Kolegium wniosło o jej oddalenie, podtrzymując dotychczasowe stanowisko i argumentację.
Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje
Skarga nie jest uzasadniona. Prawidłowo bowiem organy obydwu instancji dopatrzyły się obligatoryjnej przesłanki zawieszenia postępowania administracyjnego do czasu rozstrzygnięcia przez sąd powszechny sporu na tle sprzeciwu spadkobierczyń właścicielki lokalu nr [...] i równocześnie współużytkownika wieczystego gruntu nr [...] częściach.
Ustawa z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności (Dz. U. z 2012 r. poz.
83) – w pierwotnym brzmieniu przewidywała, że z żądaniem przekształcenia występują wszyscy użytkownicy wieczyści. W razie braku zgody stosuje się odpowiednio art. 199 kodeksu cywilnego (art. 2 tej ustawy). Przepis ten został zmieniony na skutek nowelizacji, dokonanej ustawą z dnia 28 lipca 2011 r. (Dz. U. Nr 187, poz. 1110), która weszła w życie z dniem 9 października 2011 r. W obecnym brzmieniu art. 2 ust. 1 ustawy, stanowi że w przypadku współużytkowania wieczystego z żądaniem przekształcenia występują wszyscy współużytkownicy wieczyści, z zastrzeżeniem ust. 2, który z kolei przewiduje możliwość wystąpienia z żądaniem przekształcenia przez współużytkowników wieczystych, których suma udziałów wynosi co najmniej połowę. Jeżeli jednak co najmniej jeden współużytkownik wieczysty zgłosi sprzeciw wobec złożonego wniosku o przekształcenie, właściwy organ zawiesza postępowanie. W takim przypadku przepis art. 199 kodeksu cywilnego stosuje się odpowiednio. Z akt postępowania wynika, że wnioski o przekształcenie prawa w niniejszej sprawie zostały złożone w [...]r. Aczkolwiek w skardze podano, że skarżąca złożyła wniosek przed dniem [...]r., to jednak nawet w takim przypadku nie budzi wątpliwości, że postępowanie wszczęto przed dniem [...]r., a zatem pod rządami art. 2 ustawy – w pierwotnym brzmieniu. Wniosek o przekształcenie prawa złożyła także B. H., która jednak zmarła w toku postępowania (w dniu [...]r., co udokumentowano odpisem skróconym aktu zgonu USC w B. nr [...]). Na mocy przywołanego przez Kolegium postanowienia Sądu Rejonowego w B. z dnia [...]r. sygn. akt [...], stwierdzono zaś nabycie spadku na rzecz W. T. i Z. K. – po połowie. Pismem z dnia [...]r. obie spadkobierczynie oświadczyły zaś, że zrzekają się prawa do przekształcenia prawa użytkowania w prawo własności nieruchomości oznaczonej jako działka nr "1".
Zdaniem sądu administracyjnego, prawidłowo w tym stanie faktycznym organy administracji dopatrzyły się obligatoryjnej przesłanki zawieszenia postępowania. Pismo spadkobierczyń właścicielki lokalu nr [...] należy bowiem traktować jako cofnięcie wniosku i sprzeciw wobec przekształcenia prawa. Skoro zaś w takiej sytuacji wniosek o przekształcenie nie pochodzi od wszystkich współużytkowników wieczystych nieruchomości, spór na tym tle ma charakter cywilnoprawny i do jego rozstrzygnięcia władny jest wyłącznie sąd powszechny, którego orzeczenie, uwzględniające wniosek współużytkowników, których udziały wynoszą łącznie co najmniej połowę, zastępuje zgodę tych współużytkowników, którzy posiadają mniejszość udziałów i sprzeciwiają się przekształceniu.
Zatem brak zgody chociażby jednego ze współużytkowników wieczystych uniemożliwia organowi administracji rozpatrzenie sprawy o przekształcenie prawa, gdyż wówczas nie jest możliwe wydanie decyzji pozytywnej, ani negatywnej. Zasadnie bowiem wskazał organ I instancji, że nie jest dopuszczalne przekształcenie tylko udziału w prawie użytkowania wieczystego. Czynność taka przekracza zaś zakres zwykłego zarządu, stąd spór na tym tle podlega rozstrzygnięciu przez sąd w trybie art. 199 kodeksu cywilnego. W istocie zaś podniesione w skardze okoliczności zmierzają do wykazania podstaw do pozytywnego rozpatrzenia wniosku. Kwestii tej nie może jednak rozstrzygnąć sąd administracyjny, który władny jest jedynie dokonać kontroli aktu organów administracji – postanowienia o zawieszeniu postępowania.
Zatem sąd administracyjny uprawniony jest jedynie do oceny legalności zaskarżonego aktu. Tymczasem skarżąca domagając się uchylenia postanowienia Kolegium nie wskazała na brak przesłanek z art. 2 ust. 2 ustawy, a jedynie wyraziła niezadowolenie z rezygnacji z roszczenia o przekształcenie prawa przez spadkobierczynie po właścicielce mieszkania nr [...]. Argumentacja w tym względzie nie ma jednak żadnego znaczenia dla wyniku niniejszej sprawy, a mianowicie oceny przesłanek do obligatoryjnego zawieszenia postępowania, co umożliwia współużytkownikom wieczystym, których udziały wynoszą w sumie co najmniej połowę, wystąpienie na drogę przed sądem powszechnym (cywilnym) o rozstrzygnięcie sporu na tym tle.
Z tych względów nie stwierdzając naruszenia prawa materialnego, ani też uchybienia regułom procedury administracyjnej, Wojewódzki Sąd Administracyjny skargę oddalił jako nieuzasadnioną na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.).
sw