Uzasadnienie
Wnioskiem z dnia [...] I. C. zwrócił się o wydanie pozwolenia na budowę garażu na działkach nr [...] i [...] w M. przy ul. J. [...]. Do wniosku dołączył projekt budowlany, opinię lokalizacyjną oraz oświadczenie o prawie dysponowania nieruchomością na cele budowlane. W oświadczeniu tym podał, że jego prawo wynika z użytkowania wieczystego oraz postanowienia Sądu Rejonowego w M. z dnia [...] sygn. akt[...].
Jak wynika z akt sprawy, nieruchomość przy ul. J. [...] w M., zabudowana budynkiem mieszkalnym, stanowi współwłasność. W budynku tym zostały wydzielone dwa lokale mieszkalne nr [...] i [...], stanowiące przedmiot odrębnej własności. Jeden z nich stanowi współwłasność K. R. i M. L., zaś drugi I. C. Postanowieniem Sądu Rejonowego w M. z dnia [...] sygn. akt [...] dokonano podziału do użytkowania nieruchomości gruntowej, przyznając określone w tym postanowieniu części nieruchomości gruntowej do odrębnego użytkowania I. C. oraz K. R. wraz z M. L. Ze sporządzonej na potrzeby postępowania cywilnego opinii z dnia [...] wynika, że działki [...] oraz [...] uległy podziałowi na działki [...], [...],[...] i [...]. Części nieruchomości przyznane do wyłącznego użytkowania poszczególnym współwłaścicielom nie pokrywają się z granicami działek geodezyjnych. Część przyznana inwestorowi wyznaczona została punktami nr [...].
Postanowieniem z dnia [...] wnioskodawca został wezwany do usunięcia braków projektu budowlanego, poprzez dołączenie czytelnego projektu zagospodarowania działki, dostosowania projektu garażu do warunków podanych w opinii lokalizacyjnej, rozwiązanie kwestii odprowadzania wód deszczowych oraz podanie rzędnych wysokościowych terenu i garażu. Jednocześnie organ I instancji zawiadomił o wszczęciu postępowania w sprawie budowy garażu na działkach [...] i [...].
W reakcji na to zawiadomienie sprzeciw wobec zamiaru budowy zgłosili K. R.oraz M. L. W odpowiedzi na wezwanie inwestor złożył poprawioną wersję projektu budowlanego. W projekcie tym podano, że garaż ma być usytuowany na działce nr [...]. Z uwagi na przebieg przyłącza wody, został on odsunięty od dobudowanej klatki schodowej. Między klatką schodową a garażem zaplanowano wiatę. Garaż ma mieć konstrukcję murowaną, żelbetowe fundamenty i pow. 13,5 m2. Projekt zagospodarowania terenu, sporządzony na kopii mapy zasadniczej przyjętej do zasobu geodezyjnego wskazuje, że lokalizację garażu zaprojektowano w granicy działki [...] z działką [...].
Starosta Powiatu M. decyzją z dnia [...] zatwierdził projekt budowlany i udzielił pozwolenia na budowę garażu murowanego na samochód osobowy, w M. przy ul. J. [...], na działce nr [...]. W uzasadnieniu podano, że jakkolwiek projektowany garaż znajduje się na nieruchomości wspólnej, to nieruchomość ta została podzielona do użytkowania, a garaż jest usytuowany na części użytkowanej przez inwestora i nie graniczy z częścią wydzieloną do użytkowania przez współwłaścicieli. Od granicy wspólnej własności jest on oddalony nie mniej niż 3 m i nie wymaga uzyskania zgody współwłaścicieli.
W złożonych odwołaniach M. L. i K. R. podnieśli, że mimo, iż garaż jest zaprojektowany na części wydzielonej do użytkowania przez inwestora, to jednak użytkowanie to winno się mieścić w granicach zwykłego zarządu. Skoro współwłasność nie została zniesiona, to korzystanie polegające na wzniesieniu budynku wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli, zgodnie z art. 199 k.c. Zarzucono również, że garaż narusza architekturę budynku mieszkalnego i zacienia jedno z pomieszczeń.
Zaskarżoną decyzją z dnia [...] Wojewoda Ś. utrzymał w mocy decyzję organu I instancji. W uzasadnieniu wyjaśniono, że projektowany garaż jest położony na części działki wydzielonej ad usum dla I. C., co skutkuje tym, że osoba uprawniona do wyłącznego korzystania z części rzeczy wspólnej może korzystać z niej z pominięciem innych współwłaścicieli, a do rozstrzygania sporów na tle art. 199 k.c. właściwy jest sąd powszechny. Zarzut naruszenia architektury budynku uznano za niemerytoryczny i subiektywny. Oceniono inwestycję jako spełniającą wymagania prawa budowlanego. Wysokość przesłaniania pomieszczenia w budynku mieszkalnym przez garaż wynosi 1,5 m, co przy odległości 5,5 m między obiektami spełnia wymagania § 13 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jaki powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.
W skardze do sądu administracyjnego K. R. zarzucił organowi naruszenie art. 199 k.c. poprzez jego niewłaściwą interpretację. Powielony został argument, że swobodne używanie części nieruchomości winno mieścić się w granicach zwykłego zarządu a budowa budynku granice te przekracza i wymaga zgody pozostałych współwłaścicieli.
W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie, powołując się na argumentację zawartą w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. O oddalenie skargi wniósł również uczestnik postępowania I. C. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach rozważył, co następuje:
W pierwszej kolejności rozważenia wymaga prawidłowość stanowiska zajętego przez organy administracji w kwestii skutków dokonanego podziału nieruchomości do użytkowania. W orzecznictwie oraz piśmiennictwie z tego zakresu wyrażane jest stanowisko, że w wyniku podziału nieruchomości do korzystania, współwłaściciel może nabyć prawo do dysponowania nią na cele budowlane, jeżeli wynika to z umowy lub orzeczenia sądu (por. E. Radziszewski: Prawo budowlane. Komentarz. Warszawa 2004, s. 99 oraz wyrok NSA z dnia 1 października 1991 r., sygn. akt IV SA 293/91 i IV SA 574/01, OSP 1993, nr 4, poz. 79 i Rejent 1993, nr 7, s. 111). W niniejszej sprawie został dokonany podział stanowiących współwłasność działek do użytkowania a poszczególnym właścicielom przyznano do użytkowania określone części nieruchomości gruntowej. Ze znajdującego się w aktach postanowienia Sądu Rejonowego w M. z dnia [...] nie wynika jednak, aby wydane rozstrzygnięcie dotyczyło również zakresu, w jakim władający współwłaściciele mogą samodzielnie decydować o sposobie korzystania z nieruchomości, w szczególności aby rozstrzygnięto kwestię prawa współwłaściciela do przeznaczenia części działki pod zabudowę.
Brak takiego postanowienia w orzeczeniu o podziale przedmiotu współwłasności do użytkowania skutkuje tym, że dla czynności przekraczających zwykły zarząd konieczna jest zgoda współwłaścicieli lub zastępujące ją orzeczenie sądu.
Rozpoznając skargę sąd nie jest związany jej wnioskami i zarzutami, zgodnie z art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. nr 153, poz. 1270 ze zm.), co umożliwia poddanie zaskarżonego aktu kontroli również w zakresie nie objętym zarzutami skargi.
Poza kwestią uprawnień inwestora do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, wydanie pozwolenia na budowę zależy od spełnienia szeregu innych przesłanek. Zgodnie z art. 35 ust. 1 pkt 2 prawa budowlanego, przed wydaniem decyzji o pozwoleniu organ sprawdza zgodność projektu zagospodarowania działki z przepisami, w tym techniczno-budowlanymi. Przepisy te regulują m. in. kwestie związane z dopuszczalną lokalizacją inwestycji na działce, w szczególności względem granic działki. Z przedłożonego projektu zagospodarowania działki wynika, że garaż ma być usytuowany w granicy z działką nr [...]. Co prawda część działki [...] została przekazana do wyłącznego użytkowania inwestorowi, nie zmienia to jednak faktu, że przedmiot współwłasności stanową w istocie 4 działki a planowany garaż ma zostać posadowiony w granicy jednej z nich. Fakt, że określona nieruchomość składa się z kilku działek geodezyjnych należących do tych samych osób nie oznacza, że sytuowanie na tym terenie obiektów budowlanych zwolnione jest spod rygorów techniczno-budowlanych.
Przepisy § 12 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jaki powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. nr 75, poz. 690 ze zm)), regulują kwestie normatywnych odległości budynków od granic działki. Odległości te standardowo wynoszą 4 m dla budynków zwróconych ścianą z otworami w stronę granicy i 3 m dla budynków zwróconych ścianą bez otworów.
Warunki dopuszczalności sytuowania budynków w mniejszych odległościach od granic działki regulują przepisy ust. 3 cytowanego § 12. Dopuszcza się sytuowanie budynków w odległości 1,5 m od granicy z sąsiednią działką budowlaną lub bezpośrednio przy granicy, jeżeli:
- 1) wynika to z ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo
- 2) nie jest możliwe zachowanie odległości, o której mowa w ust. 1 pkt 2, ze względu na rozmiary działki.
W kontrolowanym przypadku doszło do zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielania pozwolenia na budowę w granicy działki objętej inwestycją bez rozważenia przesłanek dopuszczalności takiej lokalizacji. Narusza to wynikający z art. 35 prawa budowlanego obowiązek organu do sprawdzenia projektu pod kątem zgodności z przepisami techniczno-budowlanymi. Zaniechanie przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego w tym zakresie stanowi uchybienie, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy
Mając na względzie podane argumenty i wskazane uchybienia, Wojewódzki Sąd Administracyjny, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 c) i 152 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, orzekł jak w sentencji wyroku. O kosztach postępowania nie postanowiono ze względu na brak stosownego wniosku skarżącego w tym zakresie (art. 209 powołanej ustawy).