Uzasadnienie
Decyzją z dnia [...] r. Nr [...] Prezydent Miasta R. zatwierdził projekt budowlany i udzielił U. i J. W. pozwolenia na rozbudowę należącego do nich domu mieszkalnego zlokalizowanego przy ul. A nr A w R.– [...], polegającej na dobudowie zewnętrznej klatki schodowej. Dotychczas istniejące wejście zewnętrzne do budynku inwestorów zostało usytuowane w odległości 2,5 m od położonej przy ul. A nr B zabudowanej budynkiem jednorodzinnym działki nr X należącej do T. G. i G. M.. Projektowana dobudowa została zlokalizowana 1,84 m od granicy działki przy czym ściana budynku posadowionego na działce sąsiedniej nr X jest oddalona 3 m od granicy działki inwestorów.
Od opisanej decyzji odwołały się współwłaścicielki działki nr X. Sprzeciwiły się usytuowaniu ściany projektowanej klatki schodowej w odległości mniejszej niż 3 m od granicy z ich działką, co narusza przepisy prawa budowlanego. Podały, że takie usytuowanie dobudowy narusza ich uzasadnione interesy poprzez ograniczenie przestrzeni, a co zatem idzie komfortu korzystania z własnej nieruchomości i spowoduje spadek jej atrakcyjności.
Wojewoda [...] decyzją wydaną w oparciu o art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. utrzymał w mocy decyzję organu I instancji. W uzasadnieniu rozstrzygnięcia podał, że ściana projektowanej klatki schodowej usytuowana w odległości 1,84 m od granicy z działką odwołujących się nie posiada otworów okiennych ani drzwiowych, a zatem jej usytuowanie nie narusza przepisów § 12 ust. 2 pkt 2 i § 12 ust. 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. nr 75, poz. 690 ze zm. – dalej rozporządzenie). Skoro bowiem usytuowanie projektowanej klatki schodowej w stosunku do granicy sąsiedniej działki mieści w przedziale od 3 do 1,5 m, to wbrew stanowisku odwołujących się nie jest w tej sytuacji wymagane uzyskanie pozwolenia na odstępstwo od wyżej wymienionych przepisów. Wojewoda wskazał także, że nie zasługują na uwzględnienie jako nie mieszczące się w przepisie art. 5 ust. 1 pkt 9 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2003 r. nr 207, poz. 2016 ze zm.) argumenty odwołujących o obniżeniu atrakcyjności ich nieruchomości czy też zmniejszenia komfortu przebywania na jej terenie.
W skardze do sądu administracyjnego T. G. i G. M. domagały się uchylenia decyzji Wojewody [...] i decyzji organu I instancji. Zaskarżonej decyzji zarzuciły naruszenie art. 5 ust. 1 pkt 8 i 9 ustawy Prawo budowlane w związku z § 12 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. W uzasadnieniu skargi wskazały, że Wojewoda w swojej decyzji uznał, że odległość 1,84 m między ścianą rozbudowywanego budynku a granicą z ich działką spełnia warunki przewidziane w § 12 ust. 3 pkt 2 obowiązującego rozporządzenia, chociaż nie uzasadnił swojego stanowiska. Tymczasem przepisy § 12 wspomnianego rozporządzenia nie mają charakteru uznaniowego i do ich zastosowania konieczne jest zaistnienie przesłanek, które w tym przypadku nie zachodzą. Przewidziany do rozbudowy budynek mieszkalny jest typowym obiektem jak wszystkie budynki przy ul. A i nie posiada wad uzasadniających jego rozbudowę, a w szczególności jest już wyposażony w klatkę schodową.
W opinii skarżących organ błędnie przyjął, że przepis § 12 ust. 3 pkt 2 przywołanego rozporządzenia może znaleźć zastosowanie do rozbudowy budynku, który bez takiej rozbudowy spełnia wszystkie normy techniczno-budowlane. Skarżące wskazały też, że przed organem I instancji wszczęte zostało postępowanie w sprawie zezwolenia na odstępstwo od usytuowania planowanej inwestycji w stosunku do ich nieruchomości. Zgody takiej jednak inwestorzy nie uzyskali, a postępowanie w tej sprawie zostało umorzone decyzją Prezydenta Miasta R. z dnia [...] r. nr [...]. Powtórzyły wreszcie argumenty podniesione w odwołaniu od decyzji organu I instancji dodając, że planowana rozbudowa narusza wizję architektoniczną całej ulicy zabudowanej budynkami zrealizowanymi według jednego planu.
W odpowiedzi na skargę Wojewoda [...] wniósł o jej oddalenie podtrzymując w całości stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.
Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje
Skarga zasługuje na uwzględnienie, albowiem zaskarżona decyzja została wydana z naruszeniem przepisów prawa, co mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. W szczególności zaskarżona decyzja i utrzymana nią w mocy decyzja Prezydenta Miasta R. zostały wydane z naruszeniem norm proceduralnych odnoszących się do zbierania, utrwalania i oceny materiałów dowodowych, a także z naruszeniem ciążącego na organach obowiązku ustosunkowania się do wniosków, twierdzeń i żądań stron postępowania. Wobec stwierdzonych naruszeń procedury administracyjnej nie do odparcia jest także zarzut naruszenia zaskarżoną decyzją przepisów prawa materialnego, a w szczególności przepisów techniczno-budowlanych regulujących sprawę odpowiedniego sytuowania budynków na działce budowlanej.
Stosownie do § 12 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, jeżeli z innych przepisów tego rozporządzenia lub przepisów odrębnych nie wynikają inne wymagania, budynki na działce sytuuje się od granicy z sąsiednią działką budowlaną w odległości nie mniejszej niż: 1) 4 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą z otworami okiennymi lub drzwiowymi w stronę tej granicy, 2) 3 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych w stronę tej granicy. Przepis § 12 ust. 3 rozporządzenia, na którym oparł swoją decyzję Wojewoda [...] dopuszcza sytuowanie ściany budynku w przypadku, o którym mowa w ust. 1 pkt 2 w odległości 1,5 m od granicy z sąsiednią działką budowlaną lub bezpośrednio przy granicy, jeżeli: 1) wynika to z ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo 2) nie jest możliwe zachowanie odległości, o której mowa w ust. 1 pkt 2, ze względu na rozmiary działki.
Dokonując wykładni tego przepisu pojawia się wątpliwość, czy dopuszcza on możliwość usytuowania ściany budynku bez otworów okiennych i drzwiowych w odległości od granicy działki mieszczącej się w przedziale od 3 m – 1,5 m oraz przy granicy działki, czy też jak wynika z jego literalnego brzmienia tylko w odległości 1,5 m od granicy lub bezpośrednio przy granicy. Wskazane wątpliwości interpretacyjne dodatkowo wynikają z brzmienia przepisu § 12 ust. 4 pkt 1 rozporządzenia stanowiącego, że jeżeli na sąsiedniej działce w odległości 1,5 m do 3 m od granicy istnieje budynek ze ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych albo wydano decyzję o pozwoleniu na budowę tak usytuowanego budynku, dopuszcza się sytuowanie ściany budynku bez otworów okiennych lub drzwiowych w takiej samej odległości od tej granicy, chyba, że przepisy odrębne stanowią inaczej. Zacytowany przepis wraz z przepisem § 12 ust. 4 pkt 2 rozporządzenia wprowadza jednak – zdaniem składu orzekającego w niniejszej sprawie – dodatkowe, niezależne od ustanowionych w § 12 ust. 3, przesłanki zezwalające na sytuowanie budynków w odległości mniejszej niż 3 m od granicy z sąsiednią działką w przypadkach, o jakich jest mowa w § 12 ust. 1 pkt 2 tego aktu prawnego.
Wracając zaś do pytania, jak należy rozumieć wyrażenie " w odległości 1,5 m od granicy z sąsiednią działką" w pierwszym rzędzie przyjdzie wskazać, że brak jest podstaw do przyjęcia literalnej wykładni tego przepisu i zdaniem Sądu należy go wykładać w oparciu o reguły wykładni funkcjonalnej, a tym samym uznać, że w przypadku wystąpienia przewidzianych w nim przesłanek przepis § 12 ust. 3 rozporządzenia dopuszcza sytuowanie budynków w stosunku do granicy działki w przedziale od 3 m – 1,5 m lub bezpośrednio przy granicy. W opinii Sądu z brzmienia wykładanego przepisu nie wynika też, wbrew twierdzeniom pełnomocnika skarżących, ze nie może on znaleźć zastosowania do rozbudowy budynku spełniającego wszystkie normy techniczno-budowlane.
Koniecznym warunkiem zastosowania przez organ administracji architektoniczno-budowlanej przepisu § 12 ust. 3 rozporządzenia jest jednak wykazanie zaistnienia jednej z wymienionych w nim przesłanek, na co zasadnie wskazał pełnomocnik skarżących. W kontrolowanej sprawie nie mogła znaleźć zastosowania przesłanka wskazana w pkt 1 przywołanego przepisu, bowiem z akt sprawy wynika, że dotychczasowy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla terenu inwestycji utracił swoją moc prawną z dniem [...] 2004 r. W grę mogło zatem wchodzić tylko zastosowanie przesłanki wskazanej w § 12 ust. 3 pkt 2 rozporządzenia. Sięgając jednak po ten przepis organy obu instancji nie wykazały, że zatwierdzone usytuowanie projektowanej dobudowy było konieczne ze względu na rozmiary działki.
Należy w tym miejscu zauważyć, w ślad za tezą zawartą w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 17 maja 1999 r. sygn. akt IV SA 978/98 (LEX nr 47284), że przepisy Prawa budowlanego z 1994 r. oraz aktów wykonawczych do tej ustawy mają charakter przepisów bezwzględnie obowiązujących i muszą być ściśle stosowane. Ich kształt określa bowiem także granice wykonywania prawa własności przez właściciela nieruchomości, na której posadowiona ma być inwestycja jak i ochronę uprawnień właściciela sąsiedniej nieruchomości w związku z procesem inwestycyjnym.
Tym samym już tylko z powodu niewykazania zaistnienia w sprawie przesłanki wskazanej w § 12 ust. 3 pkt 2 analizowanego rozporządzenia zaskarżona decyzja oraz zgodnie z dyspozycją zawartą w przepisie art. 135 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. nr 153, poz. 1270 ze zm. – dalej P.p.s.a.) także decyzja organu I instancji nie mogły się ostać. Uwadze Sądu nie uszło także, że w zatwierdzonym projekcie budowlanym w południowej ścianie projektowanej dobudowy zwróconej w stronę należącej do skarżących działki nr Y został w przyziemiu przewidziany otwór okienny, co biorąc pod uwagę odległość tej ściany od granicy działki narusza wprost przepisy § 12 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia.
Ponownie rozpatrując sprawę Prezydent Miasta R. a zastosuje się do powyższych wskazań Sądu i rozważy, czy możliwe jest usytuowanie projektowanej rozbudowy budynku na działce nr Z z zachowaniem przepisów § 12 ust. 1 bądź też ust. 3 rozporządzenia. Organ ten postanowieniem wydanym w oparciu o art. 35 ust. 3 ustawy Prawo budowlane nałoży też na inwestorów obowiązek uzupełnienia przedłożonego projektu budowlanego i usunięcia dostrzeżonej przez Sąd nieprawidłowości związanej z umieszczeniem opisanego otworu okiennego.
W tym stanie rzeczy w oparciu o art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c, art. 135 i art. 152 P.p.s.a. Sąd orzekł jak w sentencji. O kosztach postępowania Sąd rozstrzygał w oparciu o art. 200 tej ustawy oraz § 14 ust. 2 pkt 1 lit. c rozporządzenia Ministra
Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (Dz. U. nr 163, poz. 1349 ze zm.).