Uzasadnienie
Pismem z dnia [...] r. skarżąca T. H. wniosła, za pośrednictwem organu, do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego skargę na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia [...] r., nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy terenu. W skardze tej wniosła m.in. o wstrzymanie wykonania zaskarżonej decyzji.
W uzasadnieniu wniosku o wstrzymanie skarżąca podniosła, iż w sytuacji w której dojdzie do wykonania decyzji tj. będzie ona służyć za podstawę wydania pozwolenia na budowę na rzecz beneficjenta tej decyzji, może dojść do powstania trudnych do odwrócenia skutków w postaci rozpoczęcia inwestycji o parametrach (intensywność zabudowy, szerokość elewacji frontowej, wysokość elewacji, funkcja) niezgodnych z parametrami zabudowy położonej w sąsiedztwie nieruchomości i godzących w ład przestrzenny. Sytuacja taka może mieć miejsce, gdyż organ nie może odmówić wydania decyzji o pozwoleniu na budowę, jeśli przedstawiony projekt budowlany będzie zgodny z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu, a nadto organ zobowiązany jest do wydania decyzji o pozwoleniu na budowę w ciągu 65 dni od dnia złożenia takiego wniosku. Powyższe w ocenie skarżącej może spowodować, iż nawet jeśli uchylona zostanie decyzja o warunkach zabudowy to na jej podstawie może zostać wydana decyzja o pozwoleniu na budowę i rozpoczęte zostaną prace budowlane.
Dodatkowo skarżąca wskazała, iż istnieje ryzyko wyrządzenia znacznej szkody w postaci powstania zabudowy wzdłuż całej granicy jej działki a nieruchomości, co spowoduje znaczny spadek wartości jej nieruchomości.
Odpis skargi wraz z zawartym w niej wnioskiem przesłano uczestnikom postępowania z pouczeniem o możliwości ustosunkowania się do ww. wniosku.
W odpowiedzi na powyższe uczestnicy postępowania B. i A. H. reprezentowani przez pełnomocnika radcę prawnego A. L. wnieśli o oddalenie wniosku skarżącej o wstrzymanie wykonania zaskarżonej decyzji. Wskazali, iż proces budowlany trwa tak długo, że poza wykonaniem dokumentacji budowlanej w bieżącym roku nie przewiduje się podjęcia prac budowlanych bezpośrednio na przedmiotowym terenie tym bardziej, iż w ich ocenie rozstrzygnięcie Sądu powinno zapaść jeszcze w tym roku. W związku z czym nie zaistnieją warunki, w których w przypadku negatywnego dla uczestników orzeczenia Sądu powstałaby duża strata. Wykonany bowiem projekt będzie można tanim kosztem dostosować do innych warunków zabudowy czy też zrealizować inwestycję w innym miejscu.
Dodatkowo podnieśli, iż z punktu widzenia interesu społecznego nie ma przeszkód do realizacji inwestycji. Należy bowiem zaznaczyć, iż wykupem mieszkań w przedmiotowych budynkach jest zainteresowanych szereg osób, których inicjatywa wpłynęła w znacznej mierze na rozpoczęcie procesu projektowego przedmiotowej inwestycji w tym właśnie miejscu. Dodatkowo zwrócili uwagę na fakt, iż projektowany budynek mieszkalny wielorodzinny z garażem podziemnym i usługami w parterze będzie niższy od pozostałej zabudowy, co pozwoli na łagodne przejście od domków jednorodzinnych do wieżowców i zapewni ład architektoniczny. Przedmiotowy budynek zdaniem uczestników niewątpliwie wpłynie na wzrost działek sąsiednich w tym działki skarżącej. W konkluzji wskazali, iż wstrzymanie wykonania zaskarżonej decyzji spowoduje zatrzymanie rozpoczętych prac projektowych i narazi inwestorów na znaczne koszty.
Mając na względzie interes osób zainteresowanych mieszkaniami (ok. [...] mieszkań) oraz osób, które będą korzystały z usług zlokalizowanych w przyziemiu, należałoby nie wstrzymać wykonania przedmiotowej decyzji.
Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje
Stosownie do art. 61 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. nr 153, poz. 1270 ze zm.). Sąd na wniosek skarżącego może wydać postanowienie o wstrzymaniu wykonania w całości lub części zaskarżonego aktu lub czynności jeżeli zachodzi niebezpieczeństwo wyrządzenia znacznej szkody lub spowodowania trudnych do odwrócenia skutków z wyjątkiem przepisów prawa miejscowego, które weszły w życie, chyba że ustawa szczególna wyłącza wstrzymanie ich wykonania.
Przesłanki powyżej wskazane nie zachodzą w sprawie niniejszej przede wszystkim z uwagi na charakter zaskarżonej decyzji - ustalającej warunki zabudowy terenu dla przyszłej inwestycji. Decyzja ta w istocie nie podlega wykonaniu, rodzi jedynie dla inwestora skutki prawne w postaci otwarcia drogi do ubiegania się o pozwolenie na budowę przedmiotowej inwestycji. Dopiero w takim postępowaniu przedmiotem rozpoznania stanie się m. in. konieczność ustalenia czy i na ile planowana inwestycja zgodna będzie z przepisami prawa budowlanego. W sprawie bowiem o ustalenie warunków zabudowy terenu, organ bada przede wszystkim zgodność zamierzonej inwestycji z przepisami ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. nr 80, poz. 717 ze zm.). Na skutek zaskarżenia decyzji do sądu administracyjnego badaniem tej zgodności zajmie się sąd na rozprawie. W myśl art. 28 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2003 r., nr 207, poz. 2016 ze zm) roboty budowlane można rozpocząć na podstawie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę, w trakcie którego skarżącym będą przysługiwały środki ochrony prawnej.
Dodatkowo zważyć przyjdzie, iż sama możliwość wykorzystania spornej decyzji do rozpoczęcia procedury uzyskania pozwolenia na budowę nie może spowodować dla skarżącej ani nadmiernej szkody, ani trudnych do odwrócenia skutków. Rozpoczęcie bowiem robót budowlanych przez inwestora na podstawie decyzji ustalającej warunki zabudowy bez uprzedniego uzyskania pozwolenia na budowę istotnie niesie za sobą realne i obiektywne niebezpieczeństwo wywołania negatywnych skutków o jakich mowa ww. przepisie, ale dla inwestora procesu budowlanego, a nie dla skarżącej. Gdyż to inwestor rozpoczynając roboty budowlane na podstawie decyzji, która nie daje mu takich uprawnień, musi liczyć się z ewentualną koniecznością przywrócenia stanu pierwotnego działki, co może dla niego oznaczać poniesienie znacznej szkody lub spowodowanie trudnych do odwrócenia skutków.
Mając powyższe na uwadze żadna z przesłanek wstrzymania wykonania zaskarżonej decyzji, o których mowa w art. 61 § 3 ustawy nie zachodzi, albowiem wykonanie zaskarżonej decyzji bez przeprowadzenia odrębnego postępowania administracyjnego, nie rodzi dla stron żadnych bezpośrednich, negatywnych skutków.
W tym stanie rzeczy Sąd w oparciu o przepis art. 61 § 3 i § 5 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi orzekł jak w sentencji.