Uzasadnienie
Obecna skarżąca – "A" z siedzibą w Z. – pismem z dnia [...] roku, uzupełnionym pismem z dnia [...] roku, wniosła o przekształcenie odpłatne prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości gruntowej stanowiącej własność Skarbu Państwa, obejmującej działki [...] położone w Z. przy ulicy [...], zapisanej w KW nr [...] Sądu Rejonowego w Z.. We wniosku podano, że działki jak wyżej zostały oddane w użytkowanie wieczyste w [...] roku, wnioskodawczyni była ich użytkownikiem wieczystym [...] roku.
Prezydent Miasta Z. decyzją z dnia [...] roku (orzekając w sprawie ponownie po wcześniejszym uchyleniu decyzji wydanej przez organ I instancji w dniu [...] roku przez Wojewodę [...] decyzją z dnia [...] roku) orzekł o przekształceniu odpłatnie prawa użytkowania wieczystego, przysługującego "A" w prawo własności nieruchomości gruntowej obejmującej działki nr [...].
W decyzji tej ustalono opłatę za przekształcenie prawa w wysokości [...] zł. Zamieniono także rozstrzygnięcie odpowiadające art. 3 ust. 2 zd. 2 ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości z dnia 29 lipca 2005 roku (t.j. Dz. U. z 2012 r., poz.
83) i art. 3 ust. 3 tej ustawy. Decyzja powyższa została wydana na podstawie art. 1 ust. 1, art. 3 ust. 1 i ust. 2, art. 4 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 29 lipca 2005 roku o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (t.j. Dz. U. z 2012 roku, poz. 83).
W uzasadnieniu organ stwierdził, że wnioskodawczyni nie posiada osobowości prawnej, jest jedną ze spółek osobowych (art. 4 § 1 pkt 1 kodeksu spółek handlowych – t.j. Dz. U. z 2013 roku, poz. 1030 ze zm.), art. 8 § 1 kodeksu spółek handlowych nadaje spółkom osobowym zdolność prawną, zdolność do czynności prawnych oraz zdolność sądową.
Powołano także art. 331 § 1 kc i orzecznictwo sądowe (II SA/Gd 718/12, II SA/Gl 547/13 i II SA/Gl 1825/13) i stwierdzono, że w sprawie został spełniony ustawowy wymóg przekształcenia prawa na podstawie art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 29 lipca 2005 roku oraz, że nie zachodzą przesłanki wynikające z art. 1 ust. 1b powyżej powołanej ustawy.
Wysokość opłaty za przekształcenie została ustalona w oparciu o operat szacunkowy rzeczoznawcy majątkowego T.Z-K., sporządzony w dniu [...] roku, który zdaniem organu został sporządzony prawidłowo i dostarcza wiarygodnych danych w zakresie wartości prawa własności i prawa użytkowania wieczystego spornej nieruchomości.
Odwołanie od tej decyzji, w terminie, złożyła wnioskodawczyni. W odwołaniu tym kwestionowała wysokość ustalonej opłaty z tytułu przekształcenia wskazując na nieuwzględnienie przy określaniu wartości nieruchomości jej rzeczywistego stanu. Podniosła także, że wyceny przedmiotowego gruntu zlecono tej samej firmie, której poprzedni operat (sporządzony przed uchyleniem decyzji organu I instancji) został zakwestionowany przez Komisję Opiniującą [...] Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych w K..
W ocenie odwołującej się oszacowana przez rzeczoznawcę wartość gruntu winna zostać pomniejszona o nakłady poniesione przez odwołującą się na doprowadzenie gruntu do celów budowlanych, a także powinna uwzględniać znaczący spadek cen nieruchomości. Podnosząc powyższe zarzuty odwołująca się zaproponowała ustalenie opłaty za przekształcenie w wysokości [...] zł.
Po rozpatrzeniu tego odwołania Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] roku uchylił decyzję organu I instancji w całości i orzekł o odmowie przekształcenia użytkowania wieczystego w prawo własności. W podstawie prawnej decyzji organ odwoławczy powołał art. 104, 138 § 1 pkt 2 kpa oraz art. 1 ust. 3 ustawy z dnia 29 lipca 2005 roku o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości.
W uzasadnieniu organ podał, że od dnia [...] roku sporne nieruchomości pozostawały w użytkowaniu wieczystym a aktualnie użytkownikiem wieczystym spornej nieruchomości jest "A" na podstawie umowy przeniesienia i zmiany umowy spółki z dnia [...] roku. Art. 1 ust. 1 ustawy z 29 lipca 2005 roku określa, że z żądaniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności mogą wystąpić jedynie osoby fizyczne i osoby prawne.
Zdaniem organu odwoławczego spółka komandytowa, która nie posiada osobowości prawnej nie spełnia przesłanki określonej w art. 1 ust. 1 w związku z art. 1 ust. 3 ustawy. Nie zalicza się bowiem do żadnego z podmiotów wskazanych w/w przepisach, a więc nie przysługuje jej żądanie o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. Organ przytoczył także treść art. 8 kodeksu spółek handlowych i nie zakwestionował faktu, że zgodnie z art. 331 kodeksu cywilnego, spółka komandytowa może być podmiotem praw i obowiązków jednakże w jego ocenie przepis ten nie może stanowić podstawy prawnej decyzji administracyjnej orzekającej w przedmiocie przekształcenia. Zgodnie bowiem z art. 6 kpa – Zasada legalizmu, organy administracji publicznej działają w oparciu o przepisy prawa a ich rolą nie jest wypełnianie ewentualnych lub prawnych.
W ocenie organu odwoławczego decyzja organu I instancji została wydana z naruszeniem art. 1 ust. 1 w związku z art. 1 ust. 3 ustawy z 29 lipca 2005 roku, brak też podstaw do ponownego rozpatrzenia sprawy a w związku z tym zachodzi potrzeba uchylenia zaskarżonej decyzji i orzeczenia o odmowie przekształcenia. Nie doszło jednak do naruszenia art. 139 kpa bowiem decyzja organu I instancji rażąco narusza prawo.
W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach skarżąca wniosła o uchylenie decyzji ostatecznej Wojewody [...] i przekazanie sprawy temu organowi do ponownego rozpatrzenia, a także o zasądzenie kosztów postępowania według norm przepisanych. Decyzji ostatecznej zarzuciła naruszenie art. 1 ust. 1 w zw. z art. 1 ust. 3 ustawy z dnia 29 lipca 2005 roku o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, błędne zastosowanie art. 331 kodeksu cywilnego i art. 8 ust. 1 kodeksu spółek handlowych, brak zastosowania art. 32 Konstytucji.
Zarzuty dotyczyły także przepisów postępowania. W tym zakresie zarzucono naruszenie art. 138 § 1 pkt 2 w zw. z art. 139 i art. 6 kpa.
Organ odwoławczy – w odpowiedzi na skargę – wniósł o jej oddalenie z przyczyn podanych w zaskarżonej decyzji.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach zważył, co następuje
Skarga zasługuje na uwzględnienie. Zaskarżona decyzja – w ocenie Sądu – została wydana z naruszeniem art. 1 ust. 3 ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, a także z naruszeniem art. 138 § 1 pkt 2 kpa w stopniu mającym wpływ istotny na wynik sprawy.
Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z 29 lipca 2005 roku stanowi, że o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności mogą wstąpić osoby fizyczne i prawne będące w dniu 13 października 2005 roku użytkownikami wieczystymi tych nieruchomości. Natomiast ust. 3 tegoż artykułu stanowi, że z żądaniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości mogą również wystąpić osoby fizyczne i prawne będące następcami prawnymi osób o których mowa w ust. 1 tej ustawy.
Przez następców prawnych o jakich mowa w tym przepisie należy rozumieć zarówno następców prawnych pod tytułem ogólnym jak i pod tytułem szczególnym.
Należy podkreślić, że aby osoba która nabyła prawo użytkowania w drodze sukcesji szczególnej (syngularnej) mogła wystąpić z żądaniem przewłaszczenia nabytego prawa użytkowania wieczystego nieruchomości, podmiot od którego prawo to nabyła musi spełniać kryteria określone w art. 1 ust. 1, 1a, 2 cytowanej ustawy o przewłaszczeniu.
Aktualnie użytkownikiem wieczystym nieruchomości, stanowiących własność Skarbu Państwa jest skarżąca na podstawie umowy z [...] roku.
Wcześniej, bo od dnia [...] roku użytkownikiem wieczystym była "A".
Spór pomiędzy Wojewodą [...] a skarżącą w kontrolowanej sprawie, dotyczy możliwości zastosowania art. 1 ust. 3 w zw. z art. 1 ust. 1 do jednostek organizacyjnych nie posiadających osobowości prawnej, którym prawo przyznaje jednak zdolność prawną.
Do takich jednostek organizacyjnych, zwanych "ułomnymi osobami prawnymi", zaliczane są między innymi spółki osobowe wymienione w ustawie z dnia 15 września 2000 roku Kodeks spółek handlowych (t.j. Dz. U. z 2013 roku, poz. 1030). Spółka komandytowa jest spółką osobową mającą na celu prowadzenie przedsiębiorstwa pod własną firmą, w której wobec wierzycieli za zobowiązania spółki co najmniej jeden wspólnik odpowiada bez ograniczenia (komplementariusz), a odpowiedzialność co najmniej jednego wspólnika (komandytariusza) jest ograniczona (art. 102 kodeksu spółek handlowych).
Zgodnie z art. 8 ust. 1 kodeksu spółek handlowych spółka osobowa może we własnym imieniu nabywać prawa, w tym własność nieruchomości i inne prawa rzeczowe, zaciągać zobowiązania i być pozywaną. Kodeks handlowy nie przyznaje natomiast osobowości prawnej spółce komandytowej.
Odpowiedź na pytanie czy spółka komandytowa może skorzystać z uprawnienia przewidzianego w art. 1 ust. 1 i 3 ustawy, to znaczy czy może skutecznie wystąpić z żądaniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości w prawo własności nie jest prosta. Jeżeli bowiem zastosować jedynie wykładnię językową, literalną i ograniczyć się do rozważenia treści art. 1 ust. 3 ustawy z dnia 29 lipca 2005 roku to wyprowadzony wniosek wspierać będzie pogląd Wojewody [...]. Istotnie bowiem w art. 1 ust. 3 prawo do złożenia żądania przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości przyznano jedynie osobom fizycznym i prawnym, które są następcami prawnymi osób o których mowa m. in. w ust. 1 tego przepisu.
Oznacza to, że skarżąca nie spełnia przesłanki podmiotowej określonej w art. 1 ust. 3 ustawy, bowiem nie jest osobą prawną. Jednak dokonując wykładni celowościowej i systemowej uwzględniając cele i funkcje omawianej normy oraz jej miejsce w całości systemu prawa i powiązania oraz zależności pomiędzy konkretnymi aktami trzeba dojść do odmiennych wniosków. Zgodzić się bowiem należy ze skarżącą, że przepis art. 1 ust. 1 i ust. 3 ustawy z dnia 29 lipca 2005 roku należy interpretować mając na uwadze treść art. 331 kodeksu cywilnego.
Przepis ten generalnie nakazuje odpowiednie stosowanie przepisów o osobach prawnych do jednostek organizacyjnych, którym ustawa przyznaje zdolność prawną. Brak jest podstaw do wyłączenia stosowania tej normy w odniesieniu do art. 1 ustawy z dnia 29 lipca 2005 roku i wykluczenia spółek osobowych, w tym spółki komandytowej z zakresu działania ustawy o przekształceniu.
Zgodzić się należy także ze skarżącą, że wykluczenie tych podmiotów z kręgu podmiotów uprawnionych do skorzystania z uwłaszczenia w trybie ustawy naruszałoby konstytucyjną zasadę równości wobec prawa w obrębie określonej grupy. Wszystkie podmioty prawa, charakteryzujące się w równym stopniu daną cechą istotną (relewantną), powinny być traktowane równo, a więc według jednakowej miary, bez zróżnicowań zarówno dyskryminujących, jak i faworyzujących. Jak zwrócono uwagę w wyroku w sprawie II SA/Gl 1537/13 cechą relewantną osób prawnych i spółek osobowych jest zdolność prawna, która nie pozwala na różnicowanie ich sytuacji w obrocie prawnym i nakazuje jednakowe traktowanie (por. II SA/Gd 718/12). Pogląd ten należy – zdaniem składu orzekającego – podzielić.
W związku z tym ograniczenie analizy art. 1 ustawy z dnia 29 lipca 2005 roku jedynie do wykładni literalnej, tak jak to uczynił Wojewoda, prowadzi do wniosków sprzecznych zarówno z wynikami wykładni systemowej, jak i celem przywołanej normy.
Zamiarem ustawodawcy towarzyszącym konstruowaniu i wprowadzaniu w życie przywołanego artykułu było przyspieszenie i udrożnienie procesów przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości i poszerzenie podmiotowe i przedmiotowe podmiotów uprawnionych do przekształceń.
W konsekwencji należy stwierdzić, że wynik wykładni literalnej (dokonanej przez Wojewodę) pozostaje w sprzeczności z ideą spójności prawa oraz celami i funkcją analizowanej normy, a także statusem spółek, o których mowa, w innych niż przywołana ustawa aktach, w których status ten zrównano ze statusem osób prawnych.
Zdaniem Sadu uchylenie kontrolowanej decyzji i orzeczenie przez Wojewodę [...] na niekorzyść skarżącej nastąpiło bez naruszenia art. 139 kpa. Przepis ten stanowi bowiem o zakazie wydawania przez organ odwoławczy decyzji na niekorzyść strony odwołującej się, chyba że zaskarżona decyzja (decyzja organu I instancji) rażąco narusza prawo.
Wojewoda [...] dokonał w zaskarżonej decyzji wykładni literowej art. 1 ustawy z dnia 29 lipca 2005 roku, a decyzja organu I instancji rzeczywiście naruszała w sposób rażący brzmienie tego artykułu.
Do odmiennych wniosków doszedł Sąd dokonując wykładni celowościowej i systemowej art. 1 ustawy z dnia 29 lipca 2005 roku, co oznacza, że Wojewoda zaskarżoną decyzją naruszył art. 139 kpa.
Sąd natomiast nie podzielił wyrażonego w zaskarżonej decyzji poglądu o braku spełnienia przez skarżącą przesłanki podmiotowej określonej w art. 1 ustawy z 2005 roku do skutecznego wnioskowania o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności i dlatego na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 litera a i c ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 roku Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. 2012, poz. 270 ze zm., dalej p.p.s.a.) orzekł jak w sentencji. Nadto zgodnie z art. 152 p.p.s.a. orzeczono, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu w całości do czasu uprawomocnienia się niniejszego wyroku. O kosztach postępowania rozstrzygnięto na podstawie art. 200 i 209 p.p.s.a.
W następstwie wyroku organ odwoławczy jest zobowiązany odnieść się do odwołania, a wyniki przedstawić w decyzji ostatecznej. Same wskazania co do dalszego postępowania, w zakresie w jakim była kwestionowana zaskarżona decyzja, wynikają z niniejszego uzasadnienia.
sw